丽水大型车辆交易中心.docx
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丽水大型车辆交易中心
丽水大型车辆交易中心
投
资
项
目
建
议
书
二Ο一七年十二月
目录
第1章总论…………………………………………………3-6
第2章项目建设背景及必要性………………………………6-8
第3章项目市场分析…………………………………………9-15
第4章场址选择………………………………………………16
第5章项目改造………………………………………………17-25
第6章环境影响评价…………………………………………26-29
第7章节能……………………………………………………30-31
第8章劳动安全卫生…………………………………………32-33
第9章消防……………………………………………………34-37
第10章项目建设进度、管理模式及项目组织…………………38-39
第11章投资估算及资金筹措………………………………40-41
第12章财务分析……………………………………………42-48
第13章社会文化效益………………………………………49-50
第14章项目风险预测与防范………………………………51-53
第15章结论和建议…………………………………………54-55
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
丽水大型车辆交易中心(暂定名)
1.1.2项目地址
项目地址:
丽水市水阁工业区
本项目地址:
丽水市莲都区龙庆路368号
1.1.3项目业主情况
企业名称:
投资总额:
26000万元
主投资业主:
1.1.4土地使用权来源:
经丽水莲都区人民法院网络司法拍卖所得
1.1.5建设内容与规模
土地面积143亩,原规划建筑面积117900㎡。
将原有1、2号楼(未建)丽水大型车辆交易中心物流园;4号楼厂房改造为丽水大型车辆交易中心大型货车、工程车、农用自卸车、特种车型新车交易中心;(二层)改造为办公室、仓库,3号楼(共四层)、综合楼(共六层)改造为“司机之家”;5号(一层)楼改造为大型货车、工程车、农用自卸车、特种车型二手车交易中心,(二层)改造为办公室、仓库;将原5号楼西边厂房(一层)、展示中心(未建)改造为交易中心配套汽修设施及交易车辆停放场地,5号楼(二层、三层)改造成为办公室、仓库。
改造后的丽水大型车辆交易中心将是一个集办公,大型货车、特种车辆新车、二手车交易,大型车辆停车场、维修,物流、仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。
1.1.6开发建设模式和进度
丽水大型车辆交易中心的改造后,进行招商出租、营运管理及相关配套服务。
根据商业文化广场的需求和项目建设的可行性分析,确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。
项目拟于2017年7月~2019年7月完成对原工业厂房的改造。
1.1.7项目主要技术经济指标(见表1-1)
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
项目
整个项目
1
规划用地面积(平方米)
95494.9平方米
2
规划建筑面积(平方米)
117900平方米
3
项目总投资(万元)
20000万元
建筑物改造工程费
3000万元
配套设施
1500万元
预提不可测费用
1000万元
前期开办费用
1000万元
4
建设期
1年
5
总投资
20000万元
自有资金
15000万元
6
财务评价
年投资利润率
7%
年投资利税率
10%
7
全投资所得税后财务指标
财务内部收益率
13%
投资回收期(年)
12年
1.2可行性研究报告编制依据
1.2.1编制依据
1.2.1.1浙江省人民政府关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见(浙政发【2012】49号)。
1.2.1.2浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开放的若干意见(浙政发【2012】35号)。
1.2.2编制原则
在编制本项目可行性分析报告时,主要遵循以下编制原则:
1.2.2.1坚持实事求是,客观公正,严谨务实的原则,注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性。
1.2.2.2把握合法、合规性原则,确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求,建设结果能够满足丽水市南城未来城市发展规划的要求。
1.2.2.3兼顾必要、效益和平衡原则,达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡。
1.2.2.4注重近期效益和远期目标相结合的原则,使项目适应丽水市南城的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
当前,商业文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出,商业文化产业的发展更是日新月异。
许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略,文化产业在全球范围内获得广泛重视。
同时,文化产业发展的区域竞争日趋激烈,现代商业文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。
发展商业文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分,成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。
2.2项目建设的必要性
丽水大型车辆交易中心改造,符合浙江省人民政府关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见,浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开放的若干意见的要求,项目的改造具有较大的综合效益,项目的建设是必要的。
2.2.1本项目的建设是满足丽水市南城大型车辆商业文化产业发展的需要。
龙庆路368号地块改造成丽水大型车辆交易中心,首先是满足了丽水市莲都区大型货车、特种车交易需求,以及填补了大型货车、特种车车辆停车场缺失的现状。
同时,此处地处高速公路西站出口和南山出口之间的位置,可很大程度上满足中长途物流运输车辆休整、修理、临时装卸货、仓储等需求。
如此一来,在间接上为促进南城,乃至全市的经济发展作贡献,项目建设具有促进大型车辆商业文化产业发展的经济效益。
2.2.2本项目建设是满足丽水市丽水大型车辆交易和相关配套设施需要。
该项目对开发区加快城市化建设的重要组成部分。
该项目目前是开发区独一无二的,集办公,大型货车、特种车辆新车、二手车交易,大型车辆停车场、维修,物流、仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。
填补了开发区大型汽车行业空白。
它将与周围配套设施的建设,共同形成南城区的新景观,展现出更加绚丽多姿的城市风貌。
同时对推动南城区城市化进程,促进南城区大型货车、特种车新车、二手车交易市场及物流、仓储规范化建设,大型车辆相关配套设施集中发展具有十分重要的意义。
2.2.3本项目的建设,社会效益和经济效益明显
按照目前项目建设的初步思路,产业园区作为商业用途。
在初步设定的经营方案和经营规模的前提下,丽水大型车辆交易中心的经营完全可以实现自身的财务平衡,能保证公司的正常经营,项目商业化经营的微观经济效益比较明显。
因此,从满足南城大型汽车产业发展的需要,以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看,建设丽水大型车辆交易中心项目是必要的。
2.3项目进展
自2017年7月初开始,根据公司董事会的决定,本公司进行丽水大型车辆交易中心的规划、项目立项申报、原有项目的迁移等准备性工作。
计划将于2017年9月,丽水大型车辆交易中心改造项目的各项准备工作完成,为本项目的顺利建设创造了良好的条件。
第三章项目市场分析
3.1丽水市开发区国民经济和社会发展情况
丽水生态产业集聚区是浙江省委、省政府重点建设的14个省级产业集聚区之一,也是全省唯一一个以“生态”冠名的集聚区。
集聚区重点规划面积67平方公里,包括市区核心区、缙云片区、松阳片区、龙泉片区四个部分,主要功能定位为:
浙江生态产业发展示范区、海西与长三角区域合作先行区、丽水市生态文明建设引领区和新型城市化推进实践区。
丽水生态产业集聚区北承长三角,南接海西区,是海西经济区与长三角经济区北部发展轴的重要枢纽,是承接发达地区产业转移和台商、外商投资的重要区域。
区域交通便利,基础设施完善,低丘缓坡资源丰富,产业平台拓展空间充足,制造业集聚发展态势良好,服务业发展方兴未艾,生态产业和生态旅游业快速壮大。
丽水经济开发区是丽水生态产业集聚区的核心区,总规划面积为58平方公里,包括水阁、富岭、七百秧、四都、丽景民族园等五大组团。
其中,七百秧组团已基本完成一期区块工业开发,正着力推进二区块招商和建设工作;四都组团正着力发展旅游休闲和高档住宅项目。
丽水经济开发区起步于2002年,至今已有400多家入园企业,初步形成了塑料制品、电器机械、汽车配件等产业集聚。
2016年,开发区实现地区生产总值59.8亿元,经济总量迈上了新台阶。
开发区城市功能日趋完善,商贸中心、物流中心两大功能区正逐步建成,污水处理厂已投入使用,热电厂、汽车城正在抓紧建设,交通、教育、医疗、休闲等配套设施不断完善,物流、金融、商贸、信息、会展、咨询、研发等现代服务业正加快发展。
开发区形成了“小政府、大服务”的行政管理服务运作模式,全面履行“有问必答、有求必应、有难必帮、有灯必绿”的四有服务理念,推行投资项目行政事业审批“快速通”和“零收费”制度。
2009年,成立“浙江省丽水市台商投资区”在开发区挂牌成立;2010年《丽水生态产业集聚区发展规划》获浙江省政府批复;2011年,开发区被国土资源部列为国家低丘缓坡开发试点单位。
2014年被国务院批复为国家级经济技术开发区。
面对发展的新机遇、新挑战,开发区人将围绕“引进大项目、培育大企业、构建大产业、保护大生态”的发展目标,推动电子电器、汽车配件、生物医药等主导产业和新能源、新材料等战略性新兴产业的快速发展,力争将丽水经济开发区打造成为集生态、文化、科技、人才于一体的现代产业集聚区。
总而言之丽水经济开发区是浙西南地区工业发展的重要集聚中心,工贸业综合发展与人居环境优越的丽水新城区。
3.2南城开发区商业文化产业发展现状
资料显示,莲都区大型货车特种车辆交易市场是空白,大型货车停车场缺少,南城开发区对于货车大型车辆交易以及配套设施需求已经是迫在眉睫。
丽水市南城开发区大型车辆相关商业发展的总体水平偏低,总体规模偏小,对GDP的贡献不足;产业结构不尽合理,产业链不够完善,集约化程度不高,营销能力不强,竞争力相对落后;特别是货车、特种车辆产业的核心层比重较低,货车、特种车辆产业的竞争力受到制约。
3.3丽水市南城开发区货车、特种车辆产业发展条件
3.3.1随着“十一五”计划的实施成功,“十二五”计划的制定,我国进入全面建设小康社会的新的发展阶段,在未来的几年里,国民经济总量增长率仍将保持在7%-8%,同时人们生活水平将显著提高,消费能力大大增强。
此外国家将进一步实行积极的财政政策,扩大内需,鼓励消费,加快流通,我国的货车、特种车辆的新车、二手车交易市场可以预见的将继续稳定、快速地增长。
经济迅速发展,蕴含巨大商机。
迅速发展的南城新区位于丽水主城区西南部,是丽水市西南部新兴工业大区、近郊短程特色旅游区、重要农副产品生产加工基地。
该区文化底蕴丰厚、历史悠久、人杰地灵。
主要产业有塑料制品、通用设备制造、专用设备制造、交通运输设备制造、金属制品制造、羽绒制品等。
开发区管委会实行“小政府、大服务”的管理体制,正按照市委市政府关于打造丽水先进制造业基地和建设丽水新城区的目标要求,加快推进园区建设工作,积极培育优势产业,提升管理服务水平,力争早日把开发区建设成为丽水经济新的增长点。
一大批外资、温州、台州、金华以及一些合资企业也纷纷落户南城新区。
经济的快速发展,收入的持续增长,居民储蓄存款余额的扩大及快速增长,城乡居民生活水平的提高,意味着强大的购买力和市场潜在机会。
工业基础的雄厚,大中型企业的集聚给商业文化产业发展带来了具有稳定购买力的人口集聚。
可以得出肯定的结论,丽水大型车辆交易中心具有强大的产业经济支撑。
3.3.2城市建设速度加快,南城新区作为丽水主城区的西南部区域,伴随经济的快速发展和城市化速度的提升,近几年来城市建设的步伐不断加快,为商业文化产业的发展创造了良好的环境条件。
近年来,莲都区确定了“一江双城”的城市化发展战略,带动全区城镇建设。
以莲都区、南城新干道地区的开发为龙头,经过多年努力,把水阁主城核心区建设成为人口达10万左右,面积达35平方公里的丽水西南部新城。
同时,以碧湖、大港头两个中心镇的发展为龙身,带动全区加快推进城镇化建设,提高城市化率。
城市建设按照“大开放、大开发、大投资”的思路,大力抓好化学等新技术产业、房地产业、旅游业的发展,加快特色专业市场和中心商业区建设,将其建设成为全区的发展前沿、经济高地和财源重点。
丽水大型车辆交易中心项目所在的龙庆路368号,是南城新区经济、文化、商贸、中心辐射区域。
水阁镇商业区以遂松路和龙庆路中心,街道建筑密集,人口密度高,客流量大。
90年末期和2000年初期,城市沿绿谷大道逐渐扩展开来,经过10多年的建设和发展,已经有了很大的发展。
3.3.3通过调查丽水现在货车、特种车等一些大型车辆的新车、二手车交易以及大型车辆的维修厂商仍旧是以零散商户形式存在,二手交易只是一个临时市场,环境脏乱,质量难以给予客户保证,各种二手车购销问题层出不穷,因为没有有效的市场监管,为保障自己的权益,本地有需求客户很大一部分会跨县市甚至跨省去外地购买车辆,可见消费者对于本地大型货车、特种车辆新车、二手车交易市场的迫切需要。
可以预见,丽水大型车辆交易中心建成将能极大的满足商家以及消费者的需求。
同时,大型停车场建成之后,“司机之家”、汽车维修、物流园、仓储等配套设施的引入,将极大的方便消费者对大型汽车后期保养维修、物流商家运营等多方面的需求。
3.4丽水大型车辆交易中心发展目标
丽水大型车辆交易中心以把货车、特种车辆新车、二手车交易,大型车辆维修等大型车辆汽车相关产业发展成为第三大支柱产业为目标,以"规范化、规模化"为着力点,将丽水大型车辆交易中心建设成为丽水市南城开发区大型车辆汽车产业中心。
3.4.1借鉴外地成熟市场先进经验,努力实现大型车辆汽车市场的形成、建设、规范化管理,形成体系完备、结构合理、人才集聚、消费活跃、特色鲜明、效益显著的大型车辆汽车产业发展中心。
3.4.2发挥企业在大型车辆汽车产业发展中的主体作用,在大型车辆汽车交易、维修服务、中长途物流等相关重点领域进行一系列的规范化、规模化建设,不断增强竞争力,形成富有活力的大型车辆汽车产业和服务的微观运行机制。
3.4.3促进大型车辆汽车产业投资主体多元化,形成多种所有制共同发展的大型车辆交易、大型车辆维修等配套设施产业发展格局。
3.4.4充分发挥市场在大型车辆汽车产业资源配置中的基础性作用,进一步培育和规范大型车辆汽车市场,形成统一、开放、竞争、有序的现代大型车辆汽车商业市场体系。
3.4.5力争将大型车辆汽车产业建设成为重要产业,成为在南城居于领先地位,在丽水具有一定知名度的大型车辆汽车交易以及具备较完善相关周边配套设施的多功能综合体。
3.5丽水大型车辆交易中心的市场前景
得天独厚的地理位置使本项目存在着巨大的商机。
另外,由于周边具有良好的公共交通设施,四通八达的道路系统,人流的集中与疏散的便利使丽水大型车辆交易中心项目得到了基本的保障。
综合考虑项目周边未来的发展规划,预计本项目建成后相对于周边的其他零散型经营户、维修小厂具有较大的竞争优势和开发价值。
但是,在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展,就必须深入研究项目的商业定位和经营策略,获得相对于周边其他类似商业设施的较大优势。
3.6丽水大型车辆交易中心物业租赁价格预测
按照丽水大型车辆交易中心的经营设想,大型车辆汽车新车、二手车交易,物流园,大型车辆停车场及相关配套设施,未来以出租为主要的经营方式。
丽水大型车辆交易中心项目主要是要为货车、特种车、自卸型农用车、工程车等大型车辆配套服务以及物流仓储的一个综合型汽车市场。
从性质上说,更多的具有专业商业市场的意义,所以我们将通过对市区相关类似临时马路市场及零散经营户的了解和我们对几个专业市场的具体调查分析,来进行市场分析,进而测算市场的租金和服务收费可比价格。
3.6.1本项目租金价格预测
我们采用市场比较法和调查测算出本项目租金价格水平。
3.6.1.1商铺租金
本项目位于遂松路与绿谷大道交汇地段,非常便于大型货车、特种车辆出入、停放,且可以利用项目推广,提高项目自身的辐射范围和行业地位。
通过采用市场比较法综合考虑个别因素,商铺测算租金价格如表3-1:
表3-1租金市场比较法测算表
类型
(零散租户)
租金
(元/平方米·月)
类型
(凯振物流)
租金均价
(元/平方米·月)
丽水大型车辆交易中心
租金均价(元/平方米·月)
场地
10--30
场地
17--23
场地
18
物业费
0
物业费
0
物业费
3
3.6.1.2其他项目租金
本项目主要租金为场地租金,其他收入占项目收入比例较小,我们采用结合项目情况和附近物业租金水平合理估算。
第四章场址选择
4.1项目用地位置
改造的丽水大型车辆交易中心座落于丽水市龙庆路368号。
4.2用地现状
丽水大型车辆交易中心目前属丽水市绿谷明珠商贸有限公司经丽水中级人民法院网络司法拍卖所得,用途为工业。
土地使用权及房屋所有权清淅。
土地面积95494.91平方米,地面附着物有标准工业厂房3栋,综合楼1栋,总建筑面积117900平方米,随时可投入改造。
4.3场址条件
4.3.1市政设施条件
丽水大型车辆交易中心周边基础设施尚不齐全,电力设施尚未配套,消防设施不完备,绿化设施尚待修整。
4.3.2.交通设施
丽水大型车辆交易中心绿谷大道与龙庆路交汇处,南边为绿谷大道,北边为龙庆路,地处金丽温高速公路丽水西出口和南山出口之间居中位置,交通便捷,多路公交车可直达。
第五章项目改造
5.1项目规划方案
5.1.1项目规划图
详见后附的丽水市绿谷明珠商贸有限公司制作的丽水大型车辆交易中心规划图。
5.1.2园区改造规划方案
5.1.2.1规划原则
合理利用土地空间,增加土地开发利用率;充分利用现有厂房之间的联系,形成资源共享,方便使用,保障园区环境质量。
5.1.2.2规划方案
本项目是在丽水市龙庆路368号地块1号(未建)、2号(未建)、会展中心(未建)、3号、4号、5号厂房及综合楼基础上进行整体改造,原则上不会对原有建筑物进行拆除和扩建,只是在利用现有建筑物的特点来进行合理规划和改造。
由于以前是厂房的设计,转变成商业用途后,会对其进行重新装修、消防和强弱电及园区道路、绿化及景观进行改造,使其更加符合商业用途。
5.2项目改造设计方案
5.2.1设计依据
5.2.1.1《民用建筑设计通则》JGJ37—87
5.2.1.2《建筑设计防火规范》GBJl6—87
5.2.1.3《商店建筑设计规范》JGJ48—88
5.2.1.4《饮食建筑设计规范》JGJ64—89
5.2.1.5《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50—2
5.2.1.6其它相关的建筑设计规范
5.2.2项目概况
5.2.2.1项目用地
按照项目用地土地证,丽水大型车辆交易中心用地面积约95494.91平方米。
5.2.2.2项目规模
按照规划,丽水大型车辆交易中心改建的总建筑面积为117900平方米。
表5-1项目改造建筑物用途汇总表(原用途与拟规划用途)对比图
序号
楼号与楼层及面积
原用途及情况
拟规划用途
1
1、2#(30525.03㎡)(未建)
厂房未建
1#、2#厂房面积30525.03㎡,拟用于仓储物流配套用地。
2
3#(10483.86㎡)
厂房(已办理不动产权证)
3#厂房面积10483.86㎡共4层,拟用于“司机之家”。
3
综合楼(17253.24㎡)
综合楼(已竣工验收,未办理不动产权证)
综合楼面积17253.24㎡共6层,拟用于“司机之家”。
4
4#(19265.44㎡)
厂房(已竣工验收,未办理不动产权证)
1层面积9632.72㎡,拟用于货车、特种车辆新车交易中心,;
2层面积9632.72㎡,拟用于办公室、仓库。
5
5#(33514.34㎡)
厂房(已办理不动产权证)
1层面积11171㎡,拟用于二手货车、特种车、面包车交易中心,大型车辆汽修、汽配等配套设施;
2层面积11171㎡,拟用于办公室、仓库;
3层面积11171㎡,拟用于办公室、仓库。
6
展示中心(17115.52㎡)(未建)
空地,未建
面积17115.52㎡,拟用于配套维修停车用地。
5.2.3消防设计
5.2.3.1设计依据
5.2.3.1.1《建筑设计防火规范》GBJ16-87(1997修订版)
5.2.3.1.2《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
5.2.3.1.3《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
5.2.3.2消防设施及措施
5.2.3.2.1室外消火栓
本设计在场区内设立环状给水管网,管径不小于DN100。
在广场内设立室外地上式消火栓,间距不大于120米,保护半径不大于150米,以提供消防水量保护整个广场区域。
5.2.3.2.2室内消火栓
依据GBJ16-87规定,室内消防用水量为10升/秒,二股水柱。
室内消火栓采用DN65乙型,出水量5升/秒,消防箱采用铝合金制,暗装。
消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。
建筑内设灭火器,建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器(手提式),手提二氧化碳灭火器,卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。
设立全场火灾集中报警系统,根据不同场合分别采用自动报警及手动报警,并建立消防监控制度。
5.2.4建筑防水设计
根据《建筑工程防水技术规范》,商业建筑防水等级为一级。
5.2.5市政交通设施
5.2.5.1外部交通与场地联系
本项目临4号楼5号楼之间、5号楼最西侧,设人货出入口。
同时每幢楼都有独立的出入口。
5.2.5.2内部道路设施
为便于大型货车通行,须将市场内部道路拓宽,原两侧绿化面积适当缩小。
5.2.6设备专业设计方案
5.2.6.1空调系统
5.2.6.1.1商业大空间:
考虑空调房间较大、人员较多,采用过渡季可送全新风的单风机定风量全空气空调系统。
5.2.6.1.2商业小空间、办公室:
考虑房间较多、人员密度不大,兼顾运行及出租的灵活性,采用风机盘管加新风系统。
5.2.6.1.3餐厅:
考虑运行及出租的灵活性,采用风机盘管加新风系统。
5.2.6.1.4楼梯间、空调机房、库房等设散热器值班采暖系统。
5.2.6.2通风系统
5.2.6.2.1小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内,排风经排风竖井由排风机排出室外。
5.2.6.2.2厨房排风均设音油烟过滤装置,处理达标后由排风机排出室外。
5.2.6.2.3机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统,排风由排风机通过竖井排向室外,补风经新风机组送入。
5.2.6.2.4卫生间、清洁间等设机械排风系统,排风机设于室外。
5.2.7电气专业设计方案
5.2.7.1负荷等级
本项目供电负荷等级为一级负荷,非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷,生活水泵、客梯等电源为二级负荷,其他为三级负
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