境内股权转让框架协议中文版.docx
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境内股权转让框架协议中文版
签署版
复地(集团)股份有限公司
天津复地浦和发展有限公司
及
海南航空股份有限公司
天津航空有限责任公司
_____________________________________
股份转让框架协议
_____________________________________
目录
条款
页码
1.定义和解释2
2.出售和购买的各方2
3.目标股份的对价2
4.现有抵押解除2
5.新贷款2
6.新抵押创设2
7.报批2
8.成交先决条件2
9.成交2
10.尾款的支付条件2
11.交易流程2
12.买方保证2
13.卖方保证2
14.卖方责任限制2
15.买方责任限制2
16.终止2
17.无免除2
18.成本和税款2
19.转让2
20.修订2
21.完整协议2
22.通知2
23.适用法律2
24.仲裁2
25.副本2
26.文本语言2
27.效力2
附件1成交要求2
附件2保证2
附件3解除抵押承诺函格式2
附件4交房标准附件2
附件5卖方披露函2
附件6股权转让协议2
本股份转让框架协议(“本协议”)由以下各方于2009年12月24日签署:
(1)复地(集团)股份有限公司,一家依据中国法律设立的股份有限公司(注册号为310000400200534),注册地址为中国上海市曹杨路510号9层(“卖方”);
(2)天津复地浦和发展有限公司,一家依据中国法律成立的中外合作经营企业(营业执照号码为120000400027643),其注册地址为中国天津市和平区南京路和贵阳路路口的北洋大厦(“项目公司”);
(3)海南航空股份有限公司,一家在中国成立的股份有限责任公司(公司登记号码为460000400002151),其注册地址为海南省海口市机场西路168号(“买方A”);以及
(4)天津航空有限责任公司,一家在中国成立的有限责任公司(公司登记号码为120192000005639),注册地址为天津空港物流加工区外环北路1号2-B155室(“买方B”)。
(买方A和买方B合称“买方”;买方、卖方和项目公司单称为“一方”,合称为“各方”)。
鉴于:
(A)卖方和/或实际卖方是项目公司75%股份(相当于2.4亿元人民币注册资本中的1.8亿元人民币,简称“目标股份”)的法定和实益所有人。
(B)买方希望从卖方购买,且卖方希望向买方出售目标股份。
各方达成协议如下:
1.定义和解释
1.1定义词语
本协议中:
“实际卖方”指卖方或重组后的目标股份的法定和实益所有人(视情形而定)。
“会计结算日”指2009年9月30日;
“本转让”指卖方或其他目标股份的法定和实益所有人按照本协议和股权转让协议约定向买方转让目标股份的行为;
“营业日”指(除周六、周日以及法定节假日以外)的中国和香港的银行正常开门营业的任何一天;
“剩余现金买价”指二期款项、股东贷款和尾款的总和;
“成交”指根据本协议完成目标股份的转让;
“成交条件”指第8.1款中的任何一项条件;
“成交日”指需要满足的最后一项成交条件被满足后的第一
(1)个营业日;
“权利负担”指抵押、质押、留置、选择权、限制、优先购买权、优先权、第三方权利或利益、任何类型的其他权利负担或担保权益、或具有类似效果的其他类型的优先安排(包括但不限于所有权转移或所有权保留安排);
“卖方重组”指卖方根据第2.3条向其关联方进行的目标股份转让,且项目公司应当已就该等转让取得审批机关批准和工商登记。
“已出售的房屋”指本协议签署日前,项目公司开发的并且已就其出售签署商品房预售合同或者商品房销售合同的房屋,其建筑面积共计为18,420.59平方米。
“现有贷款”指项目公司向国内银行举借的尚未偿还的人民币的现有贷款;
“现有贷款解除额”指买方支付给项目公司的700,000,000元人民币,可用于偿付现有贷款等用途,即;
“现有抵押解除期限”指应有第4.3款中赋予其的含义;
“现有抵押”指作为现有贷款的担保而在不动产上设定的以国内银行为抵押权人的现有抵押;
“现有抵押解除承诺函”指卖方根据第4.1条以附件3的格式向买方出具的承诺其将解除现有抵押的函。
“尾款”应有第3.3.3款赋予其的含义;
“尾款付款期限”应有第10.5款中赋予其的含义;
“财务报表”指卖方向买方提供的项目公司的财务报表。
“首期款项”应有第3.3.1款中赋予其的含义;
“首期款项付款日”指本协议签署后的七(7)个营业日内的其中一日;
“CBRE”指YangtzTianjingLimited,一家依据英属维尔京群岛法律成立的公司,注册办公地点为MaplesFinanceBVILimitedofKingstonChambers,P.O.Box173,RoadTown,Tortola,BritishVirginIslands,该公司在本协议签署日是项目公司25%股权的法定和实益所有人;
“CBRE股权转让协议”指CBRE、CBRichardEllisSPAIIGP,LLC、海航集团(香港)有限公司和海航集团有限公司于2009年12月24日签署的股权转让协议。
“CBRE重组”指CBRE向其关联方转让其持有的项目公司25%的股权,且项目公司应当已就该等转让取得审批机关批准和工商登记。
“新贷款”应有第5.1款赋予其的含义;
“新贷款合同”指买方和新贷款方就新贷款签署的借款合同。
“新贷款方”应有第5.1款赋予其的含义;
“新借款方”应有第5.1款赋予其的含义;
“新抵押”指项目公司在现有抵押解除后将不动产作为抵押担保便于买方获得新贷款;
“新抵押合同”指项目公司为新贷款合同提供担保之目的而与新贷款方签署的以不动产作为抵押的抵押合同,但该抵押合同应当符合中国的银行业通常惯例对于物业抵押合同的要求。
“报批”指项目公司(以及卖方及买方,如有必要)将股权转让协议以及任何其他所需文件提交审批机关,以便后者依照中国法律对本转让进行审批;
“审批机关”指根据中国法律规定就股权转让协议所述交易给予批准的中国商务部或其相关主管地方分支机构。
“登记机关”指根据中国法律规定就股权转让协议所述交易给予登记的国家工商总局或者其相关主管地方分支机构。
“中国”指中华人民共和国,为且仅为本协议之目的,不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾;
“项目公司”指天津复地浦和发展有限公司,一家依据中华人民共和国法律成立的中外合作经营企业(营业执照号码为120000400027643),其注册办公地点为中国天津市和平区南京路和贵阳路路口的北洋大厦;
“不动产”指项目公司开发或者持有的全部(i)已完工但未销售的;(ii)在建;以及(iii)未开工的不动产(包括但不限于土地及其上建筑的房屋和构筑物),不动产交房标准详见附件4;
“不动产的总建筑面积”指就不动产取得的房屋所有权证中所记载的不动产的建筑面积之和,减去不动产房屋所有权证中所记载的锅炉房的面积;
“买价”应有第3.1款中赋予其的含义;
“相关索赔”指买方或卖方根据本协议的任何条款提出的索赔;
“关联方”就每一方而言,指直接或间接控制或受制于该方的实体,或与该方共同受其他方直接或间接控制的实体。
在本定义中,就任何实体而言,“控制”是指无论通过拥有具有投票权的股票、订立合同或其他方法,直接或间接拥有所述实体的百分之五十(50%)以上具有投票权的股票、注册资本或其他权益,或是拥有任命所述实体的经理、管理委员会或董事会或同等决策机构的大多数成员的权力。
“实体”是指任何个人、公司、合伙公司、合资公司、企业、团体、股份公司、有限责任公司、信托、非法人组织、政府或政府机关;
“人民币”指中国的法定货币;
“二期款项”应有第3.3.2款中赋予其的含义;
“二期款项付款日”指下列三者中较迟之日:
(a)新抵押创设登记后第八(8)个营业日,(b)卖方重组完成,或(c)CBRE重组完成。
但最迟不能晚于本协议签署后第七十(70)日(若(i)现有抵押未能依据本协议第4.3款由卖方在八(8)个营业日内解除,(ii)项目公司未能根据第6条在八(8)个营业日内签署新抵押合同并提供办理新抵押登记所需要的全部文件,则在不影响第16.4条的前提下,每延迟一个营业日,该七十(70)日期限也应自动延长一个营业日);为避免歧义,如果卖方重组和/或CBRE重组未能在上述七十(70)日期限内完成,则该期限届满后第一
(1)个营业日应为二期款项付款日;
“卖方账户”指卖方指定的一个银行账户,其详细信息应由卖方在本协议签署日之后三(3)日内以书面方式通知买方;
“股东贷款”指项目公司向卖方举借的尚未偿还的金额为300,000,000元人民币的贷款;
“股权转让协议”指买方A和买方B在卖方重组完成后二期款项付款日之前依据买方指示与卖方或届时目标股份的法定和实益所有人,按照本协议附件6的格式,就本转让签署的股权转让协议。
“税款”指任何中国中央或地方政府征收的与所得、毛收入、许可、员工薪金、雇佣、营业、消费、解雇、印花、环保、关税、股份、特许经营、利润、预提税、社会福利、失业、残疾、不动产、动产、销售、使用、转让、登记、增值有关的税款、估算的或任何种类的其他税款,包括因前述税款所产生的利息、罚款或额外增加,无论对前述税款的征收是否存在争议;
“纳税申报表”指任何与税款有关的申报表、申报材料、报告、退税申请或通知表或声明,包括其所附的任何附表或附件以及对其的任何修改;
“目标股份”应有鉴于条款赋予其的含义;
“终止费”应有第16.1款中赋予其的含义;
“保证”指附件2所列的卖方的陈述和保证,且“各项保证”指所有该等保证。
“预留印鉴”应有第5.4款中赋予其的含义;
“共管账户”应有第5.4款中赋予其的含义。
2.出售和购买的各方
2.1卖方同意出售,且买方同意购买全部而非部分目标股份及其附属权利,目标股份上没有任何权利负担。
2.2各方同意,买方A和买方B有权决定各自受让目标股份的比例。
二期款项付款日之前,买方A和买方B应确定各自受让目标股份的比例,并通知卖方和项目公司。
买方A和买方B对其在本协议项下的可以货币形式计量的义务相互承担连带责任。
2.3各方同意,卖方在不影响本协议目的的前提下,可以将其持有的全部目标股份转让给其关联方,但是在二期款项付款日之前,项目公司应当已就该等转让取得审批机关批准和工商登记,并且上述关联方应当受让卖方在本协议项下的全部权利和义务。
在上述关联方被登记机关登记为目标股份的所有人之后一
(1)个营业日内,卖方和上述关联方应共同向买方出具一份承诺函,承诺上述关联方承继卖方在本协议项下的全部权利和义务,但卖方根据本协议应当承担的义务并不因此免除,并且卖方与受让目标股份的关联方对其在本协议项下的可以货币形式计量的义务相互承担连带责任。
在此情况下,买方已向卖方支付的款项或者履行的义务视为已向关联方支付或履行。
2.4在卖方重组完成后二期款项付款日之前,卖方应确保实际卖方根据买方指示和买方A和买方B各自的股权受让比例,按照本协议附件6中的格式,与买方A和买方B签署股权转让协议。
2.5项目公司承诺,对于卖方在本协议下应促使和确保项目公司履行的事项,项目公司自身亦负有履行的义务。
3.目标股份的对价
3.1目标股份的应付对价(“买价”)为200,179万元人民币,各方认可:
3.1.1买价是根据各方预估的不动产的总建筑面积确定的,其计算公式为:
买价=各方预估的不动产的总建筑面积×面积单价×75%;
3.1.2各方预估的不动产的总建筑面积为138,658平方米;
3.1.3各方用以计算买价的单价为:
19,249元人民币/平方米;
3.1.4买价应根据第3.6条进行调整,但该等调整应且仅应体现在现金对价中。
3.2买价为以下三项之和,即:
(i)由买方根据第3.3款以现金支付的1,176,790,000元人民币(“现金对价”);(ii)由买方根据第4.1条承担的现有贷款解除额的75%(即525,000,000元人民币);及(iii)由买方根据第3.5条承担的股东贷款(即300,000,000元人民币)。
3.3现金对价由买方根据以下方式支付:
3.3.1在首期款项付款日当日或之前,买方应向卖方支付75,000,000元人民币(“首期款项”);
3.3.2自二期款项付款日开始,买方应根据第5.6条向卖方支付1,001,700,000元人民币(“二期款项”);
3.3.3在尾款付款日当日或之前,买方应向卖方支付100,090,000元人民币(“尾款”)。
3.4上述买价中的现有贷款解除额应当按照本协议4.2条的约定直接支付给项目公司,用于清偿现有贷款等用途。
3.5自二期款项付款日开始,上述买价中的股东贷款金额应当由买方根据第5.6条支付给项目公司,用于清偿股东贷款。
3.6如果根据不动产的房屋所有权证,不动产的总建筑面积在第3.1.2条约定的预估总建筑面积基础上发生了变化,则买价将根据变化以后的不动产的总建筑面积予以调整,调整的方式如下:
3.6.1不动产的总建筑面积比预估的总建筑面积增加或减少低于5‰的情况下,买价不作调整;
3.6.2不动产的总建筑面积比预估的总建筑面积增加或减少5‰至3%(含3%)的情况下,买价应当按如下公式相应地增加或减少:
买价=不动产的总建筑面积×面积单价×75%;
3.6.3不动产的总建筑面积比预估的总建筑面积增加3%以上的情况下,买价应当增加3%;
3.6.4不动产的总建筑面积比预估的总建筑面积减少3%以上的情况下,现金对价应按如下公式相应地减少:
买价=不动产的总建筑面积×面积单价×75%。
(上述公式中使用的面积单价均与本协议3.1.3条约定的单价相同)
3.7买方在本协议项下应向卖方和/或项目公司支付的所有付款,都应以人民币以即时可得的资金付入卖方账户和/或项目公司账户。
3.8就买方在本协议项下应向卖方和/或项目公司支付的任何一笔到期应付而未付的款项,买方应承担逾期利息。
每日的逾期利息为应付而未付的款项的万分之三(0.03%),自相关款项到期之日起计算直至其实际支付之日为止,逾期利息应以人民币支付,与逾期款项一起付入卖方账户和/或项目公司账户。
4.现有抵押解除
4.1在买方向卖方支付首期款项当日,卖方应按照本协议附件3的格式向买方出具“现有抵押解除承诺函”,承诺在项目公司收到现有贷款解除额的后,其将按照本协议的约定促使及确保项目公司向其举借现有贷款的国内银行和天津市国土资源和房屋管理局或其附属机构办理现有抵押解除。
4.2在首期款项支付之后五(5)个营业日内,买方应向项目公司支付现有贷款解除额,即人民币700,000,000元。
4.3买方已向卖方全额支付首期款项以及买方已经向项目公司全额支付现有贷款解除额后的八个营业日(“现有抵押解除期限”)内,卖方应当保证项目公司已解除现有抵押,并且自天津市国土资源和房屋管理局及附属机构取得一份不动产上不存在任何抵押的书面文件,提供给买方。
5.新贷款
5.1买方和/或其关联方(“新借款方”)应根据本协议约定在二期款项付款日之前,与中国境内的银行或其他金融机构(“新贷款方”)就从该新贷款方取得一笔人民币贷款(“新贷款”)签署具有约束性的协议。
5.2买方进一步同意,在其就上述新贷款与新贷款方签署约束性协议后,其应立即将该等约束性协议的复印件提供给卖方。
5.3为避免疑义,买方根据第3条向卖方支付剩余现金买价的义务并不因买方未能获得新贷款而受到任何影响,除非本协议根据第16.4款被买方终止。
5.4买方和卖方同意,新贷款合同和新抵押合同签署后三个营业日内,新借款方应在新贷款方或其指定的银行开立账户以接收新贷款(“共管账户”)。
新借款方在开立共管账户时,应预留买方A或买方B和卖方各自授权签字人的签字和印章(“预留印鉴”),非经买方A或买方B和卖方各自的授权签字人同时并共同办理支取或划转手续,任何一方不得擅自支取或划转共管账户内的款项。
5.5买方知悉新贷款放款日期后,应立即通知卖方和项目公司,最迟不得晚于共管账户收到新贷款之日。
5.6各方同意,共管账户内资金的划转应按如下办理:
5.6.1卖方应当于二期款项付款日指派其授权签字人与买方的授权签字人共同办理第一笔共管账户内资金的划转;
5.6.2共管账户内资金的划转每笔不超过五(5)亿元人民币;
5.6.3在上一笔划转资金付入卖方账户、项目公司账户和/或CBRE指定的账户后,卖方应配合买方划转下一笔资金;
5.6.4在二期款项付款日之后十五(15)日内,从共管账户划转到卖方账户和项目公司账户的资金应分别达到二期款项和股东贷款金额,并且从共管账户划转到CBRE指定账户的资金应达到CBRE股权转让协议要求的金额。
如果在上述期限内,从共管账户中划转到卖方账户、项目公司账户以及CBRE指定账户的资金未达到二期款项和股东贷款金额以及CBRE股权转让协议要求的金额,则各方同意将上述期限再延展15日。
5.7在共管账户的资金根据以上第5.6.4条完成划转后一个营业日内,卖方应配合买方办理变更共管账户预留印鉴的手续,以解除共管。
6.新抵押创设
卖方承诺,在现有抵押已解除以及买方通知项目公司签署新抵押合同后八(8)个营业日内,卖方应促使并确保项目公司为对新贷款进行担保之目的完成项目公司与新贷款方之间的新抵押合同的签署并按照新贷款方的要求提供所有办理新抵押登记所需要提供的文件。
7.报批
7.1卖方承诺,在下列条件获得满足或者由卖方按照其决定的任何条款放弃后的两个营业日内,卖方应促使项目公司向其审批机关提出股权转让协议的报批申请:
7.1.1卖方账户全额收到二期款项;
7.1.2项目公司账户全额收到相当于股东贷款的金额。
7.2股权转让协议取得审批机关批准后,卖方应在三(3)个营业日内促使项目公司向登记机关申请办理本转让的工商登记。
7.3各方均应对上述报批和登记程序提供一切必要的帮助和配合。
8.成交先决条件
8.1成交的前提是以下各项先决条件(“成交条件”)成就或者被买方放弃:
8.1.1审批机关已经在未对项目公司或者买方施加任何难以负担的条件或义务的情况下批准了本转让,同时买方已经收到任何及所有该等批准和登记的书面证据,包括外商投资批准证书;以及
8.1.2项目公司已经获得登记机关新颁发的营业执照,其表明买方是持有项目公司75%股权的合法登记股东。
9.成交
9.1成交于成交日在天津实现。
9.2成交时,卖方应办理附件1所列各项事宜。
10.尾款的支付条件
10.1成交后,项目公司为取得不动产的土地使用权证和房屋所有权的初始登记而应当付清的税款和费用,仍应由卖方承担。
10.2卖方承诺,项目公司应就已出售的房屋缴纳的所得税及土地增值税由卖方承担。
项目公司应当为不动产和已出售的房屋支付的公共维修基金应当由卖方负担。
若项目公司在成交日后四年内被税务机关或其他国家机关要求缴纳或补缴上述公共维修基金、土地增值税和所得税等金额,买方可向卖方发送通知,并附上项目公司被要求支付上述金额的凭证。
为避免疑义,与不动产相关的所有土地增值税和所得税由成交后的项目公司自行承担。
10.3卖方同意,如在成交日后项目公司被要求支付上述第10.1和10.2条中税款和费用,买方可从尾款中扣除相应的金额。
如果尾款已经支付或者尾款不足以抵偿上述税款和费用,卖方仍应当在尾款付款期限届满后十(10)个营业日内向买方支付或补足相应的税款和费用金额。
10.4如果买价在根据以上第3.6条进行调整后低于第3.1条规定的买价,则买方可以直接从尾款中扣除买价所减少的金额,但尾款不足以抵扣买价所减少的金额时,卖方应在尾款付款期限届满后十(10)个营业日内另行向买方补足;如果买价在根据以上第3.6条进行调整后高于第3.1条规定的买价,买方应当相应地增加尾款的金额。
10.5在受制于以上第10.1条至10.3条和第13.8条的前提下,买方应于下列条件成就之日起五个营业日内(“尾款付款期限”)向卖方账户全额支付尾款:
10.5.1成交已于成交日实现;
10.5.2项目公司取得不动产的房屋所有权证书,但买方应于项目公司取得不动产的房屋所有权证书后立即通知卖方。
10.6在卖方根据以上第10.1至10.4条规定对买方负有支付义务的情况下,卖方逾期支付应付的款项时应承担逾期利息。
每日的逾期利息为应付而未付的款项的万分之三0.03%),自相关款项到期之日起计算直至其实际支付之日为止,逾期利息应以人民币支付,与逾期款项一起支付给买方。
11.交易流程
11.1受制于本协议的其他条款,为避免误解并进一步明确为实现本协议项下拟议交易各方的权利义务,各方同意,本协议项下拟议交易之流程应按照如下顺序进行:
(1)各方签署本协议;
(2)买方应于本协议签署后七(7)个营业日内支付首期款项至卖方账户;
(3)卖方应在买方支付首期款项之时向买方出具“现有抵押解除承诺函”;
(4)买方应在支付首期款项后五(5)个营业日内支付现有贷款解除额,即人民币700,000,000元,用于偿还现有贷款等用途;
(5)卖方应在项目公司收到现有贷款解除额后八(8)个营业日促使及确保项目公司偿还现有贷款并完成对现有抵押的解除手续;
(6)卖方应在收到买方关于签署新抵押合同的通知之日起八(8)个营业日内,促使项目公司与新贷款方签署新抵押合同,并按照新贷款方的要求提供所有办理新抵押登记所需要提供的文件;
(7)新借款方在不晚于项目公司签署新抵押合同时签署新贷款合同;
(8)卖方重组及CBRE重组完成;
(9)买方A和买方B在卖方重组完成后二期款项付款日之前与实际卖方签署股权转让协议;
(10)买方应在二期款项付款日,划转共管账户中的第一笔资金,用于支付二期款项和股东贷款;
(11)卖方全额收到二期款项和项目公司全额收到股东贷款后两
(2)个营业日内,项目公司将向审批机关提交股权转让协议的报批申请;
(12)审批机关批准股权转让协议后三(3)个营业日,项目公司办理本转让的工商登记;
(13)本转让的工商登记完成后第一
(1)个营业日,本转让成交;
(14)项目公司办理不动产的房屋所有权证书;
(15)本转让成交以及项目公司取得不动产的房屋所有权证书后五(5)个营业日内,买方向卖方支付尾款。
11.2各方同时在此进一步确认,买方根据第3条向卖方支付二期款项和向项目公司支付股东贷款的义务并不因买方未能获得新贷款而受到任何影响,除非本协议根据第16.4款被买方终止。
12.买方保证
12.1买方向卖方保证,在本协议签署日且在成交日:
12.1.1其是一家依据其成立地法律正式注册成立和有效存续的法人;
12.1.2其具有签订本协议并从事本协议项下拟议交易所需的充分的权力、授权与合法权利,并且已采取一切必要的公司行动和其他行动或取得一切必要的内部或第三方同意及批准,以授权本协议的签署和履行;以及
12.1.3本协议对其构成合法、有效和有约束力的义务,并可根据其条款强制执行。
12.1.4其签署、交付和履行本协议,以及完成本协议项下拟议交易不会且将不会:
a)违反其组织章程大纲及细则的任何规定;
b)与其为一方当事人的任何合同、协议或安排相冲突,或导致对前述各项的违反,或构成对前述各项的不履行,或导致其在前述各项项下的权利或
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