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金色阳光项目书
“金色阳光”
蒲江老年颐养(成都)项目书
二0一一年八月
一、老年问题与社会和谐
二、老年颐养现状分析
三、老年健康生活研究
四、“金色阳光”选址与特点
五、“金色阳光”理念策划方案
六、“金色阳光”建筑规划方案
七、“金色阳光”经营管理方案
八、“金色阳光”服务体系方案
九、“金色阳光”社会效益分析
十、“金色阳光”投入产出分析
十一、项目结论与建议
一、老年问题与社会和谐
按国际通行的统计分类标准中国在2003年就已迈入老龄化人口的社会,中国的老年人口比例已超过了10%,据民政部的统计,目前,全国60岁及以上老年人口已超过1.49亿,大约3000万以上的老人需要不同程度的家庭护理。
其中,失能老人已经达到940万。
中国是崇信儒家文化的国家,长期以来形成了“家庭养老”的传统模式,养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。
选择家庭养老的人们,他们生活在家庭中,感到“熟悉”和“自由”,经济上也比较划算,从社会的角度考虑,家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。
但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。
现代社会的人际竞争加剧,生活节奏加快,工作负担加重,致使家庭养老的人力成本剧增,一般家庭难以承受,赡养者疲惫不堪;加上“421型”家庭的增多,一对年轻夫妇要承担4个老人,一个孩子的责任,就算再有孝心的人,也不可能有能力照顾周全,另有空巢家庭等等问题的出现,家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。
旧的养老方式的打破,意味着为企业创造了新的发展机遇。
养老产业,一个新生的具有广阔前景的产业正在呼唤着全社会的关注,这是一个正在夕阳中诞生的朝阳产业,这是一个老龄中诞生的年轻产业,让我们共同抓住这个巨大商机,同时也为我们社会公益事业做出贡献!
二、老年颐养现状分析
老年颐养的现状是:
有选择与子女的合居模式;有选择“空巢”式的独居模式;也有选择福利性养老机构居住模式;实践中这些模式都有较大局限性。
还有一种较新的模式是借鉴美国佛罗里达州的坦帕市老年社区“太阳城”,即老年人社区。
中国各地也建设了一批专供老年人居住的城市小区。
最典型的是位于北京西部的“东方太阳城”老年社区。
成立专门为老年居住区的服务机构。
建筑物在设计上尽量考虑了老年人的身体状况和生理特点。
方便了老年人的进出与起居。
这种模式在为老年人设计居住及服务方面前进了一大步。
仍然存在较大缺陷,最多是房地产的开发的一个分支项目。
在服务功能、环境功
能、康复功能、养生功能等方面还是空白。
老年人渴望一种全新的退休生活理念及全新的颐养生活模式。
三、老年健康生活分析
很多老年人都有这样的经历,退出社会主流生活后,感到茫然困惑、六神无主、心情低落、莫名烦燥、身体状况每况愈下,疾病缠身,加快了生命的衰老。
而其中部分老年人在经受了这种低潮困惑之后,选择了乐观积极的生活态度,把生活注意力转向体育锻炼、娱乐旅游、读书学习、写字绘画、唱歌跳舞等…….奇迹就发生在这部分乐观老人身上,他们感到身心舒展、生活充实。
失衡的心理又重新平稳;对抗疾病的能力也显著增强。
客观上出现了延年益寿的效果,“金色阳光”项目就是这样一种创造全新颐养模式探索者和领跑人。
四、“金色阳光”项目选址与特点
在成都地区开发为老年人养生、颐养服务的项目有很多得天独
厚的优势。
成都一是作为“国家统筹城乡综合配套改革实验区”的特区有很多的政策支持;二是四季分明的气侯、依山傍水的自然、丰富的物产资源。
三是悠久的历史文化名城、又是大西南的现代中心城市。
“金色阳光”项目以成都为总部,建立全国范围内的连锁经营是投资方汇集国内外专家学者集思广义、博采众长后的大胆决策,成都项目的启动是结合了优良的地理位置与自然条件、理性地把握了老年颐养市场的实际需要、将老年颐养、医疗康复、养生保健、旅游产业、现代生态农业等有效嫁接形成的五星级项目。
根据以上的项目特点,“金色阳光”选址以市中心区为半径中心,半经以1小时车程(约40公里范围内)的圆弧上为最佳。
这个位置可避开市区的喧闹又避开了城市开发追逐的热点(颐养项目需低成本的土地)。
蒲江县地处四川盆地西南部、成都平原西南缘,东临彭山、眉山,南接丹棱,西连名山,北壤邛崃,县城鹤山镇距成都68千米,是成都市的西南门户。
全县总面积583平方公里。
总人口26.1万人。
全县森林覆盖率47.5%,风景区达到80%。
空气环境质量优于国家二级,享有“绿色蒲江、天然氧吧”美誉。
蒲江历史悠长久,人杰地灵,系宋代著名理学家魏了翁和抗日名将李家钰的故乡。
县内旅游资源丰富,以朝阳湖、石象湖、长滩湖、飞仙阁为主景的朝阳湖风景区,于1986年被评为四川省首批省级风景名胜区。
飞仙阁唐代摩崖造像、道教二十四治太清观、汉代古盐井遗址、明代河沙寺大殿、古南方丝绸之路遗迹、看灯山力士造像等文化遗迹令人叹为观止,历史文化积淀深厚。
加之成雅快铁直达蒲江,交通十分便捷,在田园城市概念下本项目落户蒲江已是不二的选择。
“金色阳光”项目总占地约700-800亩。
其中颐养基地200-300亩(征地建设颐养住宅);配套用地500-600亩(租地打造生态环境);依靠便捷的交通网与市区有效的链接、将建筑与环境自然的有机结合,打造中老年及市民宜居、宜养、宜游、宜玩、宜乐的五星级新景点。
五、“金色阳光”理念策划方案
“金色阳光”做为一个以成都为总部的、全国多个地区连锁的、具有总部经济、有上市计划的老年颐养项目,必须具备较强的自我调控、自我平衡、自我发展的能力。
在前期策划上就必须科学管理适应
市场、动态前瞻的规划。
“金色阳光”(成都)项目征地200--300亩做为基地,修建15万平方米颐养住宅。
可同时接纳颐养老人6000人。
颐养住宅按户型特色,颐养用途分成若干个各自相对独立的合围式组团。
另在各组团交结的中心建有10000平方米的管理服务大楼,设有医疗保健中心、电子阅览中心、养生服务中心、中华食疗中心、商业购物中心、文化娱乐中心供颐养老人使用。
为营造优良的环境,基地比邻租地500--600亩做为配套用地,打造观光农业、林木苗圃、花卉种植等。
在其间点缀乡村旅舍、自助农庄、小动物园、儿童乐园、阳光球场、川西集市等,把老人养生、交友、康复、键身、旅游、学习等有机溶在一起,为老人提供天伦之乐的服务。
“金色阳光”项目还计划在中国山水奇丽的“凉爽之都”贵阳、四季温暖如春的昆明、冬季阳光充沛的海南、北海、具有“东方威尼斯的”苏州、风景入画的海滨城市青岛、大连等建立连琐项目。
在全国形成颐养老人四季互动、真正做到春赏花、夏纳凉、秋观景、冬晒阳。
“金色阳光”做为老年人颐养项目的领跑者,经营的理念必须是:
1.生活环境自然化:
为老年人创造出一种纯自然清新的田园生活。
2.住食起居便捷化:
一切围绕着老年身体健康延年益寿特点而设立。
3.老年生活多样化:
购物、医疗、娱乐、体育设施齐备。
组织的老年参加各种才艺培训。
静者可组织垂钩、下棋、看书,动者可组织文体比赛和旅游活动。
4.家庭式服务科学化:
颐养老人在这里享受星级宾馆服务及专业的保健护理,营养师根据每个人的状况制定的科学配善。
5.颐养休闲一体化:
亲属朋友、子女来探望居颐养老人,有专门的“星期天之屋”,集邻里聚会、天伦之乐、乡村观光溶于一体。
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六、“金色阳光”建筑规划方案
“金色阳光”(成都)项目在200--300亩基地内修建15万平方米的别墅式颐养建筑群及10000平方米的多功能建筑大楼。
颐养建筑群分为若干个具有川西民居建筑风格的组团,每个组团相对形成一个管理单位,有自己独立的管理体系。
中心部分是基地的管理服务核心区。
各组团之间及与中心建筑之间用健身小道及风雨廊道相连。
各组团形成错落有致的建筑风景。
周边是500--600亩的绿色生态园区。
每套颐养住房都在40平方米左右。
每套住房有:
与起居室相连的卧室:
开放式操作间、独立卫生间、休闲观景门廊。
房间还可根据
老人需要进行任意组合,增加面积与功能。
住宅设计将环保健康与美观适用相结合。
房间设计朝向良好、采光通透、配置合理、地面防滑、通道无障、标识清晰、并配有网络服务系统、应急呼叫系统、闭路监
控系统、低音广播等系统。
建筑物拟用进口纯环保材料建造。
色泽明快、赏心悦目。
七、“金色阳光”经营管理方案
“金色阳光”经营管理本着尊重市场经济规律原则,办出特色、办出创新模式:
1.推销田园式的宁静生活环境,满足老人崇尚自然,宁静致远的生
活要求。
2.推出五星级的家居生活,颐养让老人有一种家的感觉与氛围,同时又享受全方位的专业服务。
3.引导养生保健与治疗并重的生活观念。
颐养老人在康复治疗的同时,让老人知道保健养生、快乐怡情对于延年益寿具有重要的意义。
4.选择多样化的精神生活。
老人的喜好各不一样,颐养项目可以满足老人的不同需求;多学科的老年大学、多形式文体活动、多才多艺的兴趣活动等。
5.灵活的颐养方式。
老年人可长期在这里颐养,也可按季节来不定期颐养,还可以为长期生活在高原、热带、寒冷带的老年人提供短
期(按季度结算)颐养服务。
八、“金色阳光”服务体系方案
“金色阳光”项目在服务体系方面力求做到现代化服务、专业化服务:
1.信息化服务体系:
项目利用现代信息技术为颐养老人建有家族与个人信息库。
对老人的身体状况、心理特征、日常起居、生活习惯、个人偏好等进行数字化处理,建立动态跟踪系统。
为颐养老人的起居、保健、治疗等提供科学依据。
2.个性化服务体系:
根据对老人的个性进行服务尤其重要。
一刀切的服务模式会影响老人几十年的习惯,直接导致不良后果。
如饮食习惯、作息规律、作为偏好、性格差异等,个性服务就是因人而异的专业化服务。
3.安全保障型服务体系:
老年人自我保护弱,自我调节功能衰退,出现意外的机率增大,安全保障要求在全天候全方位对老人进行监控与救护准备。
与社会支援单位密切合作,在第一时间让老人得到有效的救治与保护。
4.绿色健康服务体系:
项目从衣、食、住、行等方面要为老人提供绿色健康、自然环保的产品。
5.快乐幸福服务体系:
追求快乐幸福是老年人怯病治忧、中华养生、
延年益寿心理动力,就是要为老年人营造能快乐幸福的氛围。
休
闲式劳动、有益的比赛、放松心情的旅游、天伦之乐的团聚等都在这里实现。
6.全方位无间断服务体系:
在拟订服务项目以外,为老年提供24小时有求必应的个性化服务。
服务体系根据社会与个人的需求进行动态调整,逐步达到尽善尽美的境界。
九、“金色阳光”社会效益分析
“金色阳光”(成都)项目达到设计能力投入使用后,可直接产生如下社会效益:
1.提供就业岗位:
该项目能直接提供约1000个人员的工作岗位,其中高级管理人员50人、高级技术人员100人、专业医护人员400人、其他人员450人。
包括各类管理人员、专家、翻译(外语及哑语)、医师、专业护士、营养师、厨师、工程师、咨询师、培训技师、农艺师、保安员、保洁员、绿化工、维修工、服务员、司机、机修工等;配套用地内间接提供2000--3000个就业岗位。
包括乡村旅舍、农产品加工、植保、林木花卉、餐饮等各类休闲娱乐项目。
2.拉动当地消费:
项目需绿色的禽肉蛋类等副食面,可直接为签约农户带来每年至
少1000万以上的固定收入。
3.提高农业土地产值:
在配套用地内,发展现代生态农业、观光农业、每年可提高3倍以上的土地产值。
4.增加当地财政收入:
项目直接为当地政府每年提交约4000万元以上的各种税费。
5.改善当地自然环境:
项目的建成可明显改善当地自然环境,各种种植、养殖及生态农业配套项目的引进和实施可培育和丰富当地观光及旅游资源,增强地方经济的可持续发展。
6.优化当地人文环境:
项目的建成可优化当地人文环境,在总部经济概念下,各类高素质人员进驻及与之配套的医院、银行、邮政、学校、超市和随之而来的流动人群,可带给当地丰富的信息资源,直接影响人们的思想意识和行为方式,促进社会和谐发展。
7.创建及完善行业标准:
项目无论在硬件设施还是服务理念方面,都按照五星级的标准打造,开创国内行业之先河,为中国老年产业市场的拓展和行业规范的制订,打下坚实的基础。
十、投入产出及经营效益分析
(1)项目总投入:
1.土地征用:
征用面积200--300亩约5000万元;
2.土地配套租赁约500--600亩(用于打造周边生态环境)约90万元(折合每亩年产大米1000斤计算);其中当期投入按2年计算约180万元,后期投入及维护计入经营成本。
3.主体建筑建设成本:
15万平方米,合4000套;管理及配套用房约10000平方米;造价合每平方米3500元(均按五星级标准建造),约5.6亿元。
4.道路及辅助设施建设约1000万元。
5.环境打造:
含规划、设计维护费用约3000万元。
6.设备投入约8000万元(含冷暖设备、医疗保健设备、监控设备、低音广播设备、网络设备、通讯设备、软件系统、交通及生活设备、健身娱乐设备等);
7.人事培训;500万元;
8.流动资金:
1000万元;
9.项目推广:
800万元;
10.合计:
73480亿元
(2).收入分析:
1.项目建成后共有4000套客房,其中单人房间2000套,双人房间2000套,最大可接待客户人数为6000人。
收费标准:
A:
单人房每人5万元/年(含衣食住行等所有费用);B:
双人房每人3.5万元/年(含衣食住行等所有费用),主营业务、生态农业及其他收入合计:
每年约有30000万元。
2.综合成本每年约22500万元(含房屋及设备折旧费4300万)。
3.税费合计(含公司所得税)3200万元。
4.税后约4300万元,平均利润约14.33%。
(3).投资回收:
该项目静态投资回收期约10年。
十一、项目结论与建议:
老年问题是一个社会问题,直接关系到家庭的稳定和社会的和谐,继而制约着到整个社会经济的发展和精神文明建设,因此,该项目的实施需要三个条件:
1.政府的支持:
主要是在项目立项、规划、优先审批和土地征用等方面予以政策性扶持,真正实现以社会化、产业化的方式综合解决老年社会问题。
2.社会的参与:
该项目是一个系统工程,涉及到社会的多个行业,如医疗、保险、银行、邮政、电信、旅游、等,需要各界的积
极参与、配合以期实现较好的社会效益。
5.企业化运作:
用规范的企业行为来运作,有利于提升该项目的经营水平和开拓老年产业的市场。
综上所述,在“国家统筹城乡综合配套改革实验区”的大政策背
景下,如能得到政府的支持和社会的参与,我们积极看好该项目。
同时,我们也希望该项目通过五星级标准的规划建造,摸索出一个高品质、规范化的经营模式和行业标准,努力把这个利国利民的项目做好,以创新的经营理念寻求解决老年问题的新思想、新模式,为我市的经济建设和社会发展做出贡献。
中昌机构“金色阳光”项目(筹备组)
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