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房地产课设
石家庄市XX房地产评估有限公司关于
银都花园住宅楼估价技术报告
目录
一、致委托方函……………………………………………………2
二、估价师声明……………………………………………………3
三、估价的假设和限制条件……………………………………3
四、房地产估价结果报告………………………………………4
五、评价结果确定…………………………………………………14
致委托方函
石家庄市xx开发总公司:
受贵公司的委托,根据贵公司开发需要,对贵方位于石家庄市红旗大街“银都花园”1—20层房地产价值进行评估,评估目的是为确定房屋拆迁安置房屋价格进行评估鉴定。
根据我国法律法规规定和贵公司提供的资料,我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照独立、客观公正的原则,按照必要的估价程序,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2012年9月30日满足各项假设限制条件下的评估鉴定结果如下:
基准日为2012年9月30日的房地产价值为:
大写人民币捌佰叁拾万玖仟元整(小写RMB8309000元整)
法定代表人:
石家庄市xx房地产造价咨询评估有限公司
二○一二年五月十日
估价师声明
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
估价的假设和限制条件
一、假设条件
1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提,若委托方提供的资料失实或有任何隐匿,本公司不承担任何责任。
2.本次估价采用公开市场价值标准,并基于下列假设:
⑴不考虑特殊买家的额外出价;
⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益;
⑶交易双方掌握必要的市场信息,在充裕的时间内进行交易;
⑷交易双方具有一定的房地产交易知识,交易条件公开且不具有排他性;
⑸该房地产能在公开市场上自由转让。
3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响,并以估价对象处于完整权利状态,并且保持整体和持续使用为前提。
二、限制条件
1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观
合理价值,若改变估价目的则使用本报告无效。
2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。
4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。
5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来,如与土地主管部门认定面积不一致,应以土地主管部门所出具法定面积为准。
房地产估价结果报告
一、委托方
名称:
石家庄市xx房地产开发公司
二、估价方
名称:
石家庄市xx房地产有限公司
三、估价对象
1、项目概况
该住宅楼建筑面积2298.90㎡,高度65.10m。
2、区位状况分析
2.1区域范围
估价对象所处区域为以估价对象为中心,向东50m至天山大街,向西300m至中山街,该区域按石家庄市城市类区划分标准属一类一级区域,估价对象建设用地按石家庄市土地级别标准属一级地一类区。
估价对象所处区域景观条件良好,整个区域地势略向西北倾斜。
2.2街路配置
22路、38路等城市主、次干道通过该区域,以中心广场为枢纽形成东接101路、南接104路,北接76路的完善的道路交通网络,道路通达条件较好。
整个区域内路网发达,路况良好。
估价对象所处区域距火车站约0.5km,
2.3基础设施
在估价对象所处区域范围内,上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全,市政主管网可由红旗大街、天山大街一侧接入,距离较近。
2.4商服设施配置
估价对象所处区域内有东购广场、艳阳天大酒店、信息大厦、等中高档酒店、办公服务设施,万达电影城、河北大戏院等娱乐设施,以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。
2.5区域特征及变动趋势
估价对象所处区域是石家庄市较为繁华的文化娱乐中心区,以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主,混杂少量居民住宅。
该区域内目前以中、低层建筑为主,低层建筑建造年代较早,目前市政府正在分期进行拆迁改造。
根据石家庄市城市总体规划和分区规划,该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区,建筑规模向中高层、大型化发展。
2.6其他影响设施
估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。
3、市场背景分析
石家庄市是河北省省会,近十多年来,石家庄市经济发展迅速。
2003年,经济总量增速跃上15%的新台阶,成为近年来增长量最快的年份。
初步核算,全市生产总值1632.6亿元,人均生产总值按户籍平均人口计算为29206元。
近十年来,石家庄市政府始终致力于加强城市建设与管理工作,城市面貌发生了巨大的改观,城市功能不断增强。
良好的城市环境与基础设施建设,使得石家庄市的投资环境不断改善,与此同时投资领域也不断拓宽,石家庄市始终是中国北方的投资热点城市之一。
四、估价目的
确定估价对象房地产2012年9月30日的评估价格为委托人资产处置进行价格参考。
五、估价依据
房地产估价规范(GB/T50291—1999)
六、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、估价时点原则
4、最高最佳使用原则
5、公平原则
六、选取估价方法
根据委托人的要求和估价目的,结合估价对象功能、用途等具体状况,按相应的估价原则,确定采用成本法和市场比较法求取估价对象在不同估价时点的评估价格。
技术路线:
1、求取土地价值
2、求取房产价值
2.1求取房屋重置价格:
包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费
2.2求取房产价值
房地产价值=土地价值+房产价值
七、估价结果
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。
八、估价作业日期
2012年5月06日至2012年5月10日
九、估价过程和分析计算
(一)市场比较法
1、在与评估对象相近或类似地段有较丰富的交易材料,因此,确定选择与估价对象房地产结构、用途、临街等情况相同和类似的交易实例,用市场比较法进行评估,通过因素修正,求取比准价格,确定为评估对象的市场价格。
公式为土地的比准价值=土地的交易价格×交易情况的调整×交易日期的调整×房地产状况的调整
2、求取2012年9月30日的市场价格
①交易情况修正。
比较实例A、B、C、D均正常交易,不做修正。
②交易日期修正。
可比实例A的调整系数为(1+0.85%)19
可比实例B的调整系数为1/(1+0.85%)20
可比实例C的调整系数为(1+0.85%)7
可比实例C的调整系数为(1+0.85%)9
③区域因素修正
根据所处地段、位置、繁华程度、交通条件等情况,交易实例和评估对象相比较,均在同一区域,因此不做修正。
④个别因素修正
比较对象临街商业营业用房,主要考虑结构、面积、楼层、层高、成新率及设施等因素,经分析确定比较对象A、B、C、D的修正率分别是105%、105%、113%、108%。
⑤基准单价
根据上述各项修正因素,计算比较实例的修正价格,并以其简单算术平均数为估价对象的基准价格。
A4164.63×117/100×100/105=4640.58
B4164.63×118/100×100/105=4680.25
C5700.00×106/100×100/113=5346.90
D5100.00×108/100×100/108=5100.00
v=(4640.58+4680.25+5346.90+5100.00)/4
=4941.93(元/㎡)
3、估价对象土地取得价格(V)
V=4941.93×656.83
=3246000.82(元)
比较实例
平安大街
天山大街
中山大街
红旗大街
实例编号
A
B
C
D
用途性质
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
购建年份
2008
2008
2010
2010
交易日期
2011.02
2011.01
2012.03
2012.01
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易单价(元/㎡)
4164.63
4164.43
5700.00
5100.00
交易情况修正
100
100
100
100
交易日期修正
117
118
106
108
区域因素修正
100
100
100
100
个别因素修正
105
105
113
108
修正单价(元/㎡)
4640.58
4680.25
5346.90
5100.00
评估单价
4941.93
建筑面积(㎡)
2298.90/3.5=656.83
比准价格V(元)
3246000.82
成本法
(一)重置成本
1、估价对象系石家庄市一级商业用地,经分析确定参照本地城镇基准地价和类似物业平均容积率3.5,按补交土地使用权出让金的形式计取地价。
按5.75%计取应纳税费。
根据建筑工程概预算定额标准,类似于估价对象的建筑结构项目,建成后的地上建安工程费为1500元/㎡,专业及管理费为建筑安装工程费的8%,基础设施及配套工程费为每平方米建筑面积285元计取,管理费按2.5%计取。
取成本利润率为15%,土地报酬率5.75%,房地产报酬率7%。
2、建安工程费
根据委托方提供的建筑面积设计图纸,按照估价时点的材料价格和取费标准,计算和确定估价鉴定对象房地产的建安工程费。
建安工程费=建安单价×建筑面积
=1500×2298.90
=3448350(元)
3、前期工程费:
包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用,评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%,
则前期工程费=建安工程费×10%
=3448350×10%=344835(元)
4、专业及管理费
专业及管理费=建安工程费×8%
=3448350×8%
=275868(元)
5、基础设施及配套工程费
基础配套费=285.00×2298.90
=655186.50(元)
6、管理费
管理费=(3448350+344835+275868+655186.50)×2.5%
=118105.99(元)
7、利润
利润=(3448350+344835+275868+655186.50)×15%
=708635.93(元)
8、税金
税金=(3448350+344835++275868+655186.50+118105.99+708635.93)×5.75%
=319181.43(元)
9、销售税费
营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计,则销售税费为:
销售税费=
(3448350+344835++275868+655186.50+118105.99+708635.93+319181.43)×0.0555=325794.04(元)
10、房屋重置成本
房屋重置成本=3448350+344835++275868+655186.50+118105.99+708635.93+319181.43+325794.04
=6195956.88(元)
11、土地年限调整系数
土地年限调整系数为[1-1/(1+5.75%)46]/[1-1/(1+5.75%)50]=0.984
12、建筑物的物质折旧
1)可修复项目的折旧=12万元
2)短寿命项目的折旧为
60×2/4=30万元,48×2/4=24万元,共30+24=54万元
长寿命项目的折旧=(239-10-60-48)×4/50=9.68万元
3)建筑物的功能折旧
功能过剩引起的折旧
1/7%×[1-1/(1+7%)46]=13.65万元
4)建筑物的经济折旧
14万元
(三)重置成本
重置成本=房屋重置成本×土地年限调整系数
=6195956.88×0.984
=6096821.57(元)
建筑物的价值=609.7-12-54-9.68-13.65-14=506.3万元
估价对象价值=506.3+324.60=830.90万元
评价结果确定
经评估石家庄市红旗大街住宅楼房产总值830.90万元,其中:
建筑物价值为506.3万元,土地总价为324.60万元,单位地价为4942.92元/m2。
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