次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示本科生毕业论文.docx

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次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示本科生毕业论文

本科生毕业论文

次贷危机对我国商业银行个人住房

消费信贷的启示

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3）其它

次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示

摘要

全球金融风暴的产生始于次级贷危机，次贷危机起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款。

在我国，个人住房消费贷款业务对于促进消费信贷的发展起到了巨大的作用，既开拓了银行的业务空间，为银行创造更高的经济效益，同时还促进了房地产的发展。

目前个人住房消费信贷在实际操作中仍存在着诸多问题，其中最值得关注的就是开展该业务时所承担的风险问题。

如何借鉴次贷危机的教训，去克服、去防范这些个人住房消费信贷的风险，是为了不重蹈由此而会引发一系列悲剧的当务之急，只有把好了风险关，我国个人住房消费信贷业务甚至金融界才能得到健康、长远及稳健的发展。

综上所述，本文通过对美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析，进而研究我国商业银行应当如何有效防范业务过程中可能会产生的风险，并建设有效的相应对策和措施，使得银行既不至于被限制其信贷业务的开拓空间，又能拥有全方位风险制衡机制，力争将个人住房消费信贷风险消灭在萌芽之中

关键词：

次贷危机；个人住房消费贷款；银行

Sub-PrimeMortgageCrisisandItsImplicationstoChineseCommercialBanks’IndividualHouse-ConsumingLoans

Abstract

Producetheglobalfinancialcrisisbeganinsub-primemortgagecrisis，subprimemortgagecrisisoriginatedinthebankstolowercreditandincomelevelisnothighloanborrowers.InChina，individualhousingconsumerloansforthepromotionofconsumercredithasplayedahugeroleinthedevelopmentofboththespacetoopenupthebankforthebanktocreatemoreeconomicbenefits，whilealsopromotingthedevelopmentofrealestate.Atpresentindividualhousingconsumercreditinpracticetherearestillmanyproblems，themostnoteworthyistheconductofthebusinessrisksassumed.Howtolearnthelessonsofthesubprimecrisistoovercome，topreventtheseindividualhousingconsumercreditrisk，isthusinordernottorepeatthetragedywouldtriggeraseriesofpriority，onlythegoodrisksrelated，individualhousingconsumercreditbusinessinChinaeventhefinancialsectortogethealthy，long-termandstabledevelopment.

Tosumup，thisarticleontheU.S.subprimemortgagecrisis，mortgageriskanalysis，andthenstudyhowChina'scommercialbanksshouldguardagainstthecourseofbusinessrisksmayarise，andbuildeffectivecountermeasuresandmeasures，sobothbankswasnotsubjecttolimititscreditoperationstoopenupspace，butalsohasafullrangeofchecksandbalancestherisks，andstrivetoeliminatethecreditriskofindividualhousingconsumptioninthebud.

Keywords：

SubprimeLendingCrisis;IndividualConsumerHousingLoans;Banks

目录

引言1

一、前言2

1.1选题背景和研究价值2

1.2主要研究方法和内容架构2

二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析3

2.1次贷危机的基本概念3

2.1.1次贷危机的起因3

2.1.2危机对美国、中国乃至世界造成的影响3

2.2美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析4

2.2.1风险的成因分析4

2.2.3对于住房抵押贷款业务造成的危害5

三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析6

3.1中美两国房产金融的对比与分析6

3.1.1中美经济结构特性的比较6

3.1.2两国房地产金融的比较7

3.1.3两国金融机构对待住房信贷的态度7

3.2我国个人住房抵押贷款现状8

3.2.1现今我国房贷面临的主要问题8

3.2.2我国居民个人住房贷款相关数据10

3.3我国商业银行房贷风险的分析11

3.3.1客户的个人信用风险11

3.3.2开发商对于房贷的潜在风险12

3.3.3商业银行内部所面对的房贷风险12

四、美国次贷危机对我国商业银行住房信贷风险管理的启示14

4.1如何强化个人信用管理在房贷中的作用14

4.2市场宏观调控应当注意哪些方面15

4.3商业银行如何完善自身住房信贷管理机制15

4.4对监管体系立法机制的启示16

结束语18

参考文献19

致谢20

声明及论文使用的授权21

引言

全球金融风暴的产生始于次级贷危机，次贷危机起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款。

在我国，个人住房消费贷款业务对于促进消费信贷的发展起到了巨大的作用，既开拓了银行的业务空间，为银行创造更高的经济效益，同时还促进了房地产的发展。

目前个人住房消费信贷在实际操作中仍存在着诸多问题，其中最值得关注的就是开展该业务时所承担的风险问题。

如何借鉴次贷危机的教训，去克服、去防范这些个人住房消费信贷的风险，是为了不重蹈由此而会引发一系列悲剧的当务之急，只有把好了风险关，我国个人住房消费信贷业务甚至金融界才能得到健康、长远及稳健的发展。

一、前言

1.1选题背景和研究价值

全球金融危机的导火索由次贷危机所引燃，而次贷危机则起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款。

近年来，随着住房制度改革的逐步推进和国家政策的大力扶持，我国商业银行个人住房消费信贷在获得了迅猛发展。

在此过程中所遇到的一系列风险、如何防范规避则成了当前业界重大的研究课题。

1.2主要研究方法和内容架构

商业银行个人住房消费信贷在我国与其他信贷形式相比更具有风险性、政策性、多样性等特点。

我们需要通过借鉴美国次贷危机、与美国房产金融的比较、分析我国自身国情，来挖掘该业务在发展过程中出现的各种风险，并针对各自特性来提出有效的应对手法及措施。

中国住房消费信贷风险防范机制的建立可从以下五个方面入手：

客户、开发商、银行及监管机构。

本文拟对商业银行个人住房消费信贷的风险及其防范进行探讨，以利于该业务能健康长远地发展。

二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析

2.1次贷危机的基本概念

2.1.1次贷危机的起因

美国次贷危机起源于其银行向600万不合格的贷款者提供了2000亿美元的住房抵押贷款。

在房价不断上涨的情况下，这些贷款者就可以以房产增值部分继续向银行抵押而贷到新的贷款，再用这些新贷款去归还贷款。

一旦房价不能继续上涨，他们就无力继续还贷。

而且银行向贷款者发放贷款的同时，会把手中的贷款打包，成为资产抵押债券，在债券市场出售给基金公司；基金公司则把债券打包成资产抵押凭证出售；凭证购买者再把自己手中的资产抵押凭证做成信誉违约掉期保险合同，与基金公司之间互相投保，使次级贷款涉及的资金规模以几何数量扩张。

而金融衍生工具继续衍生，信誉违约掉期保险合同还会被打包成合成资产抵押凭证。

经过这一系列的打包再出售，使得2000亿美元的坏账演变成足以搞垮40至50万亿美元债券市场的蛀虫，于是次贷危机如多米诺骨牌一般全面爆发。

2.1.2危机对美国、中国乃至世界造成的影响

不同评估机构对次贷危机造成损失的评价可列示如下：

（1）日本金融厅（2007年11月）认为，截至2007年9月底，日本金融机构持有美国次贷相关产品总额1.33万亿日元，包括账面损失在内的相关损失总计2260亿日元。

（2）高盛公司（2008年3月25日）认为，全球次贷相关损失预计1.2万亿美元，其中美国银行、券商、对冲基金和政府企业次贷相关损失额将达4600亿美元，其中一半损失系房贷债券所致。

（3）德国金融监管局（2007年4月）认为，全球金融业损失4300亿美元，目前银行业已报损2950亿美元，其中德国银行损失占10%，如果信贷危机从银行业扩展到对冲基金、保险公司、养老基金甚至非金融公司，损失可能增至6000亿美元。

（4）国际经合组织（OECD，2007年4月15日）认为，不包括资产减记的第一轮损失将达4220亿美元（去年估计为3000亿美元），其中美国各银行的损失约900亿美元。

（5）标准普尔评级公司（S&P，2008年1月31日）对2006年1月至2007年6月美国6389只RMBS列入负面观察名单或下调评级，涉及的RMBS发行额近2701亿美元，占“标普”2006年及2007年上半年评级的该类RMBS的46.6％。

调降将增加欧、亚、美国地方银行和信贷机构的损失，其中银行业相关损失扩大至2650亿美元以上。

（6）IMF《全球金融稳定报告》（2007年4月8日）认为，抵押贷款市场损失5650亿美元，算上与商业房地产、消费信贷和企业贷款相关的证券业，总损失可达9450亿美元。

其中，全球银行系统占一半，保险公司、养老金、对冲基金及其它机构投资者占一半。

迄今，全球银行系统和证券公司的资产减记和信贷损失为2320亿美元。

次贷危机的最坏时刻尚未到来。

受美国次贷危机影响，我国房地产市场也走势持续低迷。

据国家发改委和统计局数据显示：

2008年我国房屋销售价格指数同比涨幅逐步回落。

所产生的后果是：

一方面对继续还贷的购房者造成一定的损失。

因为房价下跌，购房者将面临着抵押房产价格缩水的损失，这样他们会拒绝偿还银行贷款，去选择购买价格更优惠的房子，进而就会造成银行坏账风险；另一方面导致一些中小企业无力偿还贷款利息。

房价下跌，房屋滞销，一些中小企业得不到流动资金进行生产周转，致使它们因为无法偿还贷款利息而被淘汰出市场，这些因素使房贷危机的触发率逐渐升高。

2.2美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析

2.2.1风险的成因分析

此次次贷危机的主要风险当属信用风险和利率风险。

在美国，根据信用质量，居民的按揭贷款分为“最优”贷款、次优或次级贷款、超A贷款等三类。

在这三类贷款中，最优贷款达到或基本达到了美国相关政府支持机构规定的严格标准，具有良好的信用品质，引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款。

次级贷款和超A贷款有两个共同特点：

贷款标准低、以浮动利率贷款为主。

次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比超过了55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%。

超A贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，但借款人无法提供完整的收入证明。

除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外，次级和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这也就为之后次贷危机的爆发埋下了伏笔。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：

购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

在2006年之前的五年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。

同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。

这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

2.2.3对于住房抵押贷款业务造成的危害

次贷危机直接打压了美国房地产行业，同时使遍及全世界的房地产泡沫趋于破灭，发达国家的住房消费热潮宣告终结。

体现美国楼市动向的二手房价从2006年夏天开始下降，战后房价跌幅的记录被不断刷新，全美十个主要城市的房价在07年12月份的实际跌幅高达14.0%。

南非、爱尔兰、英国和西班牙的房价也开始下滑。

自次贷危机日益严重之后，美国人消费心理出现消极倾向，消费意愿的下降使得零售业、娱乐业等非制造业的景气指数急剧恶化。

欧洲的个人消费也不旺盛，英国的个人消费支出下降了0.2%，欧盟零售业销售额同比减少了2.0%，是1996年开始此项调查以来的最大跌幅。

各大银行相继收紧贷款政策，对房地产开发企业造成了重大影响，使得开发商资金断裂的比率升高；贷款收紧也导致办理住房贷款业务的客户们还款压力提高，也加高了住房抵押贷款申请者的门槛，造成抵押贷款违约率上升。

而这两方面的影响都最终将汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行住房抵押贷款业务的盈利性甚至生存能力。

三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析

3.1中美两国房产金融的对比与分析

3.1.1中美经济结构特性的比较

美国是一个拥有悠久市场经济历史的国家，从上世纪80年代开始，转移大量的制造业到拉美和东欧，并把本土造就成为贸易、航运和金融等服务中心。

近些年，美国金融业所创造的附加值对GDP贡献巨大，金融衍生品不断出新，并逐渐成立成熟的衍生品市场。

现在有很多学者用“虚拟经济”来概括美国目前经济形式。

较之美国的市场经济体制，中国从实行改革开放的30多年时间里，经济增长迅猛。

据有关数据显示，过去5年中国经济增长速度平均10.8%，2007年更是接近12%，其中“制造业”为GDP所作贡献巨大，是我国经济的主要支撑产业。

有别于美国的经济结构，我国的经济属于实体经济，经济基础坚实。

金融业是第三产业，其发展服务于实体经济的社会发展职能。

再观看经济结构，房地产业是美国经济的三大支柱之一，在国民经济中占有极其重要的地位，其产值占国民生产总值的10%～15%，1970年以来，美国住房投资占GDP比重在3%～6%之间（均值为4.7%），房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款，其规模在世界处于领先地位，较之美国，改革开放以来，我国的房地产业也飞速的发展。

据国家统计局2008年11月8日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值GDP的比重超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的作用。

虽然我国金融业占国内生产总值比重比较稳定，然而，较之美国的金融业发展，我国金融业发展还是较缓慢的，美国金融占国内生产总值比例要远远高于我国的金融业占国内生产总值比例。

美国爆发“次贷危机”的一个间接原因是其经济发展结构的不合理性，因为一个国家的经济发展必须建立在以实体经济的发展基础之上，而美国自第二次世界大战以来经济结构的转变，错误将第三产业作为拉动其经济增长的主要动力，在这次的危机中，我们可以看到房地产业和金融业作为第三产业，过度的金融支持很容易产生泡沫，泡沫一旦破裂即会产生危机；而我国的房地产市场发展时间较短，并且目前来看还是以第二产业制造业作为带动我国经济发展的中心力量。

3.1.2两国房地产金融的比较

美国的房地产金融市场为房地产抵押贷款市场，主体由各大商业银行、投资银行和抵押贷款机构、保险公司、担保和评级机构等组成。

发展到现在已形成完善的抵押贷款一级、二级市场。

有别于美国的房地产金融市场，我国的房地产金融体系还不够完善，在我国房地产抵押贷款一级市场上只有银行支撑着整个房地产金融体系，因此，银行系统存在着较大的风险。

对于我国的住房金融运作，即住房按揭贷款，事实上和美国的房地产抵押贷款是相同的。

运作过程中的不同是：

由于我国现在还没有形成个人征信系统，因此居民向银行申请住房贷款时，需出具收入证明、房屋预售合同和已付房款发票等证明材料，和美国居民申请住房贷款时出具的个人信用报告有所不同。

我国房地产金融有别于美国的房地产金融的另一点是：

我国尚未形成房地产抵押二级市场，个人房贷的资金主要来源依然是居民的储蓄存款。

资金来源的渠道比较狭窄，不利于分散银行风险。

我国的房地产信贷资产证券化比例在整个房地产信贷中所占份额还很小，资产证券化进程还在探索阶段：

2005年12月15日，中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期个人住房抵押贷款支持证券，标志着房地产个人贷款证券化在我国的开端，然而，发展的规模还不足以很好地成为我国房地产信贷融资的主要渠道。

通过比较两国的房地产金融市场可以发现：

美国已发展成拥有成熟的房地产抵押贷款一级与二级市场。

而我国的房地产金融体系中一级市场主体机构单一，仅仅靠银行支撑，在贷款资金来源方面还是银行储蓄起到主体作用；没有形成房地产抵押二级市场，融资渠道单一。

3.1.3两国金融机构对待住房信贷的态度

早在2000年，美国经济学家、前美国联邦储蓄委员会委员爱德华·葛兰里奇就已经向当时的美联储主席格林斯潘指出了快速增长的次贷可能造成的风险，希望美国有关监管当局能够“加强这方面的监督和管理”。

曾一度被美国人认为是“美国历史上最伟大的联储主席”的格林斯潘在2005年5月就曾发表著名论断：

金融市场自我监管比政府监管更有效。

然而，就在3年后，2008年10月23日的国会听证会上，格林斯潘终于承认当初反对金融衍生品监管的做法存在“部分错误”，承认缺乏监管的自由市场存在缺陷。

较之美国的房地产金融监管，我国的高层给予了高度重视。

在我国对银行金融业起监督作用的是银监会，过去的两年里，银监部门不断对银行业进行风险提示，要求银行业密切关注房地产信贷风险。

2007年9月，银监会出台政策对购买首套住房的居民，限制按揭比例不得低于30%，对于购买第二套住房的居民，限制按揭贷款首付比例不得低于40%，用这样的措施来提高房屋信贷门槛，以应对过高房价。

中国人民银行行长周小川在2008年10月份召开的全国人大常委会上也明确表示：

下一阶段人民银行将建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势。

简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。

可见，我国在金融监管上讲求效率和安全的有效结合。

3.2我国个人住房抵押贷款现状

3.2.1现今我国房贷面临的主要问题

相对于企业贷款，个人住房按揭贷款具有手续简便、利率低，近年来我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品。

由于各家银行的激烈竞争，加之贷款客户家庭情况千差万别，高度分散，而信贷人员相对较少或业务素质不高、责任心不强，或为单纯追求考核指标，在业务的操作过程中打擦边球的现象较为普遍，在贷款条件和资格审查中往往流于形式，如信贷人员未进行面谈而形成“面谈记录”，甚至银行为了与开发商搞好关系，违规放贷时有发生。

一是开发商为了缓解资金压力，铤而走险，虚拟借款人或一房多贷，或开发商勾结资产评估机构把炒作的房价当成有消费需求支撑的合理房价，使合同销售价格明显高于市场同档次房屋水平，造成事实上的“零首付”，取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。

另一方面，在发生贷款纠纷时，按照最高人民法院的司法解释，建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，优先受偿银行的抵押权，也就是说抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资，剩余部分才能归还银行贷款。

二是投机炒房者一人多贷，或开发商把一些房屋抵债给施工方，当购买或积压的房屋无法在短期内变现，或出现房地产市场价格低于按揭贷款余额时，部分投资炒房者可能会“断供”。

同时，在申请贷款等材料上借款人、保证人签字是否属实、代签人是否授权等，贷款究竟由借款人承担、实际借款人承担或者共同承担在法律上争议较大，商品房买卖合同常常被法院认定无效或者被撤销。

由于我国居民收入的不完全货币化和较低的透明度，个人信用评估缺乏比较公允的评价方法和中介机构，提供的收入证明随意性较大，个私业主所提供的纳税证明也不能真实反映其收入状况，银行无法把握借款人真实的偿还能力和贷款期限。

面对每年新增的授信业务指标，目标市场定位在低收入人群，则风险难以控制，如果对客户的工作单位或收入来源要求过高，业务发展很难做到一定的量，因此，贷款人的收入状况已出现逐年下滑的趋势，目标客户较少，市场环境日趋复杂。

尤其是在房贷利率提高的情况下，一些高估自己消费能力的贷款客户，因企业停产破产收入下降、或因疾病、离婚、职业变化等因素