住房保障制度逐渐向重消费变革 房地产经纪人考试doc.docx
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住房保障制度逐渐向重消费变革房地产经纪人考试doc
经济租用房各地现身租房时代或将来临房价的忽跌忽涨让业内人士和购房者都摸不清头绪,当人们还在争论该何时购房时,一种新的住房保障形式—经济租用房正悄然现身。
经济适用房与经济租用房虽仅一字之差,却蕴藏着中国住房保障制度从“重分配”到“重消费”的一次变革。
经济租用房:
盖头正在掀起来今年3月初,在北京已漂泊5年的冯强听到一个令人振奋的消息—北京市建委主任隋振江表示,北京考虑要发展一批政策性租赁住房,以解决30周岁以下的单身家庭,特别是创业青年的住房问题。
在一家媒体工作的冯强年收入不过5万余元,想在北京市区购买60平方米左右的房屋,不吃不喝也得15年左右。
经济租用房又称政策性租赁房、经济适租房等,是指政府或企业持有一部分房源,并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。
这些房屋租金和居住条件都好于廉租房,是专为中等收入人群解决居住问题所设定。
“经济租用房”与“经济适用房”的最大区别是,前者是一种住房消费方式,而后者是一种住房产品分配形式。
其实,北京并不是首先提出经济租用房概念的城市。
在此之前,厦门、杭州等多个城市也早已研究“经济租用房方案”。
2007年,国务院督察组在检查各地落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》时,发现福建等地在推行一种经济租用房。
这些经济租用房以政府提供政策支持为前提,用市场的办法建设和租赁,其租金价格略低于同等条件下的市场租金价格,房屋多为小户型,供应对象为当地中等收入家庭,申请者必须为自住。
这种为城市“夹心层”解决“居者有其屋”的举措,以不同的形式在天津、青岛、北京等城市纷纷试水。
破茧须过重重关租房居住的消费模式在西方国家早司空见惯,但受住房制度改革起步较晚和人们传统“买房”观念的影响,经济租用房的探索与推行面临政府财力不足、城市配套政策滞后和运营监管困难的诸多不适。
即使在最先试水的福建省,由于投资收益期长,利润低,大面积推行经济租用房将面临巨大的困难。
福建省建设厅相关人士透露,由于中等收入人群数量庞大,当前对经济租用房不排除设置一些限制条件,例如限制首次置业才可申请等等。
而对另外一些城市,在廉租房的建设上就已是捉襟见肘,更无力顾及其他了。
沈阳市房屋租赁管理中心副主任秦家石介绍,沈阳今明两年将投入36亿元,解决全市12.8万户低收入家庭住房困难问题。
“沈阳去年的地方财政一般预算收入230亿元,一年拿18亿元解决廉租房问题已不易,哪有钱再想别的?
”将经济适用房改为经济租用房似乎是顺理成章的解决之道,国家相关部门不久前公布的《经济适用住房管理办法》中也明确提出,“经济适用房”走租售并举的道路,具体形式由地方政府决定。
但时至各地“经济适用房”分配形式仍是售的多,租的少。
原因是地方政府和企业需要靠出售经济适用房来实现资金回流,出租需要地方政府或企业投入大量资金,在没有相应的税收和金融优惠支撑的前提下,地方政府和企业不想也没能力大量持有并出租经济适用房。
如果说财力是制约政府层面的因素,那配套政策滞后更为百姓所感知。
长期以来,许多城市在政策层面鼓励人们购房多,货币化分房、银行按揭贷款、购房退税、契税优惠等等,可谓一应俱全,但在租房方面,却鲜有政策关注和扶持比如落户问题。
问题还不止这些。
中国社科院财贸经济所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞(倪鹏飞博客倪鹏飞新闻)指出,建设政策性租赁房还涉及到后续运营管理的问题,如果由政府来做管理,不仅需要投入大量的监管成本,同时也容易给滋生腐败制造空间。
以租代买的日子不再遥远目前福建等地开展的经济租赁房试点还局限于地区性自发行为,然而作为一种全新的住房消费理念,虽面临诸多考验,但其前景却相当明朗。
首先,伴随着城市化进程的不断加快,外来务工人口成为各大城市实现住有所居的最大难题。
大量外来人口导致租赁市场空前火热,房屋租金不断上涨。
而越来越多的城市原居民也开始接受以租代买的房屋消费方式。
另外,巨大市场需求,是催生经济租用房改革推进的根本动力。
今年北京市在解决本地居民住房困难和自住性住房需求的同时,还将研究解决引进人才、来京创业常住人口和外来务工人员的住房问题。
在外来人口集中的区域、行业,组织进行试点,统筹安排建设部分集体宿舍或出租房屋,提供给外来务工人员居住。
为此,今年北京市将研究政策性租用房政策,探索经济适用房和两限房租售并举制度。
部分经济适用房由售向租转移,也将成为一种现实需要。
这是因为目前不少城市商品房销售遇冷,也成为经济租用房的潜在房源。
如果政府回购并用于经济租用房,不仅可以激活庞大的空置房源,也可快速培育和发展房屋租赁市场。
另外值得一提的是,经济租用房也早已得到高层关注和认可。
住房和城乡建设部部长姜伟新不久前在中国发展高层上,提到政府将从实际出发,帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭,在讲到允许各地区探索住房政策体系改革时,则明确提到了发展政策性租赁住房。
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住房和城乡建设部加强工程招投标监管制度建设。
今年6月30日,中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组办公室、住房和城乡建设部在山东省青岛市联合召开全国房屋建筑和市政工程招投标监管暨专项治理工作会议。
会议重点放在了研究解决房屋建筑和市政工程招投标中的突出问题,讨论进一步加强和改革招投标监管工作上。
房屋建筑和市政工程建设与老百姓的生活密切相关,涉及国家基本建设和经济可持续发展,是公众利益与国家利益最为集中、社会反映最为强烈的行业之一。
招投标工作是否健康、规范,对工程建设质量安全和整个建筑市场的健康运行影响很大,对招投标进行监管,是确保工程建设质量和建筑市场规范有序的第一道环节;“万丈高楼平地起”,对招投标进行监管,就如同建楼砌好“第一块砖”。
飞速发展的建筑行业对招投标监管提出更高要求
目前,我国的建筑业总产值每年都以20%以上的速度增长。
建筑业在技术、管理等各个方面有了很大发展。
飞速发展的建设,对工程提出了更高要求。
在这一形势下,工程建设领域暴露出来的违法违规行为显得尤为突出。
为此,中央成立了治理工程建设领域突出问题工作领导小组,截至目前,这一机构先后召开专项治理工作会议数十次。
针对工程建设领域存在的突出问题,中办、国办联合下发的《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》明确指出,要进一步规范招投标活动,促进招投标市场健康发展;着重加强对招投标活动的监管,整合和利用好有形建筑市场。
国务院第三次廉政工作会议也强调:
加强重点领域反腐倡廉制度建设,深入开展工程建设领域突出问题专项治理,解决招投标过程中存在的突出问题。
2010年是保持经济平稳较快发展、确保“十一五”规划顺利完成的一年,也是工程建设领域突出问题专项治理工作深入开展的一年。
目前,在工程建设领域突出问题专项治理排查中,招投标方面发现的问题占专项治理发现问题总数的10%以上,突出表现为建设单位规避招标、施工单位不正当竞争、招标代理机构为谋取不正当利益违法操作等。
同时,建筑市场“易进难出”、“只进不出”、“只升不降”的现状使得建筑市场“供大于求”的矛盾更加突出。
面对这些违背公开、公平、公正原则,损害了有形建筑市场健康发展,并由此滋生出腐败的招投标行为,有的地区的监管显得力不从心。
有的地区尚未建立招投标与中标后监管的联动机制,监管部门各自为战,缺乏监管合力;有的地区对招投标监管中存在的难点、重点问题研究不够,没有根据市场发展变化及时创新监管手段;有的地区对施工分包招投标认识不统一,监管不到位,还有一些地区没有充分利用计算机辅助评标、网上投标报名等信息化手段规范招投标活动。
“招投标中的许多不规范甚至违法违规行为已经成了‘潜规则’,但这些行为究竟有多少受到了处罚?
这些有问题的企业和个人清出了多少?
”住房和城乡建设部副部长郭允冲说,“因此,希望各地住房和城乡建设部门真正负起责任来,查查这些企业和个人有没有违法违规行为,有没有发生过质量安全事故,有没有腐败行为。
不能让那些违法违规、经常发生质量安全事故、有腐败行为的企业和个人留在建筑市场。
”
立足实际,对招投标活动的监管层层推进
20多年来,招投标制度从无到有,从局部推进到普遍实施,有力地推动了工程建设水平的提高和建筑业发展。
2000年以来,原建设部和住房和城乡建设部依据《招标投标法》,陆续出台了《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》等规章制度。
各地也根据自身实际,加强法规制度建设。
截至目前,各地出台与招投标活动相关的地方性法规50多部,政府规章近80部,规范性文件近370个。
这些都为进一步加强招投标监管,规范市场各方主体的交易行为,起到了积极的引导和保障作用。
深圳、珠海等市通过立法,明确界定串通投标的各种表现,例如规定如果投标人的投标保证金出自同一账户、投标标书出现一致性的错误等,可作串通投标处理。
四川省规定,依法必须招标的房屋建筑和市政工程项目的评标结果必须在指定网站进行公示。
自2009年10月以来,四川省已有2508个项目评标结果在指定网站上进行公示。
在长期工作实践中,有形建筑市场汇集了场地、人员、计算机信息管理系统等丰富的资源。
有效减少了投标报名、资格审查、开标评标等关键环节中的人为因素,发挥了工程建设信息平台、市场主体交易和服务平台、政府监管平台的职能作用,纪检监察机关进驻有形建筑市场,对招投标活动当事人的廉政情况进行监督。
在广州市,只有一个“省、市、区”合一的建设工程交易市场。
在这里,不同行政区域、不同主管部门、不同系统(包括交通、水利、电力等)的工程建设项目都在一个统一的有形市场进行集中交易、封闭评标,执行统一的管理要求和工作标准。
和广州市一样,各地不仅在整合利用建设市场资源,建立健全统一的有形市场方面进行了积极探索,而且,不断改革创新监管方式和手段,招投标监管效能显著提高。
2009年7月1日起,江苏在全省政府投资工程评标中全面使用远程异地评标和网上监控。
各地积极探索电子招投标方式,利用计算机辅助评标,从技术手段上减少人为因素的影响。
各地以有形市场中信息网络系统为平台,采取网络下载招标文件、网上报名等方式,在降低企业投标成本、提高工作效能的同时,还不断加强对招标代理机构的监管。
2009年,河北、河南、湖南、贵州等省已经陆续取消了100余家招标代理机构资格。
未来的招投标活动将在“网格状”监督管理体系内进行
招投标作为建筑市场经济活动和工程建设的源头,也是腐败易发、多发的环节,领导干部插手干预招投标等问题时有发生,成为社会各界关注的焦点和热点。
据住房和城乡建设部有关领导介绍,重点解决专项治理工作中发现的招投标方面的突出问题,从根本上建立规范招投标活动的长效机制,在全国范围内形成“网格状”的监督管理体系,是这项工作的中长期目标。
对政府和国有投资项目的招投标进行监管是重点。
在进一步严格监管程序的同时,住房和城乡建设部门将加强与纪检监察机关的联动,建立多方参与的监管机制,发现违规违法或权钱交易线索及时通报,严肃查处。
按照“整合和利用好有形建筑和建设市场资源”的原则,真正实现“统一进场、集中交易,行业监管、行政监察”。
充分发挥有形建筑市场的场地、人才、信息、管理、服务等资源优势,积极做好有形市场的整合,遏制招投标活动中的违法违规和腐败现象。
“法律法规制定再多,如果大家不认真执行,违法违规谁也不查、谁也不究的话,那么也只是一纸空文。
因此我们最重要的不是发文件、开会议,最重要的是严格执法、严格检查、严格查处,这才是最主要的。
”郭允冲强调。
强化“两个联动”,实现“三个加强、三个并重”是住房和城乡建设系统未来一段时间加强招投标监管的工作思路。
所谓“两个联动”,一是指“市场”和“现场”的联动,就是要把招投标、资质审批、施工许可等多个环节加以把关,严厉打击围标、串标、虚假招标、转包、违法分包等违法违规行为,把现场管理与市场管理结合起来,实现现场与市场联动。
第二个联动就是要实现市场管理部门与质量安全管理部门的联动。
比如,住房和城乡建设部的建筑市场监管司和工程质量安全监管司联动,质量司在查处质量安全案件时,不能离开市场谈质量安全管理;市场司在进行市场监管时,也不能离开质量安全。
“决不能让那些遵纪守法、不请客送礼、不行贿受贿的诚实企业吃亏、拿不到项目;绝不能让那些围标串标、违法乱纪的企业拿到项目、占了便宜。
”住房和城乡建设部有关负责人谈到招投标时,这样解释招投标监管“三个加强、三个并重”的主旨。
“第一要加强执法监督检查,做到立法与执法并重。
第二要加强市场清出管理,做到市场准入管理和市场清出管理并重。
第三要加强资质资格审批后的动态管理,做到资质资格的审批管理与后续的动态管理并重。
”
据记者了解,目前,住房和城乡建设部正在建立健全人员、企业、项目三个数据库。
主要收集有没有过行贿受贿等腐败行为、有没有发生过质量安全事故等。
按照住房和城乡建设部的构想,先建立一个部级平台,逐步与各地对接,实现互联互通,最终形成全国统一的数据库平台。
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