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某地产月推广计划.docx
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某地产月推广计划
凤凰·颐和绿洲9月推广计划
时间版本:
8月24日
一、严峻的形势
一)、近期楼盘动向
1)、上城8月28日开盘。
2)、天山·水榭花都8月18号楼近期对外开放。
3)、聚福园8月25日团购(目前交100元封号费)。
4)、书香·江南城(8月20日开盘)。
二)、内忧
1、项目1年多以来所积累的意向客户,通过6月中心接受老客户、新客户定购以来已经被消耗殆尽,我们再也找不到客户所期待的新的房源了(多层不具备推售的基本条件,如CAD图目前处于缺失状态)。
自北区新客户选房以来是一次集中的爆发,南区新客户开放再次有了一次销售小高潮,但是我们再也找不到这种天然销售高峰的条件了。
2、周边新的竞争楼盘及原有楼盘在8月底都已经有所行动。
我们必须和他们打时间战,抢占先机,而不是坐等他们分流我们的客户。
3、北区已经全面进入尾盘期,南区房源的全部开放,导致销控较为难以控制,热销户型如J户型已经被抢购一空,而部分户型的销售率极低,且顶层处于零销售状态。
4、如果我们的关注度和人气不能得到有效持续的保持,一旦势气消失,对于项目的操控来说将是毁灭性的打击,我们必须保证项目人气不断保持直到不断上升。
二、工作计划
秋高气爽的9月,是房地产市场由淡季转向旺季的起始月。
在业内,更是有“金九银十”的说法。
所以本月对于项目销售至关重要。
从全年来看应该作为宣传推广乃至销售的重点。
1、加大宣传推广力度
对于县城内部和周边富庶乡镇,通过活动、派单、贴海报、面对面讲解。
采取多轮轰炸宣传,从面上进行渗透,积累意向客户。
同时搜索重点意向板块,而后对重点意向客户板块进行集中攻坚,以期实现满意成交额。
2、快速去化剩余房源
1)6#集中为一两种户型,且处于整体滞销的状态。
建议暂时封闭6#楼不对外销售,寻找团体意向客户作为整体销售之用。
同时造成一种错觉,6#楼是被捂盘的较好楼栋。
2)充分发挥老客户的力量,实现成交。
三、推广策略
1、由点到面再到点
整体铺面,对有购买力的客户进行筛选,筛选出有可能购买本项目的点,然后对这些有可能的点进行全方位扫荡,经过多轮宣传,再次精选出更加精确的意向客户板块集中火力,实现成交。
2、整合
迅速整合,整合运用多种手段,使得上访量、意向客户量、乃至成交量达到最大化。
3、改变调子
对于实现销售重要的月份,我们一定要改变以往的调子,迅速积极备战,在项目证件能够提供证件支持的前提下,进行轰炸式宣传。
只有宣传力度跟进,才能保证一定的来电来访量,只有来电来访量跟进,才能保证实现销售。
所以从以往的低调迅速调整,无论从活动上还是主流媒体的宣传上尽量往高调上发展。
四、推广执行
目前我们在推广执行上仍然有很多的局限性,报纸、电视台等主流媒体尚不能成为我们的主要推广手段。
本月上半月所以我们应该充分利用行销、派单和活动三大主要宣传方式。
下半月在继续行销派单的同时努力实现证件的到位,以便进行主流媒体的宣传。
现有媒介的推广
1、短信
2、户外
3、道旗
4、围挡
5、LED电子楼书播放
6、派单
(一)9月必然能够实现的推广方式
1、派单
一直以来并未进行县城内部集中派单扫街、扫小区。
除了8月底计划执行的县城扫街外,并未进行整体扫街。
计划9月份至少3次扫街扫小区,力图使项目老幼皆知。
2、行销
县城内项目的知名度相对较高,不宜再花费大力气进行宣传,但是富庶乡镇不同,他们对项目了解还远不够充分。
另外项目销售达到此阶段,相对县城购买客户较为精明,对于房源质量要求较高,而乡镇购买群体相对更容易把控。
所以乡镇行销,必须继续执行。
第一轮:
行销对象:
医院、政府、派出所、银行、信用社、门市、企业
方式;派单,面对面讲解
第二轮;
行销对象:
学校、政府部门、企业
方式:
派单、面对面讲解、张贴海报
第三轮:
行销对象:
学校、政府部门、企业、医院、银行、信用社
方式:
派单、面对面讲解、张贴海报
第四轮:
乡镇电影周
行销对象:
富庶乡镇或者重点村
方式:
通过播放热播电影方式,播放电子楼书,发放项目单页,宣传项目,积累意向客户。
3、活动营销
三线城市以及县城消费相对不够理性,必须制作轰动,而最好的办法莫过于活动。
(详见后续的执行方案)
1、书画笔会
2、变相老带新
3、与邮局合作的教师节优惠
4、新宣传手段
公交车条幅的悬挂及不断更新。
公交车派单。
5、宣传物料的落实
迎接新客户,以及对于时间战的支持点就是宣传物料落实,这样才能给以一个整体的宣传形象。
包括售楼部宣传展板。
深度谈判区展板。
折页。
非流动性宣传手段的重新包装。
售楼部道旗。
工地彩旗。
工地条幅。
(二)视情况而定来执行的方案
1、活动方案
读书节
根据宁晋的实际,教师群体是各个楼盘都在争夺的客户群体,除了在计划中,与邮局合作教师节发送贺卡,并附送优惠券以外,我们必须在尽快的把项目信息输送出去。
建议举办读书节,原因是乡镇老师的有看书的需求,但是接触的图书相应较少,我们可以和石家庄的图书经销商联合做展销,图书内容可包括人文读本、教辅用书、房地产用书等。
地点可选在售楼部。
同时宣传项目信息。
并有适当优惠。
2、新宣传手段
高速路道旗的执行落实(据现实可提供条件而定)
3、高调开盘典礼
4、主流媒体宣传
如果证件条件能够得到保证,应加强电视台宣传推广力度。
包括:
1)滚动飞播
2)台标
3)宣传片的播放
5、减小项目价格抗拒点
无论是地上房价,还是地下室价格在宁晋已经算是最高点。
客户价格抗性是不如忽视的一个方面。
对策:
A增加附加值
本案的形象和规模,不适合轻易降价,所以只能反其道而行之,在一些明显的地方,提高项目档次,让客户明显觉得高档,让客户为高价买单,让客户觉得虽然价格高但是物超所值。
如增加密码锁,可视对讲。
B放大项目优势
销售说辞上对于项目区别于其他项目卖点的销售说辞重新提炼。
五、9月凤凰·颐和绿洲推广排期
日期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
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25
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28
29
30
星期
二
三
四
五
六
日
一
二
三
四
五
六
日
一
二
三
四
五
六
日
一
二
三
四
五
六
日
一
二
三
短信
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行销
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电影周
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LED
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电视台
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条幅
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活动
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备注:
●代表有可能实现的推广的方式。
六、费用预算
序号
媒介名称/形式
单价
计算方法(频率/次数/数量)
总价(单位:
元)
1
短信
0.03元/条
0.03元/条*25000条
750元
2
条幅
8元/米
100元/月/辆
8元/米*10米*10条
100元*10
800
+1000=1800元
3
行销单页
0.3元/张
20000张
6000
4
电视
3万/月
3万
30000
5
LED
已付费
已付费
已付费
6
海报
2元
2*300
600
7
活动
1.5万/次
3次
约5万
8
光盘
0.8元/张
500
400元
总计
保守预计约5.955万元
鼎杰事业机构
凤凰·颐和绿洲项目组
2009年8月25日
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- 某地 推广 计划