商业综合体.docx

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商业综合体

商业综合体

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业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。

商业综合体代表着各种休闲需求的实现。

无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。

目录

1概念

2特征

▪外部特征

▪内部特征

3作用

4类别

5发展方向

6注意问题

7发展趋势

1概念

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“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

2特征

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外部特征

1、高可达性

位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

[1]

2、高密度、集约性

高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。

3、整体统一性

建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。

4、功能复合性

实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

内部特征

1、大空间尺度

室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树型交通体系

将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

3、现代城市景观设计

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施

是高科技和高智能的集合。

其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

3作用

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随着城市的发展，商业综合体应运而生。

它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

4类别

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商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：

新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。

5发展方向

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第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。

从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。

主要表现为三块:

第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。

城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。

第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。

第二支力量是以休闲为业态的休闲综合体和旅游设施综合体，以及以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。

比如像中信城市广场，万象城都是以商业为主的。

出现了以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。

实践当中第三个表现是，一批专业的、以城市商业综合体为主要服务对象的专业公司的出现，它与传统的地产顾问公司不同。

商业综合体跟传统地产最大的区别在于，商业综合体要了解区域商业中不同层级的商业发展水平和不同的商业建筑形态，以及它所能承载商业的功能。

所以专业服务城市商业综合体的机构随之产生，也使商业地产专业服务机构进一步细化、进一步专业化，服务深度随着开发实践的加入显得更加专业和细致。

6注意问题

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城市商业综合体有四个方面的问题需要大家注意：

第一，城市商业综合体其实并不是像某些人吹嘘得那么神秘，或者那么高不可攀。

实际上就是一头大象:

真正的商业综合体是一种复合型的表现，原来所了解的复合型最受的原则就是豪布斯卡原则。

很多人片面的认为就是单纯集中功能结合在一起。

城市商业综合体是一种复合型地产，所遵循的原则就是豪布斯卡。

包括传统的商业、办公、会展、停车还有其他相关的东西，一共有八大块。

每一块都可以单纯做一个主力。

基础结构一种形成就是1+2+N。

N+N是两种极端的配比方式。

这种细化出来大概有七种，比较明显的业态组合形式，这是对城市商业综合体的总体认识。

第二，城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45-65%的比例。

创业比例占3-5%的比例；真正以休闲和娱乐为主的城市综合体目前正在发展，比例大概占到30%左右，从开发商的实践当中看出来的。

这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。

第三，城市商业综合体，牵涉到几个关键性的问题。

大的问题有12个。

首先城市商业综合体有几种说法，有叫建筑综合体，有叫商业综合体，城市综合体。

第三个问题又派生出几个小问题。

首先就是城市商业综合体的整体定位问题，城市商业综合体的整体定位，泛泛地说，根据城市的区位关联也很大。

有人说在繁华的闹市区，那个地方才能做城市商业综合体，这里面有七个点。

第一个就是城市商业综合体主要是出现在交通枢纽，第二个就是在城市的CBD，第三个就是在开发区或者新的城市的中心。

第四个就是在商业街区、商业集群的地方，第五个就是大型的新型交通设施聚集的地方。

还有一个就是休闲设施和会展设施。

大型的商业集会设施。

最后一个就是旅游风景区，这是随着一般的旅游综合体的出现。

在海南三亚也专门开了会，把旅游作为独立的来研究。

第二个是规模的问题。

是商圈决定地产的规模。

实际上城市综合体的规模，目前有两种方向，一种方向就是做城市商业综合体，什么都要具备，并且要配套。

最大的根本点就是辐射的范围有明显的关系。

一般1000万人口的城市里面，建筑综合体的数量在五到10个之间，如果再600万-1000万就减半。

第三个涉及到业态融合问题。

这里面有四个小点。

不同的业态和业种相融和以及排斥性的问题。

如果不相融也不排斥那就是共生。

某些业态和某些业态不能在一起的，即使同样是酒店业态，不同的酒店业态在一个综合体里面是不能相溶的。

业种现存的按照人均3000美元到7000美元的区间，国家所占的业态是138个业态。

在这个当中大部分城市里面有的像三级城市。

实际有相当一部分业种是不能共生的，只有20-30能共生。

比如说酒店和写字楼，或者商场。

他们之间怎么相互导引这是一个问题。

在公交车和电车包括其他的外部公交系统怎么实行转化。

水平交通也容易理解，就是在一个楼层层面的人员的流动，并且还存在一些布局上的问题。

第四个关注的新型的就是建筑综合体的交通问题作为整个综合体设计当中一个非常关注的问题目前有几种方式值得关注，一种就是圈跃式的交通体系会缩短。

商业中心和运动空间的重叠，包括一个拉动都是一个交叉的重叠。

这样效率比较高。

单纯从城市综合体的密度和高度去看，这是一个现象。

在这里可以用交通的体系去理解，这才是抓住问题的关键。

7发展趋势

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具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。

休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。

绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。

[2]

金大洋“金色港湾”的效果图

金大洋“金色港湾”的效果图

参考资料

1．商业综合体．XX文库[引用日期2012-12-26]．

2．休闲商业综合体创新设计——江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计．旅游运营网．2010-03-10[引用日期2013-01-7]．