县住宅专项维修资金管理实施细则.docx

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县住宅专项维修资金管理实施细则

县住宅专项维修资金管理实施细则

根据《***州住房专项维修基金管理办法（试行）》的规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第一章  总则

第一条 本县行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。

第二条 本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三条 ***县住建局设立***县住宅专项维修资金专户，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 本行政区域内的住宅专项维修资金由***县住建局监管，会同财政、发改、审计、各乡镇（街道）等部门对全县维修资金进行指导和监督。

第二章  交存

第五条 交存范围:

（一）住宅，包括商品住宅、实行产权调换的拆迁安置房、集资建房、经济适用房、售后公有住房等。

（二）住宅小区内的非住宅或住宅小区与单幢住宅结构相连的非住宅。

第六条 交存方式和标准：

（一）在自本实施细则实施之日前已收缴了住宅专项维修资金的，由收缴单位在3个月内按原有标准交存到***县住建局指定的住宅专项维修资金专户。

（二）自本实施细则实施之日起，新交付使用、不属于出售公有住房的，售房单位在出售合同中约定购房人缴纳住宅专项维修资金的数额和责任，在办理房屋入住手续前，业主按照所拥有房屋的建筑面积以多层住宅（不带电梯）30元/㎡、高层住宅（含带电梯多层住宅）50元/㎡的标准交存住宅专项维修资金；正在入住但尚未办理产权证的住宅小区，业主按上述缴纳标准交存住宅专项维修资金。

（三）自本实施细则实施之日起，属于出售公有住房的，售房单位应当按照多层住宅从售房单位售房款中提取20%，个人缴纳2%；高层住宅从售房款中提取30%，个人缴纳2%，由售房单位统一交存到住宅专项维修资金专户。

（四）2009年12月31日前竣工但没有交存住宅专项维修资金的住宅小区（楼），业主按照所拥有房屋的建筑面积以多层住宅（不带电梯）25元/㎡、高层住宅（含带电梯多层住宅）45元/㎡的标准交存。

2009年12月31日后竣工的住宅小区（楼）按照本实施细则第六条第二项的标准进行交存。

第七条 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，售房单位不得将房屋交付购买人。

第八条 对全县还未缴纳住宅专项维修资金的住宅小区（楼），由镇（街道）牵头，相关部门配合，组织住宅小区物业服务企业、业委会、业主开展住宅专项维修资金收缴工作。

在住宅小区（楼）的住宅专项维修资金未归集到位时，由业主自行筹集资金维修小区内的共用部位和设施。

第九条 ***县住建局在商业银行设立专户管理住宅专项维修资金，由县住建局负责代管并委托第三方对住宅专项维修资金进行核算。

代管的住宅专项维修资金自存入专户之日起，按同期存款利率计息，计入个人账户作为住宅专项维修资金的补充滚存使用。

对已售公有住房住宅专项维修资金应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十条 专户管理银行收交住宅专项维修资金后应当出具交存住宅专项维修资金票据。

收交住宅专项维修资金使用由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十一条 业主委员会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由县住建局归集代管。

业主委员会成立后，经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，由业主委员会向县住建局申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

未通过业主大会表决的，住宅专项维修资金继续由县住建局归集代管。

第十二条 业主委员会成立后，经业主大会决定自行管理的，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当决定委托一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按物业户门号设分户账。

（二）业主委员会应当向县住建局申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

（三）县住建局应当在收到申请之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十三条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主委员会组织召开业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

经业主大会决定开立的住宅专项维修资金账户，应当接受县住建局的监督。

第十四条 住宅专项维修资金使用后，专户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交方案由县住建局会同财政部门、乡镇制定。

第三章  使用

第十五条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪用。

第十六条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十七条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊:

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关业主；其中，售后公有住房应分摊的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第十八条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第十九条 业主大会未成立或者未正常运行前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，没有物业服务企业的，由相关乡镇（街道）提出使用方案。

使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案；

（三）物业服务企业或相关乡镇（街道）组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或相关乡镇（街道）持有关材料，向县住建局申请列支；

（五）县住建局审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至组织实施单位，由组织实施单位划转至维修单位。

第二十条 业主大会成立并正常运行后，需要使用住宅专项维修资金的，除前款规定外可由业主委员会提出使用建议，并由物业服务企业组织实施方案。

第二十一条 县住建局应在收到申请的5个工作日内作出使用意见，如同意住宅专项维修资金使用方案，应及时告知实施主体，做好衔接工作，启动住宅专项维修资金使用程序。

会同专户管理银行分3次拨付住宅专项维修资金，首次拨付资金不高于预算总额的30%，工程竣工后由实施单位组织验收，合格后拨付总额的65%，5%作为质保金，待实施单位在质保期内查验无任何质量问题时给予拨付。

第二十二条 发生危及业主安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照本实施细则第十九条第四项、第五项、第六项的规定办理。

紧急情况一般包括：

1.屋面防水损坏造成渗漏的；

2.电梯故障危及人身安全的；

3.高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

4.楼体单侧外墙面有脱落危险且物业已到设计使用寿命期限，开始大面积松动剥落、形成高空坠物，影响行人通行安全的；

5.消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；

6.安全监控设施出现故障，不能正常运行的；

7.其他发生不可抗力造成使用安全的。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，县住建局督促物业服务企业、业主委员会或业主限期维修，逾期不维修的，县住建局进行公告，并组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第二十三条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

（一）住宅专项维修资金的存储利息。

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第二十五条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十六条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金:

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十七条 县住建局应当每半年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目。

第二十八条 专户管理银行应当每半年至少一次向县住建局发送住宅专项维修资金对账单。

县住建局对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十九条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，按有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。