石家庄市房屋面积测算规定.docx

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石家庄市房屋面积测算规定

石家庄市房屋面积测算规定

第一章总则

第一条为了加强房产测绘管理工作，规范房屋面积测算行为，保护当事人的合法权益，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）等有关规定，结合本市实际，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内房产登记、交易、租赁、评估、抵押及其它房产管理等所涉及的房产面积测算。

第三条石家庄市住房保障和房产管理局主管全市房产面积认定管理工作，并负责本规定的组织实施。

市、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内房产面积认定管理工作。

第二章一般规定

第四条房屋面积测算的内容

房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积等的测算。

第五条房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑部分。

第六条房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

第七条房屋的产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县（区）房地产行政主管部门登记确权认定。

第八条房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

第三章房屋建筑面积测算范围

第九条计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋内部的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，且层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

6、挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。

7、属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算建筑面积。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算建筑面积。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算建筑面积。

12、玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算建筑面积。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚所做的架空层，有围护结构，层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。

15、有伸缩缝、沉降缝的房屋，若该缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的，计算建筑面积。

16、全封闭的阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

17、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

18、房屋其承重柱突出在墙体外围的，按墙体外围连线计算建筑面积。

19、房屋内天蓬（指房屋内屋面整体设计为永久性透明顶蓬覆盖的部分），按其水平投影计算面积。

20、立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的按一层计算，有结构层且层高在2.20米以上的应按其结构层面积分别计算。

21、跃层房屋内的楼梯以其水平投影面积乘以自然层数计算建筑面积，中空部分按一层计算建筑面积。

22、房屋的落地窗，具有使用功能，按外墙的外边线与落地窗围护之间的水平投影计算建筑面积。

第十条计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

4、有顶盖、不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

5、不封闭的入户花园按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

第十一条不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、空调室外机搁板（箱）、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、阳台、无柱廊其上盖设在隔层；阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积的未封闭阳台，均不计算建筑面积。

5、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池、有柱雨蓬、走廊等。

6、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

7、骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。

8、架空层不计算建筑面积。

9、利用引桥、高架路、高架桥路面或坡面作为顶盖建造的房屋，室内或室外楼梯、斜坡道下方再利用的空间。

10、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

11、独立烟囱、亭、塔、罐、池及地下人防干、支线。

12、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

13、自动手扶电梯、自动人行道。

14、地坑。

15、用做通风采光的天井、地下室主体墙以外的风井。

16、与房屋相连的、有上盖无柱无围护的走廊或檐廊。

17、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

18、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

19、其他不符合技术规范的建筑物。

第四章成套房屋建筑面积测算

第十二条成套房屋建筑面积

成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有建筑面积两部分组成。

第十三条成套房屋套内建筑面积

　成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。

1、套内房屋使用面积

　套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

（1）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、突出墙体外的壁柜等空间面积的总和。

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共用墙，均按该建筑物标准层套与套之间的隔墙（高层建筑为最小厚度的套间隔墙）一半厚度的水平投影面积计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积

　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中全封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积

第十四条共有建筑面积测算

1、应分摊的共有建筑面积

　　包括：

楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及部分外墙体。

2、不计入共有建筑面积的范围

（1）建筑物内机动、非机动车库、车棚。

（2）作为独立使用空间的地下室。

（3）为多幢服务的警卫室、管理用房、公共用房、设备用房。

（4）设计要求为设备用房，现场丈量时无设备的空房间。

（5）消防连廊及室外消防楼梯。

（6）设备管道转换层、结构转换层、避难层。

（该层中的有固定围护结构的设备间除外）

3、共有建筑面积的计算方法

　整幢房屋的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除以上第二款所列六种建筑面积。

第十五条共有建筑面积的分摊方法

1、共有建筑面积分摊原则及基本规定

（１）产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（２）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等房屋面积，不得分摊到本幢房屋内。

（３）房屋共有建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。

共有建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。

2、共有建筑面积分摊计算公式

按相关建筑面积进行共有面积分摊，计算公式如下：

　　　　　　　　　∑δＳＩ

Ｋ＝—————

　　　　　　　　　∑ＳＩ

Ｋ---为共有建筑面积的分摊系数；

∑ＳＩ---为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，m2；

∑δＳＩ---为需要分摊的共有建筑面积总和，m2。

3、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

　住宅楼以幢为单元，依照第十五条的计算方法和公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

4、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将幢共有建筑面积分摊给住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照上述方法和公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋的共有建筑面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，根据各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

5、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

首先按使用功能划分成不同的功能区，再进行多级分摊。

贯穿全楼的楼梯间、电梯间若与某功能区相通，则位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入该功能区的共有建筑面积；若与某功能区不相通，则将位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入幢共有建筑面积。

由室外入口通达楼梯间、电梯间的门厅、大堂，以及电梯机房计入幢共有建筑面积。

第五章测算精度及要求

第十六条测算精度

房屋建筑面积测算中误差Ｍs不超过下式计算结果：

Ｍs＝±（０.０4√S+０.００3Ｓ）

式中：

Ｍs---房屋建筑面积测算中误差，m2；

　　　　　　Ｓ---房屋建筑面积，m2。

房屋建筑面积测算的限差为两倍中误差。

第十七条测算要求

　量距应使用经过检定合格的钢卷尺、激光测距仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。

各类房屋建筑面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；商品房销售面积计算及共有建筑面积分摊计算过程中，以“米”为计算单位。

房屋建筑面积测算以平方米为单位，运算时保留四位小数，结果保留两位小数，共有建筑面积分摊系数保留六位小数。

第六章附则

第十八条房屋所有权人对房屋面积有异议时，可向房产行政主管部门提请复核。

第十九条房屋面积测算结果，须经房产行政主管部门进行认定，方可作为房产管理的依据。

第二十条本规定由石家庄市住房保障和房产管理局房产管理局负责解释。

第二十一条本规则有效期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。

2006年9月1日施行的《关于印发﹤石家庄市房屋面积测算规定﹥的通知》（石房[2006]64号）同时废止。