房屋租赁合同的承租人多长时间不交租金的出租人有权解除合同模板.docx

房屋租赁合同的承租人多长时间不交租金的出租人有权解除合同模板.docx

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房屋租赁合同的承租人多长时间不交租金的出租人有权解除合同模板

房屋租赁协议承租人多长时间不交租金,出租人有权解除协议

　　篇一:

承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁协议案例

　　承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁协议案例

　　【关键字】租赁协议房屋租赁协议解除权单方解除协议

　　【案情介绍】

　　原告:

秦某

　　被告:

赵某

　　XX年2月,原被告签署了《房屋租赁协议》,约定秦某将两间店面出租给赵某,租期为3年,年租金为16万元。

第一年租金于签署协议时一次付清,后两年租金于每年1月初支付。

协议还约定如赵某违约,秦某有权随时收回房屋。

协议签署后,赵某支付了当年租金,并经秦某许可,对房屋进行装修,以创办培智班用。

　　XX年1月初,赵某未按约定支付租金。

2月,原告书面通知被告要收回房屋,被告提出异议,双方产生矛盾。

3月底,赵某支付租金,秦某却拒收。

赵某于是将16万元租金经过她人转交秦某,秦某仍然拒收。

4月底,赵某将16万元租金存入原告银行账户中。

　　XX年7月初,秦某向法院提起诉讼,诉称赵未按协议要求期限支付租金,组成违约,请求解除《房屋租赁协议》,收回房屋。

　　【裁判关键点】

　　法院认为,被告赵某在推行协议过程中,有逾期推行支付租金违约行为,但没有出现根本性违约;被告已将租金存入原告银行账户,也没有对原告正当权益造成损害。

被告虽未按约定推行义务,但尚在法律要求许可范围以内,法院驳回原告请求,同时判令被告按约定支付违约金。

　　【争议焦点】

　　本案原告是否有权解除协议？

　　【法理评析】

　　处理本案争议焦点关键是明确出租人解除房屋租赁协议要件。

以下依据相关法律要求,并结合本案具体案情,综合分析出租人解除租赁协议要件。

　　首先,明确出租人解除房屋租赁协议法定事由。

　　《城市房屋租赁管理措施》第二十四条明确要求了房屋出租人单方解除房屋租赁协议八种事由:

1、将承租房屋私自转租;2、将承租房屋私自转让、转借她人或私自调换使用;3、将承租房屋私自拆改结构或改变用途;4、拖欠租金累计六个月以上;5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上;6、租用承租房屋进行违法活动;7、有意损坏

　　承租房屋;8、法律、法规要求其她能够收回。

　　依据上述要求,承租人拖延支付租金,不是出租人解除房屋租赁协议法定事由,只有在承租人拖欠租金累计六个月以上,出租人才有法定解除房屋租赁协议权利。

本案不存在出租人解除协议法定事由。

　　其次,《房屋租赁协议》能够约定出租人解除协议条件,不过不得违反《协议法》相关要求。

本案中,原被告签署《房屋租赁协议》约定“如赵某违约,秦某有权随时收回房屋”,以后约定内容来看,原告秦某解除协议条件并不明确,是不是赵某任何违约行为均可引发秦某单方解除协议法律后果？

依据《协议法》相关协议解除权要求,答案是否定。

依据《协议法》相关协议解除要求,只有在一方当事人根本约定情形下,对方当事人才有权解除协议。

本案中相关出租人单方解除房屋租赁协议约定,首先没有明确解除协议条件,其次违反了《协议法》相关协议解除要求,所以,不能作为原告解除协议依据,本案应适用《协议法》相关要求处理

　　再次,《协议法》第二百二十七条要求了承租人延期支付租金法律后果,依据此要求,结合本案案情,在被告赵某未按协议约定时间支付租金情况下,原告秦某并没有解除协议权利,但能够要求被告在合理期限内支付。

假如被告逾期仍没有支付,原告就有权解除协议了。

　　综上,本案原告没有解除权。

法院判决是正确,但适用《协议法》总则存在问题。

《租赁协议》是有名协议,应适用《协议法》分则要求。

　　【彭大成律师提醒法律风险及防范】

　　租期届满以前,当事人一方随意解除房屋租赁协议会给对方当事人造成损失,所以,当事人在签署《房屋租赁协议》时,一定要明确约定解除协议条件。

实践中,出租人为了防范风险,通常都会约定出租人单方解除协议权利,彭大成律师提醒,约定解除协议条件一定要具体且符合《协议法》要求,承租人要尤其注意相关出租人单方解除协议约定。

　　【法条链接】

　　1、《城市房屋租赁管理措施》（建设部1995年5月9日颁发,自1995年6月1日起施行）

　　第二十四条承租人有下列行为之一,出租人有权终止协议,收回房屋,所以而造成损失,由承租人赔偿;

（一）将承租房屋私自转租;

（二）将承租房屋私自转让、转借她人或私自调换使用;

　　（三）将承租房屋私自拆改结构或改变用途;

　　（四）拖欠租金累计六个月以上;

　　（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上;

　　（六）租用承租房屋进行违法活动;

　　（七）有意损坏承租房屋;

　　（八）法律、法规要求其她能够收回。

　　2、《协议法》

　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金,出租人能够要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付,出租人能够解除协议。

　　房屋租赁协议可约定逾期未支付租金出租方可解除协议

　　基础案情:

XX年6月23日原告程某法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签署《房屋（商铺）租赁协议》,约定将原告全部位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用,协议签署后,原告按约定于XX年8月1日将房屋交与冉某某使用,双方于XX年5月18日又签署《补充协议》。

原告按约定收取了冉某某房屋确保金7000元及天然气确保金4000元。

双方在《房屋（商铺）租赁协议》第三条第1款约定:

乙方（冉某某）租赁甲方（余某某）商铺租赁期限从XX年8月1日起至XX年7月31日止,租赁期限累计5年;第1款约定:

甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期,从接房之日起,第一年免租金6个月,第二年免租金3个月,第三年免租金1月第3款约定:

乙方在租赁期内（包含免租期内）产生与经营活动相关税费及其她费用由乙方自行负担。

第四条第1款约定:

第一年每个月租金3013元,第二年每个月租金3013元第三年每个月租金3013元第四年每个月租金3310元第五年每个月租金3641元。

第四条第2款约定:

乙方在缴纳租金同时还需向甲方缴纳物业管理费......每个月99元（不实施免租期优惠）。

第四条第4款约定:

乙方租金以每个季度形式支付,本着先交租金后使用标准,乙方除免租期之外,乙方在租赁期内必需在每个季度末月第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度租金。

　　第七条第5款约定:

乙方逾期缴纳租金时,甲方将每日按应付租金额5%加收拖延推行金;如拖延支付租金逾期两个月时,甲方有权收回房屋并解除协议,乙方除应补齐所欠租金及拖延推行金外,还应支付违约金人民币10000元。

后双方按约定推行协议。

被告方将房租交到XX年10月后就拒付租金,不按协议约定推行协议义务,原告才发觉协议签署人冉某某已于XX年9月22日死亡。

现被告从XX年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及对应滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止物管费（每个月元）。

　　法院作出以下判决:

　　一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于XX年6月23日签署《房屋（商铺）租赁协议》;

　　被告张某在判决生效后3日内归还原告程某全部位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;

　　二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从XX年11月起至商铺归还时止所拖欠租金（从XX年11月起至XX年7月按每个月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从XX年8月起按每个月租金3310元计算）;

　　三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;

　　四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠天然气费及对应滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止物管费（每个月元）。

　　北京资深房地产律师袁玉柱评析:

原告与被告之妻冉某某之间签署《房屋（商铺）租赁协议》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、法规严禁性要求,故正当、有效,该协议对双方当事人含有法律约束力,双方当事人均应按协议约定推行自己义务。

原告推行了向冉某某交付房屋义务,冉某某在世时亦按协议推行了义务,但在冉某某死亡后,被告张某作为其法定继承人,能够选择继续推行协议或解除协议,被告张某按协议约定推行协议义务将租金缴纳至XX年10月,充足说明了被告选择了继续推行协议,愿意承受协议权利及义务,被告就应按协议约定推行,现被告未按协议推行义务,至今欠租金达6个月,系违约行为,应该负担对应违约责任。

根据双方约定,逾期2个月未交租金,原告有权解除协议,被告应该支付所欠租金及所欠费用并负担违约责任,故原告诉讼请求合理、正当,法院给予主张。

对于被告张某辩解其不认识冉某某问题,有常住人口登记卡、调查被告笔录等证据证实,被告张某系冉某某丈夫。

　　篇二:

租赁协议约定承租人欠租,出租人有权自行收回房屋条款是否有效

　　租赁协议约定承租人欠租,出租人有权自行收回房屋条款是否有效

　　《协议法》第九十七条协议解除后,还未推行,终止推行;已经推行,依据推行情况和协议性质,当事人能够要求恢复原状、采取其她补救方法、并有权要求赔偿损失。

　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金,出租人能够要求承租人在期限内支付。

承租人逾期不支付,出租人能够解除协议。

　　《商品房屋租赁管理措施》第七条房屋租赁当事人应该依法签订租赁协议。

房屋租赁协议内容由当事人双方约定,通常应该包含以下内容:

（一）房屋租赁当事人姓名（名称）和住所;

（二）房屋坐落、面积、结构、隶属设施,家俱和家电等室内设施情况;

　　（三）租金和押金数额、支付方法;

　　（四）租赁用途和房屋使用要求;

　　（五）房屋和室内设施安全性能;

　　（六）租赁期限;

　　（七）房屋维修责任;

　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用缴纳;

　　（九）争议处理措施和违约责任;

　　（十）其她约定。

　　《深圳经济特区房屋租赁条例》

　　第二十九条承租人有下列行为之一,出租人有权解除租赁协议:

（一）利用房屋进行非法活动,损害公共利益或者她人利益;

（二）私自改变房屋结构或者约定用途;

　　（三）私自将房屋转租第三人;

　　（四）超出协议约定时限;协议未约定,拖欠租金达三个月以上。

因上述行为造成出租人损失,出租人有权要求承租人赔偿。

　　第四十三条租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条要求未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出,应加倍向出租人交付租金;造成出租人损失,应该负赔偿责任。

　　催收房租不获搬走租客财物赔偿租客损失3000元

　　【案情回放】

　　原告（上诉人）:

刘某

　　被告（被上诉人）:

涂某

　　２００５年９月,刘某租住涂某位于深圳市罗湖区莲塘村房屋,２００６年６月底,刘某因事回到老家,至２００６年７月２５日返回深圳。

在此期间,涂某因催收房租无法联络到刘某,于２００６年７月２３日将刘某存放在涂某房屋内财物搬走。

２００６年７月３０日,刘某向罗湖区莲塘派出所报案,声称其租住房屋内物品被人搬走,价值５０００多元,内有电视机、床、床上用具、煤气炉、煤气瓶、厨房用具、电风扇、衣服、单据及两张桌子等物品。

公安部门经调查认为,该案属于一般民事纠纷,提议当事人到法院主张权利。

双方遂诉至罗湖区人民法院,请求依法判令被告涂某赔偿原告刘某一切经济损失累计人民币６３００元,并向原告赔礼道歉,负担诉讼费用。

　　刘某认为,其在２００５年１０月到２００６年７月租住期间,已按当初与涂某达成口头协议,预交了３００元押金,同时按月交纳了３５０元租金。

２００６年７月２５日其从家乡返回后,发觉房内用具用具全部被房东涂某私自转移变卖,其中包含乐华牌２１寸彩电一台１１００元、大床及床垫各一张１５５０元、棉被床单各两张７１０元、电风扇一台９０元、大森牌煤气炉、煤气瓶各一个

　　３５０元、西服一套１６００元、餐桌椅一套２００元、毛衣裤及其她衣服７００元及相关票证一批,造成直接经济损失６３００多元,并造成其无法居住。

经报派出所调查取证,情况属实。

但刘某数次向涂某索还无果。

涂某私自侵

　　占她人财产,其行为显然违法,应该受到法律惩处,赔偿刘某经济损失。

　　涂某则认为,其数次上门催收房租,但未见刘某,电话亦打不通,无法联络到刘某。

故其于２００６年７月２３日清理搬走刘某存放在房屋内旧彩电一台、旧木床一张、煤气瓶和煤气炉各一个,但并没有将上述物品卖掉,而是将上述物品交给了莲塘民兵,房屋内并没有刘某所称高价西服、毛衣、电风扇及相关票证。

　　【争议焦点】

　　本案争议焦点是:

涂某处理其出租房屋内刘某全部物品是否组成侵权,涂某处理物品价值是多少,即财产损失大小。

　　【裁判理由】

　　此案经一、二审法院审理认为,本案为财产侵权纠纷。

侵权法律关系有四个组成要件,即侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间有因果关系及侵权人主观上有过失。

公民因过失侵害她人财产,应依法负担损害赔偿责任。

本案中,涂某作为房屋出租方,在未与刘某取得联络,亦未与相关部门协商处理情况下,私自处理刘某所租住房屋内财产,主观上含有过失,组成财产侵权,依法应负担赔偿责任。

即使双方当事人对房屋内具体财产种类有分歧,但涂某对其侵犯刘某屋内财产事实是确定。

　　【裁判结果】

　　法院依据双方当事人在一、二审庭审笔录中陈说,结合涂某采取方法不妥又未能妥善保管好刘某财物,造成刘某财物损失价值无法查清实际情况,酌定刘某财产损失为３０００元,对超出该数额部分,不予支持。

所以,涂某应向刘某赔偿财产损失３０００元。

　　据此,深圳市中级人民法院判决涂某向刘某支付赔偿金３０００元。

　　【法官手记】

　　依法妥善处理租赁协议纠纷

　　这是一起因出租人收取租金未果而处理承租人存放在出租屋内物品所引发财产侵权纠纷案件。

类似财产侵权纠纷案件是多年来人民法院受理各类侵权案件中一个较为常见案件类型。

　　一、被侵害者对违约责任或侵权责任抉择

　　本案存在两个法律关系,一是租赁协议关系,二是财产侵权关系。

租赁协议是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金协议。

　　本案刘某虽未与涂某签署书面租赁协议,但从涂某将房屋交付刘某使用,刘某向涂某交付租金行为看,双方已形成租赁协议关系。

承租人刘某拖延交付租金是否组成违约,取决于双方签订租赁协议关系当初对租金交付时间约定。

出租人涂某因收租未果而处理刘某物品,该行为则系未经财产全部些人同意而私自处理她人财产,组成财产侵权。

刘某向涂某主张赔偿物品被处理所造成损失,符正当律要求。

鉴于租赁协议关系和财产侵权关系属两种独立法律关系,出租人涂某在本案中即使提出刘某未依时支付租金且应赔偿承租期间损坏房屋设施损失,但涂某并未在本案中提起反诉,对双方之间租赁协议纠纷,法院不予处理,涂某可另循法律路径处理。

　　二、承租人未交房租且无法联络,出租人收租未果而处理物品,谁之过？

深圳特区法规对出租人保护已经有具体要求,对承租人无正当理由逾期不支付房租情形,出租人可要求承租人加倍支付租金,如有损失亦可要求承租人赔偿,同时,出租人还能够依据不一样情形,依法解除协议并收回房屋。

不过,在发生出租人可收回房屋情形下,承租人未经出租人同意而逾期不搬离,出租人也不得强行搬离,除按《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条要求处理外,出租人可要求区房屋租赁管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。

　　本案中,刘某逾期未支付租金,涂某在其无法联络刘某、收租未果情形下,没有寻求当地房屋租赁管理部门帮助,亦未向法院提起诉讼以处理双方之间租赁协议纠纷,而是私自将承租人刘某物品搬离出租房屋,造成物品下落不明,无法追回。

鉴于双方当事人对涂某将承租人刘某物品搬离出租房屋事实均给予确定,同时中国法律亦明确要求公民因为过失侵害她人财产,应该负担民事责任,涂某实施上述行为含有主观上有意,造成刘某财产灭失,侵害了刘某财产,涂某应该负担对应民事责任。

　　三、怎样认定财产损失大小

　　依据现行法律要求,当事人对自己提出诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证实。

没有证据或者证据不足以证

　　明当事人事实主张,由负有举证责任当事人负担不利后果。

从本案看,刘某主张其财产损失为６３００元,理应举证证实,但因为其存放在出租屋内全部物品均已被涂某处理,造成物品灭失,无法举证证实物品种类及价值。

且因物品已灭失,无法评定物品价值。

涂某未能妥善处理刘某存放在出租屋内物品,致使双方对刘某财产损失均无法举证证实。

鉴于此,二审法院综合分析本案事实,酌定刘某财产损失为３０００元是比较公平。

　　四、租赁协议纠纷怎样妥善处理

　　在深圳,租赁房屋人口众多,出现纠纷难以避免,但怎样能最大程度地避免纷争,达成友好租赁,这是值得市民和房屋租赁管理部门共同思索问题。

从审判实践角度看,房屋租赁法律关系是出租人与承租人之间租赁协议关系。

中国民事法律给予了协议当事人充足意思自治权,只要不违反法律、法规强制性要求,协议相对人民事权利义务能够由当事人经过协商一致达成协议,一旦达成协议,协议各方当事人均应依协议约定享受权利、负担义务。

　　就租赁协议而言,在中国《协议法》中第二百一十五条要求,“租赁期限六个月以上,应该采取书面形式。

当事人未采取书面形式,视为不定时租赁。

”第二百一十三条要求,“租赁协议内容包含租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方法、租赁物维修等条款。

”第二百二十六条要求,“承租人应该根据约定时限支付租金。

”第二百二十七条要求,“承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金,出租人能够要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付,出租人能够解除协议。

”第二百三十五条要求,“租赁期间届满,承租人应该返还租赁物。

返还租赁物应该符合根据约定或者租赁物性质使用后状态。

”第二百三十六条要求,“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议,原租赁协议继续有效,但租赁期限为不定时。

”可见,房屋租赁期限六个月以上,应该采取书面形式,不然,视为不定时租赁,双方可随时解除协议,但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。

承租期限在六个月以上,通常情况下,租赁双方会按要求签署租赁协议,这么,双方权利义务均会在协议中明确约定,在租赁期间,各自应该做什么,不该做什么,都有据可循。

在深圳市,房屋租赁管理部门亦提供了房屋租赁格式协议,使得房屋租赁签署协议更方便快捷。

　　篇三:

房屋租赁协议纠纷处理措施

　　房屋租赁协议纠纷处理措施

　　摘要

　　《中国民法通则》及其司法解释、《中国协议法》及其司法解释、《中国担保法》及其司法解释、《中国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法>>。

一、现在处理房屋租赁纠纷案件所依据法律、法规《中国民法通则》及其司法解释、《中国协议法》及其司法解释、《中国担保法》及其司法解释、《中国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法>>。

　　二、房屋租赁协议效力认定房屋租赁协议有效条件是:

　　1、《民法通则》要求民事法律行为应含有条件,不过,依据《协议法》第5条及第54条要求,以欺诈、胁迫手段或乘人之危,使对方在违反真实意思情况下签订协议,属可撤销协议。

　　2、协议约定租赁期限,住宅不超出八年,其她用房不超出十五年。

因特殊情况需要超出上述期限,须经主管机关同意。

　　3、出租人未经政府主管部门审批同意私自改变房屋使用功效后将房屋出租,租赁协议无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意私自改变房屋使用功效,租赁协议不所以而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁协议中约定改变房屋使用功效,租赁协议无效。

　　三、有效房屋租赁协议纠纷处理

（一）协议不解除,出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金,法院应予支持,滞纳金按协议约定标准计算;若协议约定滞纳金标准过高而显失公平,应以中国人民银行要求金融机构计收逾期付款违约金标正确定承租人应付之滞纳金。

（二）协议解除时相关问题实体处

　　1、相关解除协议条件:

通常出现以下多个情况之一,出租人有权要求解除协议:

（1）承租人欠租超出协议约定时限;

（2）协议未约定时限,欠租达三个月以上;

　　（3）承租人未经出租人同意私自转租;

　　（4）承租人私自改变房屋结构或约定用途。

　　出现以下多个情况之一,承租人有权要求解除协议:

　　①出租人未按约定时间向承租人提供出租房屋;

　　②出租人所提供房屋不符合协议约定,造成承租人不能实现协议目;

　　③出租人不按协议约定责任负责维修房屋及其设施,确保房屋安全;

　　④租赁物危及承租人安全或健康。

　　另外,因不可抗力原因造成协议无法推行或经当事人双方协商一致同意解除协议,法院亦能够解除协议。

　　2、承租人对房屋有装修时,对装修处理。

　　协议有约定按约定处理;协议未约定,能拆除拆除,拆后能够继续使用动产装修由承租人拆走,对于不能拆除固定装修以及拆除后不能继续使用动产装修,如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评定申请,法院应委托评定机构对装修给予评定,由出租人酌情承顶,给予承租人对应赔偿;对于不能承顶部分造成损失,因承租人过失造成协议解除,装修损失由承租人自己负担;因出租人过失造成协议解除,装修损失由出租人负担;双方都有过失,由双方按过失大小分别负担。

　　3、因承租人过失造成协议解除时违约赔偿问题。

承租人应向出租人负担违约责任是:

（1）所欠租金及其它费用逾期付款违约金（即滞纳金）;

（2）签约时所交租赁定金由出租人没收;

　　（3）当上述违约金及租赁定金不足以填补出租人因解除协议所受损失时,承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。

　　4、因出租人过失造成协议解除时违约赔偿问题。

　　出租人应向承租人负担违约责任是:

（1）向承租人双倍返还租赁定金;

（2）赔偿承租人装修损失;

　　（3）当上述违约金及租赁定金仍不足以填补承租人因解除协议所受损失时,出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。

四、无效房屋租赁协议纠纷处理

（一）房屋使用费处理。

协议被确定无效后,承租人尚欠出租人租金不再给付,而根据指导租金标准向出租人支付房屋使用费,指导租金高于协议约定租金标准,以较低者计。

当协议约定租金高于指导租金时,对于纠纷发生前承租人已按无效协议向出租人支付租金中高于指导租金部分,应分别情况进行处理:

1、因违反法律或行政法规要求且有损国家、集体或社会公共利益造成协议无效,高出部分应判收缴国库;2、其它原因造成协议无效,高出部分承租人通常无权要求返还。

（二）承租人装修物处理。

房屋租赁协议被确定无效后,装修物能拆则拆,不能拆,对出租人可用部分经评定折旧后由出租人承顶;其