物流园项目xx商贸物流中心项目投资申请报告.docx

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物流园项目xx商贸物流中心项目投资申请报告

市xx商贸物流中心项目建议书

第一章总论…………………………………………………………………5

1.1项目名称及承办单位………………………………………………………5

1.2编制依据及范围……………………………………………………………

1.3编制工作概况………………………………………………………………

1.4推荐方案和结论……………………………………………………………

第二章项目背景和发展概况…………………………………………………

2.1建设单位和投资开发商概况…………………………………………………

2.2项目提出的背景………………………………………………………………

2.3项目建设的必要性……………………………………………………………

第三章市场需求分析与建设规模………………………………………

3.1经济地理区位优势与物流发展前景…………………………………………

3.2南宁市物流需求特点与变化趋势分析………………………………………

3.3南宁市物流需求的构成与规模………………………………………………

3.4目前南宁市物流项目的建设现状……………………………………………

3.5仙凤商贸物流中心的市场前景……………………………………………………

3.6建设规模和建设内容………………………………………………………………

第四章建设条件和场址…………………………………………………………

4.1南宁市地理位置及资源条件…………………………………………………

4.2建设条件………………………………………………………………………

第五章工程技术方案……………………………………………………………

5.1项目的组成…………………………………………………………………….

5.2技术方案………………………………………………………………………………

第六章节能……………………………………………………………………………..

6.1设计依据………………………………………………………………………………..

6.2概述………………………………………………………………………………

6.3节能措施…………………………………………………………………………

第七章环境保护……………………………………………………………………..

7.1设计依据…………………………………………………………………………..

7.2建设地点环境现状……………………………………………………………….

7.3施工期的污染源、污染物及治理方案…………………………………………..

7.4经营期的污染源、污染物及治理方案…………………………………………

第八章消防…………………………………………………………………………………

8.1设计执行的国家规范……………………………………………………………………

8.2工程环境…………………………………………………………………………………

8.3消防设施和措施………………………………………………………………….

第九章劳动保护和安全卫生……………………………………………………………….

9.1设计依据……………………………………………………………………………

9.2职业危害因素分析…………………………………………………………………….

9.3设计中采用的主要防范措施……………………………………………………………

9.4预期效果及防范评价……………………………………………………………………

9.5劳动安全与工业卫生专用投资…………………………………………………………

第十章企业组织与劳动定员………………………………………………………………

10.1企业组织和工作制度………………………………………………………………

10.2劳动定员及人员来源…………………………………………………………….

10.3人员培训……………………………………………………………………………

第十一章项目实施计划………………………………………………………..

第十二章工程招投标………………………………………………………………….

第十三章投资估算及资金筹措………………………………………………………..

13.1投资估算…………………………………………………………………………

13.2资金筹措…………………………………………………………………………

第十四章财务评价…………………………………………………………………………

14.1成本估算…………………………………………………………………………

14.2损益估算…………………………………………………………………………

14.3财务盈利能力分析…………………………………………………………………

14.4清偿能力分析…………………………………………………………………………

14.5不确定性分析…………………………………………………………………………

14.6财务评价结论…………………………………………………………………………

第十五章项目风险分析…………………………………………………………………

15.1项目主要风险因素识别……………………………………………………………

15.2风险程度分析…………………………………………………………………………

15.3主要风险及防范措施…………………………………………………………………

附图：

总平面布置图

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称：

南宁市仙凤商贸物流中心项目建议书

1.1.2承办单位：

南宁市xxxxx投资有限公司

　法定代表人：

1.1.3投资商：

南宁市xxxxx投资有限公司

1.1.4建设地点：

广西南宁市仙葫大道中段

1.1.5编制单位：

厦门陆原建筑设计院（机械工业第六设计院）

工程咨询资格证书资格等级：

甲级

证书编号：

工咨甲2031421002

发证机关：

国家发展和改革委员会

1.2编制依据和范围

1.2.1编制依据

（1）路网图

（2）项目建议书编制委托合同书

（3）建设单位提供的基础资料

（4）《南宁市现代物流总体发展规划（2004—2015年）》

1.2.2编制工作范围

编制范围包括：

项目背景与发展概况，市场需求分析与建设规模，

建设条件与项目选址，工程技术方案、节能、环保、消防、劳动保护与安全卫生、企业组织与劳动定员、投资估算与资金筹措、项目招投标方案、财务评价及风险分析。

1.3编制工作概况

我公司受委托后成立了该项目的工作小组，并组织有关专业人员到现场调研、收集资料，并与业主交流，在此基础上开展编制工作。

1.4推荐方案与结论

1.4.1物流中心发展前景与服务范围

该项目地处南宁市主要出入口，广西区高速公路网络的中心，交通便利，毗邻中国-东盟商务区，具有发展国际物流和区域物流的良好经济基础、区位优势和环境条件。

项目投资约5亿元人民币，建成后的商贸物流园将是一个以大型机械、汽车配件中心、五金百货批发、特色名优产品市场为主，集物流配送、仓储运输、货运代理、商品批发、电子商务于一体的现代化物流商贸中心。

每年创造税收3500万元以上，安排就业5000人以上。

物流中心的服务范围：

立足南宁，服务全区，辐射东盟。

1.4.2建设规模和建设内容

建设规模：

规划用地面积155491m2,新建建筑面积251501m2，其中交易大厅41501m2，写字楼（电子商务大楼）38400m2，酒店35520m2，沿街骑楼特色综合商铺38828m2，仓库37900m2，地下室15000m2，配套生活小区44352m2。

主要建设内容为：

交易中心大楼、大型机械和汽车配件批发市场、五金交电批发市场、名优土特产交易市场、仓储区、停车场、配套生活设施等。

1.4.3项目地址

拟建项目地址位于南宁市仙葫大道中段，东临南北高速公路，西距琅东汽车站500米，南临仙葫大道，北临桂海高速公路。

1.4.4水、电供应

（1）供水

本项目完全投入使用后的日用水量为1350m3/d,最大小时用水量为145m3/h。

目前建设地点仙葫大道上市政供水管网已完善，有DN500mm自来水管道经过，拟从园区东西两头自市政主管网引两条DN200mm给水管，供本项目生产、生活及消防用水。

25米楼高以下采用市政管网压力直接供水，25米楼高以上采用二次加压供水，消防用水设置消防专用水泵和高位水箱。

（2）供电

本项目实施后，用电总负荷为8520kW，其中动力用电2200kW，拟从仙葫大道上的10kV线路作地埋电缆输入，场内安装2500kvA专用干式变压器2台，并设置500kw柴油发电机组一套作为紧急备用电源，用电是有保障的。

1.4.5环境保护

本项目投入运营后，与环境有关的主要是生活污水及经营、生活垃圾等，其他的生产经营活动不会对环境产生有害的影响。

根据国家环境保护的有关规定和要求进行治理，能达到国家的排放标准。

1.4.6劳动定员

本项目总定员228人。

1.4.7总投资

项目总投资为万元，其中固定资产投资为万元（含建设期利息万元），铺底流动资金万元。

1.4..8项目实施进度计划

根据本项目的建设规模和资金筹措方案，本项目计划建设期为2年。

1.4.9结论

1、南宁市是广西壮族自治区的首府，是广西政治、经济、金融、文化和科技信息中心，是中国西南地区出海通道的枢纽，是中国进入东盟的桥头堡，是具有民族特色、亚热带风光的园林化城市，是广西承接广东和香港、澳门辐射的重要驿站，是南北农产品及日用品流通要道的“大站台”,是周边县市商品流通的集散地，具有良好的商品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势非常明显。

南宁市具有区域优势性的支柱产业具有较高的发展水平与规模，产业配套系统已经或正在形成之中，使得相关领域的企业分工基础上的供应链的建设具有较好的基础，若应用现代物流管理技术推进这种供应链的构建，不仅可以提高企业的合作效率，降低企业的物流成本，而且，将可以推进南宁市在支柱产业领域构建更为完善和强大的产业链系统，增强南宁市的整体经济发展实力和区域经济分工中的竞争能力，特别是在新一轮经济发展中，这种良好的企业配套环境和效率基础，将可以使南宁市赢得区域性产业布局与相关产业转移的竞争力，这对于建设“中国—东盟自由贸易区”的大背景的经济发展，无疑具有重要的战略意义和重要现实作用。

2、在南宁市既有产业发展条件和产业发展前景下，积极发展现代物流和推进物流技术在支柱产业领域相关企业的应用，其前景较为乐观。

本项目的实施完全适应琅东、仙葫一带乃至整个南宁市的经济发展需要，符合国家的产业政策和南宁市总体规划，所以项目的建设是必要的。

3、项目选址恰当，基础设施完善，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电使用有充分的保证，建设条件足够充分。

4、本项目是一个中等规模的物流园，档次高、功能齐全、配套设施完善，可适应现代物流发展的需要，真正成为琅东、仙葫一带的物流中心。

5、根据投资估算和财务评价知道，本项目的固定资产投资为万元，达纲年的营业收入为万元，还清长期借款后的年利润总额为万元，全部投资财务内部收益率（税前）为%，静态回收期（含建设期，税前）为年，可见项目的经济效益好，抗风险能力较强。

综上所述，本项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的经济和社会效益。

1.4.10建议

本项目实施后，建设单位要及时掌握先进的物流管理技术，组织一个技术先进、本领过硬的物流管理团队，做好宣传推广工作，努力创造良好的经营环境，打造自己的品牌，组织和引导绩优公司、名优产品进驻，尽快形成经营规模，以更好地发挥项目的社会作用和经济效益。

1.4.11主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标如下表：

序号

指标

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

总建筑面积

m2

251501

2

总资金

万元

序号

指标

单位

数量

备注

2.1

固定资产投资

万元

其中建设期利息

万元

2.2

流动资金

万元

3

总投资

万元

3.1

固定资产投资

万元

3.2

铺底流动资金

万元

4

劳动定员

人

228

5

全年经营天数

天

365

6

年动力用量

6.1

水

万吨

6.2

电

万度

7

规划用地面积

m2

155491

8

总成本费用

万元

还清长期借款年

9

营业收入

万元

达纲年

10

营业税金及附加

万元

达纲年

11

利润总额

万元

还清长期借款年

12

税后利润

万元

还清长期借款年

13

投资利润率

%

14

投资利税率

%

15

全部投资回收期（税后）

年

含建设期2年

全部投资回收期（税前）

年

含建设期2年

序号

指标

单位

数量

备注

16

全部投资财务内部收益率（税后）

%

全部投资财务内部收益率（税前）

%

17

全部投资财务净现值（税后）

万元

全部投资财务净现值（税后）

万元

18

自有资金财务内部收益率（税后）

%

19

自有资金财务净现值（税后）

万元

20

借款偿还期

年

含建设期2年

21

盈亏平衡点

%

生产能力利用率

第二章项目背景和发展概况

2.1建设单位及投资开发商概况

本项目的建设单位为南宁市三屋园艺场，投资开发商为南宁市福春树矿产投资公司，该投资商经济实力雄厚，旗下拥有多家企业，有多年经营投资的经验，完全可以承担投资和管理该项目。

2.2项目提出的背景

南宁市位于中国广西南部，地处亚热带、北回归线以南，介于北纬22°12′—23°32′，东经107°45′—108°51′之间。

南宁地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；面向东南亚，北靠大西南，东临粤港澳，西接印度半岛，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。

南宁市具有“两近两沿”的特点。

“两近”：

一是近海，市区距钦州港、防城港、北海港仅104公里、173公里和204公里；二是近边，市区距中越边境的东兴市、凭祥市只有204公里和230公里。

“两沿”：

一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，待西江二期整治工程完工后，一千吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。

南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用南宁市是广西壮族自治区首府，全区的政治、经济、文化、科技、教育和信息中心。

自改革开放以来，国民经济和社会发展取得了显著成就，全市经济总量水平有了很大提高，初步建立了具有鲜明地方特点与城市功能特点的国民经济体系，为经济社会的进一步发展和发展现代物流奠定了比较雄厚的物质技术基础。

同时，其经济总量仍处于持续快速增长的阶段，通过物流管理技术的应用和积极发展专业化的物流服务提高效率和降低成本的空间较大，而且，以物流供应链管理技术整合支柱产业，也将提升其市场竞争力。

进入20世纪90年代后，南宁市国民经济实现了持续、稳定、快速的发展。

2003年，南宁市GDP为502.53亿元（含新划入的五县），具有与经济中心城市相匹配的经济总量规模，为物流的规模化发展奠定了基础；全市三次产业结构为19.12:

27.94:

52.94，从增加值的构成中，占主导地位的是第三产业，服务于经济的第三产业体系正在形成中，为建设物流服务体系创造了基本条件，2006年南宁市生产总值（GDP）突破860亿元，达861.94亿元，增长15.1%，比上年加快1.7个百分点，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。

2006年南宁市的财政收入也稳定增加。

全市财政收入达120.36亿元，增长20.1%。

其中一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。

全市财政支出92.02亿元，增长25.11%。

　2006年南宁市工业发展速度非常之快，工业强市效益突显。

全市工业实现增加值217.51亿元，增长23.7%，工业对经济增长的贡献率达35.8%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提高2.1个百分点，工业推动全市经济发展的作用日渐增强。

　2006年南宁市规模以上工业总产值495.02亿元，比上年增长33.72%。

年末，全市已拥有规模以上工业企业772家，比上年增加147家，其中，工业产值超亿元的企业104家，增加29家，提前一年实现建设百家亿元企业的目标，成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业的城市。

2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。

2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。

与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增长38.23%、20.26%和55.34%。

按南宁市2007年前三个季度的发展情况，预计2007年的GDP会比2006年增长17%左右。

随着南宁市综合经济实力的不断增强，对广西周边地区以及广西周边县市的聚集力和辐射力不断增强，为物流业的发展提供了广阔的市场空间。

从2002年到2005年，南宁市货运量从3422万吨增长到了6472万吨，年均增长率达到了23.67%。

截至2005年，南宁市的现代物流业增加值达到69亿元，物流业对经济增长的贡献率达到了14.4%。

目前，南宁正日益成为中国大部分省市向东盟出口、东盟向中国出口的中转站，南宁市作为区域性国际物流基地的地位已经显现。

据不完全统计，目前南宁市有各类市场600多个，其中：

农副产品市场428个、专业批发市场100多个、工业品市场33个、生产资料市场50多个，总建筑营业面积达500多万平方米，并有近6000万平方米的仓储业，是南宁现代物流业发展重要的基础平台。

目前南宁市拥有一定规模的现代物流企业60多家，拥有近1.2万台套的各类运输设施工具，运输线路有国际航空港，有横贯中国南北、东西的铁路运输线，有连通珠江三角洲和直通香港、澳门的内河港口，有横贯广西、区外的四条高速公路，是南宁现代物流业发展重要的基础设施。

所以，从发展现代物流所需要的政府支持，基础设施环境条件，以及发展对外贸易物流方面，均具有一定的基础条件。

据此，项目建设单位为了为南宁市的经济发展做出应有的贡献，解决本单位农民被国家建设征地后的生产生活困难，充分利用自身的土地资源和人力资源优势，在有关部门和投资开发商的支持下，提出了该建设项目。

2.3项目建设的必要性

2.3.1彻底解决南宁市三屋园艺场农民的生产生活困难

南宁市三屋园艺场属集体单位，目前有农民1560人。

原有土地约6300亩，大多数是山地、坡耕地。

自1993年以来，因为国家修建桂柳高速、南友高速、南北高速以及市政设施道路、房地产开发等原因，目前为止，共被征用土地2230亩，剩余土地随着城市建设发展的需要亦将被不断的征用，多年来由于开发建设的原因造成水土流失严重，农民的生产生活已受到严重影响。

本项目从园艺场取得建设用地，项目建成后可以彻底解决该场农民的生产生活问题。

2.3.2引导和转化南宁市潜在物流需求的必要

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、

相互满足。

虽然南宁市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。

管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。

随着南宁市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现

代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高南宁市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。

仙凤商贸物流中心的建设将使南宁市物流服务设施与物流服务企业在园区建设与运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。

同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，

使得南宁市物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。

对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，园区内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着南宁市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大南宁全市范围的物流需求规模。

2.3.3支持有效的物流市场机制建立的必要

物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开

放、管制相关联。

有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，

物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需

要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。

同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。

代理与被代理的关系。

服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

仙凤商贸物流中心的建设，将使在全市范围内进行运作的各类物流企

业在园区内建立其各自的运作控制系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。

同时，仙凤商贸物流中心的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。

因此，仙凤商贸物流中心的建设与运营，对南宁市与区内和周边重要

的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。

2.3.4充分发挥南宁市区域中心城市辐射功能的必要

长期以来，虽然南宁市经济综合实力水平低于周边省会城市，但仍能

维持其广西壮族自治区中心城市的地位。

要尽快提升全市综合经济实力在广西壮族自治区乃