房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路与技术方法.docx

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房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路与技术方法

房地产结构成本的优化与控制（讲师简介：

安岩：

京海博瑞特约讲师，英国皇家特许结构工程师（IStructE）；英联邦结构工程师学会会员（MIStructE）；美国项目管理协会特许项目管理师（PMP）；中国首批一级注册结构工程师；中国首批注册监理工程师；中国一级注册结构工程师全国统一考试评卷专家；深圳市科技局、规划局专家库专家。

长期在国内甲级建筑设计院及著名外资建筑设计公司担任结构总工程师之职。

曾在知名地产企业――金地集团全面负责整个金地集团的结构设计管理及结构成本控制的管理工作，在集团内享有很高的专业权威地位。

目前任某品牌地产公司总工程师之职。

拥有21年知名设计院和知名地产公司结构成本管理的一线操作经验以及深厚的结构设计、结构成本控制的专业底蕴。

目前已在全国各地成功主持了几十场房地产业界的公开交流培训会议及企业内部培训会议，受到广泛好评。

）

※建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。

一、地上结构

钢筋35~90kg/m2×5.3元/kg=185~480元/m2

砼0.3~0.5m3/m2×386~460元/m3=120~230元/m2

小计305~710元/m2平均510元/m2

二、地下结构

钢筋120~260kg/m2×5.3元/kg=640~1380元/m2

砼0.9~1.4m3/m2×400~480元/m3=360~650元/m2

小计1000~2030元/m2

三、基础25~120元/m2均60元/m2

四、按地下占总面积的22%估算

结构成本达：

480~1120元/m2平均800元/m2

所以，重视和强调结构成本控制是必要的，且认为含钢量、砼含量越低，结构设计越优秀。

※成本管理的内涵工作性质

项目论证

项目策划阶段控控组织措施

设计准备制成本控制制技术措施

设计过措经济措施

招投标程施合同措施

施工

投入使用阶段总目标

结构成本控制的管理思路及方法，必须对整个设计和策划的全过程进行管理。

前期策划阶段：

重视地勘和调研

规划阶段：

产品定位

方案阶段：

结构可行性、合理性，避免返工

扩初阶段：

优化

施工阶段：

成本意识灌输、精细化的设计

施工配合阶段：

变更、签证、合理控制

◇设计变更及签证原因分析

一、设计类：

1、超成本目标2、优化3、错漏4、设计缺陷5、二次设计

二、施工类：

现场条件、施工错误、施工困难、进度要求

三、营销类：

客户要求、竞争要求（差异化竞争）

所占比例：

1、设计占3~10%2、决策错误占60%3、重复性错误

占30%4、其他

管理工作重要的是沟通：

包括平级、下级、上级间

※成本管理扩大到资源优化配置、价值分析、风险分析等。

以系统观点，全面分析项目的投入产业比：

（一般认为财务内部收益率IRR=13%，也就是说投入1回报必须达到1.5）。

全方位成本、含使用维护成本的全寿命周期成本进行控制。

◆事前控制的几个要点

○设计院的选择（扩初及施工图阶段）

合适易管、态度重视、项目情况、服务意识、市场口碑

○专业负责人的选择

1、业绩、经验2、市场反馈（图纸质量、责任、成本、服务意识）3、三个配合（图纸修改、专业协调、工地现场配合）4、影响力及控制力

○选择设计院最重要的是选人。

尽可能抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴。

这是对质量和进度的保证、后期服务的保证、工作范围的进一步衍生、成本的降低、总效率的提升、制度化考评。

（注：

引入竞争机制，防止“反正这个设计任务是我的老大思想，工作不积极”）

○如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识

○设计周期的合理取值

设计周期对总成本的影响：

1、资金的时间价值2、市场风险的变化3、产品的实际价值

※论证阶段策划阶段设计管理阶段

<概念规划>实施方案>施工图

规划草案概念规划方案设计扩初设计

战略规划

大盘至少3个月大盘180天高层/复杂户型90天55天~70天

中盘56天

这样总计：

高层215天多层180天

○如何在保证质量不增加成本的前提下，缩短设计周期

1、决策的导向及措施2、工序的前置和搭接例如景观绿化设计

3、标准化设计的推广

○设计费的合理取值一般16~30元/m2之间（少的10~20元/m2）

1、设计费本身对总成本、进度及质量的影响如何，一般在70%以上

2、设计费取多少合适：

比当地平均水平略高

3、设计费如何支付？

一般施工图交付后留15%~20%，再分两次支付。

差异管理，留一部分给设计人，如达到控制指标，2.5元/m2支付给设计人，而不是设计公司，奖金。

○设计合同中设计公司应承担的风险有哪些

设计错误导致的损失（超100条罚则每条500元，由个人负担）以防错误百出

设计延误导致的损失给一定的压力

设计配合不到位导致的损失每次罚500元

设计结果超越限额的罚则

○限额设计合同的引入和使用

框架结构（地上）住宅含钢量60kg/m2混凝土：

0.4m3

1、限额的数值

2、限额的内容（可控制的离散的）（比平均水平略低）

3、限额的弹性（数值的范围和局部调整）

4、双赢的思路

结构含钢量优化目标值

建筑类型

结构部分

北京

西安

上海

天津

深圳

珠海

广州

武汉

东莞

宁波

多层住宅及公寓

（7层以下）

上部结构

48

47

40

39

全埋一层地下室

162

162

160

160

花园洋房（6+1层及以下）

上

51

50

43

42

下一层

162

162

160

160

别墅、双拼、Townhouse

上

53

53

44

43

下

162

162

160

160

高层住宅及公寓

（高度<60m）

上

55

53

45

43

下

175

175

170

170

高层住宅及公寓（60m≤高度<80m）

上

61

58

48

45

下

180

180

172

172

高层住宅及公寓

（80m≤高度<100m）

上

67

63

52

48

下

185

185

175

175

连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防）

地下室

185

185

175

175

连接各主体结构的半地下室

地下室

145

145

140

140

60m高风载取值不一样80m抗震要求不同

○哪些技术原则甲方必须重视和提前输入：

结构设计统一技术措施

○设计过程中必须控制的关键环节有哪些

1、结构体系及主要布置2、基础选型3、电算模型及计算系数的

选取4、标准单元的样板截面及配筋5、地下室的样板配筋、布置

6、结构转换层的布置及配筋

与设计院定原则，拿出统一技术措施、样板配筋、分清地上、地下予以确认。

◆施工图审查公司的选择与沟通

○选择思路：

易于沟通

○沟通时机：

重视前期

○沟通内容：

边界或争议处（超限的判断、裂缝宽度、短肢剪力）

○沟通方式：

双方、资源借助、关系维护

◆外部资源的引入

○引入资源类型：

垄断部门（政府、人防、审图）学术权威、行业专家、专业咨询公司

○引入的时机：

尽量及时

○合作方式及注意事项：

顾问、价值及时间

◆结构成本控制的技术关键点

○建筑层高对成本的影响及控制

层高每墙加100mm，造价增加30多元/m2

1、结构的梁高

设计院通常作法：

1/8~1/12L0

优化措施：

建议取到1/12~1/18L0

2、机电的管道空间

通常作法：

空调、水、电各占一层，实际利用率较低

优化措施：

综合管线图、进行认真的优化设计、经常可省出近200的高度

3、结构梁高与机电的管道空间可以相互利用

①采用变截面梁，在机电管线通过处、减少梁高度

②在梁中预埋管或洞口，使管线通过

③采用设柱帽（或不设）的无梁楼盖，使管线与柱帽在同一高度空间

节省净高的其他办法：

1、结构：

宽扁梁、预应力、型钢砼粱、钢梁（造价由低到高）

2、机电：

非标准空调管、空调双管运行

3、粱与管线保持方向一致、平行

4、局部加高结构梁

※结构超限：

包括超高宽比（造价增加60~70元/m2）、超长、特别不

规则的超限结构等。

甲方尽量联系专家，要有成本意识，投入值不值，多

专业沟通、互动、启发，从建筑方案角度更多考虑，创造性的解决。

※公共大地下室

地下结构造价是地上的3倍左右

要紧缩设备用房面积，减少无用边角，提高使用效率

◆各类结构楼层单位面积的重量标准—经验估算

框架结构：

1.2~1.5T/m2框剪:

1.3~1.6T/m2剪力墙:

1.5~1.8T/m2

框筒：

1.4~1.6TT/m2地下室：

2.0T/m2

◆如何判断桩（基础）的总量：

竖向轴力与总反力的比值1.15左右

◆基础的迭型介绍：

1、冲孔桩、钻孔桩2、人工挖孔桩3、预应力管桩4、沉管灌注桩5、强夯地基处理，造价10~20元/m26、水泥搅拌桩地基处理7、筏板基础8、独立柱基

◆如何优化桩（基础）的总量：

○关注柱内力的取值，尤其Nmax、Nx、Ny、Nmax相差25%左右

○关注水浮力的利用

○关注桩基础中，地下室底板土承载力的利用

○关注桩端承载力的利用

○关注基础类型的归并

◆桩端承载力是土的承载力的4~10倍，而墩基是1.2~2.5倍，尽量采用桩而不用墩。

◆正常荷载下十字梁比井字梁楼盖便宜15%左右（1.2T663元745元）

当覆土超700厚，则井字梁楼盖比十字梁便宜（井：

1007元/m2十字：

1120元/m2）

◆一些短墙上的小梁布置：

2.4m跨以下不布梁而是加2Ф12或2Ф14纵筋。

因为梁的纵筋和箍筋会比之大。

※梁配筋方式的影响

1、梁上部跨中架立筋，按规范要求，抗震一、二级时可配成4Ф18，三、四级时4Ф12，如按设计院通常作法4Ф25拉通。

若梁长按8m计算。

抗震一、二级时可节约19.7公斤，三、四时可节约31.6公斤。

2、标准层梁宽为200或250，梁顶钢筋采用小筋会更经济一些，主次梁相交处，一般（95%）都可不用吊筋仅箍筋加密即可。

※剪力墙的布置长度

1、建筑两端和周边重点布置

2、中间和内部减少布置，两个电梯井仅外圈布，中间不布，设通常构造柱。

3、关注结构计算位移与规范最低要求，尽量接近

4、短肢剪力墙抗震性能不好，构造柱配筋成倍放大，剪力墙的优化长度是其宽度8倍+100，小于600时应关注设计结果。

※剪力墙的厚度取值

《高层建筑混凝土结构技术规程》7.2.2条，底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/6（抗震一二级）或1/20（抗震三四级），但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚增加很多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。

对策：

经过《高层建筑混凝土结构技术规程》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。

※异型柱结构应注意的事项

与内墙相连的位置：

据房间重要性墙体靠一侧

在门背后的位置：

可设方柱

可以与立面造型相结合的位置：

柱外偏

其它建筑不影响的位置：

可变为方柱

※柱配箍筋

规范规定：

柱的体积配筋率为混凝土单位长度范围内箍筋的体积除以该范围内核芯区内的体积

以500×500方柱为例4402/5002=77.4%差22.6%

※柱纵向钢筋的配置技巧

以500×500方柱配筋为例习惯12Ф20（3770）另一种4Ф25+4Ф20（3210）但钢筋用量差17.5%

※板厚选择建议

3m跨以内80~1003~4m跨取100客厅处异形大板120~150

普通屋面板可取120管线密集处可取120地下室顶板可取180

※结构找坡

可采用台阶状（以粱为界）进行结构找坡

※地下室找坡

是否有必要，值得研究（朝水沟方向，可在坡道处设两道截水沟）

有找坡造价约：

300厚垫层330×0.25=83元/m2竖向构件16元/m2

土方6元/m2小计115元/m2（不考虑整体抗浮因素）

※哪些部位的荷载取值，我们必须关注：

1、地下车库顶板、消防车道单独取值，顶板及早作防水，可先覆土500厚，防止温差裂。

活荷取值要综合取（2000，1000，400）

2、外墙、窗洞的影响

3、内墙、轻质材料提前确定

4、空间可能分割的荷载取值—非固定隔墙的自重每延米长墙重的1/3作为楼面活荷载的附加值计入（kn/m2）

※风荷载取值

规范规定：

大于60m高建筑，风荷载的取值按100年一遇考虑

百年：

0.950年一遇：

0.75

※关注电算时一些系数的取值

1、梁的弯矩放大系数：

1.15~1.1（1.1可以）

2、梁的扭矩折减系数：

0.4~1.00.4可

3、梁柱重叠部分是否简化为刚域弯矩取值取梁边

4、砼容量取值取2.7吨

5、连梁刚度折减系数0.5

6、墙、柱、基础计算是否考虑活荷的折减，按规范规定，活荷的折减系数：

当墙、柱、基础计算截面以上的层数，1层从属面积小于25m21.0，大于25时0.9；2-3层0.85；4-5层0.7；6-8层0.65；9-20层0.6；大于20层0.55。

基础造价差6~7%

7、地下室外墙是否按压弯构件计算

8、荷载取值是否有人为的放大，不必要人为放大

※地勘报告的内容

1、关注基础选型，地基处理建议（地勘单位建议灵活一些）

2、关注承载力的取值建议

3、关注抗浮设计水位标高

4、提出对勘察公司的要求

※钢筋的选择（2009.8.8行情：

Ⅰ级4550Ⅱ级4500Ⅲ级4600）

Ⅰ级钢筋强度210Ⅱ级300Ⅲ级360

Ⅱ级比Ⅰ级强度提高43%最小配筋率降低

Ⅲ级比Ⅱ级价格贵2.2%最小配筋率要低

建议：

直径6-8用Ⅰ级10以上用Ⅱ级12以上用Ⅲ级

※关于短肢剪力墙的配筋如何处理：

符合当地审图公司规定

※梁柱与梁板砼强度不能差两级以上

受弯矩构件最小配筋率：

《混凝土结构设计规范》的表9.5.1

钢筋类别

砼强度

HPB235

HRB335

HRB400

C20

0.27

0.2

0.2

C30

0.31

0.22

0.2

C40

0.37

0.26

0.21

○砼单价：

C20292、C25309、C30330、C35346、C40381、C50404

强度增加一级单价提高5%~8%

对柱、剪力墙（主要是轴压比控制）的影响：

提高砼强度，可显著减少断面尺寸、增大实际使用率

对梁的影响很小，不宜采用高标号

对楼板的影响很小，但可能提高板的构造配筋率，还有开裂的隐患，尽量用低标号

※实际工程中砼标号的选择建议

1、普通结构梁板砼为C25、C20

2、受力较大的梁板砼使用C30，如地下室的底、顶板，屋顶花园的楼板等

3、结构转换层梁板宜采用高标号，如当地施工质量有保障，可采用C50及以上

○剪力墙、柱砼标号按轴压比控制，使其尽量接近上限，同时，又使绝大部分竖向构件为构造配筋

※图纸设计时归并的把握

1、梁、墙柱、板的归并相差15~20%要分标准层

2、桩基、基础的归并，按实际地质条件把握

总之，精细化设计是施工图过程中控制成本的关键

结构成本控制的技术关键点的总结：

在控制成本的同时，如何保质量

去除无效结构成本

1、结构设计优化的关键点

2、结构荷载优化的关键点

3、结构电算优化的关键点

4、勘察报告结果优化的关键点

5、结构外部活荷优化的关键点

6、结构设计精细化管理的关键点

※提高哪些关键成本就可以大幅减少客户的投诉?

1、楼板：

端跨、管线密集处、屋面板、大单向板的长方向

2、剪力墙：

较长方向水平筋可用Ф10@200，超3.5米长优先配Ф8@150

3、地下室侧墙的水平筋Ф12@100放外侧

4、砌体裂缝：

钢丝网要紧绷，主体墙体砌7-10天后，再斜砌最上层砌体，且要斜顶紧，外墙建议用多孔砖

砼外墙要养护：

麻袋或喷淋

柱中高标号砼多余的部分应用到梁板上，不要浇到墙上，以防高低标号砼间裂缝

5、渗漏：

门窗、屋面、外墙的渗漏

※无梁筏板基础比梁板式基础省26%

砼（m3）

钢筋用量（吨）

造价（万元/标准单位）

无梁筏板

21

2.7

2.1

100%

基础大梁板

22

3.4

2.6

126%

摘自：

论文深圳红树西岸案例

※据地质情况，可将±0适当提高，可节省成本，能节省抗拔桩

※结构转换层的取舍

含钢量250~500kg/m2砼0.9~1.2m3/m2建筑总造价是上部标准层

的5倍左右，取消转换层，相当于节省上部结构造价的10%。

上、下

建筑结构综合考虑，解决架空层

※桩长增加时，考虑承载力的增加，单位桩长的性价比要重视

※膨胀剂对成本的影响

采用UEA21元/m2采用HEA38元/m2

※深圳某项目，基础造价大幅度超过合同价的原因分析

1、地勘应加密2、施工放炸药量大3、强风化与中风化过度的胶

质岩层估算小4、有老桩5、基坑标高调整

※无锡某项目启示

大盘底，采用后浇带，先施工主楼，后做地下室，墙体养护到位

※电梯类型的选择

选用天机房电梯优势：

省电，以每天6小时考虑，电价按0.8元/度计，每年省电费1.3万元，这样在两年多一点时间，就可以弥补无机房和小机房电梯一次性成本的差价（3万元），节省维保费4620元/年

※照明开关要分多路控制