大型商业商场物业管理计划1doc.docx
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大型商业商场物业管理计划1doc
大型商业商场物业管理方案1
大型商业商场物业管理方案
在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务.
早期介入工作方案和接管验收管理方案
商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入工作方案
在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。
根据某广场工程进展情况,特制订如下方案:
1、工作内容:
(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;
(2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:
园区规划设计;
建筑设计和选材;
环境整体设计;
标识系统的设计、配置;
绿化设计;
其它公建配套设施配置;
电梯、空调系统的配置;
消防设施配置;
安全监控系统配置;
弱电系统其它配置;
各类设备配置、选型;
隐蔽工程施工。
2、管理措施
(1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;
(2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;
(3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系;
二、接管验收管理方案
为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订商业街区接管验收方案。
1、管理内容:
(1)了解接管物业的基本情况;
(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;
(3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;
(4)与开发、施工单位一起,对商业街区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接:
核对、接收各类房屋和钥匙;
核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
核对、接收各类设施设备;
核对、接收各类标识。
2、管理措施:
(1)组建接管验收小组,负责商业街区的接管验收工作;
(2)制定接管验收规程;
(3)掌握物业验收的标准和程序;
(4)提高对接管验收重要性的认识;
(5)实事求是地开展接管验收工作;
(6)按规定办理接管验收手续。
租户入住管理方案和保安管理方案
三、租户入住管理方案
在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案:
1、管理内容:
(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。
(2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务。
(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。
(4)收回租户按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用。
(5)陪同租户验房,办理领房手续。
在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后,填入《租户验收交接表》。
(6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与租户约定时间,及时解决。
2、管理措施:
(1)制定《租户领房程序》;
(2)策划租户入住现场布置方案;
(3)按照租户领房程序,安排工作流程;
(4)热情接待,百问不厌,虚心听取租户意见;
(5)按规定办理租户入住手续。
四、保安管理方案
在商业街区管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护商业街区物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容:
(1)常规防范:
采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护商业街区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
门岗的任务:
a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);
b.维护出入口的交通秩序;
c.对外来车辆和人员进行验证和换证;
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区;
e.严禁携带危险物品进入商业街区;
f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区,即与物主核实,并作登记。
g.为租户提供便利性服务。
巡逻岗的任务:
a.按规定路线巡视检查,不留死角;
b.巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作;
c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范;
d.商业街区安全检查;
e.装修户的安全检查;
f.防范和处理各类治安案件;
g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。
(2)技术防范:
应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对商业街区内的治安情况实施24小时监控,确保商业街区安全。
对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班保安就地处理。
值班保安接到治安报警,迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员作详细记录,留档备查。
2、管理措施:
(1)实行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖惩措施,并严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心。
(2)强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能,每年组织不少于4次会操。
(3)加强保安人员的行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。
(4)严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量。
(5)监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
消防管理方案和清洁绿化方案
五、消防管理方案
某广场是高层楼宇,消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。
1、管理内容:
(1)做好消防监控中心的管理;
(2)做好消防设施、器材的管理;
(3)保持消防通道的畅通;
(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;
(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;
(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施:
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
(2)制订消防事故处理预案,防患于未然;
(3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;
(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;(6)制止任何违反消防安全的行为;
(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向租户传授消防知识;(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
六、清洁绿化方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏,是商业街区内不可缺少的部分,关系到整个商业街区的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案:
1、管理内容:
(1)绿化养护:
绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候,给花木适量浇水。
根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;
制定预防措施,防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。
(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;
(3)清洁卫生:
通过日常保洁工作,使商业街区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
绿化区域:
每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物,清洁商业街区所有设施(含各种标志牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭,定期清洗外墙面。
地下车库:
每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。
垃圾房:
每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。
大堂:
每天保持入口梯级、地面清洁,定期用补蜡机械打磨地面,每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物,拂去天花灰尘。
楼层:
商业街区各楼层过道每天保洁一次,电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。
电梯厅:
每天清洁地面、墙面及各种标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。
电梯:
每天擦拭不锈钢表面,玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等,每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。
消防楼梯:
每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。
各功能房:
半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。
洗手间:
每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洗垃圾箱,点燃卫生香,小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口,彻底清洁和消毒洗手间内的设施,拂去天花板上的灰尘。
外墙:
定期清洗。
2、管理措施:
(1)建立绿化保洁制度,狠抓落实;
(2)按操作规程进行规范操作;
(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;
(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”
【精品推荐】大型上市公司薪酬管理体系设计方案精编版1
大型上市公司薪酬管理体系设计方案
一目的
一个设计良好,合乎需要的薪酬体系与制度,是企业调动劳动者积极性的最主要手段。
为了加强员工薪酬的统一管理,合理设计薪酬结构,确定薪酬标准,帮助各级主管进一步理解薪酬方案的实施方法,使公司员工的劳动通过薪资的合理回报,感受到自我价值的体现,以促进企业经营的不断发展
二管理职责
(一)人力资源部负责公司薪酬政策的策划和制定。
应做好调研分析工作,使公司的薪酬管理不断优化,使薪酬体系逐步得到完善
(二)劳动工资负责员工薪酬政策的具体实施,根据政策和制度的规定核定员工薪资的级别,以及薪酬调整的具体事宜,每月负责员工的工资表册的制定,并与财务加强工作联系,做好工资发放工作。
(三)财务管理部门主要是侧重资金的管理,严格执行薪酬政策,建立独立的薪资管理财务科目,加强预算和正确反映使用情况(四)公司总经理负责薪酬政策方案的审批,并对其实施予以督察。
三薪酬管理的基本原则
(一)公平性原则
不同职位的人员应获得与其职位价值相当的薪酬;在相同的工作岗位上,只要作出相同的薪酬。
(二)认可性原则
首先是要得到国家法律和政策的认可,也就是不能违背国家政策,凡是国家规定应给劳动都应有的保障,在薪酬中均应有体现。
同时还应得到广大员工的认可,这样会起到更好的激励作用。
(三)公正性原则
薪酬管理方案是从各职位对公司的相对价值,工作表现和员工基本保障方面进行设计的。
薪酬管理的基础是职位评估结果,职位评估的核心是各职位对公司的贡献的相对价值,因此员工的薪酬应与员工的贡献紧密挂钩,需要做好这方面的评价工作。
(四)适度性原则
是指薪酬系统要有上限和下限,在一个适当的区间内运行。
下线要使员工感到安全,保证基本的需求;上限应能对员工产生强烈的激励作用。
(五)平衡性原则
指薪酬系统的各个方面平衡,薪酬体系设计时要全面考虑,既要考虑到需要,又要考虑成本控制;既要注重直接薪酬与金钱薪酬,又不可忽视非直接薪酬与非金钱奖励。
四薪酬总额设计
(一)薪酬总额释义
薪酬总额是在公司和各子公司完全达到年度经营计划和目标的
基础上的人力成本总各,也是公司年度人力成本控制的标准,是根据公司的经营发展战略、年度目标、经营效益情况等因素综合决定的。
公司和子公司超额完成年度目标,所核发的超额绩效工资另行规定。
(二)薪酬总额的构成
公司薪酬总额由以下六个部分构成
1.高层经理薪酬总额
2.总经理基金
3.预留薪酬
4.保险福利
5.特殊职位津贴
6.可支配薪酬总额
在以上薪酬总额的构成中前五项:
高层经理总额、总经理基金、预留薪酬、保险福利、特殊职位津贴等,属于专款专用,不能够挪作可支配薪酬总额
(三)高层经理薪酬总额
这是指实行年薪制的公司高层管理人员的年薪总额。
他的薪酬将与公司年度的经营目标的实现情况直接挂钩,根据公司目前政策,享受年薪制的人员及其年薪额的规定见下表:
(四)总经理基金
1.使用范围
(1)对于做出特殊贡献和实出贡献人员奖励;
(2)公司对外交谊的招待与礼品费用;
(3)根据行业(市场)薪酬水平,调节特殊职位薪酬水平。
2.总经理基金的确定
人力资源部在年度计划中提出基金预算的建议,由公司决策层和人力资源部协商确定。
目前暂按产品销售额的1.5%提取
3.总经理基金的使用
公司总经理拥有该基金的使用决定权,部门经理和其他高层经理拥有建议权,基金的发放需在人力资源部备案。
(五)预留薪酬
1.使用范围
依据公司年度人员需求计划,为体年度招募员工预留薪酬总额
2.预留薪酬的确定
每财务年度开始,由公司人力资源部提交公司年度人力需求计划,由公司决策层、人力资源部研究确定,并以些为依据,确定本年度的预留薪酬总额。
3.预留薪酬的使用
符合年度人员需求计划的新招募人员,由所在部门部长提出薪酬建议,公司总经理决定。
对于超计划招募人员,在招募前应提交申请,总经理批示后,由人力资源部备案。
(六)保险福利
按照公司福利管理体系设计方案,公司福利使用范围分为基础福利、中级福利、高级福利三大类,保险福利分两种情况,一是国家政策规定的部分,公司完全按规定执行,对于由企业自己掌握的保险福利,则按公司效益灵活掌握。
核算保险福利总额应参照公司“福利管理体系设计方案”。
(七)特殊职位津贴
1.使用范围
这是针对在工作职责、工作环境等方面有特殊要求的职位所给予的补贴。
目前公司涉及到这方面的有以下职位:
(1)财务部门的出纳员及营业部门的收银员,因日常工作中出现差错由自己负责,可每月补贴100元
(2)从事高温、高空、危险、有毒、有害的岗位人员每月可补贴150-300元,具本由人力资源部核定。
(3)长期在外埠工作,应补充外埠与本地的薪酬平均水平的差距,每月补贴额应视不同地区由人力资源部核定。
(4)其他由于工作的原因使本人支出费用远远超出正常水平的,可由各部门主管申请,由人力资源部核定
2.在特殊津贴覆盖的职位中,以下状态的人员不享受特殊津贴:
(1)试用期内的人员
(2)各类休假期内的人员
(3)临时抽调执行其他工作任务,离开原岗位人员。
大型设备吊装方案1
安徽铜峰盛达化学有限公司9000吨/年6-PPD项目大型设备吊装方案
安徽铜峰盛达化学有限公司9000t/年6-PDD装置大型设备吊装方案
编制:
审核:
核定:
中国化学工程第四建设公司
2007年1月14日
目录1.工程概况:
2.编制依据
3.设备吊装的一般方法及原则4.吊装程序
5.吊装工艺计算
6.设备运输及吊装对道路的要求7.设备进厂和卸车
8.吊装机具计划
9.技术措施用料计划
10.劳动力计划
11.危险源分析评估及预防
12.吊装安全措施
一、工程概况:
本工程主要的大型设备分布在造粒装置、罐区和反应装置;5
吨以上的设备有:
1441R01、1441R02、1441R04、1441R05、1441R06、1441R07、1441R08、1441R09、1303B09、
1301B10、1301B20、1303B20、1303B30、1303B40、1441B22
共15台。
为本工程设备吊装的重点和难点。
其中氢气储罐
1303B09重64.5吨,已编制了单独的吊装方案。
本方案着重
阐述其余14台设备的吊装方法。
二、编制依据
1.施工图纸及技术文件;
2.吊车性能;
3.《石油化工安全技术规程》SHJ3505-1999
4.《化工工程建设起重施工规范》HGJ201-83
5.《大型设备吊装工程施工工艺标准》SHJ515-90
6.我公司以往同类工程施工经验。
三、设备吊装的一般方法及原则
1.设备吊装应遵循先大后小,先难后易,先高后低,先里后外的原则进行吊装。
2.厂房内、框架内的设备,应采取吊车将设备吊至厂房入口或框架入口处,然后在厂房内后框架内设置滑车组后悬挂手拉葫芦将设备吊装就位。
如果厂房内有行车,而且没有设备重量小于行车的提吊重量时,则可以利用行车直接将设备提吊就位;
3.吊装设备时,应充分考虑到设备吊装就位时,设备是否会碰吊车臂杆,吊车臂吊高度是否满足设备高度的要求,吊车的额定荷载是否大于吊车的荷载等。
4.吊装设备时,应考虑到地面的承载能力,当地面的耐压力不能满足承载要求时,必须采取铺垫石块、钢板等措施来增大地面的承载能力。
5.若设备无吊耳,需对设备进行捆绑吊装时,应对捆绑位置进行保护。
防止设备受损。
6.设备吊装前,应进行试吊,并组织相关人员对吊装工作及机索具进行全面检查,经检查确认后,方可正式起吊;
四、吊装程序
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