房地产法基本问题.docx
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房地产法基本问题.docx
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房地产法基本问题
房地产法根本问题
导论房地产法的根本问题
第一节房地产的相关看法辨析
房地产法是一个新兴的执法部分,有人称房地产法在我国事最具中国特色的执法。
高富平、黄武双:
《房地产法新论》,中王法制出书社2000年版,第4页。
在世界各国的执法体系中,大多有土地法或不动产法。
而我国由于恒久以来没有制定物权法,也就不存在物权法体系下的不动产法。
事实上,房地产在我国事最主要的不动产,人们习惯上把调解房地产权利义务干系的种种执法法则统称为房地产法。
李永泉主编:
《修建法与房地产法概论》,西南交通大学出书社2004年版,第143页。
当前,在制定物权法的配景下,在建立资源节约型、情况友好型社会的要求下,重新审视我国的房地产执法制度,其意义不问可知。
一、房地产看法辨析
(一)房地产的看法
关于房地产简直切寄义,目前尚无明确的执法划定。
学说上,关于房地产的寄义界定看法颇多,差别较大。
主要有以下几种看法:
(1)房地产是衡宇及其相关联的土地;
(2)房地产是土地及其牢固物;(3)房地产是作为财产的房产和地产及对房产和地产的经营运动。
李寿庭:
“论房地产法的几个根本问题”,载《中外房地产导报》1996年第22期。
上述几种差别的界说,其分歧在于房地产中以谁为主、房地产所包涵的范畴有多大?
房地产究竟是以房产为主照旧以地产为主?
房地产是仅指土地及其牢固物或衡宇及相关联的土地,照旧应包罗与它们相关的权利及经营运动?
房地产在世界其他一些国度或地域的执法中被称为不动产(realestate),各国对房地产的划定不尽相同。
在美国,房地产是指土地及其上的永久性修建物以及底子设施和诸如水、矿产等自然资源,还包罗与土地所有权有关的任何权利或利益。
日本民法则定,不动产是指土地及其定着物。
德百姓法典划定,不动产是指土地及其组成部分,并且其组成部分还必须是牢固隶属土地之上。
英国物权法则定,不动产是指土地及隶属于土地的人工结构及附带的各项权利,且地上修建物隶属于土地。
从各国执法关于不动产划定的配合点来看,不动产是以土地为焦点,包罗土地及土地的隶属物及相关的权利。
在我国,房地产是一个约定俗成的术语,已为理论界和立法所肯定,但其范畴要小于不动产的范畴。
应该说,房地产是一个综合、复合的看法。
人们可以从差别的角度去理解它、使用它。
就执法层面而言,它至少应包罗以下几个条理的内容:
1房地产是房产和地产的有机结合
房地产是房产和地产的合称,且房产和地产之间存在密不可分的干系。
所谓房产,是指在执法上有明确权属干系的衡宇财产,它是衡宇经济代价在执法上的体现。
衡宇是修建于特定地块上的形成牢固运动空间的修建物。
对衡宇的所有权或其他权益被称为房产。
地产是指在执法上有明确权属干系的土地大概以土地为标的物的权利,它是土地经济代价在执法上的体现。
土地是有特定四至范畴的陆地外貌。
对特定地块的排他的支配性权利便是执法意义上的地产。
因此,地产的根本要件有二:
一是特定地块;二是对特定地块的支配权。
两者缺一不可。
对特定地块的权利可以是所有权,也可以是使用权。
在我国,只有国度(或全民)和农民团体(或农民团体组织)才气享有土地所有权,并且土地所有权不可自由转让,故可纳入民法则范的地产权利仅指土地使用权。
另外,土地使用权的租赁、土地使用权的抵押等土地权益,属于广义地产的领域。
在理论上,衡宇和土地或房产和地产均可以相互独立存在,即创建两个所有权。
但是,衡宇必须创建在土地之上这一自然事实,使得衡宇必须与土地或土地使用权结合在一起,才气称为完整的财产。
因此,一般而言,可以有独立的地产,但没有脱离土地或土地使用权的房产。
衡宇和土地的密不可分性体现在以下几方面:
(1)从实物形态看,房与地是联结在一起的,衡宇总是建在土地之上,依赖土地支撑才气存在。
(2)从权属干系看,衡宇所有权是否正当,通常要看衡宇所坐落的土地的使用权是不是正当取得,非法占用土地所制作的衡宇,尽管是自己投资制作,修建人也不能取得衡宇所有权。
(3)从代价组成看,岂论买卖或租赁衡宇,房价、房租都包罗着地价、地租;并且,因级差收益导致的土地或土地使用权的代价差别也最终体现在房产代价上。
(4)从权利处分看,纵然将衡宇和土地视为两个独立的物,衡宇的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权,即导致一体处分。
因此,在执法意义上,作为一项独立财产,房产固然地包罗土地或土地使用权,无须称其为房地产。
2房地产作为房产与地产的统一体,以地产为主,地产是焦点
从房地产的物质形态来看,土地可以独立存在,形成独立的物体,并且是永久性的,但衡宇却不能独立存在,必须以土地为底子。
从房地产实务来看,土地使用权的得到是房地财产的底子和前提,是房地产开发经营运动的开端。
从房地产的代价组成来看,房地产的代价分为房价和地价两个部分,地价是房地产代价的主要组成部分。
我国香港地域的房地产市场就以地产为主,称之为“地产市场”。
我国已往由于实行筹划经济,忽视了土地的代价,随着市场经济的不停生长,土地的代价越来越凸显,因此地价在房地产代价中所占的比重也越来越高。
3房地产既有财产属性,又有其商品、经营属性
若仅从静态的角度视察,房地产包罗土地和衡宇,都是具有一定归属的财产。
但房地产在市场经济条件下又是人们经营的东西,具有商品、经营属性。
围绕房地产的开发、建立、生意业务、维修、办事等一系列的经营运动,能为房地产的所有者、开发者、经营者等带来经济利益。
就我国的现实而言,房地产热主要是从房地产的商品、经营属性角度而言的。
(二)房地产与物业
“物业”一词来源于东南亚、我国香港地域,是作为房地产或不动产的同义语而使用的。
具体而言,物业是指单位性房地产的别称,它既可指单位性的地产,也可指单位性修建物和整幢楼房修建。
日常用语的物业治理,便是对楼宇、衡宇的经营治理。
另外,物业多用于建成衡宇的买卖生意业务中。
对付房地产开发,一般不会说物业开发。
因此,物业只是在特定场所下的习习用语,而不是严格的执法用语,但基于约定俗成的原因,人们习惯上仍将对衡宇、楼房的治理称物业治理。
二、房地产的执法特征
房地产是不动产,是最重要的不动产。
相对付动产,房地产具有以下执法特征:
(一)永久性
土地和衡宇区别于其他动产的主要特征是其能够长期存在。
一些自然灾害可能给土地造成一定的减损,破坏它的特定用途,但该土地仍然可能被修复或作为他用。
好比,被大水冲毁的农田,整理后仍可用于农业或转为产业用地。
衡宇使用期限一般可达几十年甚至数百年,相对付其他物品而言,具有耐久性。
永久性还体现在土地不因使用而低落其使用代价,并且往往有增值的趋向。
(二)牢固性和宁静性
土地和衡宇是最典范的不动产,它总是牢固于某一个地方,不能被随便移动。
牢固性的特点使得房地产的开发、租赁、销售及售后办事等一系列经济运动只能就地进行。
正因如此,房地产成为最宁静的财产,它不能被隐匿,也不能被偷盗,经常成为包管物。
(三)特定性
土地和房产均为特定物。
每一幅土地,因为其所处的地理位置差别而具有差别的代价。
每一幢衡宇,由于其所处条理、朝向、单位差别,其代价也会有所差别,纵然外形、气势派头、年代、修建质料、制作尺度完全相同的数幢衡宇,如果所处的地理位置和情况差别,其代价就会有差别。
因此,房地产具有特定性。
(四)有限性
土地是一切财产之母,是一切生产和社会生活得以开展的前提条件。
房地产是人类生存必须依赖的财产,是每小我私家生存的必备财产。
由于土地是不可再生的资源,因此土地的供给是有限的,进而决定衡宇的供给也是有限的。
(五)资本代价
房地产是人类必须的财产,但其供给却是有限的,因此,房地产就具有了资本代价。
由于土地具有永久性、宁静性、有限供给性等特征,房地产的代价通常都市连续上扬,因此房地产一直是一种有吸引力的投资东西。
它不但能够像其他投资那样带来收益,并且具有其他投资所没有的特性,它的资本代价稳定稳定或不会贬值,因而投资风险较小。
三、房地财产
房地财产是指从事房地产开发、经营、治理和办事的财产。
城乡建立情况掩护部在《关于生长都市房地财产的陈诉》中将房地财产界说为:
“土地的开发,衡宇的建立、维修、治理,土地使用权的出让、转让,衡宇所有权的买卖、租赁,房地产的抵押,以及由此而形成的房地产市场。
”
房地财产虽然与修建业有着密切的联系,但又有区别。
修建业是直接从事衡宇生产和其他修建物的制作、改革、装修、安装等运动的物质生产部分,属于第二财产。
而房地财产则是从事房地产投资开发、经营、治理和办事的财产部分,属于第三财产。
联合国《国际尺度行业分类》将经济行业分为十类,其中修建业列为第五类,不动产(房地产)经营办事业列为第八类。
我国的《百姓经济行业分类和代码》将经济行业分为13个门类,其中修建业列为第四类,房地财产列为第七类,属第三财产。
房地财产具有综合性的特征,对经济总体运行具有较强的导向性作用。
同时,它又是高投入、高利润、高风险的行业,具有很强的投机性。
房地产的开发往往需要大量的资金投入,一个开发项目少则数百万元,多则几亿元,甚至几十亿元。
房地财产的投资周期长,短的要一年左右,长则数年。
而投资者之所以愿意在这种投资周期长、范围大的领域投入巨资,其原因在于房地财产的效益巨大。
房地产投资的正常效益一般在百分之三十左右,高于其他行业的投资回报率。
据联合国有关机构对45个国度和地域的视察,住宅的投入产出比为1∶1.64,在我国1992~1993年出现的房地产热中,一些房地产经营者的投资回报率甚至到达100%~200%。
赵红梅:
《房地产法论》,中国政法大学出书社1996年版,第12页。
高利润一定陪同高风险,若遇执法政策变革或经济衰退等情况,房地财产一定首当其冲受到打击。
当房地财产吸纳过多的社会资源时,就出现了所谓的“房地产热”,形成土地供给量大于实际投资开发量的“地产热”和房地产滞留在生长商或“炒家”手中而没有形成最终消费品的“房产热”。
随着大量的房地产积存,金融机构的呆账逐渐袒露出来,当房地财产陷入低谷时则会连带影响整个投资市场,引发深刻的金融危机。
基于此,为了房地财产的康健生长,必须制定完善的房地产法,增强对房地产开发经营的宏观调控,制止造成市场动荡。
第二节房地产法概述
一、房地产法的看法
房地产法的看法,有的学者偏重于从民法角度将其界说为调解百姓之间、法人之间、其他经济组织之间、上述主体相互之间以及他们与国度行政构造之间的衡宇财产干系和土地财产干系的执法范例的总称;有的学者偏重于从行政法角度将其界说为国度调解在房地产开发、经营、治理和办事历程中产生的种种社会干系的执法范例的总称。
赵红梅:
《房地产法论》,中国政法大学出书社1996年版,第29页。
上述界说的偏颇之处是显而易见的。
现在,房地产学界一般认为,房地产法是指调解房地产开发、生意业务、产权登记、税费征收等房地产干系的执法范例的总称。
李永泉主编:
《修建法与房地产法概论》,西南交通大学出书社2004年版,第157页。
广义的房地产法,包罗了对房地产干系进行调解的所有执法范例,包罗调解房地产干系的宪法则范、民法则范、经济法则范、行政法则范、刑法则范等,甚至还包罗国务院及其部委发表的条例、规章、划定等。
狭义的房地产法,人们一般理解为房地产法典,在我国,一般指《中华人民共和国都市房地产治理法》(以下简称《都市房地产治理法》)。
二、房地产法的调解东西
房地产法的调解东西是围绕房地产的开发、生意业务、治理而产生的种种社会干系,简称为房地产执法干系。
一般认为,房地产法调解民事执法干系和行政执法干系两种性质的执法干系。
也有学者认为,房地产法调解的执法干系,除了这两类外,另有一种兼有经济行政执法干系和民事执法干系双重特性的特殊的执法干系。
这类干系具体包罗:
(1)国有土地使用权的出让和受让干系;
(2)公有住房出售和租赁干系;(3)国有资产(有关房地产部分)经营治理干系。
作者将此类归于民事执法干系之中。
拜见王文正、韩强主编:
《新编房地产法学》,高等教诲出书社1998年版,第9页。
本书作者也持这样的看法,认为房地产法所调解的执法干系,一方面是平等主体之间因房地产的享有、转让等而产生的生意业务执法干系,另一方面是国度与行政相对人之间的行政管束干系。
(一)房地产民事执法干系
房地产民事执法干系是指在平等主体之间产生的受民法调解的、以房地产为标的的财产干系。
它包罗了在房地产开发、生意业务、使用和维护历程中产生的种种房地产执法干系,具体包罗:
(1)衡宇拆迁中拆迁人与被拆迁人之间的干系;
(2)房地产开发历程中委托设计、工程发包等干系;(3)房地产转让、租赁、抵押、互换、典当、继承、赠与干系;(4)房地产相邻干系;(5)房地产维修和物业治理干系等。
(二)房地产行政执法干系
房地产行政执法干系是指政府及其职能部分与房地产开发公司、房地产权利人等主体之间,因政府及其职能部分对房地产市场进行治理和监视而形成的种种行政干系,大抵包罗:
(1)土地利用筹划和衡宇建立筹划干系;
(2)土地使用和房地产开发建立审批干系;(3)土地征用干系;(4)房地产市场主体治理干系;(5)房地产市场秩序治理干系等。
这两种执法干系是对房地产法调解东西的一种理论抽象。
现实中,二者往往交织在一起,不存在专门调解某一类执法干系的立法,许多行政法则、规章在对房地产进行治理立法的同时也调解民事权利和义务。
三、房地产法的特征
房地产法主要是由民事执法范例和行政执法范例两大类执法范例组成的。
因此,房地产法的性质不是单一的民法或行政法,而是具有综合性质的专门法。
与其他专门法相比,房地产法具有如下特征:
(一)国度干涉性
在房地产民事干系中,当事人的自由意志受到了极大的限制。
在我国,从土地使用权的取得、转让到土地利用的筹划、修建工程的施工、商品房的销售、房地产的权属登记等整个房地产的生产、销售、使用、转让等各个环节,都要受到国度有关职能部分的监视和治理。
(二)确权的要式性
房地产权利是一项十分重要的权利。
这就要求房地产权利、义务简直定应当接纳书面形式,并由房地产治理构造鉴证、批准,以包管其权利义务的稳定性和严肃性。
实际中,有关房地产的各项权利,如土地使用权、衡宇所有权、衡宇的他项权利等,都要通过土地使用权证、衡宇所有权证、衡宇他项权利证等书面形式体现出来。
(三)登记公示性
民法理论要求,财产权利的变动应当接纳一定的方法进行公示,以取得社会公信力。
房地产作为不动产,其公示方法与动产差别,不是以转移标的物的占有为公示要领,而是要求当事人到政府有关治理部分治理登记为公示要领。
登记过户是房地产权利变动的根本要求;没有登记则视为权利未产生变动,不具有执法效力。
第三节我国房地产法的立法及其完善
一、我国房地产法的产生和生长
新中国创建后至革新开放前的相当长一段历史时期,我国除了没收大田主、大资本家和大权要的房地产外,政府对一般小我私家的私有房地产接纳掩护的政策。
但是,1956年进入社会主义建立时期后,国度一直朝努力消灭私有的偏向努力。
在筹划经济体制下,城乡虽然存在私有衡宇,但其权利受到了很大的限制。
在农村,衡宇一直为农民小我私家所有;在都市,私房仅限于历史上遗留下来的私房和因都市扩张而征用农地、原农村私房转变而来的都市私房。
在这一特殊历史时期,土地使用权没有成为一种独立的可流转的财产,只能随现有的衡宇转让而转让。
其时,既不存在房地产市场,也没有相应的房地产立法。
革新开放以后,我国开始探索一条新的社会主义建立门路。
在经济方面最重要的是引入市场机制;在政治体制方面的一个重要体现就是规复法制,走依法治国的门路。
经济建立的需要,政治情况的改进,使得我国房地产立法逐步走上正轨。
1983年5月国务院批准,城乡建立情况掩护部公布的《城镇小我私家制作住宅治理步伐》,赋予城镇小我私家制作住宅的权利。
1983年年底,国务院颁布了《都市私有衡宇治理条例》,该条例成为新中国第一部掩护都市私有衡宇所有权、范例私房生意业务的法则。
与此同时,国务院还公布了《都市筹划条例》(1990年为《都市筹划法》所取代)等行政法则,范例都市建立筹划等其他土地治理事项。
1986年6月全国人大常委会颁布了《土地治理法》,对宪法所确认的两种土地公有形式及土地制度作了范例,确立我领土地归属和利用的根本范例。
1988年《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)关于土地使用权有偿转让的修订以及之后的《中华人民共和领土地治理法》(以下简称《土地治理法》)的修改,使我国房地产立法进入新的历史阶段。
现有房地产执法制度的特征在于:
在保存须要的土地划拨取得方法外,创建了土地使用权有偿出让制度,并使土地使用权成为一种可转让、可继承、可抵押、可出租的财产权利,在此底子上允许房地产的流动、转让,形成了以土地使用权为底子的房地产市场。
1990年5月,国务院公布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)。
该条例明确划定,国度凭据所有权与使用权疏散原则,实行城镇国有土地使用权出让和转让制度;中国境内外的公司、企业、其他组织和小我私家均可依照条例的划定取得土地使用权,进行土地开发、利用和经营。
1994年,全国人民代表大会常务委员会颁布了《都市房地产治理法》,建立部、土地治理部分等相关部分也相继颁布了一系列的房地产规章等。
例如,建立部为实施《都市房地产治理法》而颁布的规章有:
《都市房地产开发治理暂行步伐》(1995年)、《都市衡宇租赁治理步伐》(1995年)、《都市房地产转让治理划定》(1995年)、《都市衡宇权属登记治理步伐》(1997年)、《都市房地产抵押治理步伐》(1997年)、《都市房地产中介办事治理划定》(1996年)。
建立部和其他部委颁布的其他部分规章主要有:
《建立用地筹划治理步伐》(国度计委、土地治理局,1996年);《土地权属争议处理惩罚暂行步伐》(国度土地治理局,1995年);《土地登记规矩》(国度土地治理局,1995年);《划拨土地使用权治理暂行步伐》(国度土地治理局,1992年);《都市国有土地使用权出让转让筹划治理步伐》(建立部,1992年);《都市房地产市场评估治理暂行步伐》(建立部,1992年);《都市衡宇产权产籍治理暂行步伐》(建立部,1990年颁布,2001年7月1日废止);《关于变动土地登记的若干划定》(国度土地治理局,1993年);《都市新建住宅小区治理步伐》(建立部,1994年);《都市公有衡宇治理划定》(建立部,1994年,2001年10月19日废止);《协议出让国有土地使用权最低价确定步伐》(国度土地治理局,1995年);《农村团体土地使用权抵押登记的若干划定》(国度土地治理局,1995年)。
这些立法根本上构筑了目前房地产立法的根本框架。
《都市房地产治理法》的制定,在统一房地产执法、确立房地产根本制度、范例房地产市场等方面发挥了积极而重大的意义。
但是,由于房地产行业仍然在探索生长阶段,有些制度一时还难以确立或不宜以执法的形式范例。
因此,《都市房地产治理法》仍然是一个粗线条的立法,出台时就没有废止以前颁布的法则和规章,出台后又有许许多多法则、规章出台,致使执法、法则之间重叠甚至辩论。
所以,房地产法有须要借助物权法制定的有利时机,进行全面的清理,重构一套完善的房地产法体系。
二、我国房地产立法的现状及其完善
(一)我国房地产立法存在的主要问题
1立法带有浓厚的行政治理法色彩,行政治理权力对民事权利干涉过多高富平、黄武双:
《房地产法学》,高等教诲出书社2003年版,第6页。
现行房地产法是革新开放的产物,打着革新开放进程的烙印。
但是,迄今为止颁布的房地产执法、行政法则和规章,多是从治理的角度,从行政范例和监视的角度制定的。
从《都市私有衡宇治理条例》、《土地治理法》到《都市房地产治理法》及其相关的、配套的实施规章,险些都冠以“治理”二字,突出行政治理的要求。
因此,尽管房地产与不动产险些同义,但很难说中国的房地产法就相当于其他国度的不动产法。
有学者指出,“迄今为止,除我外洋,世界上没有任何一个国度制定了单行的房地产法大概房地产治理法;相反,却制定有土地法和不动产法。
在我国,用‘房地产’来指称不动产,把调解房地产运动的种种执法、法则的总和称为‘房地产法’,是因为这一看法在我国房地产运动中已使用多年,可谓上下认同、约定俗成”。
王文正、韩强主编:
《新编房地产法学》,高等教诲出书社1998年版,第9页。
房地产立法的行政色彩一定导致行政权力与民事权利难以很好地域分,甚至导致行政权力对民事权利的太过干涉。
在我国,国度脚色具有双重属性,国度既是土地(都市土地和重要资源性土地)的所有者,又是全领土地利用的治理者。
从所有者的角度,国度通过各级行政机构创设土地使用权,使土地疏散到民事主体手中加以利用(基于公益和大众利益需要掩护大众土地除外);从治理者的角度,国度要治理包罗农村土地在内的土地利用,使土地得到公道有序地利用,以实现可连续生长的目标。
现行立法往往殽杂了国度的差别身份,国度所有权和房地产行政治理权力混在一起自然使国度行政治理权力太过膨胀,使房地产权利人的权利萎缩,导致行政干涉过多、国度利益太过掩护的倾向。
2立法主体多元化,立法尺度不一,立法条理偏低
以国度管束、政府治理为思路,以行政立法为主导的立法,一定又导致另一个毛病,即一事多法,多头立法、重复立法。
有关房地产的执法、法则,通常由相应的职能部分卖力起草。
好比,涉及房产方面的,由房管部分起草;涉及都市筹划方面的,由城建部分草拟,从而使立法主体多元化。
在立法尺度上,各部分大多偏重于各自差别的种种需要和经济利益,部分利益意识难以克服,全局看法较差。
实践中,通常与土地、衡宇建立、生意业务等有关的部委,均从各自的角度或利益出发,制定了种种百般的部分规章,每一种规章、步伐或条例均只解决某一个方面的问题,因而出现了多部分、多角度的重复立法,导致一事多法,而不是一事一法。
特别是领土治理部分和都市建立部分各自从自己的统领范畴出发,对房地产做出范例,导致许多制度难以统一。
好比,房地产登记,既有建立部公布的《都市衡宇权属登记治理步伐》(1997年10月27日公布,2001年8月15日修改),又有国度土地治理局公布的《土地登记规矩》(1995年12月18日),这给产权登记带来现实的困难。
房地产立法文件的条理多,存在执法、行政法则、部分规章和地方性规章等差别的条理。
现实中,一旦国度颁布了某个执法、法则,各个部分、各个地方即有相应的部分规章、地要领则和地方行政规章或步伐出台;一些经济发达地域甚至超前性地制定出地要领则或步伐。
在《中华人民共和国立法法》(以下简称《立法法》)出台之前,人们对部分规章、地要领则和地方行政规章的效力并没有统一的认识,这使得人们在适用房地产立法文件时具有一定的任意性。
纵然在效力明确的情况下,也存在前后立法不明确的情况,好比,对付《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已确立的土地使用权出租,《都市房地产治理法》既没有明确范例,但也没有明确废止等。
总之,我国的房地产立法文件数量多、条理多、种类多,导致一事多法、法出多门、相互辩论、相互重叠等现象在所难免。
3以黎民住宅问题为中心的立法少而又少,难以适应形势生长的需要
住宅问题是事关宽大民众安身立命的热点问题。
世界上许多国度始终把如何改进居民住房条件、提高住房质量等问题放在首位,制定了大量的相关住宅法则。
我国近年来在住房体制革新方面也做了许多努力,陆续推出了公房出售、住房抵押贷款、公积金制度、提租和房租补贴、安居工程、钱币化分房、差价换房等一系列举措,并制定了许多相应的政策步伐,但是缺乏相应的执法配套步伐,广受人们存眷的“住宅法”等高条理的立法缺失,难以适应社会大众对安身立命的需求。
4有关房地产立法缺乏掩护生态情况和资源可连续利用的内容沈晖:
“论我国房地产立法的现状及其完善”,载《同济大学学报》(社会科学版)2000年第1期。
“
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