阜阳市房地产分析报告.docx
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阜阳市房地产分析报告
阜阳市房地产分析报告
地区:
####2010年11月22日
第一局部:
##市宏观环境分析………………………………………1
一、##市概况…………………………………………………………1
二、##市宏观经济分析………………………………………………3
第二局部:
##市房地产市场分析……………………………………8
一、##市商品房市场析………………………………………………8
二、##市住宅市场析…………………………………………………9
四、##市重点楼盘解析………………………………………………11
第三局部:
##房地产市场简述………………………………………14
第一局部:
##市宏观环境分析
一、##市概况
1、地理位置
##位于黄淮海平原南端、##平原的西部。
西部与##省##市、驻马店市相邻,西南部与河南省##市接壤,北部、东北部与亳州市毗邻,东部与##市相连,南部紧靠淮河与##市隔河相望。
##交通便捷,四通八达。
京九铁路自北向南贯穿全境,与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米〞字型框架,是华东二通道的起点,直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨,使##成为六路交汇、十一线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。
2、行政区划
##市辖3个市辖区〔##区、颍东区、颍泉区〕、4个县〔太和县、临泉县、颍上县、阜南县〕、1个县级市〔界首市〕、10个经济技术开发区〔省级##经济技术开发区、省级太和经济开发区、省级##工业园区、##区工业园区、颍东工业集中区、##循环经济园区、##颍上工业园区、##阜南工业园区、##临泉工业园区界首市田营循环经济工业区〕,总面积9775平方公里,总人口975万人。
其中市区面积1829平方公里,人口185万,是##省人口最多的城市,也是全国比拟大的地级市之一,是全国重要的劳务输出基地。
3、人文自然景观
✧##市历史悠久,人文蔚盛
历史上以##〔今##市区〕为中心的南部开发较早。
西周以后,在今##境内即建立了妫姓的胡子国,临泉境内的沈子国,颍上境内的慎等。
春秋战国时,又出现了太和原墙的原阳,倪邱的新,临泉的寝等县邑。
由此地域概念逐渐形成。
秦代始置汝阴县,汉属汝南郡。
三国魏置阴郡。
北魏孝昌四年〔公元532年〕置##,隋设汝阴郡,唐设##,宋设顺昌府,元属汝宁府,明属凤阳府。
清为##府。
清雍正十三年,##更名##。
✧##生态优良,环境优美,18条河流如18根蚕丝,织造出皖北的“滨水城〞。
##襟带淮河,怀抱西湖,淮河的重要支流沙颍河、汾泉河呈“Y〞形在阜交汇,东城河、南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交织,慧湖、瑶池、西城河内河、八中塘等沟塘星罗棋布,“水〞构成了##最重要的自然景观元素。
近年来,经过##市政府近年的倾力打造,##俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依〞生态之城。
✧##山川秀美,物产富饶,具有丰富的旅游资源。
##不仅有八里河风景区、##生态园、迪沟生态乐园等国家4A级风景名胜区,还有文峰塔、奎星楼、##西湖、X庄公园、淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护单位、以与“全球五百佳〞生态庄园。
4、产业支撑
##地处黄淮海平原—江淮平原,因其得天独厚的气候条件,盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等,现已成为国家重要的农副产品基地,全国秸秆养牛示X基地和山羊板皮重点产地;
商贸物流业开展迅猛,“立足皖北、辐射中原〞的皖西北商贸物流中心初具规模,区域性现代物流枢纽城市地位得到确立;
依托其丰富的煤炭资源,大力开展煤电经济,建立规划了一批科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂,去年全市煤炭产量已到达1260万吨,正崛起成为华东能源新基地;
丰富的人力资源,使##成为沿海兴旺地区产业转移的首选地。
可见##充满生机,蓄势待发,是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。
5、城市未来规划
##市是全国重要的铁路交通枢纽,以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市。
城市总体布局以河西区为中心,颍、泉河为纽带,形成“三区四片组团式〞的城市空间布局结构。
远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向,兼顾颍东、泉北开展。
✧
河西片区:
是##市的政治、文化、
教育、科研中心和城市开展的依托,重点开展城市第三产业,完善城市中心功能,提高城市中心的聚集与辐射效益
✧河东片区:
规划重点完善铁路、公
路交通枢纽功能,开展加工制造业,建立东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。
✧泉北片区:
完善古西湖生态公园、
##工业园功能,建立大型商贸与高级住宅区。
✧颍南片区:
依托##市经济技术开发区,以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主,采用成片开发,建立成综合性的城市新区。
✧
二、##市宏观经济分析
1、2009年##市GDP情况与在全省的排名
排名
名 称
GDP(2009)
亿元
GDP(2008)
亿元
增幅〔%〕
1
##市
2102.12
1664.8
17.3
2
##市
902
749.7
15.4
3
##市
802.66
704.7
12.3
4
马##
665.89
636.3
12.1
5
##市
607.80
541.3
12.8
6
##市
584.02
534
13.3
7
##市
576.18
520.1
13.6
8
##市
540.60
511.1
12.1
9
##市
532.09
486.4
12.2
10
##市
529.36
479.3
12.4
11
##市
508.77
453.6
13.7
12
##市
432.77
411.6
13.6
13
亳州市
431.93
404.2
12.7
14
##市
371.87
349.1
11
15
##市
343.72
325.3
13.7
16
##市
266.92
249.9
11.5
17
池州市
245.59
192.4
15.1
2、2009年##省人均GDP前三名和##人均GDP情况
排名
名 称
GDP(2009)亿元
人均GDP
折合美元
1
马##
665.89
42664元
6250
2
##市
2102.12
41543元
6085
3
##市
902
39217元
5744
##市
607.8
7288元
1067
3、##市03-09年GDP和增幅
解析
##市国民经济总体GDP成绩位居全省第五名,且GDP保持两位数以上的快速增长,从04年开场增长率一直比拟平缓。
但##人均经济总量较低,人均GDP〔7288元〕,与GDP总体成绩位于前两甲的##、##相比,差距较大。
但根据房地产开展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准说明,不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同开展阶段。
2009年##市人均GDP折合美元约为1067美元,房地产处于快速开展阶段,未来开展潜力较大。
人均GDP与房地产开展关系
4、##市03-09年固定资产投资额
##市03-09年固定资产投资额持续快速攀升,06年、07年增长率有所放缓,08年、09年增长率又迅速提升,截至09年,##市固定资产投资额到达250亿元,环比上涨32.61%。
5、##市03-09年房地产开发投资额
据统计:
##市近几年,房地产开发投资额不断增加,但增长率呈波浪形变化,并不稳定,08年超过50亿元,截止09年,房地产投资额到达60亿元,09年投资额度与08年根本持平,但与##市和##市的差距仍然较大。
解析:
房地产开发投资额/固定资产投资额解析
年度
房地产开发投资(亿元)
固定资产投资额〔亿元〕
房地产开发投资额/
固定资产投资额
2003年
7.9
74.7
10.58%
2004年
14
91.9
15.23%
2005年
17.9
126
14.21%
2006年
25.5
151
16.89%
2007年
26.3
160.7
16.37%
2008年
56.7
188.9
30.02%
2009年
60
250.5
23.95%
此项指标是直接反映投资结构是否合理的根底性指标。
##市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长,但由于基数低,比率仍然较低,由此可见,##市未来房地产投资前景良好。
6、##市03-09年房屋施工面积/竣工面积解析
据统计:
03-09年##市房屋施工面积快速攀升,特别是08年,到达近几年的市场高点,施工面积为967.4万平方米,环比增长73.9%,竣工面积453.5万平方米,环比增长81.11%,是06年2倍之多,但09年局部受08金融危机影响,施工和竣工面积出现一定程度的回落。
解析:
施工面积反映了1~2年后的期房和现房供给量,从上表中可以看出,##07年-09年施工面积刚足竣工面积的2倍,预计未来出现供给短缺。
7、##市02年-09年成交价格分析
据统计:
02-09年##市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升,到2009年销售均价已到达3900元/平方米。
解析:
##市场相对封闭,投资投机行为较少,大局部购房力量来自于刚性需求,深究市场价格上升偏快的原因发现,土地本钱上涨较快是主要原因。
8、##市03年-09年恩格尔系数
恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数,是表示生活水平上下的一个指标。
其计算公式如下:
食物支出金额÷总支出金额x100%=恩格尔系数。
据统计##市03-09年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。
解析:
恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕,以此标准来衡量,图中数据显示的结果可以得出##自2003年以来比拟稳定,目前正处于小康水平。
第二局部:
##市房地产市场分析
一、##市商品房市场分析〔10.1-10.10〕
1、##市商品房供求面积分析〔10.1-10.10〕
✧供给量:
2010年1-10月,##市商品房供给面积共计98.58万㎡,供给面积最高
的是6月份,到达30.12万㎡,供给面积最低的是3月,为4.06㎡,月平均供给面积为9.86万㎡,同比09年增长92.4%。
✧成交面积:
2010年1-10月,##市商品房成交面积共计84.9万㎡,成交面积最高
的是8月,到达12.87万㎡,成交面积最低的是1月,仅有4.65万㎡,月平均成交面积为8.49㎡,同比09年减少4.4%。
✧供求关系:
2010年1-10月,月平均供求比为1.35,因六月份“####商城〞项
目开盘,面积25.34万m2,均为商业地产,刨除六月份,月平均供求比为0.95,略有供给缺乏的现状,尤其10年8月-10月供给缺乏得到显著的表达。
2、##市商品房成交价格分析〔10.1-10.10〕
分析:
2010年1-10月,##市住宅月平均成交均价为4515.7元/㎡,月平均增长率为0.67%,其中,成交价格最高的是在4月,到达7735元/㎡,得益于本月“##商业广场〞〔商业〕的热销,最低成交价格那么出现在2月份,为3607元/㎡;总体成交价格稍有起伏,但仍呈上升态势。
二、##市住宅市场分析〔10.1-10.10〕
1、##市住宅成交面积分析〔10.1-10.10〕
据统计##市10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下,出现一轮较为明显的下跌行情,直到8月,住宅销售才再次攀升,到达7.68万平方米,9、10月那么保持这7万平方米以上的高位运行,二次调控对##此类三线城市影响有限。
2、##市住宅成交价格分析〔10.1-10.10〕
分析:
从全年走势来看,##楼市宅均价5月后并未因宅销量缩水而出现下跌,年内根本保持了一个平稳走势,其中6月份在一次调控后,出现了典型的三线城市价升量跌效应;此后在小幅下滑后呈现出连续上行走势。
从年初的3600元/㎡左右到10月份的4200元/㎡以上,住宅均价较年初出现了近600元/㎡左右的涨幅。
四、##市重点楼盘解析
1、丽丰一品
A、楼盘概况:
概况:
丽丰一品项目地处##城市核心区域,坐落在城市一道河和双清路之间,该项目总投资约21亿元,开发建筑面积56万平方米。
项目由建筑面积44万平方米的41栋18—32层高层住宅和12万平方米的商业地产组成。
开发商:
丽丰集团
景观设计:
中国美术学院风景建筑设计研究院
代理公司:
##永基行
区属:
##区
项目位置:
##市一道河中路139号〔颖州区政府西侧〕
物业类型:
住宅、公寓式酒店、大型购物中心
学区配套:
15中,清河小学
建筑形态:
高层
物业规模:
56万M2
绿化率:
36%
容积率:
3.05
项目定位:
56万平米一站式生活社区
B、主力面积:
住宅:
89、115、137㎡
C、综合分析:
优势:
大型社区和高档次和全面的社区配套;周边湖泊等生态水景资源丰富,内部景观设计完善;高绿化率和低容积率,生活舒适;产品的多样性和户型设计合理;##市首创采用分户式采暖系统、供热水系统、先进的室内供新风系统和智能化平安监控系统打造出高质量最平安的绿色生态家园。
2、港利·上城国际
A、楼盘概况:
开发商:
##港利房地产开发##
建筑设计:
中国美术学院
物管公司:
##外贸物业管理公司
区属:
##区
项目位置:
清河西路西苑对面
交通动线:
5、25路公交,地税局站
物业类型:
住宅、社区商业
建筑形态:
多层、小高层、高层
物业规模:
总建筑面积380000M2
绿化率:
40%.
容积率:
1.5
项目定位:
国际名流生活样板社区
B、户型与面积:
主力面积:
90-120㎡
C、销售分析:
销售均价:
5600元/㎡
交付日期:
一期现房;二期2010年底,三期2011年上半年
D、综合分析:
Ø优劣分析:
港利·上城国际 是##市首家真正人车风流的社区道路体系超低容积率。
3、##财富广场·财富公馆
A、楼盘概况:
##财富广场沃尔玛项目位于##市商业核心区人民东路,涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、寓所、餐饮、游乐和影院等,总建筑面积达18万平方米
开发商:
##市万德房地产开发##
投资商:
##灯塔集团投资公司/华联〔##〕国际##/##华联集团
代理公司:
##市世方摩尔商业参谋##
项目位置:
##市商业核心区人民东路(百货大楼东50米)
交通状况:
2、29、14路到春益苑下5路、25路到国贸五院下
物业类型:
住宅、大型购物中心
建筑形态:
多层洋房、小高层、高层
物业规模:
占地59955㎡,总建筑面积107253㎡
绿化率:
50%
项目定位:
18万平方米##第一MALL
B、户型与面积
面积:
单层130-150、复式230-250
C、销售分析:
销售信息:
130-159㎡的单层大户型,236-251㎡的住宅,198套
交付日期:
2010-10-22
D、综合分析:
Ø优劣分析:
##财富广场沃尔玛项目位于##市商业核心区人民东路,世界五百强沃尔玛的入驻,也为##市进一步打造皖西北商业中心创造了条件。
第三局部:
##房地产市场简述
✓宏观方面:
##近几年不管是GDP总值还是人均GDP均大幅攀升,##经济持续向上开展,居民收入越来越高,2009年##市人均GDP折合美元约为1067美元,GDP总值位居全省第五位,##市房地产近年来一直处于快速开展阶段,未来开展潜力较大。
✓09年##市加大与省会城市##的全方位合作,并于##签订《##市与##市结对合作框架协议》;2010年1月,国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示X区规划》,##市抓住切记契机,着力打造皖北中心城市。
随着未来的持续的城市开展,以与房地产开发投资的不断跟进以与居民居住需求的释放,##市的房地产市场将稳步向上开展。
✓华润集团与##市签订了总投资200亿元的合同,其中包括地产项目。
品牌房企入驻,标志着未来##市房地产将更趋向于知名开发商、楼盘体量以与项目内部各项配套设施的完善等方面。
✓##市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率较低,由此可见,##市未来房地产投资前景良好,房地产开发效率有待提升。
✓供给量:
随着##市自住性需求、改善性需求等刚性需求的释放以与全国市场一片繁荣的双重因素下,住宅市场自2009年起开场呈现供不应求的现象,从目前施工面积和竣工面积来看,预计未来出现供给短缺。
✓销售量:
2010年1月-10月,##市住宅成交面积共计90.13万㎡,相比省会##市成交面积近千万平米,以与沿江城市##市成交面积200多万平米而言,位列##省GDP第五位的##市,未来房地产开展空间仍然巨大。
✓二套房首付提高到五成等一系列新政,主要是针对局部楼市价格上涨过猛的一线城市,对于楼价上涨速度处于正常区间的三四线城市影响有限,阜城房产价值本身仍有挖掘空间。
✓深究##市场价格上升偏快的原因发现,土地本钱上涨较快是主要原因,另一方面,##市场相对封闭,投资投机行为较少,大局部购房力量来自于刚性需求,在刚性需求旺盛与市场供给有所欠缺的矛盾下,价格受到了比拟明显的抬升。
由此来看,假设能在土地本钱上进展控制,在近几年时间内,##市场依然具备比拟乐观的房地产产品开发空间。
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