徐州市房地产市场研究报告.docx
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徐州市房地产市场研究报告.docx
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徐州市房地产市场研究报告
龙润山庄市场报告
ARUN·安瑞投资咨询
2004年11月
第一部分
宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………4
一、地理环境……………………………………………………………………………………………………………………4
二、行政区划……………………………………………………………………………………………………………………5
三、经济环境……………………………………………………………………………………………………………………5
四、人文环境……………………………………………………………………………………………………………………8
五、交通环境……………………………………………………………………………………………………………………9
六、消费环境……………………………………………………………………………………………………………………10
第二部分
房地产市场……………………………………………………………………………………………………………15
一、概述……………………………………………………………………………………………………………………15
二、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………21
第三部分
别墅市场研究…………………………………………………………………………………………………………23
一、别墅市场综述…………………………………………………………………………………………………………23
二、别墅区域分布研究……………………………………………………………………………………………………25
三、细分物业简述………………………………………………………………………………………………………………27
四、区域市场分析………………………………………………………………………………………………………………29
第四部分
龙润山庄分析……………………………………………………………………………………………………………47
一、项目概况……………………………………………………………………………………………………………47
二、项目周边环境……………………………………………………………………………………………………………47
三、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………48
四、项目定位………………………………………………………………………………………………………………50
附:
项目投资财务可行性分析(框架)………………………………………………………………………………………………56
第一部分宏观环境
一、地理环境
位于东经116°22',北纬33°43'--34°58'。
在省的西北部,地处、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。
东西宽约210公里,南北长约140公里,总面积11258平方公里。
距、、、皆为300余公里。
素有南国门户,北国锁钥,中原屏障之称。
市位于华北平原的东南部,域大部分为平原,少数丘陵山地,平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30-50米之间。
境河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西,京杭大运河横贯南北.
市属暖温带季风气候区,由于东西狭长,年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。
四季之中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。
矿产资源丰富。
已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。
二、行政区划
总面积11258平方公里,占省总面积的11%,其东西长约210公里,南北宽约140公里,其规模为省五个特大城市之一。
下辖五区、四县以与两个县级市;五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区;四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县;两个县级市是新沂市和邳州市。
市区主要部分为各所辖县级市和县包围,位于中心地段;但贾汪区位于的东北部由铜山县与市中心区相隔开。
三、经济环境
2004年1-10月份,经济继续保持良好的发展势头,工业生产加快、产销衔接良好,投资、出口、消费三大需求保持旺盛,居民收入稳步提高、市场物价继续攀升,财政收入平稳增长、金融存贷持续增加,全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。
1、工业生产加快产销衔接良好
工业生产快速增长。
1-10月份,全市国有与年产品销售收入500万元以上非国有(规模以上)工业增加值完成187.24亿元,增长22.0%,增幅比上月加快0.2个百分点。
工业生产的主要特点:
一是重工业生产增势强劲。
今年以来重工业一直以较快的速度增长,1-10月份,重工业完成增加值为121.46亿元,同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点。
二是外商与港澳台投资企业、其他类型企业增速加快,股份制企业保持稳定。
1—10月份,外商与港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.35亿元和13.00亿元,增长17.2%和30.5%,增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。
股份制工业企业完成工业增加值为104.69亿元,增长28.5%。
三是私营经济发展迅猛。
1-10月份,全市私营工业企业完成工业总产值129.38亿元,同比增长36.4%,增幅高于全市平均水平5个百分点。
四是大企业、集团的带动作用依然较强。
1—10月份,全市30家大企业、大集团生产势头良好,累计完成工业总产值389.92亿元,同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。
五是市区工业快于六县(市)工业。
1-10月份,市区、六县(市)分别完成工业总产值381.79亿元、231.92亿元,同比分别增长34.5%和25.5%。
产销衔接态势良好。
1-10月份,全市工业品销售率为97.6%。
2、三大需求保持旺盛
投资继续保持较快增长。
1—10月份,全市全社会固定资产投资完成319.22亿元,比去年同期增长20.4%,其中,国有与其他单位投资完成175.16亿元,同比增长28.2%。
在国有与其他单位投资中,基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长29.3%、28.4%和0.1%。
进出口贸易、实际利用外资增长较快。
今年以来,我市把对外贸易经济作为加快经济发展的第一要务来抓,加大招商引资的力度,对外贸易呈现持续快速增长的态势。
1—10月份,全市进出口总额6.03亿美元,比上年同期增长63.1%,其中出口总额2.38亿美元,增长21.4%。
协议外资、实际利用外资增幅有所回落。
1—10月份新签协议外资金额3.96亿美元,比上年同期增长2.2%;实际利用外资1.95亿美元,同口径增长17.9%。
消费需求回升加快。
10月份,全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机,大力开展各种促销活动,商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。
10月份,全市社会消费品零售总额20.40亿元,比上年同期增长13.2%。
1—10月份累计实现消费品零售总额191.23亿元,比上年同期增长11.9%,增幅比上月加快0.1个百分点,呈现持续回升的良好态势。
分销售地区看,县域市场繁荣活跃,市和县以下市场保持稳定。
1—10月份县的消费品零售额增长21.9%;市与县以下消费品零售额分别增长11.8%和9.1%。
分行业看,其他行业、餐饮业较为活跃,批发零售业保持稳定,1—10月份分别增长16.5%、13.7%和11.6%。
3、居民收入稳步提高市场物价继续攀升
城镇居民家庭收入稳步提高。
1-10月份,全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元,同比增长9.5%。
市场物价继续攀升。
10月份,全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头,继续攀升。
当月全市居民消费价格总指数上涨2.7%,创今年以来新高。
1-10月份,全市居民消费价格总指数上涨1.2%,其中,服务项目价格上涨3.0%,消费品价格上涨0.7%。
从各大类分类价格看,食品类、烟酒与用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品与服务类、居住类价格较上年同月有所上涨,分别上涨2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭设备用品与维修服务、交通和通讯价格比去年同期有所下降。
4、财政收入平稳增长金融存贷持续增加
财政收入平稳增长。
1—10月份,全市财政总收入完成70.67亿元,比上年同期增长32.6%,同口径增长25.9%。
其中地方收入完成33.97亿元,增长32.6%,同口径增长17.9%;中央收入完成36.70亿元,增长32.6%。
财政支出44.32亿元,比上年同期增长28.8%。
金融机构存贷款持续增加。
10月末全市金融机构存款余额710.27亿元,比年初增加92.10亿元,增长14.9%;其中城乡居民储蓄存款余额471.77亿元,比年初增加54.98亿元,增长13.2%。
贷款速度继续加快,贷款增幅再创新高。
10月末,金融机构贷款余额456.98亿元,比年初增加57.38亿元,增长14.4%,增速比9月末加快0.1个百分点。
其中短期贷款增长11.3%,工业短期贷款增长21.6%。
四、人文环境
1、历史沿革
——“自古城列九州,龙争虎斗几千秋”。
历史悠久,帝尧时为大国,有2700多年的建城史,是境最早出现的城邑。
这里是上古养生学家祖的封地,汉代开国皇帝邦的故里,西楚霸王项羽的旧都,具有深厚的历史文化积淀。
——据史料记载,从公元前21世纪的夏朝大国伯寿与西河武观在城兵戎相见开始,到楚汉相争、三国交兵,再到抗日战争中的会战和解放战争中的淮海战役,发生在规模较大的战役有400余起,产生了大量的军事家和经典战例,使在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。
2、人口状况
——截止2002年全市户籍人口904.44万,其中非农业人口250.30万,占人口总数的27.7%。
——人口以汉族为主。
据第四次人口普查资料,全市汉族人口比重为99.82%,另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等49个少数民族,占全市总人口的0.18%,其中尤以回族人口居多。
五、交通环境
1、外部交通环境优越,
——素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海铁路在此交汇,京、杭大运河傍城而过,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
——铁路运输占有重要位置,陇海、津浦两大铁路干线在此交汇,始发、、、等大中城市的客运列车16对,铁路货运编组站是全路第二大枢纽,有调作业量居全路首位。
——境有国道5条,省道20条,通车公路总里程1.2万公里,其中一级公路500余公里,二级公路714公里。
公路通车里程在省处于领先地位。
——国一级航空干线大型民航空港──观音机场,已开通至、、、、、、、、、等航线,并积极发展海外专、包机业务;大郭庄联航机场也可起降大中型客机,已开通至、航线
——河航运发达,有黄金水道之称的京航大运河傍城而过,沿线有邳州、万寨等4个河大港,年吞吐量2000多万吨。
2、市区交通状况得到相当大的改善。
——淮海路、黄路、建国路、路、路、路、复兴路以与二环线、三环线等主干道纵横交错,构成了市区的交通网络,这些道路基本都已完成改造,路况较好,行车方便。
——中心地段和主干道路况较好,但主干道的绿化做得不够,市区次干道道路旧,交通环境欠佳。
需要改造的力度较大。
——城市公共汽车营运线路较多,基本能抵达市区各重要地点。
但营运公交车还需改善,行车路线和车次规划需优化设置。
六、消费环境
1、城市居民收入稳步增长
市区300户城市居民家庭抽样调查资料显示,1—9月份城市居民人均可支配收入为6788.45元,同比增长10.24%。
从收入来源看,工薪收入增长较快,经营净收入高速增长,是拉动可支配收入增长的主要原因。
1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要来源
1—9月份城市居民人均工薪收入4700.97元,同比增长7.3%,占家庭总收入的比重为64.3%,其中:
工资与补贴收入人均4651.05元,增长9.6%。
增长的主要原因:
市政府积极推行一系列有力的措施,在去年基础上再次提高企业最低工资标准和工资指导线;加强对劳动政策执行情况的检查和监督;机关事业单位年度考核晋级。
2)、经营性收入迅猛增长
1—9月份城市居民人均经营净收入319.78元,同比增长3.68倍,占家庭总收入的比重为4.4%.经营性收入高速增长的主要原因有二:
一是从事个体经营的人数增加,抽样调查资料显示,今年前三季度,平均每个家庭从事个体经营的人数为0.09人,比去年同期增加0.03人。
二是为了加快经济发展,扩大就业渠道,今年以来制定了一系列鼓励和促进私营个体经济发展的优惠政策,使得私营个体经济有了良好的发展,为提高居民收入和扩大就业提供了机会。
3)、财产性收入快速增长
随着经济的发展和居民理财意识的明显增强,利息、红利、房租等财产性收入成为普通百姓家庭收入新的增长点。
今年前三季度,城市居民人均财产性收入为109.55元,同比增长122.0%,但因占家庭总收入的比重仅为1.5%,所以拉动作用较小。
4)、收入来源呈现多元化
随着经济体制改革的深化和就业渠道的不断拓宽,居民收入来源的多元化格局、多层面特征更趋明显,为居民收入的不断增加创造了条件。
调查资料表明:
城市居民工薪收入占家庭总收入的比重为64.3%,比去年同期下降1.8个百分点;经营净收入占家庭总收入的比重为4.4%,比去年同期上升了3.4个百分点。
由此看出,随着城市居民就业观念的转变,居民对市场经济的适应能力正在逐步提高,经营性和财产性收入的增长,体现了居民收入多元化的趋势。
5)、居民收入水平位居全省第七
2004年1—9月份,城市居民收入水平位居全省第七。
其中:
市(9484.71元、16.66%)、市(8752.02元、14.88%)、市(8745.01元、14.47%),市(7679.71元、11.18%)、市(7348.52元、12.95%)、市(7159.84元、16.49%)。
城市居民人均可支配收入增幅居全省第十位。
2、城市居民消费支出同步提高
在居民收入稳步提高的同时,消费支出也有了较大幅度的增长。
调查资料显示:
1—9月份城市居民人均消费性支出为4782.15元,同比增长6.0%。
消费观念明显改变,消费结构日趋合理,消费方式灵活多样,生活质量不断提高。
1)、医疗保健支出增长最快
随着收入水平的不断提高,城市居民的保健意识在逐步加强,特别是“非典”的影响,居民家庭的生活习惯趋向理性,人们在加强锻炼,提高体质的同时,不少市民更是采取购买和服用各种保健品来提高免疫力,保健品、营养品消费大增,致使前三季度,居民家庭医疗保健费用大幅增加,人均支出454.14元,同比增长达55.8%。
“花钱买健康”已成为当今社会的时尚。
2)、教育文化娱乐服务支出增幅较大
随着居民生活质量的提高,物质生活的日益丰富,社会的竞争也日趋激烈,愈来愈多的人们对“知识创造财富”有了更深的理解。
父母望子成龙,除了为子女选择名校外,课外家教的拓展,各种技能的培养都已列入家庭支出的预算。
同时越来越多的成年人也在自我充电,学电脑、学英语、学驾驶等已成为众多市民的选择。
1—9月份城市居民人均教育支出达540.99元,同比增长46.3%。
3)、交通与通信消费快速增长
城市改造步伐的加快,城市规模的不断扩大,公交线路的不断完善,人们出行更多的选择公共交通,而方便快捷的出租车更受到了广大市民的欢迎。
1—9月份城市居民人均交通支出140.58元,同比增长19.7%。
由于通讯信息产品的快速发展,层出不穷的新产品大刺激了消费者的消费欲望,加之今年通信部门竞争激烈,百姓得到了实惠,1—9月份城市居民人均通信消费支出为251.73元,同比增长23.8%。
4)、社会保障支出稳定增长
社会保障制度的逐步完善,参加社保的职工越来越多,1—9月份城市居民人均社会保障支出为413.01元,同比增长10.2%。
人均社会保障支出占人均家庭总收入的5.7%。
从构成来看,个人交纳的养老基金所占比例为42.0%,个人交纳的住房公积金为43.4%,个人交纳的医疗基金为11.1%,个人交纳的失业基金为3.3%,其他社会保障支出为0.2%。
5)、食品消费比重继续下降
食品消费继续呈现“主食为辅,副食为主”的特征,食品支出注重营养,恩格尔系数下降。
1—9月份,城市居民人均食品支出为1654.38元,同比下降0.1%。
食品支出占消费性支出的比重(恩格尔系数)由去年全年的36.7%降到34.6%,下降了2.1个百分点。
6)、服务性消费稳步上升
随着居民生活水平的提高,人们更愿意花钱享受服务。
1—9月份人均服务性消费支出为1410.66元,同比增长16.2%,占消费性支出的29.5%,比上年同期提高了2.6个百分点
3、存在问题
1)、高低收入户间的差距继续扩大。
今年以来,高收入户的收入增长大大超过了低收入户的收入增长,抽样调查资料显示:
1—9月份20%的高收入户人均可支配收入同比增长21.7%,20%的低收入户人均可支配收入同比下降10.9%,高收入户的收入占总收入的42.4%,低收入户的收入占总收入的6.8%,高低收入差距为7.7倍,比上年同期的5.6倍扩大了2.1倍。
2)、居民消费倾向下降。
居民的消费倾向是说明消费实现程度的重要指标,是指居民家庭的消费性支出与其收入间的一种比例关系。
今年前三季度,我市居民消费倾向系数为70.4%,比去年同期的73.3下降了2.9个百分点。
目前,房价的节节攀升、教育费用居高不下、不断上涨的医疗药品费用、企业下岗风险的增加等因素影响了居民对预期收支的看法,预期收入的不稳,预期支出的增加,使得城市居民采取了相对谨慎的消费态度。
宏观环境研判:
——的经济发展具有北方工业城市的显著特点:
持续、稳定增长,但活力较为缺乏,发展的速度较为缓慢。
——由于的人文历史久远,发展的束缚较多,质变的酝酿需更长的时间;但已具备了很好的发展基础,四通八达的地理位置,学习交流机会较多,经济基础较好,同时教育科技力量雄厚,人口素质在不断提高。
——在振兴老工业基地的经济环境下,随着省整体经济发展的带动,优越的交通环境所带来的经济活力以与政府积极、开放的政策,可以预见在未来几年的经济将进入快速发展阶段,在第二产业快速发展发展的同时,第三产业的发展将为经济作出重大的贡献,这些都将为房地产业的发展创造很好的外部环境。
第二部分房地产市场
一、概述
2004年第三季度住房均价为1854元/平方米,二季度住宅均价为1832元/平方米,比二季度上涨1.2%,在市场政策和金融政策的调控下,房地产市场的表现还是比较平稳。
其主要表现为:
第三季度土地市场供应没有明显减少,但新增房地产投资减少,房屋销售量有所萎缩,部分区域的商品房价格有明显上升;开发企业注重楼盘品牌意识、创新意识,同时房地产产品理念设计、小区环境设计,物业管理意识也得到加强。
2004年第三季度房地产市场基本情况是:
部分区域的住房价格有明显的上升,全市住房均价略微上涨,从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳,的房地产市场仍将是发展的趋势。
1、商品房预(销)情况:
2004年三季度的商品房住宅批准预(销)售面积为23.91万平方米,比2004年第二季度减少15.94万平方米。
市2004年二、三季度商品房预售面积比较表
类型
2004年二季度
2004年三季度
两季度相比
住宅(万㎡)
39.85
23.91
减少40%
2、房地产交易情况:
据房地产交易管理部门统计资料分析,2004年三季度增量住房交易为2257户(宗),交易面积24.14万平方米,交易额3.15亿元,比二季度分别下降30.08%、21.57%、28.41%;存量房产交易2779户(宗),交易面积16.76万平方米,比二季度分别下降24.17%、16.74%.由此可以看出,本季度的增量住房与存量住房的交易量减少,说明目前市场供应萎缩.
房地产交易情况对照表
年度
户数
交易面积(万㎡)
交易金额(亿元)
增量住房
(商品住房)
2004年第二季度
3228
30.78
4.4
2004年第三季度
2257
24.14
3.15
存量住房
(私房)
2004年第二季度
3665
20.13
1.64
2004年第三季度
2779
16.76
2.08
3、资金供应:
第三季度交易较上季度相比有所下降,购房贷款与上季度相比较上升5%。
房地产市场的发展离不开金融的支持,在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程,直接或间接的承受了房地产业的市场担风险和信用风险,银行界应密切关注本次加息对房地产市场的影响,与时规避风险。
市2004年二、三季度住房按揭比较表
项目
2004年二季度
2004年三季度
两季度相比
户数
2469
2186
下降11.46%
面积(万平方米)
22.26
25.28
上升13.57%
低押额(亿元)
4.4
4.62
上升5%
4、总结:
上述有关数据不难看出房地产市场的总的特点:
表现为土地市场供应充足,交易量下降,成交价明显上升,具体反映在商品住宅(增量房)销售量低于存量房产交易量,说明增量房产供给略显不足,潜在需求较大,存量住房交易价格有明显的上涨。
二、徐房指数
2004年三季度徐房指数为2193点,比上季度上涨26点,涨幅为1.20%(基期为2003年三季度,基期指数为2000点)
分区均价表
徐房住宅均值
1854RMB/㎡
比上季度上涨1.20%
中心区住宅均值
2604RMB/㎡
比上季度上涨0.46%
东区住宅均值
1392RMB/㎡
比上季度下降0.50%
南区住宅均值
2270RMB/㎡
比上季度上涨4.75%
西区住宅均值
1933RMB/㎡
比上季度上涨6.50%
北区住宅均值
1316RMB/㎡
比上季度上涨5.96%
从徐房指数走势图可以看上,房地产市场价格总体走势平稳,价格会随着宏观调控与市场淡、旺季小幅波动。
第三部分别墅市场研究
根据安瑞机构研展部与专案组对别墅市场的前期市场调查,并结合别墅的区域分布特点,将别墅分为下述四个区域板块:
1、新区板块行政围为铜山新区与泉山区近铜山区部分地区,地理围为三环南路以南、新茶路(矿大南湖校区)以东地区;代表楼盘有:
久隆凤凰城、泉山美墅等。
2、云龙湖西岸板块地理围为云龙湖以区,代表楼盘有:
湖森堡、南湖·一栋洋房。
3、凤鸣路板块地理围为凤鸣路沿线区域,代表楼盘有:
森林半山别墅、一栋洋房。
4、金山桥板块地理围为金山桥经济开发区,代表楼盘有:
中汇怡心别墅、金山晓月。
一、别墅市场综述
1、新区成为别墅开发热点、传统别墅区域供应萎缩
目前在建、在售别墅集中在铜山新区,而该区域也是未来重点发展的方向,且新区还有一定量的别墅用地储备。
新区别墅中以久隆凤凰城为代表,另外新区还有泉山美墅、嘉慧园等项目,而同创的大面积的别墅用地储备在未来会使新区成为最大的别墅群落。
传统的别墅供应区域供应量较小,如:
凤鸣沿线、云龙湖西岸,仅湖森堡处于预热阶段,其它楼盘处于尾盘状态。
2、未来两年供应量将有所放大
目前别墅市场处于热销期的仅久隆凤凰城、嘉慧园,其中久隆凤凰城别墅预计将会持续供应至06年下半年;湖森堡
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