常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目立项贷款评价评估报告.docx

常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目立项贷款评价评估报告.docx

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常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目立项贷款评价评估报告

常州市土地收购储备中心“二毛、三毛”地块25000万元政府土地储备项目贷款

评

估

报

告

评估单位：

中国农业银行江苏省分行

房地产信贷部

二00五年十一月

评估组组长：

评估组副组长：

评估人员：

评估单位：

江苏省农业银行房地产信贷部

二00五年十一月

一、借款人资信评价

（一）借款人概况

1、基本情况

为了进一步深化土地使用制度改革，强化政府对城市土地的经营管理职能，高度垄断土地一级市场，确保国有土地资产保值增值，促进城市土地资源的优化配置。

根据常政发[2000]206号《关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见》精神，常州市土地收购储备中心于2000年12月经常州市人民政府批准成立，并经常州市事业单位管理局核准，取得事业法人单位证书（事证第132********7号），具有独立的法人地位，具备贷款主体资格并领有贷款卡。

常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人，是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体，对市区土地实行统一收购储备，隶属于市国土资源局。

该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门，组织机构及人员配备简练、高效。

2．开办资金及自有资金来源

该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入1000万元，作为启动资金。

根据2003年5月19日江苏省政府第10号令《江苏省国有土地储备办法》第13条之规定：

“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。

”，同时，随着事实上收储力度的逐年加大，常州市政府及财政对以上规定进行落实，从2004年起，财政开始追加注入土地储备专项资金，2004年增加了1亿元，于2004年6月、7月各到位5000万元，拨入该中心在工行的基本帐户中。

2005年6月，财政又核准追加营运资金1亿元（见附件批文），财政拨入资金扩充到2.1亿元。

3．与政府其它部门的关系

常州市国土局是该中心的主管部门，市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责，协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。

为强化政府的城市土地经营管理职能，2000年12月，土地收储中心成立的同时，常州市成立了土地收购储备委员会，该委员会由市长任主任，分管副市长任副主任，市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。

主要负责研究制定土地收储政策，解决土地收储工作中的重大问题，审核土地收储方案及收储计划执行情况，监控国有土地资产的运作，对土地收购储备中心进行业务指导和监督。

4．土地收购储备中心的经营范围：

土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。

收购储备的土地范围包括：

国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发，被依法收回的土地；出让国有土地使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，被依法收回的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、“退二进三”、产业结构调整或其他原因调整出原划拨的国有土地，以及经批准报废的交通设施、矿场用地等国有土地；因实施城市规划市政府指令收购的地块等；

市土地收储中心主要职责为：

根据收储计划，对需要盘活的企事业单位使用的存量土地和其他各类需调整的城市存量土地进行收购；根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地；统一进行拆迁安置和“三通一平”等前期开发，协助土地行政主管部门做好土地使用权的招标、拍卖出让的招商洽谈以及投放市场的服务准备工作；做好土地收购储备资金的筹集、运作和管理，确保国有土地资产的保值增值。

（二）经营者素质

法定代表人刘平，男，出生于1962年，中共党员，高级经济师，国家级土地拍卖师、注册土地估价师，中科院江苏分院城市建设专业研究生班结业学员。

曾任常州市土地交易市场主任，从事土地市场经营管理工作多年，经验丰富、管理协调能力强。

该中心人员核定编制10名，目前有正、副主任各1名，专业技术人员6名，工勤人员1名。

其中研究生学历1名，本科学历5名，大专学历2名，高中学历1名，人员总体素质较高。

（三）借款人经营管理模式和业务开展情况

在土地收购、储备、出让的整个流程中，国土局、收储中心、土地交易市场、收储委员会、财政局等权责明确，各司其职，相互支持，相互制约：

1.土地运作模式：

市收储中心在土地运作中承担土地收购、储备和前期开发的职能。

国土部门按规划用途将土地拨给收储中心，由收储中心进行收购、拆迁、安置、补偿，并根据收储委员会的有关指导和土地实际利用现状及市场需求，有计划地进行开发整理，一般以净地交由常州市土地交易市场出让。

在权证办理手续上，先由收储中心收回原土地使用权证和房屋权证并注销，再以收储中心名义办理土地使用权证，出让后再进行变更登记，过户至受让方。

毛地出让方式为：

在取得规划局对地块的控制性详细规划后就可以挂牌拍卖，开发商竞标成功后，以详规和土地出让协议到拆迁办办理“拆迁许可证”，而后进场拆迁，支付拆迁成本，在出让协议到期全额交清出让金后，国土局予以办理土地使用权证。

2．资金运作和管理。

（1）收储资金来源：

收储中心承担全部的拆迁、安置、补偿、开发整理等费用。

资金主要来源为财政拨入资金和金融机构借款。

（2）出让收入分配：

储备土地出让收入财政先收后返，地块出让变现后收入全额解缴至财政的土地出让专用账户，财政对其实施收支两条线管理，对收购储备中心的成本部分，如拆迁安置补偿、土地前期开发整理投入和各类专项业务费用，由市财政会同土地、建设、审计等部门核定后，及时全额返回给土地收储中心，用以偿还银行贷款本息或滚动收购储备其它地块。

对土地出让后的收益部分，由市财政使用，主要用于特困企业安置职工和发展生产、部分城市基础设施和公益事业的建设、增加土地收储中心资本金等方面。

市财政一直严格按照财务管理要求进行资金管理，土地出让成本部分最长不超过15个工作日返还给收储中心，以确保收储中心资金的流动性，提高偿债能力和收储能力。

3．常州市土地收购储备中心的经营情况：

该中心收购土地的主要对象为常州市区需盘活的城市存量国有土地，多为单位搬迁、解散、破产、产业结构调整的国有工业及仓储用地，收购成本相对较低，而出让时则采用社会拍卖、挂牌招标等方式，土地的用途也变更为商业、居住用地等，因此出让价格一般远远高于收储成本，盈利可观。

（1）历史运作情况

该中心自成立以来至2004年底，收储出让情况见下表：

1.收购情况

2001年

2002年

2003年

2004年

合计

收购储备宗地（宗）

6

21

26

35

88

面积（亩）

596.19

1477.7

1552

2773.7

6399.59

收购成本（万元）

20172.6

72375.09

69275.6

164594

326417.29

2.出让情况　

出让宗地数（宗）

6

12

8

15

41

出让面积（亩）

596.19

874.59

539.4

1450

3460.18

出让总价（万元）

37511.06

63017

97089.88

156038

353655.94

出让土地成本（万元）

20172.6

36095.8

20764.05

78728

155760.45

收益（万元）

17338.46

26921.2

76325.83

77310

197895.49

收益率

86%

75%

368%

98%

127%

由上表可见，到2004年底，该中心共收储土地88宗，6399.6亩，出让41宗，3460.2亩。

已出让的41宗土地收购总成本155760万元，实现出让收入353655.9万元，收益共计197895.5万，综合收益率达127%。

（2）常州市土地收储中心2005年发展计划及资金需求情况：

根据常州市政府2005年初编制的《关于转发市发改委等部门常州市中心城区2005-2007年经营性用地收储出让计划的通知》{常政办发（2005）25号文，见附件},结合收储中心的实际资金情况和地块收储条件成熟度，该中心2005年土地收储计划表如下：

序号

地块名称

面积（平方米）

亩数

单位成本（万元/亩）

收储成本（万元）

备注

1

科试中心周边地块

129000

193.5

150

29025

2

中联大厦地块

8000

12.0

500

6000

3

灯芯绒厂

90000

135.0

150

20250

4

有机化工厂

70000

105.0

120

12600

5

常澄路与万福路地块

300000

450.0

200

90000

部分已收

6

第四建筑公司

50000

75.0

200

15000

7

牵引电机厂周边

151000

226.5

200

45300

部分已收

8

公安停车场、箱包拉链厂

40000

60.0

180

10800

部分已收

9

元件六厂及周边地块

180000

270.0

140

37800

已收

10

二、三毛纺厂地块

263860

395.8

95

37600

二毛已签约

11

312国道蔷薇园南侧

150000

225.0

80

18000

12

二建司、卫星村委

78000

117.0

140

16380

已出让

13

青龙生活区

150000

225.0

80

18000

14

戚墅堰开发区

150000

225.0

60

13500

部分已收

15

水产公司及周边地块

52000

78.0

150

11700

16

红梅乳品厂及周边地块

70000

105.0

150

15750

17

四粮库及周边地块

100000

150.0

150

22500

18

三建司仓库

47000

70.5

120

8460

已收

19

金思源印染纺织公司

35000

52.5

120

6300

已收

20

长江工程机械厂

14000

21.0

90

1890

21

达立电池厂

27000

40.5

100

4050

22

凌家塘城西地块

150000

225.0

80

18000

23

金狮集团

100000

150.0

100

15000

24

北港生活区

300000

450.0

70

31500

25

青洋路东侧

190000

285.0

60

17100

26

工业技术玻璃厂地块

100000

150.0

150

22500

27

红梅棉织厂

60000

90.0

100

9000

已收

28

能源设备厂

88000

132.0

120

15840

29

常州塑料厂

5000

7.5

150

1125

30

兰和塑料化工

25000

37.5

120

4500

已收

31

电视机厂

50000

75.0

100

7500