敦煌旅游景观商业综合体建设项目实施方案.docx

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敦煌旅游景观商业综合体建设项目实施方案

一、项目名称........................................................................................1

二、项目实施单位............................................................................1

三、项目负责人..................................................................................1

四、实施地点......................................................................................1

五、项目建设性质..............................................................................1

六、项目资金来源..............................................................................1

七、项目投资规模..............................................................................1

八、项目概况和建设内容....................................................................2

九、项目建设背景和必要性................................................................22

一十、项目SWOT分析............................................................................30

十一、经济效益分析............................................................................32

十二、社会效益分析..............................................................................33

十三、项目地点选择分析........................................................................35

十四、项目承担单位概况及发展现状....................................................39

十五、结论与建议................................................................................42

一、项目名称

敦煌旅游景观商业综合体建设项目

2、项目实施单位

香港蓝基集团有限公司

甘肃蓝基投资管理有限公司

甘肃万江房地产开发有限公司

3．项目负责人

4、实施地点

敦煌新区

5、项目建设性质

新建项目

六、项目资金来源

该项目总投资约6.4亿元，其中：

固定资产投资4亿元，流动资金2.4亿元。

项目资金由企业自筹4亿元，融资2.4亿元。

七、项目投资规模

投资规模：

项目占地320亩，总建筑面积356967㎡，估算总投资为6.4亿元。

主要用于项目产权式生态假日酒店、商务快捷酒店、丝绸之路文化休闲商业街、小学、幼儿园、住宅公寓建设的建筑工程投资、配套工程投资、无形资产费用、其他资产费用以及充实企业流动资金等。

项目正式运营达产后，可实现年均销售收入3.63亿元，年均利润总额为1.27亿元，年可上缴税费3810万元，年可上缴所得税488万元，年上缴城建费及附加税889万元，投资利税率为40%，投资利润率为20%，高于设定的基准收益率20%。

主要建设内容及规模如下：

主要建筑物、构筑物一览表

工程类别

工段名称

层数

占地（亩）

建筑面积（㎡）

1、酒店

2、辅助展示系统

产权式假日酒店

20

30

59994

商务快捷酒店

10

15

29997

2、丝绸之路商业街

平凉驿站

2

8

7999

会宁驿站

2

8

7999

兰州驿站

2

8

7999

武威驿站

2

8

7999

张掖驿站

2

8

7999

酒泉驿站

2

8

7999

敦煌驿站

2

8

7999

休闲会所

2

8

7999

环球美食

3

5

5000

中华美食

3

5

5000

娱乐王国

2

5

2000

儿童世界

1

3

3000

4、配套设施

贵族小学

5

15

18000

幼儿园

3

5

6000

停车场

1

4

4000

游客集散中心

2

5

6000

旅行社服务区

2

5

6000

精品住宅

10

70

83991

绿化、道路

96

63993

合计

320

356967

八、项目概况和建设内容

1、产权式生态假日酒店的概念及定义

产权式生态假日酒店的特点在于把现代流行产权式假日酒店与生态酒店相结合，抵消假日酒店达产期由于旅游淡季可能产生的经营风险，增强假日酒店赢利能力，保证投资客的投资回报利益。

1.1产权式假日酒店的概念及定义

产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的商务行政中心和交通要道附近等繁华地带。

产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取租金或年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。

与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。

与投资一般房产相比产权式酒店分割面积小，总价低，与投资股票证券相比，投资风险相对较小。

产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和酒店业的有效综合。

因此，产权式酒店受到了一部分中产阶层投资客的青睐。

产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。

如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。

西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：

其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。

其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。

国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。

其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。

分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。

目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。

在中国内地，最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约1995年，海南东方实业股份有限公司在房地产市场低靡的时候，为了摆脱楼盘滞销困境，首先在三亚银海房地产项目引进了这种投资方式，运作了中国第一家产权式酒店——三亚银海大酒店。

作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式，从2001年起开始风靡全国，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均相继出现各种形式的产权酒店，经过一个时期的发展并呈现出旺盛的势头。

比较有名的如：

深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌蓝色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙月亮湾大酒店”等。

郑州产权式酒店的出现在2003年前后，如;青年易居，时尚帕提等，实际这些项目开始时是酒店式公寓而非产权式酒店，后来一些小的酒店管理公司将部分公寓租来建立了酒店，基本上以商务客户为主，但客房不集中，管理不正规，确切地说，仍然没有摆脱酒店式公寓形式。

较为正规的产权式酒店直到最近几年才有出现.

1.2现状

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，其时为1995年。

那是在房地产市场低迷时期为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。

没想到这一不小心就撞上了房产投资新浪潮的到来，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。

北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

然而不久后,在国内以海南为代表的产权式酒店却遭遇败绩。

究其原因有三：

一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出以回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。

直到2005年春节黄金周期间，产权式酒店的风暴又再次席卷中国大地，如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，同时，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，国际分时度假公司走进中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。

可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。

1.3风险

在产权式酒店的销售过程之中，较高的投资回报率带来的投资回报令人心动，但产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。

从酒店经营的实际情况来看，很多酒店的入住率大大低于广告中的入住率，特别是季节性酒店真正有较好入住率的月份并不多，平均下来很难达到酒店经营管理公司预期的入住率。

而在酒店经营工程中，由于宏观经济环境、相关政策出台、宏观市场变动而带来的风险。

产权式酒店的投资回报率取决于客房的入住率，而入住率是直接与城市旅游市场的发达程度、酒店的地理位置、硬件设施和服务质量等相关的。

这些都不是开发商可以完全预见和控制的。

1.4产权式假日酒店的操作模式

（一）、基本操作模式

产权式酒店的基本操作模式主要有两种：

第一、由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者把客房一定时期的使用权以出租或委托经营方式委托给商业管理公司经营管理，由担保公司对商业管理公司的履约向投资者提供担保，商业管理公司再委托专业的酒店管理公司经营酒店。

同时投资者通过商业管理公司可获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

投资者通过两种方式得到投资回报，一是用酒店固定回报通过商业管理公司直接偿还按揭贷款，按揭还完后，商业管理公司将以后的回报定期支付给投资者；二是商业管理公司定期向投资者直接支付投资回报。

无论采取那种方式，如商业管理公司不能履约，担保公司都将承担连带责任。

开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系

A：

开发商与投资者之间是买卖关系

开发商与投资者签订《商品房买卖合同》，每一个业主办理一个独立的产权证。

B、C:

投资者与商业管理公司之间是委托经营关系，与担保公司之间是担保和被担保关系，三方签订委托经营协议和担保协议。

D:

商业管理公司与酒店管理公司之间是委托经营管理关系，由商业管理公司与酒店管理公司签订酒店委托经营协议。

E:

开发商与商业管理公司表面看没有合同关系，但实际上是合作关系，商业管理公司可以是房地产开发商的关联公司也可以是商业合作伙伴。

在此商业管理公司起着产权式酒店操作的组织者、领导者作用。

F:

房地产开发公司与担保公司之间一般情况下存在着房地产开发公司为商业公司提供反担保的关系。

因为，通常担保公司会要求第三方为其担保提供反担保。

（如房地产开发公司直接为商业管理公司提供担保则不存在这一问题）。

第二、其他与第一种基本相同，不同点在于去掉了商业开发公司，开发商将分割产权的房子分别卖给投资者，聘请酒店管理公司，由酒店管理公司与投资者签订租赁或委托经营协议并由第三方提供担保，酒店管理公司根据协议向投资者支付租金或经营红利。

（二）、产品与定位

产品与定位是要根据前期论证的结果提出具体的产品类型、档次、具体的设计要求。

1.酒店的类型和档次

酒店的类型从大类上可分为旅游酒店和商务酒店，一般旅游酒店应靠近旅游景点和城郊结合部，其功能和设施配套比较倾向于休闲娱乐；商务酒店则应靠近城市的商务、行政集中区域，其功能和设施配套首先要尽可能满足商务办公的需要。

产权式酒店业应根据其地理位置确定其类型。

在确定类型的基础上，要根据当地同类酒店的情况，确定酒店的档次，确定的标准：

一是看不同档次酒店的销售情况，如：

入住率，价格等；二是看不同档次酒店的比例，有无断档、缺挡。

对产权式酒店档次定位越高越要谨慎，一般来讲非商务行政中心和著名休闲旅游区不适合作三星级以上的档次的产权式酒店，最好以主要提供住宿的快捷酒店和商务连锁酒店为好。

其原因是酒店的星级越高对公用配套设施的面积、内容要求也越多，这样势必增大公用设施面积和公摊面积，给房产的销售以及以后的统一经营管理带来难度，加大酒店的销售和经营风险。

而快捷酒店和商务连锁酒店客房的档次不低，配套公用面积较少，价格适中，管理成本也比较低，风险相对较小。

2.主力户型及配比

作为酒店对户型要求比较简单，主要是标准间户型，套间也主要是利用标准间的组合和建筑造型边角空间形成，对标准间的面积及其内部结构可参考国家《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定标准制定。

客房中套间比例一般不超过10%。

3.装修

产权式酒店通常应进行统一的精装修。

其好处是可提高售价，减少后期投资。

但有一个前提条件，在装修前要确定酒店管理公司。

装修方案一定要与酒店管理公司协商确定，防止盲目装修不适应酒店要求，造成浪费。

（三）、配套

配套包括功能配套和设备配套。

功能配套要尽可能和小区或周边的商店、餐饮、娱乐等统一考虑，把其纳入自己酒店的配套范围。

有临街门面房的，应尽可能利用临街房，没有临街门面房的，应尽量压缩客房外的配套面积。

设备配套应根据规模档次的要求在建设时即予以考虑，主要考虑的内容有：

空调、电梯（作为酒店多层也需要电梯）、卫浴、通信、消防等。

酒店的配套也最好与酒店管理公司进行协调。

（四）、确定酒店管理公司

产权式酒店项目的成功与否关键是酒店管理公司的品牌和能力，选择好了优秀的酒店管理公司项目就成功了一半。

无论是以商业管理公司名义与酒店管理公司签订委托协议还是由投资者直接与酒店管理公司签订协议，一般有以下几种模式：

1.固定回报型：

业主或商业管理公司与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将客房经营权全权委托或租赁给酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的一定比例或租金标准以固定金额方式定期支付业主作为投资回报。

经过委托也可直接代投资者支付银行按揭。

经营过程中发生的各项成本、费用、税收均由酒店管理公司承担。

业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定金额或天数的住房卡，凭卡在限定金额或天数内可免费住宿。

住房卡消费完后，可享受贵宾优惠待遇。

2.利润共享型：

投资者或商业管理公司签订委托经营协议，投资者可自由确定自己产权客房的自用时间，但在自用期间应承担双方商定标准的成本费用，其余时间由酒店管理公司统一对外经营，经营收益按照所有出租客房的平均收入扣除经营成本和酒店管理公司管理费用后在投资者中进行分配。

计算办法：

每间客房每天平均收入=客房出租总收入/每间可出租天数之和

（每间可出租天数=365天-自用天数）

每间客房每天平均收益=每间客房每天平均收入-每天每间成本费用（每天每间成本费用=成本费用总额/客房间数*365天）

投资者个人收益=每间产权客房可出租天数之和*每间客房每天平均收益-每间客房自用天数之和*每天每间成本费用

3.固定加分红型：

这种方式实际上是前两种方式的综合。

就目前国内情况看主要采用的是第一种，因为这种方式透明度较高，适应范围较广，方式也比较简便，比较容易接受。

而第二种适应一部分企业、单位和客房自用时间较多的投资客户。

（五）、宣传推广

1.要选准客户群体。

产权式酒店的客户主要是三类消费群体：

　　其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和回报；

　　其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议、差旅，以往一些单位设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；

　　其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。

这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资收益升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。

不管是哪一类客户，酒店的可消费性、可投资性和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报则难取得他们的信任。

1.4生态酒店的含义

生态酒店GardenHotel，又称园林酒店、生态园、花园酒店。

生态酒店是运用园林和装饰的表现手法，将餐饮环境与山水园林相结合，通过表达自然、艺术、文化等一系列主题，满足就餐者对于自然的向往以及对于各种地方或历史文化的探究心理，且具有一定建筑结构特点的特殊餐饮环境。

生态酒店作为一种新型的餐饮空间，从建筑结构、建筑装饰到内部园林景观上与以往的餐饮酒店有着很大的区别，这些区别不仅仅表现在一种单纯的形式上，更是一种餐饮文化的转变或者说增加。

普遍采用钢结构建筑和阳光板技术，主要因为三种原因：

​

1、生态酒店内部广布植物，需要大面积的采光比较大，钢结构搭配阳光板，有较好的透光率。

并且附带内遮阳与外遮阳系统，在炎炎夏日时，能阻挡部分阳光射入，减小透光量，起到降温的作用。

2、为了表现自然山水的氛围。

阳光透过阳光板射入室内，与园林植物形成自然的光影效果，使景观表现得自然真实，提高山水的表现力。

3、生态酒店普遍占地面积较大，如果采用纯混凝土建筑，则建筑成本较高。

生态酒店装饰注重文化性的表达，主题风格非常明确，其中，体现华夏传统文化的中式古典风格较为突出，其装饰主题诸如“江南水乡”、“徽派文化”、“岭南文化”等等表现颇为丰富。

另一方面，东南亚文化、热带雨林风情、地域民族文化也被诸多运用到装饰元素之中。

现如今，在全国，生态酒店发展到一定规模，现代风格被融入了以往的主题中。

在欣赏不同文化的同时，让酒店装饰更具有时尚性以及娱乐性。

生态酒店一般呈现多个主题的表达，以往的纯文化主题在互相过渡上略显生硬，而现代元素以及其他视觉元素被巧妙融入后，略显混搭风格的改良主题更加容易互相搭配，降低了因为文化背景差异过大带给使用者的不适感，更加符合现代餐饮娱乐关于“舒适”、“服务消费者”的概念。

园林特点

造园作为一种经典的园林艺术，无论在西方还是在东方都有诸多的应用，被视为主人文化水平与欣赏品味表现。

在这样的背景下，造园艺术被应用到生态酒店中，不但增强了酒店的自然感染力，更加强调了生态酒店的文化性与艺术。

而其中最经典当属江南园林与岭南园林，这二者在生态酒店造园中应用最多，效果也是最好的。

生态酒店的造园艺术要求景观区应有古木繁花、小桥流水，其中所应用的植被大多要求年代久远，造型别致，而常规植物一则无法在短时间内达到要求，移栽成活率低且成本较大，所以造园中主体树木大多采用人工仿制。

而另一方面，为了表达对于自然的崇拜，生态园大范围引进热带植物，大可以是高达十多米的棕榈科植物，小则可以涵盖各种蕨类、和本科植物。

同时热带植物也很符合东南亚、拉丁美洲等地的自然风格，这样就为生态酒店的装饰主题增添了更多的元素。

生态酒店多为经营中高档餐饮，其中菜系选择较为丰富，因有较大的聚餐空间，经常举办商务宴会、政府招待、公司聚餐、婚礼等大型聚餐类活动。

生态酒店以环境优美、亲近自然、写意山水为卖点，在近些年来的餐饮市场上取的了比较优秀的成绩。

随着餐饮市场不断的壮大，越来越多新的企业进驻餐饮市场中，这导致餐饮竞争越来越激烈，这其中，特色化、品味化、服务化的餐饮企业才能受到更多的市场青睐。

生态酒店抓住这些关键点，尤其是特色化，从酒店装饰到菜系形成搭配，以此彰显主题，让顾客在享受色香味的同时感受更多的环境氛围，从而将单纯的就餐过程，演变成身心的双重享受。

2000年后，生态酒店开始逐渐走入了餐饮市场，投资者被它丰厚的回报率所吸引，其中出现了很多个非常经典的生态酒店项目案例。

如千锦汇花园酒店、三勤生态园、天下春花园酒店、太原唐都生态园等。

近年来，生态酒店不但在寒冷的北方市场一展拳脚，在西北的内蒙古、新疆等地，生态酒店也逐渐站稳了脚跟。

更让人以外的是，原

本自然条件非常好的江浙、广东、江西、山西等地也出现了大量的生态酒店。

由此可见，生态酒店正在逐步走向更加广阔的餐饮市场，它的未来发展将给餐饮市场以及餐饮文化带来前所未有的革新与发展。

1.5产权式生态假日酒店综述

本项目中的产权式生态假日酒店的特点在于把现代流行产权式假日酒店与生态酒店相结合，利用生态酒店的较好赢利能力抵消假日酒店达产期由于旅游淡季可能产生的经营风险，增强假日酒店赢利能力，保证投资客的投资回报利益，保证本项目中酒店区块的操作成功性。

2、丝绸之路文化休闲商业街概念与定义

本项目所建设的丝绸之路商业街亦是本项目一个重要的设计特点。

它有着商业步行街的共性，同时又有它独到之处。

它是丝绸之路甘肃境内的缩影版，街道形状为丝绸之路地图形状，整条步行街构筑为平凉驿站---会宁驿站---兰州驿站---武威驿站---张掖驿站---酒泉驿站---敦煌驿站，分为七个街区，每个街区展示当地文化特色、人文景观特色，土特产特色，小品特色。

采用明辩方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

整个街区由众多商店、七大街区特色餐饮店、旅游客车专用停车场，旅行社服务区，服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

商业街英文名称为BusinessStreetorCommercialStreet。

丝绸之路文化休闲商业街以平面形式按照动线布局的形式布置的单层或多层商业地产形式，集餐饮、休闲、文化、人文、艺术、配套、特色零售、娱乐等全业态为一体的西部风情步行街。

规划业种：

各区特产、礼品、饰品、工艺品！

进口食品、洋烟、洋酒、眼镜、手表、留声机、工艺品、古玩、洋服、数码等！

描述：

采用整体或集中引进方式组织商户资源，店面形象淋漓尽致的体现西北及