完整杭州别墅排屋市场调研报告精锐.docx
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完整杭州别墅排屋市场调研报告精锐
新湖·香格里拉项目
杭州别墅、排屋市场调研报告
浙江精锐
2005年8月
一.杭州别墅的发展历史
杭州别墅市场从90年代初开始起步,最早出现在银湖开发区,主要为金苑山庄、宏福山庄等,后来又在九堡一带开发了圆梦园等项目,这些项目开发都不太成功,销售周期都比较长,别墅市场仍处于刚刚启动阶段。
从1998年后随着杭州房地产市场的启动,城市不断扩张,别墅产品呈现多样性发展,杭州最早的排屋项目就在城西,同时杭州之江度假区九溪玫瑰园的成功销售,推动了杭城高档别墅市场的发展,南都房产、天都实业、宋城房产等知名房地产开发公司纷纷进入别墅领域的开发,并且将高端别墅纳入旅游景区中,由此奠定了杭州旅游景观房产的开发。
2001年萧山、余杭纳入杭州市区,大杭州格局形成,全方位交通的显现,使杭州的城市迅速扩大,西过闲林到临安、富阳,南到萧山等,极大地丰富了杭州别墅用地资源。
2002年开始,随着“旅游西进”战略的实施,城市西进交通全面启动,大城西概念逐渐浮出水面,城郊的土地供应逐年放大,板块聚集效应逐渐明显,形成了闲林板块(包括五常、小和山)、青山湖板块、之江板块和银湖板块等。
二.现阶段杭州别墅市场特征
(一)市场特征概述
目前杭州的别墅主要集中在银湖和闲林、青山湖等地,未来还会在临安、良渚、德清等地开发。
正在开发的以及规划中的别墅用地面积超过3万亩(超过2000万平方米),从目前开发商已经规划的面积看,别墅面积将超过800万平方米,从目前的开发水平看,每年50万平方米的量,杭州别墅用地可开发20年,可见未来杭州别墅市场的供应量是十分巨大的.这些别墅供应在将来对本案形成很大程度的竞争.
(二)市场特征
1.别墅开发呈现大盘化
目前杭州别墅市场可售以及待售的项目30多个,其中面积500亩以上的别墅就15个,这还未包括正在规划尚未推出的楼盘,在整个别墅市场占将近一半的比例,其中有相当部分处于开发的前期阶段,可见,未来杭州别墅楼盘的开发将进入大盘时代。
杭州别墅基地面积500亩以上的别墅
楼盘名称
基地面积(亩)
建筑面积(万平方米)
位置
金都·富春山居
1000
38
银湖
绿城·七里香溪
591
12。
1
银湖
富春江花园
1000
20
银湖
鸣翠蓝湾
500
10
银湖
富春东方·泉水湾
1000
22
富春江畔
金成·江南春城
1950
45.5
闲林
大华·西溪风情
3000
148
闲林
绿城·桃花源
2700
23
闲林
西溪山庄
5000
116。
7
闲林
青山生态园
1500
75
青山湖
青山翠湖
3500
青山湖
锦绣钱塘
1150
青山湖
良辰美景
1000
15
青山湖
在河之洲
2600
110
青山湖
2.各板块别墅定位的差异化
别墅项目往往是依照不同的地形进行设计规划,杭州各个板块的别墅定位差异也比较明显,银湖板块低山、丘陵、水库众多,适宜开发低密度独立别墅,开发的物业当中也以独立别墅为主.闲林板块是典型的湿地,水系众多,很多都是沿着02省道开发,很多项目都以排屋、低密度公寓为主,部分为独立别墅.
3.别墅价格连连追涨,现仍然保持坚挺
随着别墅用地出让叫停,别墅逐渐成为市场的“稀有资源”,别墅的价格连连上涨,据统计2003年、2004年杭州别墅价格的涨幅超过15%,个别品质优越的别墅价格快速上涨的别墅,出现供不应求的现象,如小和山的浪漫和山和绿城桃花源等。
杭州经典别墅比较示意图
综观杭州的别墅物业,除了青山湖一带的经济型别墅物业价格相对较低,其他板块别墅物业都处在高价位上,物业品质较好,以绿城的桃花源和九溪玫瑰园为代表的别墅物业是杭州最高端别墅,也是杭派别墅的经典,成为其他开发商竞相模仿的对象。
4.别墅开发普遍存在同质化问题
绿城开发的九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列在一定程度上代表了杭州所谓“杭派”别墅,随后市场上出现了大量同类相似产品,同质化现象比较突出,随着房地产的不断发展,人们对别墅的要求亦逐渐提高,一些能够创新的别墅物业开始受到市场的追捧,例如浪漫和山等,市场反应较好,这无疑给本案的开发一个启示,在市场接受范围内创新,需求差异化的产品,是提高产品竞争力的重要手段。
不同开发阶段的别墅建设风格
阶段
时间
位置
物业类型
建筑风格
第一阶段
90年代初
银湖、之江
独立别墅
北美风格
第二阶段
90年代末
城西、银湖、之江
独立别墅
北美、欧陆风格
第三阶段
2000年
02省道、银湖、萧山
别墅、排屋
北美、欧陆、江南风格
第四阶段
2003年
02省道、银湖、萧山
别墅、排屋
北美、欧陆现代简约风格
5.杭州别墅供应量将持续放大
杭州潜在的别墅开发用地达到3。
3万亩,而青山湖就有1万多亩别墅用地,目前这些地块大都囤积在开发商手里,如果全部用来开发别墅物业,那么未来几年内别墅供应量将近800万平方米,将会有超过1.6万套别墅上市,如果开发联体别墅或排屋,实际供应量远远大于1。
6万。
随着交通条件的改善,一些新兴的板块悄然兴起,例如德清、千岛湖已及临安等地,未来杭城别墅供应量将持续放大,市场竞争趋于激烈。
6.后市别墅消化压力增大
2001年之前杭州别墅年成交量大约为15万平方米,约750套,到2003年达到40万平方米,约2000套,达到了销售的高峰,如果按照这个水平,不考虑其他新兴别墅板块,不包括已经销售的3000套别墅和3000套排屋,余下的别墅需要6年时间才能消化完,价格不断攀高,以及金融政策的调整将直接影响市场的需求,未来杭州别墅将面临巨大的消化压力。
7.别墅购买群体趋于大众化
随着市场供应量的放大,别墅产品市场细分必将成为趋势,一些经济型的别墅产品(联体别墅和排屋)由于总价低,正逐渐吸引越来越多的年轻消费群体,
别墅市场也逐渐走入大众化的时代。
8.市场供应户型趋于理性
目前杭州供应的独立别墅面积主要在250—520平方米之间,花园面积在600—1600平方米之间,600-800平方米的花园面积是主力;联体别墅主力面积为250-350平方米;排屋主力面积180-300平方米,排屋花园面积在80-400平方米之间,别墅产品呈现多样化的趋势,市场供应趋于理性.
三.杭州别墅板块研究
按照所处的区位,杭州别墅板块可分为02省道沿线(包括闲林、五常、小和山等地),该区块是杭州别墅供应量最大的区域,以及银湖板块、之江板块、青山湖板块和新兴的千岛湖板块。
(一)02省道沿线别墅市场研究
1.板块别墅分布特点
闲林、五常板块依托西溪湿地,、文一路和浙大紫金港校区,目前正在开发和即将开发的项目可以分为四大类:
物业类型以排屋为主,如江南水乡、西溪风情以及通策五常新城,都以水概念为主。
小和山区块在建项目多以排屋、别墅和山地花园洋房为主,如九月森林别墅园、水木清华、浪漫和山、绿野春天等,该区域有良好的人文优势——小和山高教园区,该区域由于距离杭州主城较近,交通、生活配套日益完善,升值潜力较大。
在杭州别墅开发的各大板块中,闲林区块的开发项目最为集中,开发规模最大,该区块由于土地价格低廉,政策相对宽松,楼盘供应规模较大,几乎是沿着02省道连片开发,现在仍然有大量土地囤积在开发商手中,受杭州“旅游西进”以及城西高尚住宅概念的影响,消费者对该区块的接受程度相对较高,但是由于地处余杭区,其整体规划和各种配套落实相对缓慢。
目前,该区块的住宅类型中除桃花源及白云深处、西溪山庄等部分山丘可做山地别墅外,其他地块的物业类型大多为以联体别墅和排屋为主的经济型别墅,形成“TOWNHOSE”的集中区,在整体规划设计和景观营造上,该区块强调人与自然的和谐,充分利用原有的坡地、溪流等自然景观,物业品质较好。
2.开发量分析
该板块区域范围较大,开发的物业较多,有些开发商已经囤积部分土地,但尚未推出。
因此调查范围以推出的物业为准。
据初步统计,区域内开发及待项目21个,总建筑面积达到480万平方米,该区块是杭城别墅供应量最大的区块。
3.主力供应面积
02省道板块的供应的别墅物业当中,独立别墅的主力供应面积为300-500平方米,联体别墅的主力供应面积为230-280平方米,排屋的主力供应面积为180-250平方米,随着价格不断追涨,总价不断提高以及别墅消费群体年轻化的趋势,该板块的别墅主力供应面积越来越小,更多以经济型别墅(特别是排屋)吸引消费者。
别墅市场日趋理性。
4.主力供应价格
当前,闲林板块的别墅主力供应总价在300—600万/套之间(不包括花园),排屋主力总价在180—300万/套之间,花园价格在1000—2000元/平方米不等。
五常板块的排屋主力供应价格为180-300万元/套。
小和山板块地处于小和山高教园区,周边环境十分优越,自然景观不错,销售价格相对较高,一些品质较好的楼盘销售价格甚至突破10000元/平方米(例如浪漫和山由2004年5月份的7000元/平方米追涨至12000元/平方米),其对立别墅主力供应价格在400—600万元/套,排屋主力总价为300-400万元/套之间,花园面积在1500-2000元/平方米之间。
物业名称
主力户型(㎡)
单价(元/㎡)
主力总价(万元/套)
绿城·桃花源
西区340-520
西区570
西溪山庄
250—300
150
浪漫和山
250—350
8000元/㎡起
九月森林别墅园
110-400
排屋9000元/㎡
别墅16000元/㎡
华立·碧水铭苑
185—220
6500元/㎡起
西溪风情
排屋220—260
联排别墅250-260
二期排屋7000
150
荆山翠谷
230-285
二期价格未定
江南春城白云深处
排屋220-240
别墅6800元/平方米
排屋130-170
别墅160-360
5.销售情况分析
02省道闲林、五常、小和山板块的房地产是以杭州的开发商为主导的,主要是针对在杭州的购房者(包括省内其他地区的企业主和经商人员),而小和山板块的别墅客户群体当中,教师占相当的比例,这主要跟当地的教育产业有关系。
目前从该区域别墅物业的消化情况十分良好,其中经济型别墅(联体别墅和排屋)销售率均超过九成,独立别墅也有超过八成的销售率。
02省道部分别墅销售情况一览表
物业名称
规模
开盘时间
交付时间
销售情况
绿城·桃花源
东区131套
西区140套
2003年
2005年
售磬
西溪山庄
一期600亩
2004.10
2007年
浪漫和山
一、二期
2003
2006
一、二期售磬
九月森林别墅园
一期155套
其中独立别墅91套
排屋64套
一期2002.9
2004.12
一期售磬
后期已剩少量排屋
江南水乡
一期480套
一期2003.4
2004.5
一期售磬
西溪风情
一期排屋260套
2003.2
2005。
6
一期售磬
荆山翠谷
225套排屋/公寓
2003
2003.12
二期预定中
江南春城、白云深处
470套
203。
3
2004.12
一期售磬
6.服务配套分析
物业名称
教育配套
生活配套
其他配套
绿城·桃花源
餐厅、酒店
网球场、足球场、篮球场、健身房、室外游泳池、会所
西溪山庄
小学、幼儿园
休闲娱乐场、4个网球场、篮球场、1个室内游泳池、羽毛球场
九月森林别墅园
会所、两个网球场、1个室外游泳池、健身公园
江南水乡
小学、幼儿园
羽毛球场、网球场、游泳池、会所等
西溪风情
小学、托儿所
餐厅、超市等
老年活动室、篮球场、室外游泳池、健身所
荆山翠谷
托儿所
医疗室、超市
老年活动室、篮球场、羽毛球场、网球场、健身所
在河之洲
中学、小学
大型购物中心、酒店、健身俱乐部和GOLF练习场、图书馆
该区域的配套相对落后,所在的乡镇和区无法对大规模的配套进行建设或改造,因此,很多别墅项目都规划有自己的配套,其中运动设施最为完善,这些别墅项目用地面积往往都很大,有足够的空间塑造自身的产品。
但是目前这些区域生活配套仍然是否落后,居住条件很不成熟,而且该区域的别墅物业在生活配套的规划方面明显欠缺.随着将来城市西进的实施,以及交通条件的改善,生活配套将日益完善。
7.发展趋势分析
(1)旅游西进的政策大大激活了该板块房地产的发展,02省道沿线的别墅物业大大受益。
(2)城西居住氛围日渐成熟,大杭州概念的出台,带动了闲林等板块的发展,人们对该板块的接受度也越来越高,特别是在杭州房价坚挺的情况下,居住大城西成为更多人的选择.
8.小结
(1)该板块的别墅用地大多为协议出让,价格低廉,在5-20万亩之间,这在很大程度上大大提高板块的产品竞争力。
(2)很多开发商在该板块圈了大量的别墅用地,动辄1000—5000亩,所以,该区域别墅可开发量十分巨大,将是未来杭州别墅物业的主力供应区域,据初步估计该区域可开发量达到600万平方米.
(二)银湖板块别墅市场研究
1.别墅分布特点
随着大杭州城市的发展规划,富阳被大杭州纳入居住范围,城市交通条件的改善,银湖与杭州主城之间的时空距离大大缩短,使该别墅的土地价值大大提升。
该板块最早开发的别墅项目是紫云山庄(1993年),主要以公寓为主,加上部分别墅,由于当时区位价值未得到市场认同,因此销售情况不甚理想,之后到1997年的金苑山庄,2000年的秀水山庄,逐渐开始形成气候。
到现在已有1000多亩的金都富春山居、591亩的绿城七里香溪、700亩的鸣翠蓝湾以及美达·五月香山也在2004年推出来。
该板块的最大特点是自然环境十分优美,别墅用地多为山地,因此其物业多以山地别墅为主。
物业名称
基地面积
容积率
建筑面积
物业类型
富春山居
1000多亩
一期400亩
38万㎡
独立别墅、双联别墅、排屋
绿城·七里香溪
590
0.34
12.1万㎡
独立别墅、双联别墅
鸣翠蓝湾
500
0。
3
10万㎡
独立别墅、排屋
美达·五月香山
110亩
7万余㎡
联排别墅以及少量度假公寓
颐景山庄
434
0。
3
8。
7万㎡
独立别墅
清源·上林湖
2.开发量分析
该板块内已开发的别墅4个,总建筑面积大约为30万平方米,在开发及待开发的别墅项10个,总建筑面积达150万平方米。
3.主力供应类型分析
该板块供应的主要别墅类型为山地别墅,其中独立别墅占主体,主要是因为该区域拥有得天独厚的地形和良好的自然植被优势,自然与人工相结合,形成优越的自然生态居住环境。
4.主力供应面积
该板块的别墅物业主要服务于中高端市场,面积得到很好的控制,独立别墅主力面积在280—350平方米之间,联体别墅(双联)主力面积为240—250平方米,排屋主力面积为190-220平方米,花园面积在300—1500平方米.
5.主力供应总价
独立别墅的主力供应总价在220-550万元/套,排屋的主力供应总价为150-300万元/套。
物业名称
主力面积(㎡)
主力总价(万元)
金都·富春山居
300
300—700
绿城·七里香溪
独立别墅:
250-350
排屋:
190—220
400-700
鸣翠蓝湾
美达·五月香山
220-300
120—160
颐景山庄
独立别墅260—350
300-600
清源·上林湖
6.销售情况分析
该板块的别墅物业购买群体主要以杭州人为主,以及部分省内外地人以及新加坡、香港等地的客户委托购买。
总体来看,该板块的别墅销售形式仍然不错,所有一期开发的项目基本售磬,其中七里香溪第在集美房产开发期间,销售情况不甚理想,在绿城接手该项目后,对规划和设计做相应调整,产品竞争力大大提高,目前销售逐渐进入佳境。
7.服务配套分析
物业名称
教育配套
生活配套
其他配套
金都·富春山居
幼儿园、小学、托儿所
超市、美容美发、家政服务、酒店
图书馆、影视、棋牌、健身房、茶吧、酒吧、网吧、球类等
绿城·七里香溪
超市、餐厅、美容美发
网球场、健身厅、美容厅、咖啡室、茶吧
颐景山庄
餐厅、美容美发中心、商务中心、超市
茶吧、咖啡吧、棋牌室、乒乓球室、保健中心、室外网球场、室外游泳池、儿童游乐区、健康步道
8.发展趋势分析
伴随着杭州房地产的快速发展,银湖板块的区位价值迅速提升,促使银湖作为杭州高尚社区快速发展,随着大杭州城市规划的实施,公建配套日渐完善,银湖板块将以更好的形象成为别墅物业开发的热点.
银湖板块开发了总价150以下的经济型别墅,深受市场的追捧,而在该区域开发的公寓(例如华庭云顶公寓项目)同样深受消费者的青睐,享受别墅的品质和环境,拥有独特的生活方式,成为年轻时尚消费群体的追求,银湖板块正以其独特的自然山水吸引越来越多的消费群.银湖板块正在逐渐成为杭城重要高尚社区.
9.小结
(1)银湖板块自然景观十分优越,逐渐成为之江休闲旅游度假区的延伸板块,被越来越多的购房者接受.
(2)该板块的别墅开发用地价格低廉,大多为协议出让,土地价格在10-20万元/亩之间,其成本优势,使开发商有更多的空间进行产品的塑造,从而进一步提高产品竞争力。
(3)到2002年,该板快的别墅物业销售形势越来越好,2003年国家叫停别墅用地出让后,别墅用地逐渐成为稀有资源,别墅一时成为人们追捧的对象,因此从2003年开始,该板块的别墅消化形势一直很好,一期基本售磬,目前可售房源不多,但开发商仍然囤积大量未开发用地,估计还有80万平方米的供应量.
(4)该板块的建筑风格仍然是绿城风格的延续,由此而产生轻别墅。
(三)之江板块
1.板块现状及特点
杭州之江旅游度假区是国家级旅游开发区,地处杭州西南部,南临钱塘江,北靠五云山,与西湖遥遥相望,离杭州主城较近,交通十分便捷,与市中心大约15公里路程,板块依托政府的支持和环境优势,现已初步形成了度假、旅游休闲、商务等几大区块.周边已开发的旅游房产项目有宋城、未来世界、南都GOLF及别墅,待开发的如杭州国际会议会展中心、度假村等已在规划中.未来的发展前景值得期待.
该板块的别墅档次定位较高,主要面向高端市场,产品类型以独立别墅为主要,例如绿城·九溪玫瑰园、南都GOLF国际别墅等堪称杭城顶级别墅。
建筑风格基本延续北美、欧陆风格。
2.开发量分析
该板块已开发别墅项目4个,规模超过7万平方米,在开发和待开发的项目9个,约36万平方米.
3.主力供应面积
该板块别墅档次较高,因此主力供应面积较大,达到350—500平方米,双联别墅为220—280平方米,排屋主力面积180—260平方米,花园面积在500-1000平方米之间。
4.主力供应价格
目前该板块别墅的主力供应总价700-1000万元/套(独立别墅),双联别墅主力总价500-800万元/套,花园价格一般在2000-3000元/平方米。
物业名称
面积
主力面积(㎡)
主力总价(万元)
绿城·九溪玫瑰园
280—600
350-400
700—1000
南都西湖GOLF别墅
一期:
330-600
二期:
300—600
花园:
600-1000
400—500
500-1000
云栖蝶谷
280—400
300-350
500-800
润和山庄
285—445
280-380
300-700
新西湖花园
170-290
独立别墅400
联体别墅280
200-800
丹凤白露
280-380
300—350
花园300—400
200-500
5.·
该区域的主要消费群体是杭州的私营企业主,大型企业的高级管理层以及省内、温州和义乌等地的私营企业主。
从总体看,上述物业的销售情况不错,一期的别墅基本售磬.
(四)青山湖板块
1.现状及板块特点
青山湖位于临安东部,距离杭州38公里,为大型人工湖,是杭州“旅游西进”线路上的一大亮点,在交通方面有02省道,以及2005年年底即将全线开通的杭州黄山的高速公路与杭州连接,杭州文一路延伸后,将大大缩短青山湖与杭州主城的距离.青山湖是临安离杭州最近的一个板块。
目前该板块主推的是青山湖西边和北边区块,也就是02省道的北面,大部分不临湖.
青山湖板块的房产开发利用的是山地资源,而非农耕区。
其中90%都是坡地,预计开发周期在3—5年。
第一批推出的是中都·青山翠湖、青城·山语间、锦绣钱塘三个项目,都主打经济型别墅、排屋等低密度住宅.
2.开发情况
相对于其他板块来说。
青山湖的项目大多为大盘,其中中都·青山翠湖占地3500亩,锦绣钱塘1100亩,西子电梯集团1400亩,金基置业(省交通房产)1000亩。
据初步估计,该板块已被开发商圈走的别墅用地超过10000亩,可开发面积超过200万平方米,未来将成为杭城别墅物业重要的供应区域。
3.价格分析
目前该板块已开发楼盘为青山翠湖、锦绣钱塘和青城·山语间,产品类型以独立别墅和联体别墅为主,主力供应价格在180-200万元,主力供应户型面积为300—350平方米。
物业名称
物业类型
主力面积(㎡)
主力总价(万元)
中都·青山翠湖
别墅、排屋
200—1000
200—250
锦绣钱塘
独立别墅、双联别墅
300—350
180—200
青城·山语间
独立别墅、小型双联别墅、双叠别墅及联排别墅
288
180—200
其他项目目前正处于规划设计阶段
4.客源分析
该板块的别墅需求者以杭州居多,少部分来自上海及省内的其他地区.
5.趋势分析
该板块由于有青山湖作为依托,景观资源十分优越,有着良好的生态旅游资源,可谓“真山真水真空气",在杭城可以说是除西湖之外的绝版湖景、山景别墅,适宜做生态低密度住宅,更是养生和度假的绝好去处,对于杭州向往5+2的居住生活的消费者来说极具吸引力,随着2005年杭州-—临安高速公路的开通,该板块的区位价值将进一步提升.
6.小结
从上述分析可以看出,相对其他板块青山湖的别墅存在很大的后发优势,区域的特点决定了其功能可以作为度假养生、休闲娱乐以及5+2的生活居住功能,吸引力大大提升,其产品类型既有独立别墅、度假公寓、经济别墅以及产权式酒店等,产品的组合十分丰满,相对本案来说,这是一个极具竞争力的板块,将来会成为与本项目争夺客源的板块,如何提高产品竞争力,提高对目标消费群的吸引力将是本案产品塑造的重要课题。
四.杭州近期二手别墅市场概况
(一)杭州二手别墅、排屋中介挂价(2005年7月)
说明:
此资料来自中介公司及“浙江在线"二手房交易中心。
与普通住宅的二手房市场比较,别墅、排屋的二手房数量较少,而且因为卖方挂价比较自由,没有一定的约束,所以以下单价、总价等数据并不具备区块整体的代表性。
仅供开发商参考.
1.闲林、五常区块
(1)独立别墅
楼盘名称
建筑面积(㎡)
花园面积(㎡)
单价
(约元/㎡)
总价
(万元)
备注
白云深处
356
400
6500(建筑)
276.4
已包含花园45万
白云深处
293
380
9898
290
送花园
白云深处
297
400
8754
260
送花园
江南水乡
405
600
15000(建筑)
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