都江堰侏罗纪温泉花园房地产开发项目可行性研究报告53P.docx
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都江堰侏罗纪温泉花园房地产开发项目可行性研究报告53P.docx
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都江堰侏罗纪温泉花园房地产开发项目可行性研究报告53P
都江堰侏罗纪温泉花园房地产开发项目
可行性研究报告
总论……………………………………………………3
第一章项目业主概况…………………………………………8
第二章项目建设的背景和必要性…………………………11
第三章项目建设条件…………………………………………16
第四章温泉资源介绍…………………………………………19
第五章市场分析与预测………………………………………21
第六章项目设计方案与建设规模……………………………39
第七章项目总投资与资金筹措………………………………42
第八章环境保护………………………………………………52
第九章项目财务效益分析……………………………………54
附表目录
《经济评价指标汇总表》…………………………………………59
《固定资产投资估算表》…………………………………………60
《借款还本付息表》………………………………………………62
《销售收入估算表》………………………………………………63
《总成本费用估算表》……………………………………………65
《销售税金及附加估算表》………………………………………67
《损益表》……………………………………………………68
《现金流量表》……………………………………………………69
《资金来源与运用表》……………………………………………70
附件目录:
1、都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证
2、关于温泉公园项目建设有关问题的会议纪要
3、研究都江堰医疗温泉主体公园项目的有关问题的会议纪要
4、立项批复
5、都江堰市发展计划局关于温泉公园项目变更项目业主的通知
6、四川省医疗矿泉水鉴定证书
7、传国土资函2006524号关于印发《四川省都江堰医疗热矿泉水水源鉴定意见书》的通知
8、取水许可证
9、采矿许可证
10、建筑工程施工许可证
11、建设用地规划许可证
12、财务报表
都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称:
都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发项目
二、项目地点:
都江堰市蒲阳路
三、业主简况
(一)单位名称:
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司
(二)法定地址:
都江堰市蒲阳路571号
(三)法定代表人:
梁继川
(四)注册资本金:
伍佰万元人民币
(五)企业类型:
有限责任公司
(六)经营范围:
旅游及房地产开发
四、可研报告研究依据与范围
1、编制依据
(1)都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司提供的有关项目资料;
(2)《四川省工程概预算定额》
(3)四川省市政、安装、仿古园林工程计价定额及配套使用费用定额;
(4)《中国旅游行业发展规划》
2、编制范围
四川威权财汛项目管理咨询有限公司受都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司的委托,负责对其都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发项目进行可行性研究,其主要研究内容为:
项目提出背景及建设的必要性;
项目建设条件
温泉资源概况
市场分析与预测;
项目建筑规模与设计方案;
项目总投资估算与资金筹措;
环境保护;
项目财务效益分析;
五、可研报告概要及结论意见
(一)项目建设的必要性
都江堰是我国极具品牌价值的著名旅游城市,尤其是都江堰水利工程和青城山分别获得世界文化遗产和自然遗产的称号,又是国家AAAAA级风景旅游区,都江堰自“5.12”大地震后旅游产业已经恢复,2009年全年接待游客约400多万人与乐山大佛、峨眉山游客总量相当。
目前都江堰市委、市政府提出的“打造国际休闲度假第一城”的新开发战略,拟将深度开发运用旅游资源,重点面对成都、重庆、绵阳等城市,开创复式旅游链条:
即通过加大对休闲旅游设施的建设,将过去单一的观光旅游的“匆匆过客”,变成留得下来、住得进去的“休闲驻客”,提高游客滞留时间,提高滞留率,从而提升旅游综合消费能力,充分利用旅游资源,增加经济效益。
都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发的目的正是想在已有的温泉公园园区内,通过增加修建6万平方米的休闲住房提高公园的接待能力,充分发挥温泉旅游资源的作用,增添休闲配套服务内容,为引客、留客提供旅游、休闲、娱乐、洗浴、度假的更好的条件,同时通过销售住宅增加公司的盈利,
侏罗纪温泉公园房地产开发项目建成后,销售收入将达到36250万元,创造税收近1993.8万元,提供就业岗位近600个,有助于推进都江堰旅游产业的发展,增加社会经济效益,提高当地居民收入。
(二)投资估算及资金来源
1、已建园林规模及房地产开发项目规划主要指标
现已修建成了一个占地120亩的大型苏杭园林式温泉洗浴及餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲公园,有大型洗浴中心,5座园林式商务别墅楼,儿童欢乐中心一座,餐饮区建筑6000平方米一座,中心大门和侏罗纪活化石展览厅,生态停车场,公园已建成建筑面积为17017平方米。
项目地处都江堰市西区,座落在二王庙后山下,山青水秀,风光秀丽,园内庭台楼阁,小桥流水,古木参天,珍奇花木,西蜀院子,典雅豪华,是都江堰市的高挡消费场所。
目前公园经营火爆,预计今年经营收入3000万元。
温泉公园新开发房地产项目规划总占地面积78931.8平方米(约118亩),容积率1.14,建筑密度28.0%,绿化率38.7%。
建筑总面积为109289.86平方米,其中地上建筑面积89757.86平方米,地下建筑面积19532平方米。
地下停车位512个,地上停车位290个。
建设内容包括:
洋房住宅(6+1):
33003.46㎡,底层商铺:
1141.1㎡,低层洋房(叠拼):
23222.97㎡,商务楼:
4137㎡,酒店:
18598㎡,地下车位15492.7㎡。
因前期建设已完成基础设施建设和园林绿化,本次主要完成房屋建设。
2、项目总投资
经测算,项目总投资33794.75万元,其中:
本次土地58亩,(土地是原公园用地,已以出让方式获得土地使用权证,本次房地产开发项目政府批准将其由旅游用地转变为住宅用地,目前土地市价评估为150万元/亩。
)按此估算土地投入8700亿元。
土建工程费用13735.56(含精装修)万元、总平配套设施费用7463.97万元、工程建设其他费用2096.57万元、其它费用1830万元、(建设期财务费用1082万元、销售费109万元、基本预备费639万元)。
3、资金筹措
项目总投资33794.75万元,其中都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司项目自有资本金投入10225.54万元,占总投资金额的30.26%(其中已投入资金8667.83万元(土地费用8700万元),待投入自有资本金1557.71万元)。
销售款转投入5069.21万元,占总投资金额的15.00%;项目申请银行贷款18500万元,占投资总额的54.74%。
4、抵押物设置
业主以该公园全部土地120亩(全部办理国有土地使用证)作为银行贷款抵押物,按照目前市价土地评估价为200万/亩,初步评估价为2.4亿元,按6.5折价计算抵押值可以贷款额为1.56亿元,能够满足银行贷款1.85亿元的要求,抵押物是足值的。
5、还款计划
本项目向银行申请贷款1.85亿元,还贷期3年,建设期1年经营期3年,项目建成后以住宅销售收入(预估销售收入5.31亿元)偿还银行贷款,还款计划为还贷期第一年还本6000万元,还贷期第二年还本6000万元,贷期第三年还本6500万元。
(三)结论意见
通过该项目的分析研究,我们认为项目符合国家相关政策和我省旅游发展总体规划,项目是在原温泉公园园区内建设,公园本身已经成为都江堰的重点旅游项目,形成火爆的经营局面,园区风景秀丽,又有温泉洗浴场所,住宅建成后极好销售,经济效益及社会效益均好。
项目计划申请银行贷款18500万元,3年即可偿还银行贷款。
项目计算期为3年,项目可实现销售收入53137万元,实现税后利润10618.11万元,项目投资利润率为41.89%,投资利税率50.74%,财务内部收益率30.85%,财务净现值7589.15万元(折现率10%),投资回收期静态2.33年,财务评价指标较好,该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报。
根据上述分析论证,都江堰侏罗纪温泉房地产开发项目有优惠政策作保障,有充足的投资来源作后盾,投资估算合理,市场前景好,经济效益和社会效益良好。
从经济效益评价角度考虑,项目申请银行贷款切实可行,建议应尽快实施。
第二章项目业主概况
一、公司简介
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司(以下简称公司)成立于2006年1月,公司地处于都江堰市蒲阳路571号,注册资金为人民币伍佰万元,法人代表是梁继川,公司目前在都江堰市灌口镇高梗村已建成占地120亩的温泉公园,土地性质为商服用地,已取得国土证,国土证号:
(2006)1242号,按市价评估2.4亿元。
拥有评估价值为8100万元人民币的医疗温泉矿井,(中华人民共和国采矿许可证5100000310502号)。
年开采温泉水18万立方米。
该井达到国家(含锶、镍、钡、碘、锰)的热温泉医疗标准,各指标均达优秀,是不可多得的医疗温泉矿井(四川省医疗矿泉水鉴定证书2003第121号)。
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司是设计旅游、休闲、餐饮、娱乐、度假为一体的,以温泉旅游休闲为主的企业。
公司将以温泉为契机,大力开发旅游休闲市场,开发房地产项目,成为都江堰市旅游资源项目的一颗新星。
二、公司主要负责人介绍
1、公司股东及法人代表
股东:
梁继川、占股权51%;梁晶、占股权51%。
法人代表:
梁继川、男,汉族,1952年8月出生,文化程度:
硕士,高级经济师。
于1970年参加公安工作,在成都市公安局交警支队任职,1985年3月荣获四川省政法系统劳模,同月荣获四川省人民政府记大功一次,5月荣获全国公安战线英模代表,同时获公安部记一等军功一次;1992年下海经商,任海南百思得实业集团董事长,同年3月在成都市生资一条街创办了第一家生资一条街私营企业川西商场,并任四川川西实业有限公司董事长;2003年6月担任成都市生资流通协会机电专业委员会会长,2004年任成都市生产资料流通协会常务副会长,同年任金牛区市场协会常务副会长,2006年5月担任中华全国工商业联合会五金机电商会常务理事,同年5月担任中国五金交电化工业商会常务理事。
梁继川同志是一位具有远见卓识和开拓创新精神的领导人,创新力和整合力极强,具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力,实践经验丰富,深受公司全体职工的钦佩和爱戴,具有领导集体班子成功地去实现事业目标的能力,曾参与策划和主持过多项重大工作。
梁继川同志,具有凝集资金的能力和贷款偿还意识,无拖欠借款资金的记录。
2、公司财务主管
谢实,男,汉族,1972年7月出生,大学文凭,会计师
1994——1996年四川瑞丰集团公司任主办会计
1996——1998年四川金牛川西实业有限公司任财务部部长
1998——2005年底四川金牛川西实业有限公司财务总监兼财务部部长
2006年1月至今:
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司财务主管,
谢实同志在财务管理方面有非常深厚的职业背景,管理经验丰富,品德高尚,具有良好的财务从业素质和职业道德,从事财务工作多年来,从未发生过重大的工作失误,通过财务手段,积极协助企业降低经营成本,为企业的平稳发展起到了十分积极的作用。
个人无不良信用记录。
三、公司财务状况
公园于2008年5月刚建成,就遭遇“5.12”特大地震,2008年12月经修复开始营业,截止2010年4月末,都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司财务报表显示,公司总资产13885万元(未计算120亩土地溢价,按现价计算总资产为3.4亿元),其中流动资产4875万元(货币资金153.56万元、其他应收装款1352.3万元、预付帐款3153.8万元)、固定资产合计324.4万元、在建工程1883.8万元、无形资产合计3357.1万元(为该项目土地,是公司2001年通过市场拍卖竞价所得,共计120亩,每亩购买价27.4万元,共计3288万元,但是目前土地评估价值为200万元/亩,总值为2.4亿元)、长期待摊费用为333.7万元;负债总额6163万元,其中长期负债5100万元(农行项目贷款3000万元,灾后重建贷款2100万元);所有者权益合计7663.3万元;2009年销售收入2238.7万元,营业利润147.3万元。
2010年3月公园销售收入已达648.25万元(地震后维修加大成本支出,减少了利润),预计全年销售收入超过3000万元(下半年是旅游旺季)利润会超过900万元。
财务指标分析:
资产负债率为43%,流动比率3.01,速动比率2.86,长短期偿债能力极强,公司财务状况良好,对偿还银行贷款有充分的保证。
第三章项目建设的背景和必要性
一、项目的提出背景
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司历经五年的艰苦努力,成功地在都江堰市区灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准(含锶、镍、钡、碘、锰)的热温泉。
都江堰灵岩山医疗温泉开发成功,使中国最佳人居、最佳魅力城市和长寿之乡都江堰的旅游景区锦上添花,在著名的世界双文化遗产旅游城市的皇冠上又镶嵌了一颗耀眼的明珠。
都江堰市地处四川成都平原西北部,以世界水利名珠都江堰而得名,山环水绕,城景交融,天人相应,品味独绝,是享誉中外的旅游胜地。
1988年撤灌县设市。
拥有“世界文化遗产”、最佳中国魅力城市、中国优秀旅游城市、中国历史文化名城等众多桂冠。
都江堰旅游成“势”,拥有多处世界级旅游景点,包括世界双遗产都江堰古堰景区、青城山景区还有龙溪──虹口自然保护区,与九寨沟、黄龙、峨眉、乐山连成一线,相得益彰,成为西部黄金旅游线上的枢纽。
全市幅员面积1207平方公里,现辖19个乡镇和1个科技产业开发区,人口62万,城市人口19.66万,建成区面积27.51平方公里。
改革开放以来,特别是近年来,都江堰市积极实施政府主导的大旅游发展战略,把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育,大力实施“四个一体化”(即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化),着力推进“旅游业三个转变”(即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变,旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变,旅游经济从门票经济向综合经济转变),加强旅游资源的整合开发,不断加大景区投入,打造城市品牌,调整产品结构,创新旅游营销,优化旅游环境,努力建设“国际休闲度假第一城”,“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大,全市旅游业实现了持续快速健康发展。
自上世纪90年代中期以来,全市每年接待中外游客均在400万人次以上,旅游综合收入达10多亿元,旅游业已成为市域经济的重要支柱。
都江堰未来发展目标是,2011年游客达到560万人次以上,实现旅游总收入25亿元,其中境外游客20万人次,把都江堰市建成国内著名的旅游目的地和国际休闲度假第一城。
众所周知,当今仅有的观光旅游是远远不能满足市场的需要。
据统计,因成都到都江堰交通方便,来都江堰市观光旅游的游客一般都是参观完都江堰水利工程、二王庙和青城山后即刻返回成都,成为“匆匆过客”,仅有20%的游客因探亲访友、参加会议能在都江堰市留下来,这种情况使都江堰市旅游资源不能充分发挥作用,如何延长游客滞留时间,如何提高游客滞留率,成为深化旅游业发展的一个新课题。
都江堰要打造国际休闲度假第一城还必须把观光旅游和休闲居住结合起来,将单一“观光”模式转变为复式旅游模式将会大大提升都江堰市的旅游产业经济效益。
都江堰侏罗纪温泉公园的开发成功将成为都江堰复式休闲旅游链条中的项目,促进休闲旅游上一个新台阶。
也为都江堰市委、市政府提出的“打造国际休闲度假第一城”的战略布署加上了一个厚重的砝码,增加配套项目。
二、项目建设的必要性
1、“休闲居住”正在成为城乡居民生活的时尚
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司提出开发房地产项目是基于旅游市场新格局的形成。
从2005年起国家旅游市场出现了新的情况,即过去一般城市居民热衷于到风景名胜区观光旅游,凡是没有去过的旅游地都想通过出差、参加会议或其他机会去观光旅游。
但2005年以后,许多成都市的居民开始在都江堰和青城山购买休闲居住的第二居所,即利用周末时间邀约家人和亲朋好友去空气清新,环境较好都江堰和青城山休闲居住,有的夏季避暑居住长达半年之久,形成购房热潮,这就改变了过去单一观光旅游格局,形成为复式旅游和休闲居住的新格局。
都江堰紧邻成都这个大城市,全市拥有1300多万人口,到都江堰不到半小时车程。
全国各地居民在青城山区附近租房、购房,受此推动,不少开发商开发建设了一个又一个商住楼盘,都被各地来客一抢而空,使风景区出现租房难。
买房难的新情况。
上述情况表明城市居民为了享受空气、享受山水,周末或假日都愿意到都江堰来休闲度假甚至长久居住。
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司建设房地产项目正是想吸引更多成都市民前来购房,休闲度周末,因此本项目具有巨大的市场潜力。
2、充分开发利用温泉资源的需要
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司在都江堰市委、市政府的长期关心和支持下,在四川省水文地质勘察院的具体指导下,于2003年8月8日成功钻探出达到国家标准的医疗热矿泉水——医疗温泉。
并已取得四川省国土资源厅签发的鉴定证书,以及中华人民共和国采矿许可证和取水许可证。
都江堰灵岩山温泉水含的矿物质是天然的,无任何对人体有害的超标元素。
都江堰灵岩山温泉(井)热矿水具有良好的水温优势。
温度34-37℃,对心血管系统和呼吸系统基本无影响,可增强大脑皮层的抑制作用,降低神经系统的兴奋性,有明显的镇静作用,对头痛、失眠、神经官能症和脑血管意外后遗症有疗效。
其中溴化物高出矿水浓度的6倍,在我省已开发的热矿水中尚属少见,故此温泉开发价值很高。
该温泉是九环线上和都江堰旅游区内都是唯一的一处温泉,加上离成都最近不仅交通便利而且具有很强的资源垄断性和稀缺性,“5.12”大地震后,温泉公园经营火爆,已经成为都江堰市重点接待旅游中心,2009年经营收入已达2000万元,发展前景良好,因此公司再接再厉在园区内开发房地产项目,充分利用独有的温泉资源,将会带来丰厚的经济回报。
综上所述,都江堰侏罗纪温泉房地产项目建设是一项对当地政府、企业和都江堰市人民实现多赢的事业,有着明显的社会效益和经济效益,项目的开发建设是完全必要的。
第四章项目建设条件
一、优越的自然环境条件
都江堰市位于成都平原西北部,东南距省会成都48公里,东与彭州市、郫县、温江县相连,南与崇州市接壤,西、北与汶川县交界。
幅员面积1208平方公里,人口59万(其中城市人口20万)。
都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”。
都江堰市是山水园林城市,拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区,市域林木覆盖率达70%,被评为“国家级生态示范区”;都江堰市气候温和,雨量充沛,四季分明,为典型的亚热带季风气候。
年平均气温15.2℃,比成都年平均气温低3℃,海拔671米,气候冬暖夏凉,是夏季人们休闲避暑的最佳去处。
都江堰市空气质量和水质常年保持国家一级水平,空气中负氧离子含量高达92%,是成都的5倍,当地居民人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁,获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉;市内地形多样,平原、丘陵、低中高山齐备,地形地貌奇特,植被丰富,是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。
都江堰渠首傍城,五条河穿城而过,灵岩山城区矗立,山水城林堰相融,人与自然和谐。
二、社会环境条件
四川是旅游资源大省,有着发展旅游业的良好条件,都江堰市始终坚持旅游兴市战略,重点发展旅游产业,提出了把都江堰市建成“中国西部休闲度假第一城“的战略目标。
2005年6月都江堰市政府提出,在未来5年内投资94亿人民币,将把单纯旅游业为主的都江堰市,发展成集旅游、观光、休闲、娱乐、美食为一体的旅游、假日休闲娱乐的城市。
三、便利的交通条件
都江堰侏罗纪温泉娱乐休闲中心位于灌口镇高梗村八组,距都江堰市中心仅1.5公里,紧临灵岩山,面对蒲阳大道和蒲阳河,位处国家级风景名胜地区,距成都市区仅39公里并且有四条大道可通往都江堰市(成灌高速公路、青羊大道、成都市沙西延伸线、106国道),从成都城区出发30分钟左右就可到达项目所在地。
另外项目所在地处于九环线东进西出的最后一站,在都江堰至汶川高速公路通车后从黄龙出发到都江堰四个半小时就可以到达,交通极为方便。
四、当地政府的大力支持
都江堰人民政府对温泉公园的建设积极支持,当年为了支持温泉公园的建设,都江堰人民政府办公室(233)号文件吧项目列为该市重点建设项目督办,明确指出该项目对都江堰市生态休闲、旅游经济发展有极大的促进作用,市政府还对该项目财政无偿包干补贴6000万元支持项目建设,依据工程进度予以拨付,2008年已经全部投入,为项目成功建设打下良好基础。
五、完善的基础配套设施
近年来都江堰政府加大对城市基础设施的投入力度,进一步完善了城市基础设施条件,2005年全年都江堰自来水供水量2107万立方米,全年供电量17.5亿千瓦时,全年天然气供气量2745万立方米,全市污水处理厂1座,日处理能力达到4万立方米/日,生活垃圾无害化处理9.5万吨,达标率为100%。
城市能源供给有充分的保障。
六、项目建设手续
1、政府关于规划设计的回复
2、项目初步规划设计图
3、川国土资水鉴字(2003)第121号四川省医疗矿软水鉴定证书
4、取水(都)字『2003』第237号中华人民共和国取水许可证
5、中华人民共和国采矿许可证(5100000310502)
6、都国用(2006)第1242号土地使用证
7、建设工程施工许可证(510181************
8、都规建『2006』第012号建设用地规划许可证
第五章温泉资源介绍
都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司在都江堰市委、市政府的长期关心和支持下,在四川省水文地质勘察院的具体指导下,于2003年8月8日成功钻探出达到国家标准的医疗热矿泉水——医疗温泉。
并已取得四川省国土资源厅签发的鉴定证书,以及中华人民共和国采矿许可证和取水许可证。
医疗温泉井位于灌口镇高梗村八组,距都江堰市中心仅1.5公里,紧临灵岩山,面对蒲阳大道和蒲阳河,位处国家级风景名胜地区,距成都市区仅39公里并且有四条大道可通往都江堰市(成灌高速公路、青羊大道、成都市沙西延伸线、106国道),从成都城区出发30分钟左右就可到达井区,交通极为方便。
医疗温泉井区背靠山脉逶迤、峰峦叠嶂、树木葱郁的灵岩山,面向广阔无垠的成都平原,青山绿水交相辉映,景色清秀瑰丽。
与其临近的青城山、都江堰龙池等著名的旅游景区遥相呼应,相得益彰。
其自然地理条件优越,十分有利于医疗温泉的开发利用。
都江堰温泉水含的矿物质是天然的,无任何对人体有害的超标元素;有3项指标达到命名浓度标准,有2项指标达到矿水浓度标准,定名为含碘、锰的溴、锶、钡医疗热矿泉水。
经省地勘察院现场勘测,获得井底温度52℃,抽水时井口稳定水温为38℃,当水量增大上升速度加快时,该井可获得水温40℃以上。
当降深为619.58米时,稳定水流量307m3/d,推测允许开采量为500m3/d;水质为国际GB11615-8P医疗矿水水质标准。
热矿泉水资源是十分珍贵的矿产资源,其集热、矿化物、水为一体,具有广泛的用途。
从世界范围来看,利用温泉洗浴已有数千年的历史,近年来,我国利用温泉进行医疗保健、休闲、度假已成时尚。
实践证明人造温泉几乎无医疗作用,而天然的地热矿水对人就能起到医疗的作用。
都江堰灵岩山温泉(井)热矿水具有良好的水温优势。
温度34-37℃,对心血管系统和呼吸系统基本无影响,可增强大脑皮层的抑制作用,降低神经系统的兴奋性,有明显的镇静作用,对头
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