老年公寓建设项目投资可行性研究报告.docx

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老年公寓建设项目投资可行性研究报告

一、总论：

㈠.项目简况:

1、项目名称：

宝鸡市×××老年公寓建设项目。

2、 承办单位：

宝鸡聚鑫房地产开发有限责任公司。

3、项目法定代表人：

4、承办单位概况：

本项目承办单位为宝鸡聚鑫房地产开发有限责任公司。

法定代表人XXX，男，现年49 岁，麟游县届政协委员。

多年从事房地产开发等项目建设工作，取得了较好的社会效益和经济效益；有在政府部门和企业工作的经验，是个有爱心、善心、同情心的企业家，有一定老年工作的经验。

㈡项目提出的背景：

1、改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970 年的33.4‰下降到2001 年的13.4‰；总和生育率由1970 年的 5.8‰下降到2000 年的 1.6‰。

加之城市化进程加快了医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化进程加速。

我国60 岁以上老年人口比重，从 1964 年的6.08％上升到1998 年的9.97％，至 1999 年已达到 10％，现已进入老龄化社会。

2、 根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口1339724852人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了7390万人，增长率为5.84％，年均增长0.57%；其中60 岁以上老年人已达1.8499亿，（比第五次人口普查时增长34.1%），占总人口的13.26%，65岁以上老年人达到了1.23亿，占总人口的9.1%；老年人口年均增长2.97%，大大快于总人口增长速度。

更为突出的是目前我国 80 岁以上老年人口已达1100 万，并以年均5％的惊人速度递增。

预计到2015年底，60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050 年将达到 4 亿左右，占总人口25％以上。

这一现象，表现出“两高、两大、两低”的特征。

即：

高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低。

我国正步入深度老龄化社会。

3、我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期和高龄老年人口快速增长期及农村老龄化加速期。

我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国的经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。

如何应对人口突出的老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家和21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平及全面建成小康社会的目标。

人口老龄化现象，是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。

然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。

4、人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。

为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，加速发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区环境迫在眉睫。

人口老龄化势必引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。

我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。

但社区养老服务水平及服务功能普遍较低，许多地方社区养老服务还没有起步；据统计，目前入住公办养老机构的半失能老人只有3300万人，全失能老人只有1080万人，公办养老机构远远不能满足老年人多层次、多方面的精神及生活需求。

建立健全机构养老，为老年人提供健康、快乐、休闲、娱乐、伙伴式的安养服务，使老年人老有所养、老有所医、老有所乐、老有所托，可满足老年人对老年生活的特殊需求，解决传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的好路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

5、一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求。

调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年服务机构，采取政府引导、社会参与、市场化运作，政府购买服务的方式，是解决老龄化问题的极好办法。

民间资本在兴办养老机构中，在总结我国公办养老院的基础上，吸纳了国际上养老服务的新观念、新方法，集科学、健康、人文、慈善等开展为老服务，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作已取得了很好的效果。

老年服务机构以创造健康、快乐、文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行、休闲娱乐、医疗保健、科学养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，快乐养老，使其家属子女集中精力工作，有效的促进了家庭和谐及社会的稳定。

㈢项目建设的必要性：

1、党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件和指示。

我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依、有章可循。

2、经调查，“十一五”期末，宝鸡市60岁以上老年人口已达52.3万，占总人口的14.1%，预计到2015年老年人口总数将达到60万，约占全市总人口的15.7%。

目前，麟游县60岁以上老年人口约1.2万人，占全县总人口13.2％。

“十二五”时期将是我市老年人口快速增长期，人口老龄化带来的问题将更加凸显。

人口老龄化、老年人口高龄化、高龄人口空巢化日趋严峻，将直接导致劳动年龄人口比例下降，老年人口赡养比例加大，社会供养系数上升，政府养老负担加重。

尤其是随着城镇化步伐加快，农村青壮年劳动力转移，致使农村人口老龄化已明显高于城市，农村空巢老人占农村老年人的37%。

随着养老保障所需费用迅速增加，老年基础设施建设与老年人口日益增长的物质文化需要不相适应，高龄老人、空巢老人和独居老人社会照料成本越来越高，老龄问题的社会压力日益增大。

这些矛盾和问题，对全市政治、经济和社会都将产生深刻影响。

为了促进全市工业化、城镇化快速发展，实现“打造关天副中心，建设和谐新宝鸡”目标，按照《宝鸡市老年事业发展“十二五”规划》，“必须坚持政府引导与市场配置相结合，发挥政府在老年事业发展中的主导作用”；“支持发展机构养老服务，鼓励社会力量兴办养老服务机构，大力开展老年福利服务设施建设，发展老年公寓，提供老年需要的各种服务”，从制度、物质、文化、精神等方面应对人口老龄化挑战，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老年事业与经济社会协调发展。

3、省委、省政府和市委、市政府历来十分重视老龄问题。

早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》；2012年省、市政府分别发出《老年事业发展“十二五”规划》；分别制定了一系列方针政策和具体措施，不断加大财政投入，促进了我市老龄事业的健康发展。

尤其近年来加快了社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活水平，提升老年人生命质量，拓展老年服务机构建设，让更多的老年人老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所教、老有所医，有着十分重要的意义。

二、可行性研究报告的编制依据：

1、《中华人民共和国老年人权益保障法》；

2、中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》；

3、中共陕西省委、陕西省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》；

4、陕西省人民政府《陕西省老龄事业发展“十二五”规划》和宝鸡市人民政府《宝鸡市老年事业发展“十二五”规划》。

三、可行性研究范围：

遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的规定，对九成宫老年公寓项目的建设规模、设计方案、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。

本报告研究范围包括：

1、通过对项目现状、发展和需求情况等调研，论述项目建设的意义和必要性；

2、根据建设实际状况进行总体布局，确定工程规模与技术方案；

3、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出设计技术方案；

4、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；

5、提出可行性研究结论和建议。

四、项目概况：

㈠、建设地点：

麟游县城永安路，原珍果食品厂前院（我公司已取得土地使用权）。

㈡、建设规模：

本项目总投资5000万元，其中土地成本200万元（该项目属社会服务性，但考虑县上实际，由我公司自行征地），配套设施500万元。

占地面积约6100㎡，建筑面积17900㎡，可接收560位老年人入住。

㈢、建设内容：

该项目建设内容包括：

1、2栋11层健康型老年公寓：

钢筋混凝土结构，户型面积约60~110㎡，一梯四户，共165套双人房间，能为330位生活可以自理的老人提供养老服务。

2、1栋4层养老型老年公寓：

设置老年福乐中心和老年养老中心共计150个床位。

老年福乐中心主要为孤寡老人服务，老年养老中心主要为生活不能自理的老人服务。

3、地下一层为大型停车场，可向社会开放，极大缓解县城停车难顽疾。

4、项目采取酒店式设置和管理，为入住老人提供高效优质的医疗服务。

一层为餐厅及医疗室，另设置有老年娱乐、健身活动场所，包括棋牌活动室、健身活动室、书教阅览室、多媒体休息厅、多功能室、监控系统等;除了必要的医疗保健保障外，专业护工和营养、保健专业人士将全天照顾和护理老年人的生活起居。

㈣、项目建设立意：

项目“理念——设计——建造----管理----发展”高起点、高情商、高智商、大手笔；立足麟游、面向宝鸡、示范全省。

㈤、实现立意的措施方法：

学习----借鉴----创新；聘请市、县老龄委、慈善协会领导和有关专家担任高参顾问，组成专家智囊团；选聘能人高手经营、管理；实行股份制模式，形成连连心、凝聚人心、团结和谐、拼搏奋进的管理团队和职工队伍。

五、需求分析：

㈠、老龄人口及抚养情况：

从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点；2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。

这样高的老龄化速度在世界上是少见的。

因此，中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。

㈡、我国人口抚养比：

1、（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口），在未来50年中变化比较明显。

2、少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口），从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％下降了8.9个百分点。

3、老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。

4、虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。

5、诚然，人口高龄化或老年人口老龄化，是我国不能回避的一个严重问题。

据有关部门预测，至2015年，宝鸡市60岁以上人口将增至60万，占总人口比例将达到15.7％。

6、我市人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。

㈢、老龄服务业发展现状：

我市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，倾向依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。

全市目前尚无一所能够很好的提供老年人健康、娱乐、康复、长寿的养老社会服务的老年颐养场所。

㈣、据第六次人口普查测算，城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。

近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变。

加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。

随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。

家庭养老和照料的功能明显弱化，这为老年服务机构提供了一个庞大市场。

㈤、在市委、市政府的正确决策下，经过全市多年的不懈努力，宝鸡市荣获了“全国卫生城市”等数十项殊荣。

生态环境优化，人文名胜荟翠，江河风景秀丽，天蓝山青水绿，宜居住环境为世人所瞩目和向往。

尤其麟游县近年来依托九成宫大遗址保护开发利用，高起点谋划，大手笔建设，打响“千年九成宫、现代避暑城”文化旅游品牌，越来越多的朋友相约九成宫，溯源楷书之乡，揽胜生态画廊，探秘隋唐离宫，感受人文麟游，共同展望和描绘麟游充满希望的明天！

本项目完工后，必将引领现代养老理念的风潮，推进我市老龄事业的发展。

不久的将来，麟游县将会给有需求的老人提供风景如画、机构健全、功能完善、服务到位，快乐、健康、幸福的养老场所。

六、项目服务对象：

㈠、健康型老年公寓主要安置60岁以上生活可以自理的老人；服务宗旨是——健康、伙伴、快乐养老。

㈡、老年福乐中心主要为孤寡老人服务；服务宗旨是——亲情、愉悦、如家。

㈣、老年养老中心主要为生活不能自理的老人服务。

可安置失能、半失能老人，并提供医疗和生活的全面护理；服务宗旨是——幸福养老、快乐送终。

㈤、老年病康复中心主要安置患有老年慢性病的老人、残疾人、工伤人员、慈善救助对象；服务宗旨是——扶老助残、大爱无疆。

七、设计依据和建设标准：

㈠、设计依据：

《住宅装修工程施工规程》；

《住宅装饰装修质量验收标准》；

《室内装饰装修材料有害物质限量》；

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。

㈡、建设标准：

按二星级宾馆标准建设。

其中：

套间个、单人间个、双人间个、三人间个。

八、场址选择：

㈠、项目选址：

麟游县城永安路，原珍果食品厂前院。

占地面积约6100㎡。

㈡、社会经济状况：

该项目落户于麟游县著名的九成宫旅游度假区范围内，度假区旅游资源丰富，环境优美，养老产业开发势头较好。

财政收入主要以税收和旅游业为主。

㈢、项目综合能力：

1、供电：

本项目需新建配电场所，设置600KVA变压器一台。

2、供水：

本项目由县自来水公司供水，水质优良，可满足本项目用水需求。

3、排水：

项目场区内辅设排水管网，通往县城区主管网。

污水处理有化粪池及全套污水处理系统，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，废水回用，作为绿化、消防、卫生、冲洗等用水。

4、区域内交通和设施：

两栋楼有走道连接，上楼有电梯；各种安全设施齐全，包括：

适合老年人行走的地面铺设地板胶，安装墙壁扶手；电气安全设施有防盗和应急呼叫系统；并设置室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备；室外设置有有园林式宽阔休闲活动场所和运动场所；水、电、气、电话、电视、宽带网常年每天24小时不中断；还设有各种服务设施、洗衣房、门诊部、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房、残疾人设施、无障碍设施等。

力争将“九成宫公寓”办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的现代化养老乐园。

九、项目总体规划方案：

㈠、本项目在麟游县城西南，占地6100平方米，呈长方形地块。

建筑占地面积2024㎡，容积率3.5，建筑密度35％，绿地率30％；总户数165户＋150床位，入住总人数560人；地下车库停车位180个。

㈡、本项目全部为新建工程。

场区按使用功能分为：

服务区、治疗区、生活区、活动区、休闲区、停车场六大功能区。

㈢、本项目建筑特征为中式建筑，配以塑钢推拉窗、红漆木门，内走廊式建筑。

在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。

楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。

内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。

各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。

办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。

塑钢推拉窗、玻璃门。

餐厅采用防滑地板砖辅地，外墙桃红色墙面。

根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。

结合地形特点，在区内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。

㈣、本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计可满足建筑防火规范要求。

建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯。

建筑平面中设置多处疏散出口，与生活区有机联系。

各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。

太阳能热水洗浴与洗衣房之间采用防火墙隔开。

电气消防全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现超过负荷及短路时，能及时可靠切断电源；线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。

配电箱（柜）等所有正常带电设备外壳均可靠接地。

各建筑物根据其防雷等级和设计规范采取相应的防雷措施。

火灾事故照明和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不少于20分钟。

㈤、本项目消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，仍能保证消防用电，其配电设备有明显标志。

建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。

配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。

楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。

楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。

消火栓布置有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。

消防水池在场区内设置250立方米的消防水池并与场区景点喷水池合建。

配设BJ手抬式机动消防泵2台。

楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。

㈥、本项目是老年机构建设项目，杜绝有毒、有害物质。

十、项目实施进度：

本项目拟分期开发，总工期3年左右。

十一、投资估算及资金筹措：

本项目总投资约5000万元，资金来源为自筹和信贷。

十二、财务评价：

1、本项目经营期限30年,计算从2016年10月1日至2046年9月30日。

㈡、财务效益分析：

⒈收入部分：

预计：

（1）、健康型老年公寓入住老人平均每月每人收取2400元×330人×12个月＝950万元；

（2）、老年养老中心入住失能或半失能老人，需要长期医药和物理治疗，平均每月每人收取12000元×100人×12个月＝1440万元（包括护理费）；

（3）、老年病康复中心入住人员需要长期治疗和康复，平均每月每人收取9000元×50人×12个月＝540万元；

（4）、全年总收入约2930万元。

2、支出部分：

预计：

（1）、人员拟设168人，人均工资每月3000元x168人x12个月，每年需604.8万元（包括社会保险）；

（2）、药品成本（1296万元+972+150万元）×35%,每年约需846.3万元（包括医用耗材）；（3）、每年水电费约60万元；

（4）、办公费（包括接待）每年约36万元；

（5）、营房维修每年约20万元；

（6）、设备折旧每年约240万元；

（7）、房屋租金每年300万元；

（8）、财务费用每年约100万元；

（9）、职工生活费每年约80万元；

（10）、各项税金每年约40万元；

（11）、病人陪护费150万元；

（12）、开展各项老年活动80万元。

（13）、总开支每年约2557.1万元。

3、费用平衡：

（1）、总收入2930万元-总支出2557,1万元，每年约盈余372.9万元；

（2）、收益率为7.5%；

（3）、投资平衡约需年。

4、根据目前老年机构数量少、床位少，且该项目是目前麟游县地理位置、交通条件、建筑设施、设备档次、管理理念最好的老年机构之一，按设计床位住满、按上述收费标准是可行的；加上投资人“慈人济福”，一心要为社会做点善事。

因此，该项目具备一定的可行性。

5、鉴于老年公寓的公益性和慈善性，本项目应立足保本或微利经营；当项目“理念——设计——建造----管理----发展”达到人民群众满意、在省、颇有名气、社会示范效益凸显的经营环境中，有可能得到上级主管部门的鼎力资助和社会各界的慷慨支持。

㈢、本项目建设的可行性建议：

1、为促进当地老龄事业发展实施本项目。

本项目承办单位在麟游县委、县政府及县民政局和老龄委的关怀和指导支持下，做了大量的准备工作，已具备了老年机构需要的相应条件。

2、项目承办单位要建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。

学习借鉴外地老年公寓先进管理经验，不断进行机制创新，以最优的服务、最好的管理，为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧。

3、本项目建设属中档规模，当地社会需求比较偏小，项目承办单位将力争在本项目运营取得成功经验基础上，能建设更多、更好、更大的老年服务机构，努力为和谐社会建设贡献力量。