关于06挂23号地前期调研分析报告定.docx
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关于06挂23号地前期调研分析报告定
关于宗地2006挂2号、3号宗地
前期市场调研分析报告
目录
一、闽侯概况
1、人口
2、经济
3、行政
4、区域环境
5、区域划分
6、区域合优势
二、宗地现状
1、地块基本情况及主要规划指标
三、福州市别墅的市场状况
四、区域楼盘分析
五、地块总结及建议
一、闽侯概况
闽侯县区域概况分析:
1.人口:
闽侯县面积2133平方千米,辖9镇、7乡。
人口61.95万人,旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。
2.经济:
2004年,全县国内生产总值101.3亿元,工农业总产值213.3亿元,财政总收入12.81亿元。
截至2004年底,全县现有外商投资企业309家,总投资13.36亿美元,已投产232家,历年累计合同外资9.57亿美元,实际利用外资6.33亿美元,年出口总值2.6亿美元。
3.行政:
主要城镇——甘蔗:
县人民政府驻地,曾名榕洲、瀛洲。
白沙:
新兴工商集镇,水陆交通枢纽。
尚干:
风港为民国国民政府主席林森故里。
南屿:
闽江南港工商业区。
荆溪:
古山洲为乳牛生产基地。
上街:
侨乡集镇,侯官为唐代侯官县治。
改革开放以来,充分发挥近郊和侨乡优势,大力发展外向型经济,形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪福州农业科技园(海峡两岸农业合作试验区)三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格局。
工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主导产业,尤其是东南汽车城、福州大学新区、福州粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、艺源公司、福州百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产,使我县经济发展后劲进一步加强,2003年,县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县(市)第九强、“经济发展十佳”居全省县(市)第一名。
精神文明建设成效卓著,科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展,先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模范县等荣誉称号。
4.区域环境:
闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。
南部属福州盆地,尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积—海积平原,盆地边缘山地,在闽江两岸由丘陵、低山到中山作明显的层状分布,断层地貌普遍而显著;北部中低山地为鹫峰山脉东南延伸部分,以中山为主,全县最高峰牛母山(山东梯岭)海拔1403.4米,闽江流经境内100.4千米,至南台岛分北港(白龙江)、南港(乌龙江),支流有源里溪、大目溪、上寨溪、小目溪、旗山港、荆江、大樟溪、青龙江、淘江。
人工湖有三溪口、磅上水库。
年平均气温19.4℃;1月平均气温10℃,7月平均气温28.6℃;极端最高气温39.4℃,极端最低气温-2.4℃;≥10℃积温6414℃。
年降水量1433毫米,无霜期330天。
境内耕地2.29万公顷,有林地11.72万公顷,林木蓄积量301.8万立方米,毛竹2012.5万根,森林覆盖率62.2%。
可利用草山5327公顷。
水力资源理论蕴藏量11.16万千瓦,可开发9.82万千瓦,矿藏有明矾、钨、钼、硫磺、叶蜡石、石灰石、铁、铜、高岭土,南屿龙泉、白沙汤院、洋里坪坡、荆溪光明有温泉。
5.区域划分:
福州城市化进程大步走,行政区划调整效应逐步凸显,到2020年建成区面积将达350平方公里左右,人口规模达到350万人口左右。
而闽侯现有面积2136平方公里人口61万人。
撤县(市)设区的具体方案为:
设立福州市闽侯区;闽侯区管辖1个街道办事处,8个镇、6个乡,面积2136平方公里,人口61万人,区政府驻甘蔗街道。
6.区域优势:
闽侯县历史悠久,有“八闽首邑”之称。
闽侯县地处福建省东部,福州市西南侧,闽江下游两岸,呈月牙形环绕着福州市城区。
缘由一:
地缘环绕占地利
闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连,西与闽清接壤,南与福清市、永泰县毗邻,北与宁德古田县交界。
是全省距省会城市最近的一个县。
缘由二:
经济势头发展良好
改革开放以来,闽侯县充分发挥毗邻福州市的区位优势,大力发展县域经济,全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。
2001年至2003年连续三年被评为省经济发展“十佳”县。
2004年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。
特别是青口汽车城发展壮大,使得闽侯县的工业有了飞跃发展。
缘由三:
顺应“南进西拓”战略
目前,省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内规划建设,其实际上已成为城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。
随着福泉高速公路和京福高速公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设,闽侯与福州的交通将更加便捷。
缘由四:
闽侯:
“南进西拓”主腹地
撤县设区后,闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区,闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。
未来的闽侯区到底是啥模样?
记者昨日采访了闽侯县建设局规划科、村镇站,闽侯县计划局等部门,作了相关了解。
缘由五:
行政中心将移至闽侯新区
闽侯县建设局规划科卓文清科长告诉记者,闽侯大城关规划面积约为60平方公里,包括老城区、新区、荆溪片区及竹岐。
将来的闽侯行政中心将移至新区,新区规划面积3.26平方公里,人口规模约为3.5万人,定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。
作为闽侯区未来的行政文化中心,新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”,即一条沿江的江滨景观轴,一个中部的行政文化中心,至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。
行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间,总面积约为54.8公顷,包括行政中心和市民广场,并在周边布置行政文化和商业金融设施。
文化中心布局在行政中心北侧,主要安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。
缘由六:
城北片区打造为“科技新城”
荆溪片区的规划面积约为25~28平方公里,沿江部分将以文教、高尚住宅为主,其北片区沿铁路呈带状分布,规划面积约为16.29平方公里,人口规模22.61万人。
空间布局形成“一轴、两组团”,“一轴”为闽侯至福州快速交通轴,“两组团”为东部组团和西部组团。
中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出,该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城,重点发展以电子软件为中心的产业,适当发展粮食加工产业。
据记者了解,荆溪片区沿江的住宅开发项目中,已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。
闽侯县计划局办公室主任张龙成说,在荆溪片区与福州中心城区交融部分,省、市一批重大项目正在闽侯县境内规划建设,闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。
缘由七:
快速通道直达福州中心城区
据介绍,闽侯未来的交通网络中,将有一条城市快速通道直通福州三环路。
这条快速通道总长约11公里,从福州绕城高速公路的荆溪互通处起,通过闽侯城区,到甘竹大桥,过桥后,沿316国道和京福高速公路平行,其间与京福高速路的闽侯互通,过上街、南屿、南通,进入福州。
闽侯甘洪路、江滨路是另外两条联接闽侯城区和福州中心城区的通道,总长约6公里。
江滨路竹岐大桥至白头山段正在规划中,白头山至昙石山段正在动工建设中。
据介绍,随着城区建设的发展,闽侯现有通往福州市区的甘洪路还将逐步进行改造。
闽侯:
构筑30分钟交通圈
长乐、闽侯并入福州以后,福州的交通将承担着“贯穿两翼服务两区”的任务,交通部门提出,应该快速便捷地把两个新城区的交通与福州的交通融为一体。
其实,在此之前,交通部门在制订交通规划的时候就已考虑到这一问题了。
即将动工兴建的福州绕城高速公路就在闽侯留下了3个快速接入的“通道”:
第一,绕城高速公路西北段从闽侯上街作为接点;第二,预留了国宾馆互通、永平互通;第三,绕城高速公路在福州软件园附近预留匝道,便于与三环路连接。
绕城高速公路的建成将实现上街与京福线的连接。
目前,闽侯正在实施交通提速计划,构筑闽侯中南部乡镇福州30分钟交通圈:
闽侯铁路以南将建江滨路与福州三环相连接;铁路以北将建高速路与福州绕城高速路相连接;青口汽车城的规划(有具体规划)、大学新区的规划正在进行中;此外,预计浦上大桥年底通车;湾边大桥正在动工,争取明年通车。
)
二、2#3#宗地状况
根据国有土地使用权公开出让有关规定,经闽侯县人民政府批准,闽侯县国土资源局决定于2006年5月26日至6月24日以公开挂牌交易的方式出让三宗国有土地使用权。
有关事项具体如下:
(一)宗地2006挂2号土地规划指标:
1、地块位置:
上街镇上街、金屿、厚美村。
2、土地面积:
198779平方米(以实际测量为准),已剔除规划道路和河道面积。
3:
土地用途:
商住用地。
4、土地使用年限:
居住用地 70年,商业用地40年。
5、出让方式:
公开挂牌交易。
6、规划指标:
(1)容积率:
1.5以下(含1.5),其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8%以下(含8%);
(2)建筑密度:
28%以下(含28%);
(3)绿地率:
30%以上(含30%);
(4)建筑层数:
以多层为主。
7、该用地按《福州市城市规划管理技术规定(暂行)》第二类建设区执行,停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。
8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园,用地面积2400平方米,建筑面积2000平方米。
9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所,建筑面积80平方米;社区居委会(含警务室)一处,建筑面积200平方米;公厕三处(每个地块设一处),每处建筑面积60平方米;文体活动中心一处,占地面积400平方米,建筑面积300平方米;社区活动中心一处,建筑面积300平方米;卫生站一处,建筑面积60平方米;垃圾集散间3处,每处建筑面积15平方米;门卫收发室一处,建筑面积15平方米;社区公共停车场机动车停车位80车位。
10、沿规划河道两侧应留出20米绿化带。
11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。
(三)宗地2006挂3号土地规划指标:
1、地块位置:
南屿镇高岐、晓岐村。
2、土地面积:
199983平方米(以实际测量为准),已剔除规划道路和河道面积。
3:
土地用途:
二类居住用地(R2)。
4、土地使用年限:
70年。
5、出让方式:
公开挂牌交易。
6、规划指标:
(1)容积率:
1.5以下(含1.5);
(2)建筑密度:
28%以下(含28%);
(3)绿地率:
30%以上(含30%);
(4)建筑层数:
以多层为主。
7、该用地按《福州市城市规划管理技术规定(暂行)》第二类建设区执行,停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。
8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园,用地面积2400平方米,建筑面积2000平方米。
9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所,建筑面积80平方米;社区居委会(含警务室)一处,建筑面积200平方米;公厕两处,每处建筑面积60平方米;文体活动中心一处,占地面积400平方米,建筑面积300平方米;社区活动中心一处,建筑面积300平方米;卫生站一处,建筑面积60平方米;垃圾集散间3处,每处建筑面积15平方米;门卫收发室一处,建筑面积15平方米;社区公共停车场机动车停车位80车位。
10、沿117县道应按规划留出10米绿化带,沿规划河道两侧应留出10米绿化带。
11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。
(四)06挂2号地块分析:
1.市政配套分析
06年挂2号地块地处闽侯上街工贸路,地块分为A、B、C三个地块组成,周边环境清幽、空气清新适合做为第一居所居住。
周边市政配套设施较为齐全,行政机关有国税局上街分局、上街土地所、上街工商局、上街公安分局、公交总站、大学城、福一中分校、邮政局等。
商业设施较完善,有工行、农行、建行、农贸市场等。
教育配套有余盛小学、福一中分校、大学城,该地块距福州主城区东街约16公里,只需16分钟车程。
现将各行政机关及配套距离区分如下:
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约20米处为国税局。
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约30米为闽侯国土资源局土地所。
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约35米为工商局。
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约50米处为公安局上街分局。
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约60米处为工商银行。
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约60米为工贸路与上街新街交汇路口。
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方福禄坊社区大门、水利局、供电局约为100米
◆从2号宗地中心点出发往工贸南端方往百利宝珠宝城、烟草物流中心新世界、1400米。
◆从2号宗地中心点出发往东约200米处为上街镇人民政府。
◆从2号宗地中心点出发往西去新峰村村委方向,约600米处到上街小型商业街区,现有“上街商贸中心”在售,多层住宅均价2300元,商业店面15000元/㎡。
商业街区中心分部有邮政局、39路公交总站、农业银行,建设银行,小型市场,交通便捷,生活方便。
◆从2号宗地中心点出发往南约1600米可到大学城,有六条公交线路可到大学城:
3、55、39、41、606、26到2600米大学城。
◆从2号宗地中心点往福一中分校约为3100米。
◆从2号宗地往福州主城区东街方向约16公里,只需16分钟。
交通便利,生活配套便捷。
06挂2号字地附图目录
附图1:
工贸路南向图绿地部分为C地块西南角现状
附图2:
C地块现状
附图3:
地块西北角现状
附图4:
B地块南面现状
附图5:
B地块西南角地上物
附图6:
B地块南向现状
附图7:
A地块现状
附图8:
A地块现状
附图9:
A地块现状
附图10:
A地块临工贸路南向现状
附图11:
A地块东面工贸路西面地上物
附图12:
A地块东面工贸路东面地上物
附图13:
A地块东面工贸路东面地上物
附图14:
A地块东面工贸路西面地上物
附图15:
工贸路南端西侧百利宝珠宝工艺园
附图16:
工贸路南端西侧百利宝珠宝工艺园
附图17:
工贸路南端西侧百利宝珠宝工艺园
附图18:
工贸路南端西侧新世界
附图19:
工贸路南端东侧福禄坊
附图20:
工贸路南端东侧福禄坊(小区大门工贸路3号)
附图1:
图绿地部分为C地块西南角现状 附图2:
C地块地上物现状
附图3:
C地块西北角现状 附图4:
B地块南面现状
附图5:
B地块西南角地上物 附图6:
B地块南向现状
附图7:
A地块现状 附图8:
A地块现状
附图9:
A地块现状 附图10:
A地块临工贸路南向现状
附图11:
A地块东面工贸路西面地上物 附图12:
A地块东面工贸路东面地上物
附图13:
A地块东面工贸路东面地上物 附图14:
A地块东面工贸路西面地上物
附图15:
工贸路南端西侧百利宝珠宝 附图16:
工贸路南端西侧百利宝珠宝
附图17:
工贸路南端西侧百利宝珠宝 附图18:
工贸路南端西侧新世界
附图19:
工贸路南端东侧福禄坊 附图20:
工贸路南端东侧福禄坊
2、2006挂3号宗地现状
宗地2006挂3号土地拍卖信息:
1、地块位置:
南屿镇高岐、晓岐村。
2、土地面积:
199983平方米(以实际测量为准),已剔除规划道路和河道面积。
3:
土地用途:
二类居住用地(R2)。
4、土地使用年限:
70年。
5、出让方式:
公开挂牌交易。
6、规划指标:
(1)容积率:
1.5以下(含1.5);
(2)建筑密度:
28%以下(含28%);
(3)绿地率:
30%以上(含30%);
(4)建筑层数:
以多层为主。
7、该用地按《福州市城市规划管理技术规定(暂行)》第二类建设区执行,停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。
8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园,用地面积2400平方米,建筑面积2000平方米。
9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所,建筑面积80平方米;社区居委会(含警务室)一处,建筑面积200平方米;公厕两处,每处建筑面积60平方米;文体活动中心一处,占地面积400平方米,建筑面积300平方米;社区活动中心一处,建筑面积300平方米;卫生站一处,建筑面积60平方米;垃圾集散间3处,每处建筑面积15平方米;门卫收发室一处,建筑面积15平方米;社区公共停车场机动车停车位80车位。
10、沿117县道应按规划留出10米绿化带,沿规划河道两侧应留出10米绿化带。
11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求
1、宗地区域分析
3号宗地目前无市政配套,目前交通也较为单一,现状路只有117县道,在地块周边1000米范围内无商业及市政配套,北向内安里村,南向
小歧村,东向京福高速公路。
地块东面靠小山丘地带,周边环境清幽,较适合别墅的开发,如挂牌取得3号地块的开发权,可与旗山文城项目起到链接开发作用。
现将各项距离区分如下:
地块距旗山文城项目车程为三分钟,约三公里。
地块往大学城方向车程约为3.5分钟,约3.5公里。
地块往金山大桥方向车程约9分钟,约9公里。
◆地块现状附图如下:
3号地块西北向的现状路 3号地块西面现状
3号地东面现状 3号北面现状
三、福州市别墅的市场状况
福州别墅开发到目前为止大致可分为三个阶段。
鼓山一带为第一阶段,这些别墅由于开发较早,在整体规划、建筑风格、外形设计、房型设计、公共配套等方面都颇为欠缺,但由于抢占市场先机,大体已去化,未去化部分几乎已是“死盘”;第二阶段是森林公园一带依山别墅,善于借助周边景观是这些盘子的特点,但由于先期营销没有及时把握,去化不理想,小区内几乎没有生活及休闲配套,陈旧的物业以及相应高价位(2600元/平方米左右),已不被现今市场所认可,过洪山桥闽侯沿江区域是别墅开发的第三阶段,这些项目均是借助江景沿着闽江流域一字排开,整体气势宏大,经过几年的开发经营已形成规模,是福州目前别墅置业的首选区域。
闽江流域过洪山桥段无大型污染工业区,两岸地势平缓可供大规模开发,许多房地产商看中国这里依山傍水的自然风光,纷纷在此开发别墅,早期已开发的项目有闽都大庄园、金桥别墅、天江第一村、英泰第一城、金水湖别墅、绿洲家园、亚青游艇别墅。
这些项目在借助山水自然景观营造环境的同时注重各分区的景观,巧妙结合江景(水景)和人造景观使整个小区在空间层次上达到较为均衡的状态。
它们离市区车程半小时左右,除亚青游艇别墅外所有项目均位于国道、省道线旁,较之前阶段开发的别墅交通方面相对便利。
项目位置较集中,开发商“各自为政”都注重小区内的物业配套,多以健身项目为主,突出休闲健身的主题,但医院、银行、邮局、菜市场等生活基本配套不完善,生活居家不方便,别墅入住率低,项目定位以“休闲度假”为主,极大限制了各源层面。
第四阶段别墅开发跨过闽江往乌龙江方向金山板块、大学城块开发。
金山板块分别:
公园道一号、中天金海岸、红树林、中融爱琴海、金辉水印长天·北欧墅等产品定位以叠加和联排为主;大学城块分别以博仕后缘墅、大洋鹭洲、融汇山水、碧水琴湾等项目,板块产品定位以欧式风格联排和独墅为主,产品线较其它区域高端,板块项目以靠江及面江为主要优势,以及借助大学城学区优势提升项目的利益点。
联排均价7000-8000元/㎡,主力产品为220-280㎡;独墅均价9000-10000元/㎡,主国产品为250-330㎡。
现楼盘分析以大学城为重点分析,情况如下:
(1)福禄坊:
物业类型:
别墅(37幢纯联排)
开发商:
福建兴元房产
前期营销策划:
鑫三禾全程代理
总户数:
351户
项目规模:
160亩
建筑面积:
99496m2
工程进度:
30幢06年8月交房、1-7号楼建到二、三层
楼盘价格:
均价3400元/平方
单价范围:
257m2-310m2
主力户型:
280m2
去化:
70%
客源层:
主要以大学城教师居多,其次为鼓楼、交县的客源层
地理位置:
闽侯上街工贸路3号
交通状况:
39路、5支路、3路、41、606、26等
销售电话:
2287986622879766
区位图:
(2)博仕后家园:
物业类型:
商品房
项目规模:
占地60亩
配套设施:
院士广场、名人雕塑、会所及幼儿园等
开发商:
福州深深房地产开发有限公司
楼盘价格:
1900元/平方
销售情况:
已交房
地理位置:
闽侯上街福州一中旁
交通状况:
5支、39、978、723、学区专线、942
销售电话:
2287955522879777
区位图:
(3)博仕后.缘墅:
物业类型:
别墅(联排、双拼)
项目规模:
216亩、建筑面积:
137862平方米
开发商:
福建深深房地产开发有限公司
楼盘价格:
70-90万
销售情况:
项目分四期开发,已售90%
主力面积:
210——240㎡
工程进度:
C区已封顶
地理位置:
闽侯大学城学区
交通状况:
39、学区专线、5支、942、978等(博仕后缘墅站)
销售电话:
2287977722879555
备注:
停车位:
1466位
区位图:
(4)融汇山水:
物业类型:
别墅(联排与小独幢)
总户数:
390户
项目规模:
约10万平方米
配套设施:
由江景别墅区和长岛湾俱乐部组成。
由13幢沿江独幢别墅、130多幢约250平方米小独幢别墅和240多幢160—200平方米联排别墅组成,是福州乌龙江畔首席纯别墅社区。
开发商:
福州融汇集团
楼盘价格:
联排100-160万、小独幢200-280万、大独幢未推出
地理位置:
福州·乌龙江畔·大学城
销售去化:
项目分二期开发,6月3日推出一期159套已全部认购完毕,一期106套未推出,二期有125套未确定。
主力户型:
江湾大独幢预计在500m2左右,精致小独幢200-280m2,新联排别墅100-160m2。
销售电话:
87859555
总平图:
(5)大洋鹭洲:
物业类型:
别墅
总户数:
210套
项目规模:
330亩
总建面积:
联排已售完,独幢30%左右
开发商:
福建耀华建设开发有限公司
楼盘价格:
均价(独幢)8000元—9000元,最高价1万—1.3万
总价:
联排109-120万
单价范围:
独幢:
300-600平方米,最在一幢为1200平方米,联排200平方米—380平方米
销售去化:
联排已售完,独幢25%左右
地理位置:
闽侯上街橘园洲大桥北侧
主力户型:
联排小独幢
销售电话:
2350677723506999
区位图:
(6)碧水琴湾:
物业类型:
别墅(独幢、联排)
总户数:
136户
项目规模:
168亩
开发商:
福建迎鑫房地产开发有限公司
主力户型:
280-320平方米
楼盘价格:
90-180万
销售情况:
项目分三期开发,共30幢,一期推出80套,认购金5万
部分取得预售证。
三层半的产品,半地下层也计入产权算面积,但不收物业费。
楼盘均价:
120万
地理位置:
洪塘大桥北侧乌龙江畔
主力户型:
280-320
销售电话:
83708888
区位图:
(7)金桥花园:
物业类型:
别墅
总户数:
(暂无)
项目规模:
(暂无)
开发商:
福州亚江房地产
楼盘价格:
原起价:
1100元/平方米多层洋房、均价1800、别墅起价:
2300元/平方米均价2600元/平方米
现转让均价4300元/平方米、总起价:
130万元/套、最高价:
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- 关 键 词:
- 关于 06 23 前期 调研 分析 报告
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