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XX房地产工程项目可行性研究报告工程项目可行性研究报告

可行性研究报告书

摘要

“高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。

同时针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。

虽然构想极佳，但通过科学计算分析，本项目虽然财务净现值大于零，而且内部收益率也高于0，但其低于行业基本收益率，在财务上是不可行的。

关键字：

不可行混合型房地产财务评价

一、项目概况

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以昌东高新版块片区控制规划要求，南昌中电投高新置业有限公司已通过拍卖取得该地块（DAFJ2014003），共132.7380亩。

开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：

高新玫瑰家园

（2）建筑规模：

5-11F，5-13F，3-17F，2-15F；共14栋小高层

（3）建设地点：

高新区灰场路以西，溪湖家园项目以北。

（4）规划用途：

居住、商业

（5）建设单位：

*****建筑地产有限公司

（6）经营类型：

房地产经营、综合技术服务员、咨询服务

（7）企业性质：

其他有限责任公司

（8）资质等级：

二级

（9）企业概况：

*******地产有限公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。

公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设。

公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。

（10）工程概况：

项目主要设计指标见表1、表2

表1：

项目主要规划设计技术指标

序号

项目名称

单位

指标

1

总占地面积

平方米

88492

2

总建筑面积

平方米

176984

3

容积率

2.0

4

绿化率

%

25

5

建筑密度

%

32

6

高层户型

平方米/户

89

7

商铺面积

平方米

17698.4

8

总户数

户

1394

9

车位数

个

1115

表2：

居住区用地平衡控制指标（%）

序号

用地构成

居住区（%）

用地面积（平方米）

1

民建用地（R01）

11

9790

2

商业用地（R02）

10

5899.6

3

公建用地（R03）

30

12629.84

4

道路用地（R04）

10

38051.56

5

公共绿地（R05）

25

22123

6

居住区用地（R）

100

88492

（11）交通：

离市中心八一广场近，小区附近有6路、802路、243路、803路、811路公交经过；并经由地铁三号线经过（高新北站）。

（12）资金来源：

本项目建设资金由*****建筑地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

项目周边楼盘分布：

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2013]32号文《关于“高新玫瑰家园”项目建议书的批复》；

（2）*****地产房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；

（4）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；

（5）省审计事务所验资证明；

（6）中国建设银行江西分行资金证明；

（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（8）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；

（9）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究报告研究范围

根据“橙色时光”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

二、市场分析

1、房地产市场

一级市场：

2013年，南昌土地市场全年共成交土地184宗，成交面积达1138.75万平米，成交率达92.3%。

流拍地块17宗，流拍面积94.65万平米。

二级市场：

2013年，南昌市商品房新增批售总套数62165套，批售面积699.35万平米；商品房住宅新增批售总套数为46662套，批售面积508.49万平米；商品房住宅成交37950套，同比下降2%，成交面积400.58万平方米，同比下降4%。

成交均价为8218元/平米，同比上涨15.8%。

总的来讲：

2013年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用；2013年南昌市商品房销量稳定，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务，四季度在市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了“限批”、“限售”措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面，2013年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降。

2．宏观经济概况

2013年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。

从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。

248381亿元，同比名义增长23.2%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。

民间固定资产投资占固定资产投资的比重为63.5%。

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。

其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

2013年11月，与上月相比，70个大中城市中，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。

3．表现为

3.1新增批售面积

2013年，南昌全市商品房新增批售总套数62165套，同比上升20%，批售面积699.35万平米，同比上升28%，其中住宅新增批售总套数为46662套，同比上升24%，批售面积508.49万平米，同比上升24%。

从区域来看，2013年南昌商品住宅新增批售面积主要集中在红谷滩新区、高新区、西湖区，合计新增批售面积为340.63万平米，在全市占比达67%。

其中，红谷滩新区以181.95万平米的批售面积成为全市第一，占全年新增批售面积的36%；其次是高新区，全区新增批售面积96.60万平米，占全市批售面积的19%。

3.2成交量

2013年，南昌一手房总成交面积为527.36万平米，同比下降3%，其中住宅成交37950套，同比下降2%，成交面积400.58万平方米，同比下降4%。

从2013年各区域一手住房的成交状况来看，红谷滩区、高新、西湖成交占优，三区成交238.46万平米，占南昌总成交量的60%；其中以红谷滩区成交量居首位，共成交95.49万平米，占全市总量的24%。

3.3成交均价

2013年，南昌全市商品住房成交总金额为330.19亿元，成交均价为8218元/平米，同比上涨15.8%。

从南昌市住宅成交均价走势来看，2013年南昌市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降；从季度网签数据来看，南昌市商品房住宅销售均价从三季度开始环比有所回落，一季度为8282元/平米，环比上涨5%；二季度为8915元/平米，环比上涨8%；三季度为8176元/平米，环比下降8%；四季度为7586元/平米，环比下降7%。

3.4各区域成交状况

3.4.1高新区

2013年高新区一手住宅新增批售8972套，批售面积96.60万平米，从新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在11月；成交方面2013年高新区一手住宅共成交7595套，成交面积79.75万平米，全区新增批售面积与成交面积之比为1.21：

1。

截止2013年12月底，高新区库存套数1930套，存量面积26.17万平米，按2012年6.65万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.9个月。

高新区是2013年南昌房地产市场的又一热门区域，从全年成交走势来看，成交最高峰是在12月，年度住宅成交均价为7281元/平米，该区域成交套数达1000套以上的有保利香槟国际花园，年成交1507套，成交面积15.91万平米，成交均价8205元/平米；方大上上城年成交1145套，成交面积11.21万平米，成交均价5369元/平米；绿都温莎城堡年成交1030套，成交面积9.52万平米，成交均价7274元/平米。

在价格方面，成交均价过万的项目有凯美怡和花园、保利东湾国际花园、五湖国际广场。

3.4.2经济开发区

2013年经开区一手住宅新增批售4658套，批售面积43.95万平米，从新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在8月；成交方面2013年经开一手住宅共成交4430套，成交面积41.94万平米，全区新增批售面积与成交面积之比为1.05：

1。

截止2013年12月底，经开区库存套数977套，存量面积10.88万平米，按2013年3.49万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.1个月。

经开区2013年住宅成交均价6688元/平米，同比上升10%，主要成交项目为英伦联邦，年成交865套，成交面积8.32万平米，成交均价7580元/平米；其次为南齿职工住宅小区，年成交824套，成交面积6.22万平米，成交均价2349元/平米；南天阳光项目年成交761套，成交面积6.84万平米，成家均价7553元/平米。

其中区域成交均价最高的项目是盛世华庭，成交均价达到9046元/平米。

3.4.3东湖区

2013年东湖区一手住宅新增批售1176套，批售面积14.29万平米，从新增供应走势来看，供应量主要集中3、4月和9月；成交方面2013年东湖区一手住宅共成交1442套，成交面积15.51万平米，从成交走势上来看，成交高峰出现在5月；住宅供销比0.92。

截止2013年12月底，东湖区库存套数729套，存量面积10.03万平米，按2013年1.29万平米/月销售速度计算，存量消化时间为7.8个月。

位于市中心的东湖区2013年主要在售项目有紫金城、国金印象、央央春天、紫江花园、经纬府邸，主要在售项目成交均价均过万，其中央央春天项目连续两年为区域成交均价之最，2013年年成交均价14527元/平米；而紫金城项目年成交量连续两年位居区域之首，2013年成交套数为638套，成交面积6.99万平米，成交均价为10044元/平米。

3.4.4西湖区

2013年西湖区一手住宅新增批售5321套，批售面积62.09万平米，从新增供应走势来看，供应量主要集中3、4月份；成交方面2013年西湖区一手住宅共成交5431套，成交面积63.23万平米，从成交走势上来看，成交高峰出现在4、5、6月；住宅供销比0.98。

截止2013年12月底，西湖区库存套数1333套，存量面积17.64万平米，按2013年5.27万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.3个月。

随着政府规划利好，2013年朝阳新城板块成为倍受关注的市场焦点之一，2013年区域单盘销量榜单上，海朝阳郡·铂宫项目以1353套位居榜首，成交面积近15万平米，同时销售套数在300套以上的有国贸天琴湾、橡福小区、联发君悦朝阳、正荣御尊、朝阳江上院，而成交价格居首的为滨江一号项目，年成交均价为21539元/平米。

3.4.5青山湖区

2013年青山湖区一手住宅新增批售4524套，批售面积44.45万平米，从新增供应走势来看，供应量主要集中在1月、5月、6月和11月份；成交方面2013年青山湖区一手住宅共成交4671套，成交面积45.95万平米，从成交走势上来看，成交主要集中在1月、3月和5月份；住宅供销比0.97。

截止2013年12月底，青山湖区库存套数1067套，存量面积13.74万平米，按2013年3.83万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.6个月。

2013年青山湖区住宅成交价格比较平稳，一直维持在8000元/平米左右，其区域成交贡献最大的项目主要有万科城、绿都丹石街区、海亮尊园、文苑华庭、洪城东公馆等，其中万科城项目年成交1508套、成交面积近15万平米，位居全市年度单盘销售总面积第三，其成交均价为8357元/平米。

3.5土地成交

2013年，南昌土地市场全年出让土地201宗（因故终止拍卖地块除外），出让面积达1233.40万平米；全年共成交土地184宗，成交面积达1138.75万平米，成交率达92.3%。

流拍地块17宗，流拍面积94.65万平米。

2013年红谷滩新区土地成交42宗，成交面积280.07万平米，分别占整体土地成交宗数和成交面积的23%、25%。

从成交的土地性质来看，2013年各类土地成交中，工业用地成交量居首位，成交106宗，成交面积达690.86万平米，占总成交面积的61%；居住用地成交44宗，成交面积为319.43万平米，占总成交面积的28%；商业用地成交21宗，成交面积64.75万平米，占总成交面积的6%；其他用地成交13宗，成交面积63.71万平米。

2013年共有35宗土地溢价成交，其中居住用地有17宗溢价成交，主要位于西湖区、红谷滩新区、高新区，其溢价率最高达154.8%，即为位于高新区创新一路以西、省科学院以南的DAFJ2013074地块，被“江西万和房地产开发有限公司、南昌市政公用建设有限公司、江西力高房地产开发有限公司”以84406万元竞得，其楼面地价5611元/平米；商业用地有13宗溢价成交，主要位于红谷滩新区、西湖区，其溢价率最高达372%，即为位于高新区昌万公路以南、启航加油站以西的DAFJ2013079地块，被“江西启航实业有限公司”以3353万元竞得，楼面地价为2055元/平

从近五年南昌市土地成交走势来看，南昌土地成交2009年至2012年土地成交比较平稳，而2013年土地成交大幅上升，主要原因为红谷滩新区九龙湖片区和西湖区朝阳新城片区土地集中释放影响，随着“昌六条”政策的公布（条例中特别指出要增加住宅用地供应），2014年土地市场将持续上行。

3.6市场展望

2013年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用；2013年南昌市商品房销量稳定，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务，四季度在市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了“限批”、“限售”措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面，2013年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬。

，但季度环比指数增幅有所下降。

2013年南昌市出台楼市调控新政“昌六条”，条例中指出力争2014年住宅用地供应量超过年度供应计划的10％，这意味着2014年南昌土地市场将迎来一轮供应高潮。

市场供给方面，2014年预期将会有所增加，整体楼市将保持平稳趋势发展。

三、环境分析

2.1国内住宅房地产形势分析

房地产业已经成为国民经济的支柱产业，加速城市发展和加快城镇化进程已经被确定为我国经济发展的关键战略。

新国五条：

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。

受政策影响，多数城市成交量在4-5月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。

在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年下半年，虽然严格调控之下全国房地产市场各项指标增速全面放缓，房价快速上涨势头得到遏制，但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期。

住房保障政策：

保障房新建任务较上年小幅减少。

3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：

基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。

与2011及2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。

与此同时中央也在努力完善住房信息联网、不动产登记，尽力控制过剩的房屋建设和不公平的房屋买卖。

房产税：

房产税扩围可能性进一步上升。

5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。

不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。

住房金融：

1.货币信贷

货币信贷政策稳中趋松，购房者合理需求得到保障。

2013年，全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势，一季度全国GDP同比增长7.7%，增速虽高于全年7.5%的预期目标，但较2012年四季度回落0.1个百分点；而PMI（中国制造业采购经济指数）自去年10月份以来始终在50-51之间波动，3月达到阶段高点50.9后呈现回落，5月再度回升，但仍仅为50.8。

另一方面，除2月受春节假期影响升至3.2%外，2012年下半年至今全国CPI单月同比涨幅均在2.5%以下，通胀压力不大。

在总理明确表态支持居民购买首套自住住房的前提下，尽管银行业资金持续趋紧，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。

2.实行中性的房地产金融政策

中性房地产是政府宏观调控的一项政策，旨在通过对银行金融机构，开发商土地征用，商品房市场调控等一系列措施的控制和管理，维持房地产行业健康稳定成长或保持现状发展。

中国实行中性房地产金融政策，有望保障房地产行业健康稳定成长与发展。

3.银行利率调整（到2013年12月）

4.所得税调整

除今年出台的新国五条中有关二手房交易的所得税外，暂无其他相关新信息。

2.2南昌市房地产政策影响下的形势分析

南昌住房公积金政策中住房公积金个人住房贷款首付比例的调整。

将原住房公积金个人住房贷款首付比例不低于20%的规定调整为：

对借款人购买首套住房建筑面积在90㎡（含）以下的，公积金贷款首付款比例不低于20%；套型建筑面积在90㎡以上的，公积金贷款首付比例不低于30%；购买第二套住房（含二手房），公积金贷款首付比例不低于50%。

购买首套二手房的住房公积金贷款比例不论面积大小仍按不低于30%执行。

二套房住房公积金个人住房贷款利率的调整。

对购买第二套房由原来按基准利率执行调整为：

对借款人购第二套住房（含二手房），贷款利率按现行基准利率1.1倍执行。

停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。

首套房、二套房及多套房的界定办法，依据人民银行出具的购房人个人征信报告所反映出来的购房套数以及个人书面诚信报告。

由此看，住房公积金的发放对于首套房相对较宽松，前景大好。

以今年（2013年）10月市场为例分析。

红谷滩创新高。

八大新盘在银十相继开盘，累计推出32.01万㎡房源，占总量的四成，并强力拉动板块供应。

比如万达城，助推红谷滩板块供应量达到19.12万㎡，是上月的4.4倍，也创下新的记录，销售率高达96.91%；国贸阳光和绿地玫瑰城支撑起朝阳洲和京东板块供应，与象湖和莲塘形成四国争霸的格局。

四房供应暴增，中小户型畅销，楼市户型供应仍以二房、三房为主力，两者合计约占八成。

但是三房以53.39%的供应比例重新夺得榜首的位置，其供应面积达到41.03万㎡，约是上月的2倍。

四房供应在上月跌至低谷后强势反弹，供应面积达到8.48万㎡，是上月的22.92倍，创历史新高。

销售端，中小户型畅销，一房、二房的销售率超过八成。

万达城平抑房价，朝阳洲领涨。

受万达城低价影响，10月推盘折后均价从上月的8686元/㎡回落至8174元/㎡。

如不考虑万达城因素，10月折后均价高达9064元/㎡，同比、环比948元/㎡和378元/㎡，涨幅为11.68%和4.35%。

9月中旬诞生地王的朝阳新城、青云谱等区域房价领涨全城，形成了土地市场和住宅市场相互传递和助推的态势。

万科、中海、华润、厦门国贸、联发、正荣、力高、东亚新华、上海凯润等国内房企大举进军朝阳新城，已经让该区域成为楼市焦点。

此次朝阳副中心的初步确定，并启动朝阳公共中心的配套建设，着力于公益性公共设施（医院、福利院等）以及商业网点的建设，南昌CLD（中央居住区）的轮廓已经显现。

3.项目优劣分析分析（SWOT）

（一）S优势

（1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的自然环境，如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼盘的一大卖点。

随着瑶湖大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。

（2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。

高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。

（3）地块周边有大面积着天然的水资源—艾溪湖。

（4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。

（5）本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。

（二）W劣势

（1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。

（2）交通线路较少：

公共交通不十分便利。

（3）南边的高等级公路噪音较大。

（4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。

所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。

（5）据调查：

南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。

按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。

而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。

（三）O机会

（1）住宅的郊区化大趋势：

郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。

城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。

它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。

（2）南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建”的原则，旧城区的改