某地产项目经济测算分析报告模版.docx

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某地产项目经济测算分析报告模版

××××项目

经济测算分析报告

××××年××月××日

1区域市场情况

1.1项目所在区域发展规划

城市规划定位

《××市“十一五”时期功能区域发展规划》明确提出重点构建“二大发展带、四大城市功能区域、六大重点产业功能区”的区域经济发展总体框架。

以顺义、通州、亦庄和大兴为重要结点的“东部产业发展带”逐步形成××东部轴带扩散发展的空间结构，并进一步增强××作为京津冀都市圈核心城市的综合辐射带动能力，形成××东倾的趋势。

区域交通规划

Ø××市加快建设机场南线、机场二通道、京津二通道、京承高速（三环至四环）、京承三期、京包高速北段、京平等高速路，西六环和京包高速公路（六环路至德胜口）力争在2008年6月建成通车。

Ø通州规划建设的5座大型公交换乘枢纽中的3座正在进行选址，轨道交通M6、S6是通州规划中的“亮点”之一。

Ø轨道交通机场线开始铺设轨道，预计11月30日全线铺完，3站是指机场1号、2号、3号航站楼，而6号路指环绕机场周边的东、北六环路、京承高速路、机场南线、机场高速路、机场第二通道以及机场北线。

周边地块规划情况

规划中的生态商务园位于通州新城的西北部温榆河沿岸，总面积为7平方公里。

一期生态商务园建设面积为2平方公里，拟投资200亿元进行建设，将主要引进金融企业、跨国企业和国有大型企业的首都办公地和高科技企业的研发部门。

1.2国家政策对别墅影响

“国八条”及“国六条”以严厉的宏观调控政策，一再强调对别墅用地的供应进行明令限制，这对于全国别墅的开发起到了一定的抑制作用。

从市场角度看，别墅将逐渐成为稀缺产品的发展趋势已经注定。

对07年的影响：

Ø市场上把高端公寓市场的供应量减少，部分别墅因奇货可居，购房者“跟风抢购”，很有可能引起别墅价格上扬。

Ø土地资源的稀缺，即使解禁了，别墅用地也会长期执行从紧的政策。

Ø别墅除居住功能外，其收藏价值、投资功能正在显现，为别墅提供了更大的升值空间。

别墅上今年就是经济型投资型的别墅卖点更多。

Ø从市场消费导向来看，别墅消费正在从投资时代过渡到自住时代。

受政策影响，别墅的稀缺性能将会对其价格产生正面的影响。

Ø别墅市场将会出现一个稳中有升的局面。

07年别墅空间很大，价值回归年到来。

1.3项目周边项目调研

本次市场调研通过代表性别墅反映出被市场接受的有效产品特性、区域价格、相关面积配比指标，从而提供真实、可靠、具有借鉴性的有效数据分析依据，以此界定不同市场层次的特征，从而制定可靠的评估和测算基准。

数据如下：

项目名称

位置

型态

主力户型面积

单价

总价

地下室

装修情况

容积率

（平米）

（元）

（万元）

××××

××××

独栋别墅

无（已售完）

均价：

12000元/平方米

无（已售完）

毛坯

0.42

××××

××××

双拼别墅,联排别墅,叠拼别墅

270-300

起价：

10000元/平方米

均价：

13000元/平方米

最高价：

16000元/平方米

最低价：

290万元/套

最高价：

460万元/套

有

全装修

0.46

××××

××××

独栋别墅,双拼别墅,联排别墅

500

18800

最低价：

900万元/套

最高价：

3500万元/套

有

精装

0.40

××××

××××

板楼,叠拼别墅

160-180

起价：

7000元/平方米

均价：

9200元/平方米

最高价：

11000元/平方米

最低价：

135万元/套

均价：

170万元/套

最高价：

220万元/套

无

毛坯

0.90

××××

××××

独栋别墅

300-380

18000元/平方米

390-530万元/套

有

毛坯

0.47

1.3综上调研分析，可以看到：

Ø××东倾（东部产业发展带）——由于××东部经济推进时间较晚，属于比较有潜力的区域，且目前区域内土地富裕，周边竞争项目大部分以别墅为主，市调的项目中，区域内在售项目有美林香槟小镇和中房水木兰亭等，已售完的有丽京花园别墅。

Ø周边市场配套成熟，具有较强生活氛围——该区域××中央别墅区，享有无可比拟的“上风上水”的环境优势。

区域范围内的人文、空港、天竺、休闲度假，水电、银行、邮政等区域配套资源，具有相当大的区域效应。

Ø该区域以别墅售卖为主要，其价格的上涨幅度也较大，别墅市场活跃——2006年机场高速别墅板块共销售别墅226套，完成销售面积8.99万平方米，实现销售额12.54亿元。

Ø主力购买群为本市城镇居民，其次为外省个人。

根据市场调查，由于生态商务区特殊的区域定位，其范围内影响的别墅基本享有很优质的景观效果，将促进了周边别墅市场价格的迅速提升。

该区域别墅成交价格多集中在12000-14000元/平米。

2006年1-12月机场高速别墅区销售单价分布图

200×年1-12月机场高速别墅区销售客户分布比重

2项目信息

2.1项目基本情况：

××××是鲁能集团开发了顺义优山美地项目的优山美地系列在××的第二个项目，占地4000亩，位于中央别墅区机场路杨林出口东侧，与优山美地项目并列机场路两翼，是一个低层低密度别墅大盘的产品品牌系列。

项目紧邻温榆河，距机场10分钟车程，内部有3公里长的老河湾蜿蜒穿过，以风格多元化的别墅产品为主。

项目含6大别墅分区和一个小镇中心。

5万平方米的小镇中心包括了五星级酒店、商业街、国际学校、高尔夫学院等完善的配套设施，将成为中央别墅区的配套中心。

核心定位：

××中央别墅区，温榆河畔，4000亩生态别墅小镇；借鉴世界优秀小镇模式，创造中国新镇示范标准；承载中央别墅区版图扩张的使命，实现中央别墅区升级的宏愿。

周边环境核心：

Ø河流：

温榆河，大片开阔的自然湿地，茂密苍翠的原生树林，温存的眷顾着一处生态和谐的家园。

Ø休闲主题公园：

沿老河湾曲折环绕，河滩、树林、草坪、休闲步道……共同营造出和谐浪漫的异国情致。

Ø绿化带：

运动主题公园沿小镇东、西两侧绿化带依地势而建，运动公园内的球场、慢跑径、各类运动设施，让×××原乡的意蕴在美丽的东方延伸。

周边配套核心：

Ø学校：

小镇内设国际学校，同时还享有中央别墅区内原有的7家国际学校，8家国内顶尖的国际学校，专注培养小镇居民子女的高贵气质。

Ø俱乐部：

小镇共享中央别墅区内5座高尔夫球场，4个赛马场，9个精英汇聚的俱乐部，。

Ø生活区：

人文、空港、天竺、休闲度假，水电、银行、邮政等区域配套资源

交通状况：

Ø快速道路：

6条快速道路与外界连通，机场路、京平路、京通路、李天路、壁富路，以及第二条机场高速路

Ø自驾车：

距离机场高速路仅10分钟车程，方便到达市内各区及首都机场

Ø公交：

换乘942路（东直门—茶坞）抵达白辛庄

Ø距离市区近：

距离CBD中央商务区仅25公里，由机场高速路、京通路和第二条机场高速路均可快速到达商务核心

2.2项目地块指标分析：

项目：

顺义机场路杨林出口东6公里，紧邻温榆河，距机场10分钟车程，内部有3公里长的老河湾蜿蜒穿过。

面积：

占地3368亩、可开发面积2333亩，建筑面积50万平方米，容积率0.3，绿化率:

65%。

2.3项目地块要素分析：

项目优势：

Ø地块规模大，地块比较规则，便于规划、开发。

Ø距离城市中心区较近，地理位置优越。

Ø紧临温榆河，有优美的自然景观可供利用。

Ø资源比较丰富，成本较低。

Ø交通比较便捷，距离机场高速路仅10分钟车程，方便到达市内各区及首都机场。

Ø生态商务区的建设将带动该区域的环境设施建设，未来景观价值升值潜力可观。

Ø周围旅游资源比较丰富，有利于提升项目品质。

项目劣势：

Ø目前交通的不流畅，会对项目产生不利影响。

Ø容积率的限制，导致产品形态的选择余地比较小。

Ø土地成本比较高，区域市场价格不高。

Ø周边配套设施有待更完善。

Ø投资巨大，开发时间较长，风险较高。

项目机会：

Ø该区域低层低密度住宅的形象特征已经确立。

Ø国家政策对独栋别墅用地的限制，导致别墅用地稀缺。

Ø5座大型公交换乘枢纽、三条高速路即将建设，交通将更加便捷。

Ø生态商务区的拉动作用。

Ø消费者对别墅的认识日趋成熟。

Ø××的重新定位——××东倾，东部产业发展带。

Ø环渤海地带经济腾飞。

Ø中国经济的高速增长。

项目威胁：

Ø国家政策“六条”、“八条”对于房地产市场的调控作用。

Ø该区域多个别墅项目造成客群分流。

Ø××整个地区低密度住宅供应的高峰期到来。

2.4价格定位：

根据周边项目情况，确定本项目销售价格为：

独栋均价：

14000元/平方米

换算成地上部分单价约为：

21450元/平方米

3静态经济分析：

3.1经济技术指标

项目

单位

数量

总占地面积

亩

可开发面积

亩

总建筑面积

平方米

其中

住宅建筑面积

平方米

商业建筑面积

平方米

绿地率

%

容积率

项目总套数

套

目前开发情况：

分期

占地面积

（万平方米）

地上面积

（平方米）

套数

容积率

目前已开工建设

一期（独栋）

15.5

0.32

二期（独栋）

18

0.32

小镇中心

2.26

0.8

3.2付款进度：

本项目的收购成本总共为25亿元。

3.3建设进度安排

根据本项目的情况，本项目拟分七期进行建设。

目前有两期正在开发建设。

一期已封顶84套，已取得预售证。

3.4经济测算

3.41项目销售总收入估算表（以下红色数字均为蓄虚拟值，仅供参考）

项目

总额（元）

均价（元/平方米）

面积（平方米）

1

销售总收入

7200000000

——

500000

1.1

住宅

6300000000

14000

450000

1.2

商铺

900000000

18000

50000

3.42项目总投资成本估算表

按照总建筑面积为50万平方米估算：

销售成本

总额

单方成本（元）

5,368,700,400.0

10,737.4

1

直接成本

4,277,900,400.0

8,555.8

1.1

土地成本

2,500,000,000.0

5,000.0

1.2

前期工程费

70,715,000.0

141.4

1.3

建筑安装工程

1,000,000,000.0

2,000.0

1.4

市政及环境工程

475,850,000.0

951.7

1.5

公共配套

111,620,000.0

223.2

1.6

开发间接费

35,835,000.0

71.7

1.7

不可预见费

2.00%

83,880,400.0

167.8

2

间接成本

1,090,800,000.0

2,181.6

2.1

管理费用

3.50%

252,000,000.0

504.0

2.2

财务费用

2.00%

144,000,000.0

288.0

2.3

销售费用

4.10%

295,200,000.0

590.4

2.4

销售税费

5.55%

399,600,000.0

799.2

说明：

①土地成本包括：

土地出让金、土地补偿费、大市政配套、土地税费、人防异地建设费、征地法律及咨询费；

②前期工程费用包括：

勘测费、规划费、设计费、报建费、三通一平费、临时设施费、其他费用；

③建安费包括：

土建安装费、设备安装费、装修工程费、其他费用；

④市政及环境工程费包括：

供电工程、供水工程、供气工程、供热工程、小区园建、小区绿化、市政道路建设、小区弱电、室外零星，排污排水工程费。

⑤公共配套工程包含：

会所、中、小学、幼儿园、医院、小区运动及游乐设施、其他费用；

⑥开发间接费包括：

监理费、质检费、沉降观测费、桩基检测费、消防检测费、防雷检测费、室内环境检测费、公共维修基金、其他费用。

3.43项目总利润估算表

项目

总额

均价/单位成本

面积

1、销售总收入（元）

7,200,000,000.0

14，400.0

500,000.0

2、开发总成本（元）

5,368,700,400.0

10,737.4

500,000.0

3、税前总利润（元）

1,831,299,600.0

4、税后总利润（税金33%）

1,226,970,732.0

净利润率（净利润/成本）

17.04%

投资回报率（净利润/成本）

22.85%

说明：

1、本项目的总投资约为53.69亿元，总销售收入约为72亿元。

2、本项目的销售均价：

住宅为14000元/㎡，商业暂定为18000元/㎡。

经过测算收购成本为25亿元时，该项目单位销售成本为10737元/㎡。

收购成本25亿包括土地及项目公司全部，估算追加投资成本未扣除已建设部分建筑成本。

3、表格中的净利润率及投资回报率均为整盘综合净利润率及投资回报率，本项目的净利润率为17.04%，投资回报率为22.85%。

在以上价格的前提下，项目投资回报比较可观。

4、通过上表我们可以计算出，整个项目的净利润为12.27亿元。

3.5敏感性分析

为了更好的说明售价及成本变动对项目收益的影响，引入了敏感性分析。

此处敏感性分析是针对售价及成本相对原价及原成本分别变动的-15%、-10%、-5%、0、5％、10％、15％时，分析其对经济评价指标（净利润、净利润率、投资回报率）的影响。

·售价敏感性分析

图一：

售价变动对项目净利润的敏感性分析

由此可见，项目利润对于价格变动比较敏感，因此如果要提高项目利润适当提价可以作为有效的手段。

·成本敏感性分析

图二：

售价变动对项目净利润率、投资回报率的敏感性分析

由此可见，项目收益受成本变动波动影响较大，因此如果可以大幅降低收购成本，将会有效的提高项目收益。

综合上述分析，项目对总成本的改变较为敏感，即建设总成本更能影响项目经营成果。

在项目运作过程中，适当控制运作成本，将会对项目利润有较大贡献。

6结论：

按照上述方法分析，该项目总建筑面积50万平方米，其中别墅建筑面积约45万平方米，商业建设面积约5万平方米。

总投资额53.69亿元。

项目分七期建设，开发商投资回报率22.85%，整个项目的净利润约为12.27亿元，净利润率为17.04%。