金马家园物业管理服务合同1212.docx

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金马家园物业管理服务合同1212

潍坊市高新区金马家园物业服务合同

（讨论稿）

甲方：

潍坊市金马家园业主委员会

法定代表人：

联系电话：

乙方：

（物业服务企业）

营业执照注册号：

物业服务企业资质证书号：

组织机构代码：

法定代表人

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方委托乙方_金马家园小区_（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理协商订立本合同。

第一章 物业项目基本情况 

第一条金马家园小区物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

服务项目为潍坊市高新区金马家园住宅小区（以下简称金马家园）。

金马家园小区位于高新技术产业开发区金马路与东风东街交叉路口西北，总占地面积：

8.5公顷，总建筑面积为89800㎡：

其中，普通住宅76000㎡，商业房2600㎡，高层住宅4000㎡，车库2300㎡，地下停车场4900㎡。

共有楼宇16栋：

其中，高层住宅1栋，多层住宅14栋，商住楼1栋。

第二条物业管理区域为金马家园小区院内。

第三条物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房建筑面积为平方米，位于1号楼东12号楼西中间平房，共　间　平方米；其中业主大会及业主委员会办公用房一间，建筑面积为平方米。

第二章 物业管理服务事项、标准及有关约定

第四条乙方指定物业服务项目负责人为：

，联系电话：

。

乙方更换项目负责人的，应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

业主共同决定要求更换项目负责人的，乙方应当于30日内更换。

第五条

第六条甲方委托乙方管理服务的事项，包括以下内容：

（一）房屋建筑本体公用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、设备机房等）的养护和管理；

（二）房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、楼内消防设施设备、电梯等）的养护、管理和运行服务；

（三）属物业管理范围内的公用设施（防盗门、公用区域照明、道路、化粪池、水池、绿化、路灯、停车场等）的养护和管理；

（四）属物业管理范围内的配套服务设施（体育设施、公共配套部分等）养护和管理；

（五）公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（六）车辆行驶秩序及停泊车位管理，以及保管安全信息；

（七）本物业管理服务范围内楼宇、单元、住户的安全保护信息，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；

（八）社区文化娱乐活动；

（九）物业及物业管理档案、资料；

（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第七条乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主商定特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

第八条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收使用费用的，不向业主收取定价之外任何费用，不限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第九条物业管理资料的管理和使用。

乙方作为前期物业管理部门，在与甲方签订服务协议后，应在一周内与甲方办理前期物业管理资料的移交手续。

乙方应当将前期物业资料、档案移交给甲方清点、备案后，甲方正式办理物业资料交接手续，重新交付乙方保存管理。

资料包括：

（一）小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明书；

（四）业主登记名册、车辆登记名册、水电费交纳名册等；

（五）物业管理必须的其他资料。

第十条联席会议制度。

甲乙双方本着公开、平等、公平原则定期召开双方联席会议，会议主要就物业管理服务项目收支、公用设施维修维护、业主物管需求等与物业管理和业主相关事宜，进行协调沟通，加强协作管理。

第三章 物业管理服务费收支和公示

第十条 物业服务收费包括物业管理费、车位管理费和其他收费。

所有收费均由乙方收取，物业管理服务费存入乙方帐户，车位管理费存入甲方帐户，所有物业管理服务收支费用均由甲乙双方共同管理监督，通过联席会议确定使用，并在小区内进行公示。

甲乙双方通过联席会议共同商定所有收费标准的变更和收费项目的增加。

物业管理费，主要用于物业服务人员工资保险及福利，以及物业管理服务办公项目支出等。

车位管理费，主要用于小区公共设施设备维修维护和更新改造、美化小区环境等。

其他收费，由甲乙双方协商使用。

第十一条管理项目收费标准：

依据中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务系统等级标准》三级标准，物业服务费的收取原则上按照政府指导价格执行，由业主按建筑面积缴纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/平方米·月；

高层住宅：

元/平方米·月；

车位费分为地上固定停车位和临时停车位、地下车库两种类型。

地上固定停车位每月60元/个，临时停车位每月40元/个；地下车位实行优先出售原则进行出租，每月110元/月。

第十二条　甲乙双方联席会议共同研究议定各类项目费用的支出，并进行公示。

物业服务费用支出主要包括：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域内清洁卫生费用；

（4）物业管理区域内绿化养护费用；

（5）物业管理区域内秩序维护费用；

（6）物业管理办公费用及设备工具损耗；

（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（８）乙方的利润回报。

视工作成绩情况，每年12月底前甲方给与乙方工作奖励作为乙方利润回报，并进行公示。

奖励部分从车位管理费中列支。

甲方评议确定乙方奖励比例。

年底由甲方组织20名评议人员对乙方年度工作情况进行评议，评议人员构成按照业委会成员占50%、楼长占20%、业主占30%的比例确定。

好评率达90%以上，按照物业管理费与车位费年收费总额5%比例兑现奖励；好评率达80%以上按照物业管理费与车位费年收费总额4%比例兑现奖励；好评率达70%以上按照物业管理费与车位费年收费总额3%比例兑现奖励；好评率达60%以上按照物业管理费与车位费年收费总额2%比例兑现奖励；好评率达50%以上按照物业管理费与车位费年收费总额1%比例兑现奖励；好评率50%以下不进行奖励。

全额奖励数额标准的确定。

全额奖励数额按照乙方从事物业管理服务所有人员年工资全额确定。

全额奖励数额标准即本物业从业全员年工资总额。

全员年工资总额的确定。

甲乙双方共同确定本物业从业人员分类及人员数量，共同商定从业人员工资水平标准后，按照年度全员工资实发数额确定全员年工资总额。

年度全员工资实发数额即全员工资总额。

第十三条物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行缴纳。

第13条甲乙双方应当就所有物业管理服务项目的收支费用情况进行公示，除本合同约定公示内容外，还应包括以下内容：

联席会议内容。

甲乙双方联席会议要形成会议纪要，甲方和乙方代表签字后存档备忘，作为工作落实依据和法律责任依据。

联席会议内容应在小区予以公示。

外租房情况公示。

乙方对小区内外租房子情况进行摸底，逐一登记后，建立外租房备案制度，并建立每月定期安全巡防制度，不定期召开外租房子业主安全协调会。

对外租房情况进行公示，对不及时备案的业主身份进行公示，要求广大业主给予辅助管理和监督。

经营用房情况公示。

对违反法律法规以及管理规约，私自将住宅、车库或其他附属改变为经营用房的，每月进行公示。

对邻居造成严重不良影响的，由甲乙双方共同进行劝诫或进行整治。

年终决算和年初预算公示。

乙方每年第一季度内对物业管理经费上年实际开支情况进行公示和每年第一季度内对下年度物业管理经费预算开支情况进行公示。

对年对维修计划和改造方案预算进行公示。

管理规约执行情况公示。

对拒不交纳物业管理费、车位管理费等约定费用的业主，甲乙双方督促交纳，乙方应当在小区显著位置进行公示。

还要定期对违反管理规约的业主和行为，进行公示曝光。

第14条乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

第十四条甲方要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合。

第四章 权利与义务

第十五条甲方的权利义务:

（一）有权提出召开联席会议，对联席会议形成的决议要贯彻执行。

（二）遵守并执行本合同规定的条款；

（三）对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。

有权核查物业管理服务各项资金的收支台帐和凭证。

（四）及时了解业主物业使用人的意见建议，督促业主按期交纳物业管理服务费，协助乙方履行物业管理服务合同，对乙方根据合同和有关规章制度提供的物业管理服务措施给予支持和配合；

（五）有权决定改建、重建建筑物及附属设施，有权决定物业管理区域内的其他物业管理事项；

（六）监督乙方履行服务合同，并促进管理规约的落实。

（七）有关法律法规规定和与乙方约定的其他权利义务。

第十六条乙方的权利义务：

（一）有权提出召开联席会议，对联席会议形成的决议要贯彻执行。

（二）遵守并执行本合同规定的条款；

（三）有权按照《山东省物业管理条例》及法律法规规定、管理规约等内容，对物业管理项目和业主行为进行管理、纠正。

对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；

（四）建立物业管理服务费用收支台帐，按规定记帐和装订凭证，并根据有关法律法规规定和合同约定，收取物业管理服务费、车位管理费和其他费用；

（五）物业管理与服务工作中，建立行业安全自律规章制度，全面承担工作管理安全和人员安全管理责任。

（六）监督甲方履行服务合同，并促进管理规约的落实。

（七）有关法律法规规定和与甲方约定的其他权利义务。

第五章 合同期限与终止

第十七条 本合同期限为年。

自年月日起至年月日止。

因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经物业主管部门认定，甲方有权终止合同。

乙方在合同期内不能单方面终止合同，单方终止合同造成损失的，因给与相应经济赔偿。

任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。

第十八条 本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

第十九条 本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供延续服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。

第二十条 本合同期满1个月内，乙方应该按规定向甲方移交物业使用资料及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等）、财务管理资料等；合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验、物业公共财产交接等。

第六章 违约责任

第二十一条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

第二十二条除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

第二十三条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的,甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按照不低于上年度物业管理同等水平相应开支标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按实际损失情况向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

第二十四条如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或直接造成乙方经济损失，甲方应给与乙方相应赔偿。

第二十五条因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故，由乙方承担并负责善后处理。

因质量缺陷造成的事故、损害等乙方不承担任何责任（产生事故的直接原因，以政府有关部门鉴定结论为主）。

第二十六条甲乙任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第二十七条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十八条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。

第二十九条乙方有证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：

1.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第七章 争议解决

第三十条合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决；协商不成，可提请物业管理主管部门或小区所在街办、居委会调解；调解不成，提交仲裁委员会或向当地人民法院提起诉讼。

第八章 附则

第三十一条双方对合同条款进行修订或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效益。

本合同经双方签字（盖章）后生效。

合同期满，本合同自然中止。

第三十二条本合同件一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各一份，具有同等法律效力。

第三十三条本合同自签订之日起生效。

甲方：

乙方：

委托代理人：

委托代理人：

年月日年月日

每月

基数

年度

物管费

32000

8万平计

384000

车位费

12000

200辆车计

140000

524000

工资和其他

30000

15人*2000

360000

164000

20人*2000

480000

44000

5%

26200

17800

物管费

36000

9万平计

432000

车位费

18000

300辆车计

216000

648000

工资和其他

40000

20人*2000

480000

168000

25人*2000

600000

48000

5%

32400

15600