广场高层综合楼建设项目可行性研究报告.docx
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广场高层综合楼建设项目可行性研究报告
房地产开发有限公司
广场高层综合楼建设项目
可行性研究报告
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第一章总论1
1.1项目概况1
1.2建设规模1
1.2项目总投资3
1.3资金筹措3
1.4可行性研究工作的依据和范围3
1.5研究结论5
1.6主要技术经济指标表6
第二章市场预测及营销策略8
2.1房地产行业市场分析8
2.2某市商品房市场预测11
2.3某区商品房价格现状和预测17
2.4营销策略22
2.5企业策略建议24
第三章项目建设单位25
2.1基本信息25
2.2公司简介25
2.3公司主要人员27
2.4发展战略及目标29
2.5财务状况29
第四章项目建设条件30
4.1某市某区概况30
4.2选址37
4.3工程建设自然条件37
4.4项目配套建设条件42
第五章建设规划方案43
5.1规划布局43
5.2建设规模43
5.3建筑设计44
5.5关注老人和残疾人设计51
第六章公共设施52
6.1供电52
6.2供水与排水54
6.3供热57
6.4供气59
6.5通讯及电视59
第七章先进技术集成与应用60
7.1工程中采用成套技术60
7.2关键技术和预期成果60
第八章环境保护69
8.1环境保护与有关环保措施69
8.2本项目主污染源、污染物及其治理72
8.3绿化74
第九章劳动安全及消防76
9.1劳动安全76
9.2消防80
第十章节能83
10.1合理用能标准以及节能设计规范83
10.2项目所在地能源供应情况83
10.3项目各类能耗指标计算84
10.4节能措施85
第十一章项目招投标87
11.1招标方案依据87
11.2招标范围87
11.3招投标组织87
11.4项目招标组织的步骤88
11.5项目进行招标的内容89
第十二章实施进度计划90
12.1实施计划90
12.2实施进度直线表90
12.3销售计划90
第十三章投资估算与资金筹措92
13.1投资估算92
13.2资金筹措及使用计划94
第十四章项目投资经济效果评价95
14.1经济效果评价指标95
14.2项目经济评价96
14.3项目财务评价96
14.4盈亏平衡分析98
14.5敏感性分析100
第十五章债务清偿能力评价和贷款偿还计划102
15.1贷款和贷款偿还计划102
15.2债务清偿能力评价102
第十六章结论105
附表:
附表1投资(成本)估算明细表;附表2开发总成本估算表;
附表3分月收入计算表;附表4分月成本计算表;
附表5损益表(全部投资);附表6现金流量表;
附表7敏感性分析计算表;附表8借款还本付息计算表。
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
某房地产开发有限公司某广场高层综合楼建设项目
1.1.2项目建设单位:
某房地产开发有限公司
1.1.3建设性质:
新建
1.1.4法人代表:
某
1.1.5项目建设地点:
某市某新区新华路与文化路交界处西南侧,用地范围内地势平坦。
用地北侧为现状多层建筑,毗邻新华路;东侧临文化路;西侧临规划支路;南侧为丰源市场及现状多层建筑。
1.2建设规模
工程名称:
某广场高层综合楼
规划用地面积:
41243平方米。
总建筑面积:
257299平方米。
其中:
地上建筑面积:
182567平方米;地下建筑面积:
74412平方米。
建筑等级:
本工程属于一类建筑,建筑防火等级一级,地下防火等级为一级。
建筑类型:
剪力墙结构。
建筑耐久年限:
50年。
项目建设规模规划指标汇总表
序号
项目
单位
数量
1
红线面积
m2
41243
2
总建筑面积
m2
257299
3
地上建筑面积
m2
182887
3.1
商业建筑面积
m2
74894
3.1.1
商业1建筑面积(1-5F)
m2
17777
3.1.2
商业2建筑面积(1-4F)
m2
42154
3.1.3
商业3建筑面积(1-4F)
m2
14963
3.2
写字楼建筑面积(5-26F)
m2
26400
3.3
商业连廊建筑面积
m2
3204
3.4
住宅建筑面积
m2
77589
3.4.1
1#住宅楼建筑面积(6-29F)
m2
18939
3.4.2
2#住宅楼建筑面积(5-27F)
m2
19550
3.4.3
3#住宅楼建筑面积(5-27F)
m2
19550
3.4.4
4#住宅楼建筑面积(5-27F)
m2
19550
3.5
屋顶电梯机房、水箱间面积
m2
800
4
地下建筑面积
m2
74412
4.1
地下一层建筑面积
m2
37206
4.2
地下二层建筑面积
m2
37206
5
计算容积率建筑面积(不含地下建筑面积)
m2
182887
6
建筑基底面积
m2
17332
7
建筑密度
%
42
8
容积率
4.43
9
总户数
户
696
10
绿地率
%
30
11
地面停车位
位
139
1.2项目总投资
项目总投资120798.00万元。
其中:
1、工程建设费用110252.47万元,占总投资91.27%。
2、工程建设其他费用6135.44万元,占总投资5.08%(包括:
建设期利息3840.00万元。
占总投资3.18%)。
3、预备费用4410.10万元,占总投资3.65%。
1.3资金筹措
项目总投资120798.00万元。
1、企业自筹:
53000.00万元,占总投资43.87%。
2、滚动开发:
27798.00万元,占总投资23.01%。
3、申请建行贷款:
40000.00万元人民币,占总投资33.11%。
1.4可行性研究工作的依据和范围
1.4.1研究工作的依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》;
2、国家发展和改革委员会:
《关于促进和引导民间投资的若干意见》;
3、国家发改委、建设部:
《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
4、某维吾尔自治区人民政府《进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(新政发【1999】39号)
5、《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
6,某市城市总体规划纲要(2009~2020年);
7、《城市居住区规划设计规范》;
8、《某区十二五规划纲要》;
9、某市城市规划管理局某区规划局出具的规划设计条件10、自治区及某市估价表及各项取费标准;
11、某市城市规划管理局:
“建筑、用地红线说明书”;
12、《某市城市规划管理技术规定》;
13、2011年3月9日某市政府“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见”
14、自治区及某市估价表及各项取费标准;
16、其它相关的法律、法规、规范和技术规定等;
17、项目建设单位提供的相关资料。
1.4.2研究工作的范围
根据国家有关规定,本可行性研究,主要研究范围为:
(1)分析项目依据的产业政策,研究某市某区内社会经济发展现状和房地产业发展趋势,进行市场需求预测,拟订“某广场高层综合楼”开发建设工程项目的建设规模方案。
(2)确定项目主体工程、辅助配套工程、土建工程、公用工程、环保工程和质量保证及维护体系等系统的技术方案。
(3)项目建设资源、环境、社会和实施配套条件以及保障供应分析。
(4)估算项目建设投资和资金筹措。
(5)拟定组织、劳动定员和工程建设实施进度建议。
(6)进行工程建设投资估算和财务评价,测算和评价项目的经济效益和社会效益。
1.5研究结论
“某广场高层综合楼”开发建筑项目的提出是具有前瞻性、战略性、高起点、可持续发展、符合科学发展观的举措。
项目规划符合某区域经济规划的要求。
本项目的实施,是以科学发展观,坚持市场化取向发展理念的体现;是将品牌营销、产品定位、市场战略、前景愿望有机结合起来,独辟蹊径,开拓创新地将高层住宅、商业物流与综合配套服务的开发理念相结合的成果;可以不断吸引和凝聚集团公司的客户群,并在开发中取得更好的经济效益和社会效益。
住宅楼建设以中、高端产品为主,销售对象定位是面向中、高收入人群,适当的照顾低收入的人群需求;符合国家提出的70/90等政策,符合党的十八大三中全会提出“实现发展成果更多更公平惠及全体人民,必须加快社会事业改革,解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,更好满足人民需求。
”的精神;是对某市人民政府提出的“关注民生”,“稳定房价,促进房地产市场健康发展,人均住房建筑面积达到25平方米。
”的响应。
通过对项目的可行性研究,得出:
项目社会效益显著,经济效益较好;项目财务运行综合评价:
经济技术指标高于同行业平均水平,财务内部收益率大于行业规定要求,计算结果:
(1)投资利税率:
175.0%;
(2)投资利润率:
131.3%;
(3)I季=3%(I年=12%),N=16季(4年)
财务内部收益率:
所得税后I季=17.1%;所得税前I季=20.48%;
财务净现值:
所得税后为112330.6万元;所得税前为214867.3万元;
(3)盈亏平衡点为25.2%;
(4)投资回收期:
所得税后为7.376季(1.84年);
所得税前为6.866季(1.72年)。
(5)利税总额:
211456.5万元。
(6)税后利润:
158632.5万元。
(7)上缴销售税金及附加:
26992.9万元。
(8)上缴所得税:
52877.5万元。
对项目可行性研究结果是:
项目建设方案,在技术上是先进的,在生产上是可行的,在经济上是合理的;项目投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值在行业中处于中上等水平,具有较强的抵抗风险的能力和偿债能力。
项目评估反映出良好的经济效益和社会效益。
因此,某广场高层综合楼建设项目可行。
1.6主要技术经济指标表
经过各种量化指标的研究和项目财务运行状况进行静态和动态分析、计算所得项目主要经济技术指标列入下表。
项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
序号
名称
单位
指标
一
建筑参数
四
总成本
万元
121455.66
1
总用地面积
m2
41243
五
税后利润总额
万元
158632.53
2
总建筑面积
m2
257299
六
财务评价指标
3
地上建筑面积
m2
182887
1
投资利润率
%
131.32%
4
地下建筑面积
m2
74412
2
投资利税率
%
175.05%
5
建筑基底面积
m2
17332
3
投资回收期
季
7.376
6
容积率
4.43
4
财务内部收益率
7
建筑密度
%
42
4.1
所得税后
%
17.12%
8
日照间距系数
>1.6
4.2
所得税前
%
20.48%
9
投资强度
元/m2
29289.33
5
财务净现值
10
绿地率
%
30
6
所得税后
万元
112330.60
二
项目总投资
万元
120798.00
7
所得税前
万元
214867.27
1
其中:
工程建设费用
万元
110252.47
8
借款偿还期
年
4
2
工程建设其他费用
万元
6135.44
9
盈亏平衡点
%
25.2
3
预备费用
万元
4410.10
七
借款及还本付息计算
列入财务费用贷款利息
万元
3840.00
1
利息备付率
5.3、40.0、53.5、32.4
三
总销售收入
万元
359905.02
2
偿债备付率
7.65
第二章市场预测及营销策略
2.1房地产行业市场分析
2.1.1未来我国居民消费——住房仍然是消费结构升级的重点
随着经济的快速发展和居民收入水平的不断提高,我国居民的消费不断升级换代,消费热点不断涌现。
未来居民消费结构变化的总体趋势是:
居民消费结构将发生根本性的变化,即从物质消费为主转变为非物质消费为主;生存资料消费比重将进一步降低,享受和发展资料消费随着经济的快速发展和居民收入水平的不断提高,我国居民的消费不断升级换代,消费热点不断涌现。
未来居民消费结构变化的总体趋势是:
居民消费结构将发生根本性的变化,即从物质消费为主转变为非物质消费为主;生存资料消费比重将进一步降低,享受和发展资料消费比重上升;消费结构的变化越来越体现生活质量阶段的特征,各种高档消费品,如住房、汽车的有效需求上升,对服务消费的需求和质量要求意识大大提高等。
住房仍然是消费结构升级的重点:
住房与轿车是富裕阶段日益升温的消费品。
然而,由于住房消费比轿车消费的价值量大,消费者实现对住房,特别是高档住房的消费,一般需要较长的积累期。
因此相对轿车而言,住房普及率的提高较慢。
从国际经验看,小康阶段初期,住房消费将保持较长时期的增长。
从购买力来看,高收入阶层的购买力最强,收入最高,从动态的生活富裕标准看,一部分高收入家庭将拥有多套住房,但高收入阶层在总人口中的比例最少。
随着经济的快速发展和收入的快速提高,城市中的中产阶层将呈几何级数增长,成为不可忽视的社会主流消费群体。
他们有稳定的高收入和高储蓄,是购买力非常强的群体。
拥有一定的固定资产是中产阶层的标志之一。
中产阶层的还贷能力和信用等级备受贷款银行青睐,为一些虽没有多少积蓄,但对自己的知识水平与工作实力有绝对信心,又敢于超前消费的中产阶级购房提供了便利。
强烈的购买欲再加上一定的购买力,使中档楼盘的有效需求不断增强。
未来一段时间,中低收入家庭改善住房条件的需求随着购买力的提高也会不断增长;随着城市化进程的加快,新增城镇人口同样需要一个安居场所,可见,平民阶层对住房的需求也是巨大的。
2.1.2房地产的市场需求将逐步回升
国家“十二五”期间宏观经济将继续保持健康、平稳、高速、发展的态势,并把改善民生提高社会服务水平作为十二五发展的重点。
这对房地产提出了更好、更高、更快的发展要求。
高科技含量的迅猛发展也为房地产开发注入了全新的科技理念,提升了房地产业态的整体品质,从而为市场就能提供更多符合新技术、新材料、新设备、新工艺的“四新”要求的房源。
2011年初国务院出台了新的“国八条”,在一些城市开始征收“房产税”。
这一新政策对有效遏制部分城市房价过快增长、消除房地产业的泡沫起到了积极有效的作用。
预计将在今后的经济生活中继续发挥作用。
2011年4月8号在北京举行的北京市春季房产交易会充分的说明了这一点。
这次交易会共有200多家国内外房地产开发商参展。
过快的房价上涨势头得到了遏制。
购房的刚性需求仍在增加,只不过购房者希望房价能恢复到一个合理的水平。
供需双方正在博弈,但市场的需求仍然旺盛。
全国商品房销售面积示意图
2.1.3某房地产业仍处在初级阶段,具有很大的发展空间
2010年我国经济总量已跃居世界第二。
但我国房地产业无论其发展规模还是行业水平都与与发达国家有较大差距,仍处于初级发展阶段。
国民经济十二五发展规划已把改善民生,完善社会服务功能做为发展的重重之重。
这必将促进房地产业有一个高速的发展。
世界银行统计数字显示:
人均GDP在600—800美元时,房地产业进入高速增长阶段;人均GDP达到1300美元时,房地产业将进入快速增长阶段。
2007年某GDP总值为3305亿元,人均GDP16164元(折合2214美元)。
2009年某市人均GDP已突破4000美元大关,位居中国西部12个省会城市前列。
这标志着某房地产行业也将步入一个快速发展期。
某经济的稳定高速增长、社会安定团结,对房地产业提出了快速发展的要求,也为房地产业的发展创造了极为良好的快速发展条件。
2.2某市商品房市场预测
2.2.1某房地产市场面临的机遇
某市2012年房地产市场需求两极化发展进一步明显,随着国内知名房企的进入,促进了城市中高端物业的迅速发展,对于本土开发企业来说,应该提高自身塑造产品的能力,向一线品牌开发企业看齐;此外,乌市的刚需客户市场需求比较旺盛,如何寻找到刚需市场的突破口,实现掘金,是每个开发商需要着重考虑的问题。
自从2010年4月以来的经济增长放缓是需求约束、政策调整等多重因素作用的必然结果,是抑制房价过快上涨、约束地方债务膨胀、强化节能减排的最终体现。
在经过调整后,经济增长趋于稳定将更有利于国民经济结构的调整和经济的可持续增长。
全国新一轮援疆工作将进一步推动某经济大发展。
19个援疆省区市将建立起人才、技术、管理、资金等全方位对援疆的有效机制,把保障和改善民生置于优先位置,着力帮助各族群众解决就业、教育、住房等基本民生问题,还在某率先进行资源税费改革,将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征。
和39家银行支援某经济的跨越式发展等方面支持某特色优势产业发展。
另外一个,中央严控土地供应这一块是对开发商来说相对是有好处的,因为土地控制就能够控制供应量,对开发商来说是一个机会。
某市房地产市场仍保持上升趋势。
2010-2011年某市商品房成交量示意图
万平方米
2.2.2某市某区房地产市场拥有独有的优势
目前某市城区中心主要集中在城市南部的天山区、沙依巴克区,人口和建筑密度大,道路拥挤,市民出行、孩子上学、百姓就医等矛盾逐步显现。
“十一五”以来,根据《某市城市总体规划纲要(2009~2020年)》,某市城市发展实施东延、西进、南控、北扩战略以来,随着某大经济圈调整进程的加快和城市重心北扩,大量新增城市人口和产业人口相继落户某区,给作为城市北扩的重点区域的某区带来了新一轮的房地产开发与消费的机遇,某区成为首府副中心,成为房地产开发的热点区域之一。
某区房地产市场现有的各楼盘在建筑外形、外观以及规模大小有所区别外。
品质差异化相对较小,均属于满足人们安住需求,高品质楼盘还处于空白的市场格局状态。
本项目建设正好填补了这一空白。
目前,某区商品房销售市场已经从价格竞争转为品质竞争和品牌竞争。
住宅改善性消费增加,购买单套面积在100平方米以上的客户量加大,强调生活品质与品位的提高。
国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——“新国五条”出台后,商品房销售价格回归理性。
需要住房的客户基本脱离观望、等待的状态。
某市房地产市场进入谨慎发展态势。
2011年某商品房批准预售面积,显示出明显回升。
2011年某商品房批准预售面积
围绕某市城市总体发展战略,某区党委、政府提出:
2020年某区城市建城区面积将达到100平方公里、户籍人口100万人,成为某市的副中心和重要的人居新区、工业新城。
“十二五”期间将以工促农、以城带乡、城乡共同发展的道路,着力打造新某, 把某区建成全疆重要的石油化工、煤电煤化工、制造业、建材业“四大”产业基地;重点发展某化工、氯碱化工、建材、机电等化工产业,甘泉堡煤电煤化工和高耗能、高产值产业,三道坝综合加工为主工的“三大”产业园区;全疆最大的汽车(包括4S店、二手车)销售、活禽(屠宰)交易、绒毛“三大”市场和重要的工业物流区。
某区地区生产总值2015年达到332亿元、2020年为680亿元,工业增加值2015年达到225亿元、2020年为481亿元。
某区经济和社会的跨越式发展,将为某市房地产开发带来巨大空间。
商品房销售前景十分广阔。
2.2.3市场特征与预测
某市作为某最大的房地产市场,商品房市场的发展趋势,对全疆的房地产业具有举足轻重的作用。
主要特征是:
(1)供求关系是造成房价波动的根本原因
从需求审视,某经济快速发展,城市化进程加快,外地人口大量涌入,人口机械增长和自然增长造成住房有效需求不断扩大。
某流动人口高达460万人,其中近40%流动人口生活在某~昌吉地区,目前商品房购买人中约50%属于非某市户籍人口,在房源市场供应减少,房价预期看涨的影响下,市场需求迅速扩大,是造成2009年以来房价快速上涨的根本原因。
(2)成本是影响价格变动的重要因素
商品房价格成本主要由土地成本、建设成本、管理成本构成。
首先,土地价格的变动决定房地产开发成本的高低,收紧或宽松的土地供应政策直接影响商品房价格的变动。
在我国土地国有化体制下,地方政府通过加大或减少土地供应量,成为调控房价最有效的手段之一;其次,建筑材料价格变动决定房地产建设成本的变化,商品房价格中建筑材料成本约占40~50%,近年来某商品房价格的变动与建筑材料价格变动趋势基本一致,房地产开发商可通过科学设计、使用新型材料、批量购置建材等途径,降低建筑成本;再次,管理费用变化也影响房产成本价格,如企业税费、人工工资、广告宣传和市场运作等经营成本都与房价紧密相关。
(3)经济发展周期是房价波动的内在动因
从国际经济发展的历史和我国30多年来改革开放的历程来看,商品房价格水平的变动具有一定的规律性和周期性。
房地产业发展周期为美国18~20年一个周期、日本10年左右一个周期、香港7~8年一个周期,中国房地产7~8年一个周期(大体5年高涨期、2~3年低潮期)。
某自1990年以来,第一个周期约8~9年,其中高涨期达5~6年;第二个周期1999年开始,高涨发展期维持了3年,2002年进入投资回落、市场畏缩、价格低迷的低潮期。
经过5年时间后的2006年开始出现转机,这一周期为8年时间。
专家预测,目前某的房地产正处于新一轮的发展周期,房地产业的快速发展必然会带动房地产价格内因性的上涨,其中也不排除阶段性调整的可能。
2.2.4市场发展趋势
某市作为我国向西开发的重要门户,独特的地理位置,发达的交通以及与中亚五国交流的频繁性,造就了某城市较强的聚合能力,吸引了大量的外来人口,带来的巨大房屋租赁市场需求,间接促进了房地产市场的发展,人口增长对房地产产生的需求是推动某房地产发展的重要因素。
2009年,某市房地产开发投资104.9亿元,同比增长6.7%;商品房施工面积1224.8万平方米,同比增长19.6%;房屋竣工面积337.4万平方米,同比增长8.6%;商品房销售面积476.6万平方米,同比增长75.3%;商品房销售额168.2亿元,同比增长90.0%。
房地产业作为国民经济的先导性、支柱性产业,在某市的经济和社会发展中发挥了积极地作用。
国际经验表明,国民生产总值(GDP)每增长1个百分点,可以促进房地产增长0.12%,人均可支配收入达到1000~3000美元时,房地产为高速增长期。
“十一五”以来,某市GDP平均以两位数(12.2%)增长,2009年人均可支配收入1950美元(13075元人民币),第三产业在三个产业中的比重为57.3%。
从宏观经济分析,某的经济环境不仅有利于房地产市场的培育,也表明房地产市场仍处于一个上升发展时期,特别是房地产业作为第三产业中比重较大的产业,促进了房地产较高的增长速度。
在我国现行体制下,国家财政政策、货币政策对资金密集型、产业关联度高的房地产业影响十分明显。
对于既具有投资价值又具有消费功能的商品住宅来说,相对于其它消费品,房产投资、房价已成为群众非常关注的社会热点,也影响到人们对未来社会发展和安定的期望信心。
某市定位为我国面向中亚地区的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨国区域联络中心,我国面向重要地区的国际能源资源合作基地
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