亳州市地价状况分析简要报告.docx
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亳州市地价状况分析简要报告
亳州市2014年地价状况分析报告
亳州市国土资源局
安徽弘业土地评估测绘有限公司
二〇一五年
二、亳州市土地供应状况2
三、城市地价水平及变化趋势4
1.整体地价水平及整体变化趋势4
2.不同用途地价水平与变化趋势7
亳州市2014年地价状况分析报告
一、亳州市概况
亳州位于安徽省西北部淮北平原北端,皖豫两省交界处。
东南距省会合肥市327公里。
介于东经115°33′~116°06′,北纬33°25′~34°05′之间。
东接河南省永城县,北与河南省夏邑县、虞城县、商丘市为邻,西与河南省鹿邑县、郸城县接壤,南部与安徽省太和县相连,东南与安徽省涡阳县毗邻。
东西最大横距46公里,南北最大纵距72公里,总面积2226平方公里,其中城市建成区面积50多平方公里。
2000年5月,国务院批准设地级亳州市,辖涡阳、蒙城、利辛三县和谯城区,计107个乡、镇(乡级场、办事处),2625个行政村。
总人口610万人,其中市本级城市人口40多万人。
随着2008年南部新区的启动建设,现亳州市南部新区路网基本建成,配套设施完善,将成为亳州新的亮点。
境内河流均属淮河水系,涡河贯穿中部,向东南流入淮河,另有西淝河、包河、浍河等主要河流。
地势平坦,自西北向东南微倾,坡降约1/7500,海拔32~42米。
属暖温带半湿润性季风气候,四季分明,季风交替,雨量适中,光照充足,年平均气温14.5℃,极端最高气温42.1℃,极端最低气温-20.6℃,年平均降水量814.3毫米,无霜期209天,主导风向为东北风。
二、亳州市城区土地供应状况
2014年土地供应总面积2855426.5平方米,比上年减少2121781.3平方米,下降比例42.63%。
其中商业用地供应面积258345.04平方米,比上年减少557889.46平方米,下降比例68.35%,占总供应量9.05%;居住用地供应面积701105.68平方米,比上年减少1045511.62平方米,下降比例59.86%,占总供应量24.55%;工业用地供应面积1495789.1平方米,比上年减少918566.9平方米,下降比例38.05%,占总供应量52.39%。
土地供应状况如下表:
表1-1-12013、2014年亳州市土地供应状况一览表
单位:
平方米
年份
合计
商业
居住
工业
其他
2013年
供应量
4977207.8
816234.5
1746617.3
2414356
比例
100%
16.4%
35.1%
48.5%
2014年
供应量
2855426.5
258345.04
701105.68
1495789.1
400186.7
比例
100%
9.05%
24.55%
52.39%
14.01%
图1-1-12013、2014年亳州市土地供应量对比图
图1-1-22013年亳州市土地供应比例示意图
图1-1-32014年亳州市土地供应比例示意图
根据以上图、表可以看出,亳州市2014年土地供应量较2013年有所减少,商业用地、居住用地、工业用地供应量均大幅度下降。
2014年亳州市工业用地供应量占全市土地供应量的52.39%,居住用地供应量占全市土地供应量的24.55%,商业用地供应量占全市土地供应量的9.05%。
三、城市地价水平及变化趋势
亳州市上一轮基准地价调整日期为2013年1月1日,未作调整。
按照省国土资源储备发展中心要求,2014年各标准宗地现况内涵条件下价格和设定内涵条件下价格需按照上一轮基准地价的级别计算。
1.整体地价水平及整体变化趋势
亳州市2014年城市整体地价水平与2013年相比,继续保持稳定、持续上升态势,城市整体地价较2013年的902元/平方米,增长了3.77%。
2014年,亳州市城市整体地价为936元/平方米,比2012年增加了34元/平方米。
其中商业地价整体水平值为2215元/平方米,居住地价水平值为1299元/平方米,工业地价水平值为235元/平方米,分别比2013年增长了123元/平方米、35元/平方米和1元/平方米。
商业、居住、工业地价水平呈阶梯状排列,商业地价最高,居住地价次之,工业地价最低,水平值之比为1:
0.39:
0.008(见图2-1-1),亳州市整体地价水平状况如表2-1-1。
图2-1-1亳州市综合地价水平
表2-1-1亳州市整体地价水平状况
元/平方米
年份
综合
商业
居住
工业
2014年
936
2215
1299
235
与2013年相比,2014年亳州市地价总体水平有所增长,地价综合增长率为3.77%。
其中,商业地价平均增长率为5.88%,居住地价平均增长率为2.77%,工业地价平均增长率为0.43%。
商业地价增长率最高,居住地价增长率次之,工业地价增长率最小(见图2-1-2),亳州市整体地价增长率状况如表2-1-2。
图2-1-2亳州市整体地价增长率
表2-1-2亳州市整体地价增长率状况
年份
综合
商业
居住
工业
2014年
3.77%
5.88%
2.77%
0.43%
与2013相比,2014年亳州市整体地价总体呈上升趋势,商业地价经过多年的培育和发展,已经成为拉动全市经济发展的重要产业,其地价高于全市整体地价。
以2007年为基数,2014年亳州市整体综合地价指数为185;商业地价指数为224;居住地价指数为236;工业地价指数为93。
商业、居住、工业地价指数平均值之比为1:
1.05:
0.42。
2013年亳州市整体综合地价指数为178;商业地价指数为212;居住地价指数为230;工业地价指数为93。
亳州市整体地价指数状况如图2-1-3和表2-1-3。
图2-1-3亳州市地价指数
表2-1-3亳州市地价指数状况(以2007年为基期)
综合
商业
居住
工业
2013年
178
212
230
93
2014年
185
224
236
93
2.不同用途地价水平与变化趋势
1)商业地价水平及变化趋势
2014年亳州市监测区范围内商业地价总体水平为2215元/平方米,商业一级地价水平值为4822元/平方米,二级地价水平值为3986元/平方米,三级地价水平值为2493元/平方米,四级地价水平值为1878元/平方米,五级地价水平值为1334元/平方米,六级地价水平值为1021元/平方米,级别地价增长最高区域为二级地段,比2013年增长了8.96%,四级次之,比2013年增长了6.58%,各级别价格如图2-2-1,各级别增长变化如图2-2-2,各级别地价水平状况及增长率状况如表2-2-1、2-2-2。
图2-2-1亳州市商业各级别地价
图2-2-2亳州市商业各级别地价增长率
表2-2-1亳州市商业地价状况
元/平方米
年份
综合
一级
二级
三级
四级
五级
六级
2014年
2215
4822
3986
2493
1878
1334
1021
表2-2-2亳州市商业地价级别增长状况
年份
综合
一级
二级
三级
四级
五级
六级
2014年
5.88%
3.99%
8.96%
5.86%
6.58%
5.46%
5.91%
2)居住地价水平及变化趋势
2014年亳州市监测区域范围内居住地价总体水平值为1299元/平方米,居住一级地价水平值为2413元/平方米,二级地价水平值为2063元/平方米,三级地价水平值为1697元/平方米,四级地价水平值为1381元/平方米,五级地价水平值为898元/平方米,级别地价增长最高区域为五级地,比2013年增长了5.82%,三级地段地价增长次之,比2013年增长了4.67%,从各个级别的增长走势来看,居住用地整体增长水平保持在2-6%之间,各级别价格如图2-2-3,各级别增长变化如图2-2-4,各级别地价水平状况及增长率状况如表2-2-3、2-2-4。
图2-2-3亳州市居住各级别地价
图2-2-4亳州市居住各级别地价增长率
表2-2-3亳州市居住地价水平状况
元/平方米
年份
综合
一级
二级
三级
四级
五级
2014年
1299
2413
2063
1697
1381
898
表2-2-4亳州市居住地价级别增长状况如表
年份
综合
一级
二级
三级
四级
五级
2014年
2.77%
2.81%
4.67%
4.05%
5.82%
2.16%
3)工业地价水平及变化趋势
2014年亳州市监测区域范围内工业地价总体水平值为235元/平方米,工业一级地价水平值为411元/平方米,二级地价水平值为316元/平方米,三级地价水平值为246元/平方米,四级地价水平值为201元/平方米。
级别地价增长最快的区域为工业三级,比2013年增长2.5%。
各级别价格如图2-2-5,各级别增长变化如图2-2-6,各级别地价水平状况及增长率状况如表2-2-5、2-2-6。
图2-2-5亳州市工业各级别地价
图2-2-6亳州市工业各级别地价增长率
表2-2-5亳州市工业地价水平状况
元/平方米
年份
综合
一级
二级
三级
四级
2014年
235
411
316
246
201
表2-2-6亳州市工业地价级别增长状况
年份
综合
一级
二级
三级
四级
2014年
0.43%
0.74%
1.61%
2.5%
1.1%
3.不同区域地价水平与变化趋势
亳州市城区主要由老城区、西部工业园区和经济技术开发区组成,从空间布局上分为三个区域,涡河两岸老城区、以市政府为中心的行政区、工业园区(包括经济技术开发区和西部开发区)。
由于地价受不同区域的规划、基础公用设施的完善程度以及环境的影响,呈现出明显的地域性,从监测的范围和结果来看,亳州市的地价分布及其变化趋势总体上反映了亳州市的地理分布特征和经济发展方向,其地价分布具有以下空间特性:
(1)亳州市老城区商业用地地价水平值最高,增幅大,居住用地有小幅上升,工业地价微涨。
主要是商业繁华度高,传统商业发达,且商业房产受政府调控影响不大,水平值高,增幅大。
居住用地由于老城区相关配套停车设施较少,居住环境质量逐渐降低,又受宏观政策调整影响较大,居住用地增幅较小。
工业用地随着老企业的不断迁出,逐渐退出该区域,市区内各种环境要求不利于工业发展,所以工业地价增幅很少。
(2)以市政府为核心的新区,基础设施和公用设施完善度高,人口密度较大,金融、商业服务业发达,众多房地产开发和投资项目主要集中在该区域或周边地区。
同时受规划红利的影响,商业和居住用地水平值较高,保值率高,地价稳中有增。
(3)工业园区主要是工业用地,有配套商业市场用地和居住用地,商业地价较低,居住较低,工业用地受招商引资政策限制,也呈现较低水平,且变化较小。
四、城市地价动态变化与房地产政策的关系分析
土地市场是个政策性市场,受国家政策影响很大,2012年随着国家一系列房地产调控政策的落实,限购限贷的持续作用,到2012年12月份的全国主要大城市房地产打折不断,亳州作为四线城市,虽不在限购范围,但受整个全国房地产市场影响,观望情绪蔓延,加上国家保障性住房的大量供应,房价呈现稳中有降的趋势。
部分郊区楼盘价格有回落,议价空间增大,但主城区优质地段,保值率高。
五、地价变化率与土地供应面积增长率对比
2014年商业土地实际供应387.52,较2013年下降68.35%,居住土地实际供应1051.65亩,较2013年降低59.86%,相对应的商业地价增长了5.88%,居住地价增长了2.77%,2014年商业用地、居住用地供应量减少,地价升幅较小。
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