本科毕业设计论文银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文.docx

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本科毕业设计论文银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文

《银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析》

院系名称：

会计学院

专业名称：

会计

年级班级：

16届统本会计6班

姓名：

徐梦帆

指导教师：

杨卫

日期：

2016.12.20

银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。

在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。

具体表现为：

国内银行直接贷款占比明显下降。

直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。

2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。

2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。

今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。

房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。

房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

两者之间的辨析

          银行贷款有两种还款方式：

一种等额本息还款法。

一种是等额本金还款法。

前段时间有朋友贷款，问我这两种还款方式有什么区别。

下面我从这两种还款原理做以详细说明。

            等额本息还款法:

是指每月向银行还款固定金额（也称月供），固定金额包括两部分，本金和利息。

此还款法是本金逐月递增，利息逐月递减。

也就是首月还款本金最少，利息最多，以后逐月本金增加，利息减少。

在还款期内，支付的总利息比较高，高于等额本金还款方式。

          等额本金还款法：

是每月向银行还款额逐月递减，其中本金固定不变，利息逐月递减。

在还款期内，支付的总利息相对等额本息还款方式要少。

但在还款前期，每月的还款额度要大于等额本息还款方式。

等额本息法的特点是：

每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：

每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。

所支出的总利息比等额本息法少。

但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

      下面我们来分析一下等额本息还款方式原理：

       假设在中行贷款总额为20万（用字母D表示），贷款期限为N个月，贷款年利率为7.05%（用字母Y表示），则月利率为α（7.05%÷12=0.005875），每月还款金额为M（2327.3），其中本金为B，利息为L。

每月剩下未还贷款总额为S。

        每月向银行还款固定金额M是如何计算出来的？

第一个月：

 1.利息=贷款总额x月利率------->L=Dα=200000x0.005875=1175---->L1

                  2.本金=月还款额－利息 --------->B=M- L=M- Dα     ------------------->B1

                  3.剩下未还贷款总额=贷款总额-本金------->S=D- B =D -（M-Dα ）

                                                                                         =D-M+Dα

                                                                                          =D（1+α）-M   ------------>S1 

第二个月：

1.利息L2=未还贷款总额x月利率=S1xα=αD（1+α）-αM  --------------->L2

                 2.本金B2=M- L2=M-（αD（1+α）-αM ）

                                          =M-  αD（1+α）+αM

                                            = （1+α）（M-αD）    -------------------------------------------->B2

                  3.未还贷款总额度S2=S1 - B2=  D（1+α）-M - （1+α）（M-αD）

                                               =（1+α）（D-M+αD）-M=（1+α）（D（1+α）-M）-M

                                               =D（1+α） 2 -（1+α）M-M=D（1+α） 2 -M（1+（1+α）） ----->S2

第三个月：

1.利息L3=S2 xα=αD（1+α） 2 -αM（1+（1+α））   ------------------------------->L3

                  2.本金B3=M- L3=M- αD（1+α） 2 +αM（1+（1+α））

                               =M（1+α+α（1+α））- αD（1+α） 2

                                       = M（1+α） 2 -  αD（1+α） 2

                                = （1+α） 2（M-αD）    ---------------------------------------------------->B3

                  3.未还贷款总额度S3=S2 - B3 = D（1+α） 2 -M（1+（1+α）） - （1+α） 2（M-αD）

                                                  =  （1+α） 2 （D-M+αD）  - M（1+（1+α））      

                                                              =（1+α） 2 （D（1+α）-M）- M（1+（1+α）） 

                                                  =D（1+α）3 -M（1+α） 2 -  M（1+（1+α）） 

                                                   =D（1+α）3 - M（1+（1+α）+（1+α） 2 ）   ----------------->S3-

根据以上推导，可以得出：

第n个月的利息为：

Ln=  αD（1+α）n-1 -αM（1+（1+α）+（1+α） 2 +...+（1+α）n-2） -------->Ln

第n个月的本金为：

Bn=（1+α）n-1（M-αD）

第n个月的未还贷款总额为：

Sn=D（1+α）n - M（1+（1+α）+（1+α） 2  +..+（1+α）n-1） ------>Sn

  上面标注蓝色Ln,Sn 部分，是一个等比数列，公比q为（1+α），等比数列求和公式如下：

                                          S和 =a1（1-qn ）÷（1-q）         ------------------------------->①

   把①代入Ln,Sn两式中，则有：

                                Ln=αD（1+α）n-1-αM（（1-（1+α）n-1）/（1-（1+α））

                                    =αD（1+α）n-1 -M（（（1+α）n-1 -1））

                                   = αD（1+α）n-1 -M（1+α）n-1 + M

                                    =M+ （αD-M）（1+α）n-1                                

                                   =M- （M-αD）（1+α）n-1

                                 Sn=D（1+α）n - M（1-（1+α）n）/（1-（1+α））

                                      =D（1+α）n -M（（1+α）n -1）/α

 当第n个月贷款还完，剩余总额为0，也就是Sn=0,所有以:

                      D（1+α）n -M（（1+α）n -1）/α=0

                       D（1+α）n =M（（1+α）n -1）/α

                       M=Dα（1+α）n /（（1+α）n -1）

还贷n个月后，付给银行总利息为：

                 L1=Dα=M-M+Dα=M-（M-Dα）（1+α）0

                      L2= αD（1+α）-αM=αD（1+α）-αM+M-M=M+αD（1+α）-（αM+M）

                                                           =M+（αD-M）（1+α）1

                                               =M-（M-Dα）（1+α）1

                      L3=αD（1+α） 2 -αM（1+（1+α））=αD（1+α） 2 -αM-αM（1+α）+M-M

                                                               =αD（1+α） 2 -M（1+α）-αM（1+α）+M

                                                                               =M+αD（1+α） 2 -（M+αM）（1+α） 

                                                              =M-（M-Dα）（1+α）2

                    ......

                    Ln=M- （M-αD）（1+α）n-1

            L1+L2+L3+...+Ln=nM-（M-Dα）（1+（1+α）1+ （1+α）2+...+（1+α）n-1）

                                      =nM-（M-Dα）（（1+α）n-1）/α

所以有：

1.月供M=总贷款额Dx月利率αx（1+月利率α）贷款期数N  ÷[（1+月利率α）贷款期数N -1]

2.本金B=（1+月利率）贷款期数N-1  x（月供M-总贷款额Dx月利率α）

3.月供利息L= 月供M-（月供M-总贷款额Dx月利率α）x（1+月利率α）贷款期数N-1 

4.还款N期后剩余未还贷款总额度：

      Sn=总贷款额Dx（1+月利率α）N  -月供M（[（1+月利率α）N -1]÷月利率α）

5.还款N期后利息总额为：

     Sx=N期X月供-（月供-贷款总额x月利率）（（1+月利率）N -1）÷月利率

6.还款N期后本金总额度为：

Sb=（月供-贷款总额x月利率）（（1+月利率）N -1）÷月利率

 下面我们来分析一下等额本金还款方式原理：

         由于等额本金每月月供本金是固定不变的，利息随月递减的。

所以：

     第一个月：

1.月供本金B=贷款总额D÷贷款期数N

                       2.首月供利息L=贷款总额Dx贷款年利率÷12

                       3.月供额M=本金B+月供利息L

                       4.剩余未还贷款总额S=D-B=D-D/B=D（1-1/B）

问题分析:

分析中国人认为的一把付清和分期付款的优点与缺点，先来分析一把付清的优点：

1.开发商和国家的优惠政策2.中国国民的消费习惯3.省时省力省心，操作简单的方面4.房产权力与使用方面。

然后再分析其缺点，如：

1.资产承受压力大2.住房风险大（楼盘烂尾、延期交房、开发商跑路等现象）

再来分析分期付款的优点：

1.初期经济承受压力轻2.资金运用灵活3.风险转移方面，将多的风险转向银行分析缺点，如：

1.违背消费观念，心理负担大2.时间久，操作流程复杂3.一定时间内房权的使用方面

模型建立

额本金还款

定义：

每期（季）还等量的本金，利息根据剩余本金计算，还款额逐期（季）递减。

还款计算公式：

每期（季）还款额=贷款本金÷贷款期（季）数+（本金－

已归还本金累计额）×季利率

月利率=年利率/12

还款实例:

贷款20万，年利率6%，分5期还款

期数

剩余本金

每期还款本等金

每期还款利息

每期还款金额

第一期

200000

40000

10000

41000

第二期

160000

40000

800

40800

第三期

120000

40000

600

40600

第四期

80000

40000

400

40400

第五期

40000

40000

200

40200

合计

200000

3000

203000

特点：

计算简便，实用性强，既可以按期还款又可以按季还款，与等额本息还款相比可以减少利息支出，还款额逐期（季）递减但是开始阶段还款额大。

适用人群：

手头宽裕的人或目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。

等额本息还款

定义：

贷款者在还款期以内每期还款金额相同（还款本金+利息）。

计算公式：

每期还款金额=【贷款本金×月利率×（1+月利率）＾还款期数】÷【（1+月利率）＾还款期数－1】

月利息=（本金×月利率－月还款金额）×（1+月利率）＾（期数－1）+月还款金额

月利率=年利率/12

还款实例：

贷款20万，年利率6%，分6期还款。

期数

每期还款本金

每期还款利息

每期还款金额

第一期

32,919.09

1000.00

33,919.09

第二期

33,088.69

830.40

33,919.09

第三期

33,259.13

659.96

33,919.09

第四期

33,430.42

488.67

33,919.09

第五期

33,602.58

316.51

33,919.09

第六期

33,775.59

143.50

33,919.09

合计

200000

3,514.55

203,514.55

特点：

每月还款金额相等便于资金安排，还款初期还的利息多本金少，总还款利息较多。

适用人群：

收入稳定，经济条件不允许前期支出较大，如：

教师，公务员等。

举例

同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。

使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。

尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。

但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。

这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。

实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额=月还本金×月利率）。

例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。

由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！

此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

我月入6000元，老婆月入2400元，有个1岁半的小孩。

刚买了房，银行加公积金贷款38万元，还有15万元的外债，共计52万元。

15万元的外债可以先不急着还。

关于还款方式，等额本息和等额本金哪个方式更适合我？

交通银行理财分析：

“等额本息”是借款人每月按相等的金额支付贷款本息，每月的还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

这种还款法的优点是每月还款金额相同，方便借款人记忆，不容易出现因为还款金额不足而造成逾期影响个人征信的情况，便于借款人安排每月家庭收支及财务规划。

而缺点则是还款过程中，利息不会随本金数额的减少而减少，总的利息支出比等额本金还款方式略多。

某职工需要申请20万元贷款，分20年还，选择等额本息的还款方式，他的月工资只需达到约2540元即可，选择等额本金月工资则需达到约3170元；而如果他的月工资为2600元，还款年限为20年，选择等额本息最多可贷20万元，选择等额本金则只能贷16万元。

“等额本金”是在还款期限内把贷款总额等分，每月偿还相同金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

由于每月的还款本金固定，而利息每月减少，因此借款人起初还款压力较大，随着时间的推移，还款压力随着每月还款金额的减少而不断减轻。

其优点是总的利息支出较少；缺点是起初还款压力较大，每月还款金额不同，不方便记忆，容易出现因为还款金额不足而造成逾期影响个人征信的情况。

总结:

1.等额本息还款：

适合收入稳定的群体。

这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

2.等额本金还款：

适合目前收入较高的人群。

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。

这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。

但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。

这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。

如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。

按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。

如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。