温泉度假项目可行性研究报告.docx
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温泉度假项目可行性研究报告
温泉度假项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
发展定位与规模
1.发展定位创能科技
依据曲靖市现状发展水平、区域地位、社会经济发展条件及城市发展目标,以及国内健康旅游发展状况确定曲靖市温泉组团麒麟温泉生态旅游社区的整体发展定位为:
健康度假社区
健康、度假、社区是这个地区发展定位的关键词,或者说是这个地区发展的内在属性。
我们认为温泉度假社区将发展成为一个具有可持续吸引力的旅游社区,它将是云南健康度假胜地和国际健康度假新社区。
首先它是一个健康养生的社区;其次它是一个拥有多样休闲的社区;再次它更是一个舒适生活的社区。
1.1健康和健康生活理念
作为一个健康社区,它必然将提供高品质的健康生活。
在这个社区,人们获得的不仅仅是一个良好的生活环境、出色的康复服务设施,更为重要的是它还提供了一种健康关怀的生活态度。
随着生活水平的不断提高,对健康生活品质的追求已经逐步成为现代人的共识。
健康生活已经不仅仅是一种形而上的目标,它已经衍生为一个庞大的产业,它更是成为一种生活理念和生活状态。
虽然目前健康管理服务产业还处在初始期,但是它的市场需求潜力巨大,市场增长率高。
作为一个新兴的产业,健康产业的市场化程度低,仍处于低水平竞争格局,行业利润率很高。
该市场越早进入,机会越多,越有可能成为领导者。
作为曲靖市发展的重要组团,旅游社区的健康发展理念将引领曲靖市迎来一种新的生活方式、生活理念与生活状态。
而这也正是规划者希望在旅游社区空间上着力打造的一个目标,营造的一种氛围!
1.2度假和多彩休闲理念
作为一个度假社区,它必然会向游客提供多样化的休闲产品。
在这个社区,人们不仅可以享受到温泉疗养,还可以体验到水主题娱乐,爨文化等多样化的休闲度假方式。
多彩休闲的理念强调休闲度假产品的多样化。
在突出主题、形成品牌的过程中,走专业化但不是单一化道路,通过完善的产品体系丰富旅游社区的休闲内容。
多彩休闲是在旅游市场逐步被细分的背景下,满足不同游客的出游目的而产生的。
由于游客的生活环境、职业特征,以及性格偏好存在很大差异,他们对休闲产品的选择也千差万别。
因此,要使旅游社区更具吸引力,就必须不断丰满自身的产品体系。
1.3社区和舒适居所理念
作为社区本身,它必然要向这里的居民提供舒适的生活环境。
社区是实现这些规划目标的载体,它不仅是一个生活空间,更是一种和谐的生活场景。
旅游社区所提供的居住环境应该是远离都市的喧嚣,充满了田园野趣、醇美静逸的生活情景。
正如霍华德所描述的田园城市,这种生活情景远离都市的忙碌与快节奏,更加亲近自然、更加健康,但是它又不失城市的便捷服务。
旅游社区向居民所提供的人居环境应实现以下目标:
首先,围绕适宜生活的自然环境,营造亲水、亲山林、亲自然的生活情景;
其次,建设完善的城市生活支撑体系,向居民提供便捷的社区服务;
再次,创造适宜的建筑尺度与街道尺度,塑造闲适舒缓的生活节奏;
最后,规划充分的公共空间,促进人与人之间的交流。
2.旅游项目
根据基地的资源分析,以健康为核心理念,针对不同年龄的目标市场,提出七彩的健康生活主题。
并且对应不同年龄的细分市场特征,设计不同体验的不同色调主题的项目,围绕“七彩人生、健康生活”这一核心,延伸一系列的娱乐、参与体验、休闲养生度假项目。
从养身、养心、养性三个方面进行项目设计。
主要项目分为四个板块:
健康管理中心、七彩温泉谷、养生爨园、蓝调码头。
具体项目表见下:
其中,健康管理中心以健康管理为中心,为健康人群、亚健康人群和康复人群提供全面的健康体检、健康管理的服务。
七彩温泉谷以温泉休闲、娱乐和康体为主。
养生爨园以养生观光、参与体验、休闲娱乐、养生度假为主。
蓝调码头,通过营造私密、独立、浪漫的、幽静的休闲空间,在景观营造和环境布置上,布置独享的休憩设施,吸引追求浪漫的青年人,情侣以及夫妻。
国际会议中心及酒店提供高科技的先进会议配套硬件设施,通过内部的建筑设计和装饰营造宽松和惬意的氛围。
配套的酒店为会议商务提供完备的服务,成为滇东地区首屈一指的高星级酒店
。
3.发展规模
随着市场经济的发展,我国出现了人口城市化和农村城镇化的浪潮,在人口自然增长得到控制的条件下,城市、城镇等经济发展活跃的区域人口增长迅速。
同时,曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区身具有较强的旅游产业发展优势,优越的地理位置和较高的资源环境决定了曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来的人口发展将伴随着大量的机械增长。
3.1人口规模
由于旅游社区经济活动的特殊和复杂性,其人口构成也会相对比较复杂。
因此,按照常规人口预测方法相对比较困难,本次规划通过深入细致区分不同人口类型,进而相对比较准确地对未来曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区人口规模进行预测。
(1)曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来人口类型
首先是住宿游客在旅游社区中占有较大比例,其次随着旅游社区的发展,会有一部分人把曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区作为新的居住场所并带来相应的劳动力迁入。
同是当地社会人口也会有相对比较缓慢的自然增长。
因此,旅游社区人口测算应主要考虑以下几类人口:
⏹ 暂住人口I,即因旅游前来旅游社区度假的接待人口
⏹ 暂住人口II,即因旅游社区发展而带来的员工临时居住人口及其家属
⏹ 当地常住人口,即当地由于自然增长的常住居民,以及因旅游社区发展而带来的新迁入人口及其家属
(2)暂住人口I规模预测
暂住人口I主要是因前来温泉旅游社区度假游客中在温泉旅游社区住宿的人口。
由于项目的特殊性,在这一部分人口的预测中,将强调该类人口的接待能力。
根据温泉旅游社区的不同市场类型,预测主要从四大部分:
温泉娱乐、健康体检、商务会议、银发度假的市场入手进行分析。
基于《曲靖温泉旅游度假区概念规划》中对各个市场潜在市场大小预测和前景预测得出:
⏹ 温泉娱乐的市场预测
单纯的温泉娱乐能够吸引的正常客流量是66万,高峰流量在3000人/天左右。
⏹ 健康体检的市场预测
健康体检潜在市场为37万人。
因为目前昆明乃至云南市场还没有形成有针对性上规模的健康体检的产品。
预计初期对于健康体检市场的渗透率会比较高,可以达到40%左右。
估算在稳定期健康体检的接待量在15万人次,400人/天左右。
⏹ 商务会议市场预测
目前麒麟区商务会议接待量(三星级及以上宾馆)约是20万人次,会议接待占到近一半。
曲靖地区的访客占到60%。
昆明的商务会议游客量有将近380万人次,其中有57万人次有到温泉旅游社区消费的意愿,是温泉的潜在市场。
估算近期的麒麟区市场渗透率达到40%,昆明具有意愿的商务会议市场渗透率达到20%,接待量在20万人次左右。
这里还没有计算昆明本地的会议市场。
⏹ 银发市场预测
云南省的老年游客市场有400万人次,其中以休闲度假为目的的达到100万人次。
估算近期的市场渗透率达到10%,产生10万人次的客流量。
⏹ 基地接待总量预测
以上的四类市场存在相互渗入、相互补充。
汇总来看,温泉的游客量就会超过66万人次。
下表是对整个基地各个市场综合考虑后所得出的综合接待量预测。
并且,根据开发建设的分期,总体增长率会有所不同,消费档次也会有所提升。
时间
2010年
2015年
2020年
旅游总人次(万人次)
90—100
110—120
140—150
⏹ 旅游度假接待人口预测
根据专题各个部分游客(一级居民市场、二级居民市场、到达曲靖游客、到达昆明游客)进行住宿人数和客房需要量预测,到规划期末约有140万人次。
所以曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区的住宿人口平均每天约为3800人,节假日高峰为6000人,周末为4000-5000人,平日为3000人。
(3)暂住人口II规模预测
根据国际经验,综合考虑旅游社区的区位,当地人口规模、所属区域的公共管理水平,旅游社区所带来的新迁入工作人口以外来人口为主,当地人口只考虑提供部分就业人口。
⏹ 旅游社区直接就业人口
旅游社区的直接就业主要由宾馆、酒店带来。
根据国际旅游组织经验,旅游社区每个旅游人口带来的直接就业人口为0.7个。
所以,曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区的直接就业人口为
6000×0.7=4200(人)
⏹ 旅游社区间接就业人口
根据国际经验,旅游社区直接就业人口与间接就业人口的比例为1:
0.6,在发展中国家,这一比例更高,主要是因为扩展到了非就业部门。
这里采用国际标准,则曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区间接就业人口为:
4200×0.6=2520(人)
因此,曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区的就业人口为:
4200+2520=6720(人)
考虑当地人口可以提供间接就业人口的10%,即:
2520×10%=252(人)
(4)当地常住人口
2005年旅游社区当地常住人口约为4000人,当地自然增长率为0.78%,机械增长率为0.19%,综合增长率为0.97%。
根据曲靖市城市总体规划(2005-2020)中心城区现状、近期和远期综合增长率为3.0%、4.0%、3.75%。
考虑旅游社区为曲靖未来重点发展组团和经济发展状况,曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区综合增长率取4%、6.0%和8.0%低、中、高三个方案,则2020年曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区当地常住人口为:
低增长率方案:
4000×(1+4.0%)13=6640(人)
中增长率方案:
4000×(1+6.0%)13=8520(人)
高增长率方案:
4000×(1+8.0%)13=10804(人)
(5)旅游社区人口规模预测
曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区人口规模=暂住人口I+暂住人口II+常住人口-当地就业人口
低增长率方案:
6000+6720+6640-250=19110(人)
中增长率方案:
6000+6720+8520-250=20990(人)
高增长率方案:
6000+6720+10804-250=23272(人)
按照上面的分析,并取折中得出:
时间
2010年
2015年
2020年
人口规模(人)
13000
16000
22000
需要指出的是,本规划所确定的温泉旅游社区人口规模,是基于对未来发展的乐观估计所得到的结论,换言之,是规划期内有可能达到的旅游社区规模。
本规划所进行的旅游社区用地布局规划,均是为了适应未来可能的发展形势而进行的技术工作。
与规划年限的说明相呼应。
由于未来的发展具有诸多不确定性,本规划所预测的人口规模及其相应的用地形态,并不作为规划期末(2020年)必须实现的目标,而更着重于表述随着社会经济发展进程,旅游社区达到2.2万人口规模时,旅游社区建设所应有的用地格局与设施分布。
而旅游社区的人口聚集,其关键在于旅游业的大踏步拓展和有效开发。
3.2用地规模
本次旅游社区用地规划参照国家有关标准,以及曲靖市城市总体规划(2005-2020年),并结合现状实际及旅游社区的特点,本次规划人均用地指标为100—140平方米/人,远期(2020年)总建设用地规模控制在2.2-3.5平方公里,规划总人口2.2万人。
旅游社区经济发展战略
1.旅游社区发展的宏观背景分析创能科技
1.1云南省旅游产业发展分析
(1)云南省旅游发展阶段
⏹ 起步期(80年代-90年代中)
云南旅游开始发展,主要集中于喀斯特地貌等观光旅游产品,典型代表就是石林景区。
到九十年代初期,西双版纳地区的旅游开发获得长足进展,热带雨林风光加上民族风
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