物业前期工程.docx

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物业前期工程

物业前期工程

物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场

功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，

通过派驻现场工程人员与开发商、

总包

单位、

监理单位进行协调，

使初期各项设计建设更加完善合理。

这是保证开发商开发建设高

质量、

高品质项目的重要辅助途径之一。

具体来讲，

物业服务企业要协助开发商从后期物业

管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。

对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，

对于物业服务企业而言是一项经验型工作，

所以对于现场派驻人员

的选择应掌握以下标准：

1

．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；

2

．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员；

3

．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

4

．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、保障后台的技术支持工作

物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，

特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，

两个公司还需要密切配合。

作

为后台的技术支持部门应采取积极配合、

技术支持的方式，

对项目驻场人员发现的问题、

发

展商反馈的问题，

提出必要的建议供驻场人员参考，

在需要的时候参与到现场工作中。

驻场

人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，

提出建议，

并与支持部门沟通，

从另一个方面提

醒甲方。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方

关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，

深化施工设计图纸基本完成，

进入设施设备安装及二次结构施工阶段，

物业顾问公司派驻人

员进场，

驻场实施相关顾问工作，

但在一般情况下，

深化设计、

施工两个步骤多会同时开展，

物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

1

、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划

。

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

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（

1

）审读图纸，了解项目系统情况；

从设计说明入手，

对建筑图纸、

结构图纸、

设备专业图纸等进行阅读，

标记重要的环节，

了解项目的整体设计思路、

定位。

最后对图纸审读的结果进行汇总，

为制定工作计划做准备。

（

2

）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的

施工进度计划拟定现场顾问计划。

2

、关注工程进度，记录现场情况。

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

（

1

）根据工程计划，调整工作计划；

随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，

及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

（

2

）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、

施工图纸变更及施工洽商，

为物业服

务公司的后期接管提供便利。

（

3

）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。

施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，

所以，

有许多设备设施安装的位置与图纸

不符，

物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；

如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，

使今后的物业维修能准确判断位置。

3

、参加施工期间的专业会议，提供建议。

（

1

）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

参加专业会议，

通过会议上的问题讨论、

焦点争论，

了解项目情况，并在会议上明确物

业要求，适时的提出物业建议。

（

2

）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

4

、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

（

1

）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，

一些设计人员甚至忽略后期维护、

管理的需求，

物业现场

介入人员要了解、

记录这些信息，

并结合实际根据优化的可能性，

有针对性的适时提出物业

书面建议。

（

2

）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建

议，督促整改不便于后期物业管理的事项。

关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注

隐蔽工程的隐检、验收。

（

3

）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，

对施工质量及时提出意见和建议，

从而辅助提升工程质量和项目品

质。

无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

5

、跟踪现场建议采纳情况。

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，

在必要情况下要坚持促使甲方采

纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6

、收集、整理现场资料。

（

1

）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

（

2

）机电设备及建材的资料。

收集机电设备及建材的资料，包括：

封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环

保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、

专用工具，

为日后的维修保养

工作作好充分的准备。

7

、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

（

1

）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，

大量设备将到位，

通过物业现场介入人员的记录等需要按

照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

（

2

）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

（

3

）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、

验收进度，

拟定辅助调试、

验收方案，

记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。

◇

二、保障后台的技术支持工作

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