物业管理之XX花园业主手册doc37DOC 37页.docx

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物业管理之xx花园业主手册

前　言

宿迁AA物业管理有限公司全体员工热忱欢迎各位业主入住XX花园！

依据国家建设部相关的条例、＜＜江苏省物业管理条例＞＞和宿迁市政府相关规定，结合XX花园实际制定本手册，旨在让业主能够知晓XX花园物业管理及服务的基本内容，以便尽情享受AA物业管理有限公司全体员工为您提供周到服务，并衷心期望全体业主予以支持与合作，共同携手创造美好的家园！

第一章XX花园概况

XX花园住宅小区，由宿迁邦兆房地产开发有限公司开发建设，占地161亩，规划建设总面积15万平方米。

XX花园住宅小区北靠黄河风光带，南临洪泽湖路，西靠发展大道，东接河滨新村，周边无工业污染，是理想的绿色住宅小区，按古典复兴民俗维多利亚为主旋律的欧美经典设计理念，以四层为主体，采用钢筋混凝土沉管桩，钢筋混凝土整板基础，钢筋混凝土现浇楼面、层面，严格按必度地震烈度设防。

小区配套有光电互补太阳能热水器、双层中空玻璃塑钢门窗、中央防盗可视对讲、红外线及摄像周界监控系统、背景音乐、中心广场、中央水池、双电源王网供电、是宿迁首家电气化试点小区，江苏省首批宽带网试点小区、江苏省环保节能试点小区。

小区草坪四季常青，植有各种名贵花木，小区内设有幼儿园、中央超高、居民活动室、物业管理中心等公建设施。

AA物业管理有限公司按“以人为本，住户至上，服务第一”的理念，采用现代化管理模式，保安、保洁、维修24衽小时全天候服务。

第二章业主入住须知

一、业主凭宿迁邦兆房地产开发有限公司<<交房通知书>>到AA物业管理有限公司办理交房手续。

二、业主办理交房手续时提供下列材料

1、业主身份证复印件；

2、购、租房合同（原件）；

3、家庭成员照片各1张。

三、业主签订<>，填写有关登记表，领取<<住户手册>>。

四、业主缴纳有关费用；

1、装修押金；

2、装修垃圾清运费；

3、预交半年物业管理费；

五、业主验房并填写收房登记表和房屋钥匙。

六、办理有关装修手续。

注意事项：

1、如由委托人办理收房手续，还须出具业主委托书、被委托人身份证及复印件。

2、业主出售、转让、馈赠、出租房屋时，结清各项费用，办理入住手续，否则，其所欠费用及产生不良后果由原业主承担。

第三章物业管理公约

根据中华人民共和国和江苏省、宿迁市有关房地产及物业管理法律、法规，为维护物业所有人（以下简称业主）和住户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，保证房屋及设施的完好，共同创造和维护XX花园整洁优雅、文明舒适的居住环境及良好的生活秩序，特制定本物业<<管理公约>>（以下简称“公约”）。

本公约对小区全体业主、住户、开发商及管理者均有约束力，公约内涉及之开发商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合并人、抵押权人、代理人、接办人、承租人、占用人。

公约（在文义许可或要求下）可指本公约及其中之附件，包括依据本公约赋予之权力而订立的各项规定及制度。

一、总则

公约是为各业主利益而设置，开发商、管理者和各业主及访客均须遵守和履行公约所载之义务和责任。

各业主、住户均对其单元用有处理权，包括使用、出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或其他方式处理之权力，但在行使其处理权时，必须使其承让人或使用人履行遵守公约条款。

本公约由宿迁AA物业管理有限公司制定并赋有权管理权力。

二、业主大会和业主委员会

1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业字处理重大事项的业主自治管理组织。

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，经政府主管部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。

业主大会和业主委员会接市物业管理主管部门的指导与监督。

2、本物业音乐会使用且入住率达到60%时，可向市房管处申请成立业主委员会。

3、本物业所有享有投票权的已住业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

4、业主应亲自出席业主大会并投票，或授权委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会做出的决定。

委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该委托无效。

授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。

5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。

6、业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。

经拥有物业管理区域内百分之三十以上的投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五天内应当就所提议题召开业主大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、及其他事项予以公告。

7、业主大会必须有已住用业主中持有60%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

8、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。

9、业主投票时，以每套单元或住宅为一票，非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票，一百平方米以下每份房地产证书为一票。

10、业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策抵触。

三、业主的权力与义务

（一）业主权益

1、独自拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益。

2、各单元业主拥有其名下单元之业权，并可全权处理其名下所占的业权及权益。

例如使用、批准别人占用、出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其他方式处理，而无须发展商或其他业主的同意。

3、在不影响建筑结构外貌下，对其名下单元进行装修工程，必须遵守装修规则。

4、可与其他业主按公约规定共同使用公共地方和公共设施，以及所有的保安、卫生设施，以便适当使用享有其名下物业。

5、可根据公约维护自身的合法权益。

6、可根据公约条款监察管理者及管理人员的工作，但业主无权直接惩戒管理人员。

任何投诉可向管理公司或委员会提出，由管理公司采取其认为合适的必要处理。

个别业主无权要求管理者或其下属为该业主提供与其楼宇管理无关的服务。

7、可根据规定，在业主代表大会上有权投票选聘、续聘、变更管理者。

在行使此项权利时，业主委员会须事先不少于六个月以书面形式通知管理者，而通知书中附上有关业主委员会超半数委员通过的决议副本。

（二）业主义务

1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约及业主手册的规定。

2、业主须依照公约、业主手册的规定，负责按时缴交物业管理费。

3、业主应遵守<<物业管理公约>>、<<业主手册>>及其他规章制度。

4、业主在行使“业主之权益”第2条权利时，必须要求承受人或权利人在处理有关单元的同时签署公约或承诺书，承诺履行、遵守公约、业主手册和管理规则，并在七天内以书面通知AA物业管理有限公司，对有关承受人的违约行为负共同及连带责任。

（三）业主责任

1、业主如需进行室内装修，应在付清应付款后与AA物业管理有限公司签订<<室内装修管理服务协议书>>。

装修不得改变楼宇结构，不得改变任何意中人的外貌，不得在外墙及公共地方安装遮光帘、遮蓬、花架、晒衣架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，未经允许，不得堵塞任何窗户和封闭阳台。

2、单元露外之窗户、栏杆及阳台不得改变原有色彩，以维护XX花园整齐美观。

3、负责其单元内部整洁及维修，保持浴室、厨房等排水畅通完好，以免溢水后对其他单元住户造成损失。

4、不得堵塞、切割、损坏、理发、干扰楼宇任何公用部分之水、电等供应及排水道、线管、电缆、固定装置等设施。

若因此使上、下水、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人或其财产而产生的诉讼、索赔和要求，则该业主须对因此产生的所有诉讼、索赔和要求全部负责。

5、各单元的业主，只能将其单元合同规定用途使用，不得将其名下单元用作或容许用作非法或不道德用作，或在单元内进行或容许任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。

6、除盲人使用的带路狗及在政府有关部门领取了宠物相关证照外，业主不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物。

7、不得在单元内举行葬礼、宗教仪式及聚会、音乐会或其他类似活动，不得将单元作为斋堂、殡仪馆、歌舞厅及类似用途使用。

8、不得在楼宇内存储易燃易爆危险品。

9、不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。

10、未经管理者申报并获批准，任何业主不得擅自理发、迁移或增大用电、供排水装置的负荷。

11、各业主不得在XX花园小区及所属的单元内作出对其他业主构成损失或损害的行为或忽行为，否则须负责修复或弥补因此而引致的任何损失或一切费用及支出。

12、违反公约规定的业主需就所引致之损失，负责支付一切有关费用。

四、开发商的权力和义务

开发商在其拥有管理权利期间具有以下的权利：

1、在业主委员会未成立前，开发商具有全权管理和授权物业公司管理XX花园的权利。

2、可自行或授权管理者有权按实际需要合理调整管理费的收取标准，但必须得到业主大会通过，方可执行，并应提前十五天以书面开工通知业主。

3、开发商或管理者有权按实际需要合理调整管理费的收取标准，但必须得到业主大会通过，方可执行，并应提前十五天以书面形式通知业主/住户。

4、在业主委员会成立之前，有权指定或委托任何物业管理公司为XX花园之管理者，开发商可参与管理者签署管理合同，订定管理者的职责范围、期限及酬金等，而无须先经其他业主同意，但管理合同的内容不能违反公约的条款。

5、可委派代理人/管理者行使公约给予开发商之任何权利。

6、使用其所属的单元。

7、在受公约的限制和保障下，除已出售的部分外，开发商有权转让、抵押、出售、出租、批准别人使用、或以其他任何方式处置XX花园任何其拥有所有权的部分而无须任何业主同意。

8、在业主委员会成立前审核和批准年度管理预算或修订的年度管理预算。

9、自交房之日起，对小区的土建部分保修期为一年，电器其它部分保修期为半年。

五、管理者的权力与职责

业主委员会按本公约规定所委托的宿迁AA物业管理有限公司，享有以下的权力，但同时须遵守和履行之责任及义务。

（一）管理者的权力和责任

在不触犯业主整体权力的情况下，管理者有权对小区进行有效的管理、美化和维修，其中包括下列事项：

1、业主办理入住手续时，应对所属物业及附属配套设施进行验收和交接，对验收中发现的质量问题，协同建设单位及时整修，以达到国家规定的建筑工程质量标准。

2、检查、视察小区，必要时包括单元的内部。

3、保修期按商品房质量保证书规定的期限和范围，由承建商负责维修，管理者负责联系。

4、根据小区日常动作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

5、根据公约，制定及修改小区住户守则，装修规则及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和住户遵守。

6、对公共部分和公共设施进行维护保养，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构，外墙、玻璃、器材的更换、更新、修理、涂漆等。

7、负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。

8、根据小区实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制小区管理预算，收取管理费及公共分摊电费等。

9、处理所有小区管理的投诉及各项维修，并协助调解业主／住户之间因小区管理而引起的纠纷与争执。

10、负责小区保安工作，保持小区的秩序和尽力使业主／住户免遭骚扰。

11、对改善小区管理或增加服务项目等事宜向业主委员会递交报告及作出建议。

12、清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的征收及追索消除费和因此而发生的有关费用。

13、控制小区内所有车辆（包括机动车及自行车）的停放和行驶交通，拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。

14、在所有有关小区之法律诉讼中作为全体业主的代表（但在管理者与业主之间有利益冲突的情况下除外）。

若有关法律诉讼中预期所涉及之法律费用多于有关年度之管理开支预算的百分之十（但少于百分之十五）则管理者须事先征询业主委员会意见，并取得业主委员会百分之五十或以上成员同意，方可进行诉讼。

15、采取一切必要措施遵守政府对小区的要求。

16、防止任何人对小区或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索赔。

17、节日期间可装饰小区外墙、出入口或其他公共地方包括灯光及其它饰物，如管理者认为必要，可以组织小区内的文娱体育等活动。

18、聘请、解聘、撤换及付酬予律师、会计师、其他专业顾问和其他工作人员。

19、采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反不遵守或不履行本公约、住户手册、规则或其他规章制度的规定。

其方法包括但不限于：

1、在小区或显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约情节。

2、书面或口头通知违约业主纠正错误，并在通知后十天满而该业主仍未纠正错误，可对违约业主之单元采取相应的行动，如属紧急情况，可不必书面通知。

3、通过民事诉讼向违约业主追讨公约及其他规章制度规定该业主需缴付的任何款项。

4、管理认为合适的其他方法。

20、订立各种公共设施的使用规章及规定各项服务的合理收费标准。

21、管理可授托于业主对住宅进行总体投保，费用由业主共同承担，投保项目包括火灾、其他意外及天灾、第三者责任保险。

22、为业主／住户代订、代收、代送奶制品、报刊杂志。

23、安排适当的间隔时间为住户收集垃圾。

24、采取适当的防御措施，避免小区的公共地方及设施受台风或暴雨及恶劣天气破坏。

（二）　物业管理的服务范围

物业管理服务的范围按服务的性质和提供的方式可分为：

常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务有：

负责共有部位、公用设施设备的养护、修缮、环境卫生的管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理等。

针对性的专项服务有：

日常生活类（衣着、饮食、居住、出行方面）、商业服务类、文化、教育、卫生、体育类、经纪代表中介服务类（物业市场营销与租赁、其他中介代理）、社会福利服务类。

委托性的特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。

（三）业管理服务收费

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

XX花园物业管理费用的缴交，期限自业主领取钥匙之日起计算。

收费标准按市物价局核定标准或与业主委员会协商确定。

物业管理公共性服务费（物业管理费）主要用途有下列八项：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运作维护及保养费；

3、清洁卫生费；

4、绿化管理费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

（四）、管理费及其他费用的追收及欠款处罚

业主欠缴管理费或其他根据公约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通知和公布，在公布栏内详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可按日加收应缴纳费用５‰的滞纳金并根据＜＜江苏省物业管理条例＞＞采取相应措施，直至诉诸法律。

第四章管理制度

一、装修管理

根据国家建设部２００２年３月５日第１１０号文颁布的＜＜住宅室内装饰装修管理办法＞＞规定，XX花园业主在进行室内装饰装修时按以下办法进行：

（一）装修报批

1、业主或物业使用人（必须持有业主委托书等）进行室内装饰装修，必须提前３天到AA物业管理公司申请，领取市装饰办统一监制的＜＜宿迁市住宅室内装饰装修工程申请登记表＞＞一式两份，并如实进行填写。

2、业主报批装饰装修申请登记表，必须同时上报装饰装修设计方案和平面图纸以及与装饰装修施工队签订的施工合同书。

3、物业公司在收到业主装饰装修申请登记表的３日内，办理审批手续，并与业主签订＜＜住宅室内装饰装修管理服务协议＞＞，收取装饰装修押金和装修清运费、管理服务费等、签发装饰装修施工许可证。

（二）装饰装修施工管理

1、业主装饰装修申请得到批准后，应带领与之签订施工合同的施工队负责人到物业公司签订＜＜XX花装修施工管理责任书＞＞一式两份。

2、凡进场施工人员均需填写＜＜装修施工人员登记表＞＞，到物业公司办理＜＜装修人员出入证＞＞，施工期限一般为３０天，最长不超过６０天，施工人员必须在指定地点施工，不得随便乱窜他人住处。

3、装修施工队员必须严格遵守有关装修施工的管理规定：

1、不得擅自拆改原房屋内之墙、柱、梁、板等主体结构以及上下水管道、供电线路、屋面、楼面、卫生间的防水隔离层等，不得损坏公共设施和改变房屋、配套设施的使用功能。

2、不得擅自改变原有门窗规格及装饰，禁止在外墙装置铁架、露台、支柱、铁笼、花架、天线、招牌或任何形式的附加物。

空调外机必须安装到预留空调机架上。

3、不允许将防盗网安装在窗户外。

4、保持楼层干净、美观，不乱涂乱画、不随地大小便、不得将剩饭、剩菜、茶叶等残渣倒在楼内，不得向楼下抛洒杂物，禁止在楼道里堆放水泥、砂子、木板等杂物。

5、装修垃圾要实行袋装并送到指定位置堆放。

6、严禁攀爬、翻越窗户、阳台、院墙，施工人员不得在住宅内进行争吵、打架斗殴、聚众赌博、吸毒、色情等违法犯罪活动。

7、严格遵守施工时间：

上午７：

００－１２：

００，下午１４：

００－１９：

００，不得干扰其他住户生活。

8、要安全用电、安全操作，做好防火防事故工作。

9、由施工不当造成业主或相邻住户的损失由施工队赔偿一切损失。

10、物业管理人员有权对装饰装修施工进行检查监督，发现违章施工行为及时予以制止，并根据情节予以罚款直至停止施工。

（三）装修竣工验收

１、装修完毕后，业主及施工负责人及时通知物业公司派人验收，并填报验收清单。

２、电路、上下水管等隐蔽工程，必须在完工前进行验收，如未验收，物业部可以要求拆除隐蔽部分的遮挡进行验收，由此造成损失由业主或施工队所负责。

４、经验收合格时，凭据到公司财务部退回装修押金，验收不合格的，限期改正，再进行验收，直至合格。

二、维修管理

1、自业主领取钥匙之日起房屋土建部分保修期为一年，水、电、管道部分为六个月，如果出于施工质量引起的问题，由承建商负责维修。

2、保修期满后，业主／住户自购房部分的维修由业主／住户自行负责，物业管理处可为业主提供有偿服务，只收取维修成本费用。

3、共用部位、共用设施设备的维修由物业管理公司负责，费用在业主委员会筹集的维修基金中列支，不足部分由产权人分摊。

4、异产毗边房屋维修时，各业主、住户都应积极配合。

三、治安管理

1、XX花园内２４小时均有保安值班、巡逻、热情为业主／住户服务，并协助处理任何紧急事故。

2、工作人员在XX花园内工作巡查，皆佩戴工作证，对无证人员和陌生人员来访在未弄清身份之前，应谢绝进入，来访客人需登记。

3、业主／住户和进入本区的访客有责任和义务维护本小区的治安，配合保安人员，搞好治安保卫工作，维护本小区的秩序。

发现可疑人员，业主应主动询问，并及时告知保安人员，本小区内一旦发现偷窃案件，业主应立即报告，并保护现场，协同公安机关侦破。

4、本小区禁止下列行为：

1）擅自撬开他人的信箱，隐匿、毁弃和私自拆他人的邮件电报、信函等。

2）非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、易燃、放射性危险物品。

3）非法制造、贩卖和携带匕首、弹簧刀等管制刀具。

4）非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫、制造、销售各类赌具或聚赌。

5）窝藏、容留各类犯罪分子。

6）利用住宅为盗窃活动提供方便。

7）制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。

8）未经批准擅自安装、破坏正常供电线路。

9）故意损坏区内各种公共设施。

10）侵入他人住宅，损坏他人财物，房屋出租、转让须报物管处登记备案。

11）使用汽枪在住宅区内进行射击。

12）各住户不得在门口或公众地方堆放杂物，设置神位或燃烧香油、冥币等。

13）擅自翻越院墙、攀爬窗户、阳台等。

5、保安人员有权对进出住宅的人员、车辆进行安全检查，在保安人员前来查询时，应给予主动协作。

6、业主／住户应及时向物业部申报需住的流动人员，暂住人员，暂住人员应持有效证件到物业部登记。

7、勇于制止、举报破坏本区治安秩序，或造成治安隐患的人、事，并协助保安人员处理，对违法犯罪行为要积极主动举报。

8、注意锁好住宅门窗和自己的车辆，不得让陌生人进入住宅或跟进住宅楼。

四、消防安全管理

1、依据＜＜江苏省消防条例＞＞规定，各业主要增强消防法制观念，高度认识火灾的严重性，严格遵守消防法律法规，落实防火措施，经常检查、及时消除火灾隐患，确保住宅区的公共财产的安全。

2、住宅区内严禁下列行为：

1、严禁损坏、挪用水源

2、进行室内、外装修需要增设电气线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉乱接电气电路。

3、严禁用不符合防火要求和未经防火处理的材料进行装修。

4、电焊等动为作业，应向物业部提出申请，同意后方可作业，严禁未办理手续和非持证作业人员进行动火作业。

5、严禁占用、堵塞消防通道，天台出口或其他安全疏散口，严禁在楼道、天台上进行喷油漆等作业。

6、严禁封闭或损坏安全疏散指示，事故照明设施或消防标志等。

7、严禁在户内存放大量易燃易爆物品，小量存放时必须避开高温撞击，液化石油气最大储存量为两瓶，严禁超量储存。

8、严禁储存烟花爆竹、炸药、雷管及各类剧毒品。

9、严禁把烟头及其他带火物品投向户外。

10、住户必须服从消防机关或物业部消防工作管理、监督，不得刁难或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行任务。

3、物业公司全体人员为有组织的义务消防队员，本小区的所有人员都有救火的义务。

4、一旦发生火灾时，立即采取有效措施进行扑救，同时迅速报物业部或报火警１１９，正确报告火情。

五、清洁卫生、环境保护

为保持住宅区干净、整洁，使住户享有优雅、舒适的生活环境，住户及进入本区的访客等均有责任和义务维护本小区的卫生清洁。

本小区禁止下列不卫生、不文明的行为：

1、随地吐痰，随地丢果皮、烟头、废物、杂物、随地倾倒垃圾（住户的生活垃圾须装入袋中按时放　　　　　　　　　　　　至垃圾箱内）。

2、随地大小便（小孩随地大小便，追究家长责任）。

3、饲养家禽和无证宠物。

4、