温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目申请立项可行性研究报告商贸城建设商贸广场商贸中心项目.docx

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温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目申请立项可行性研究报告商贸城建设商贸广场商贸中心项目

第一章总论

1.1项目建设背景、目标及意义

1.2项目概况

1.3可行性研究报告编制的依据

1.4可行性报告研究范围

1.5项目经济技术指标

1.6研究结论及建议

第二章项目商业市场环境分析及营销战略

2.1商业市场环境分析

2.2营销战略

2.3综合评述

第三章规划设计条件、原则及设计方案

3.1规划设计条件、设计原则

3.1.1规划场地环境及周边环境

3.1.2总体规划设计原则

3.1.3平面布局

3.1.4交通组织

3.1.5景观设计

3.1.6规划指标建筑技术经济指标

3.1.7建筑方案设计

3.1.8公共设施方案

3.1.9消防系统

3.1.10景观规划系统

第四章项目开发、前期及施工进度

4.1项目开发实施进度计划

4.2项目建筑工程规划手续办理进度计划

4.3项目建设工程实施进度计

第五章投资分析及项目经济效益评价

5.1开发总投资总成本方案及投资效益比较

5.2项目投资分析

5.3总成本费用估算表

5.4销售收入和经营收入预测表

5.5损益表

5.6财务现金流量表

5.7盈亏平衡分析

5.8投资来源及资金使用表

5.9项目资金运行策略

5.0综合结论

报告正文

1.1项目建设背景、目标及意义

通过对建设背景及建设目标的描述，将阐述项目开发对社会、政府、企业本身的积极意义。

1.1.1项目建设背景

四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。

四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。

四川省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。

五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。

因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。

张学忠书记、张中伟省长对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。

工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001年四川机电行业进出口比例达到了50%以上，2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十强。

这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。

就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。

1.1.2项目建设目标

本项目的建设目标，根据绵阳五金机电行业的发展状况看，是可以设定为具有一定规模和档次的五金机电专业交易市场的。

从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感，且在功能布局上符合五金机电业的特殊需求：

集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代物流中心。

从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的营销模式，努力达到甲乙双方共同期待的双赢：

拥有一个管理规范、商业氛围浓郁的现代化专业交易市场，同时又能在规定时间内达到资本变效益的终极目的。

1.1.3项目建设意义

1.1.3.1为社会、政府、群众及地方经济的发展提高带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高地区商业的知名度及美誉度。

1.1.3.1.1社会效益:

绵阳市从城市规划来看，原有的一环路沿线商圈已经远远不能满足经济发展的需要，各种大型的交易市场、物流中心在交通上已受到很大的制约；从经营方式看，市场的发展趋势已向着专业化、规范化方向发展；从绵阳目前的五金机电行业现状看，仍处在沿街为市的原始经营状态；从市场环境看，绵阳已形成长虹电器、九洲电器集团、川西北矿业、九零三、长钢等一大批工业企业，因此该项目作为一个填补绵阳市场空白的项目，作为一个为川西北地区工业企业配套的项目是很有价值的。

1.1.3.1.2经济效益:

商业的发展势必会促进地区经济的发展。

本项目具有相当规模、功能完善、配套齐全，其本身既可产生巨大的经济效益，同时，随着地区商品贸易的繁荣，又可带动周边交通、金融、服务及房地产等第三产业的发展。

本项目的开发，将从一定程度上提高高新区特别是项目所在区域附近居民的经济收入，将大幅度增加国家及地方税收收入。

相信历经三到五年的精心培育后，本项目可为绵阳高新区的地方财政带来每年数千万元的可持续税收，创造巨大的经济效益。

1.1.3.1.3环境效益:

在项目设计上，我们力求吸取国内经济较发达地区的先进商业模式，并结合绵阳本地区域的实际情况，立足于人们生活的客观需求，建设一座具有社会价值、高品位文化底蕴和符合公众利益的现代化商业建筑。

本项目的设计立意新颖、思路超前、环境优美、气势不凡，是体现多主题的功能完善的综合型购物场所，将购物、休闲、娱乐完美地融为一体。

项目的建成，将为绵阳高新区的城市建设又平添了一座以自然生态为主题的具有现代都市气息的标志性建筑。

本项目坐落于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，东与万向装饰建材城、汽车城呼应；西接永兴工业园，北倚科创园，新希望集团大商汇物流中心、长虹家电城、温州商贸广场等大型商业物流集散地近在咫尺。

与此同时，本项目还紧邻市政府规划中的二环路、绵兴东路，扼守绵阳西大门，直通成绵高速路；与绵阳市高新区管委会仅一街之隔，与绵阳市人民政府所在地——原高新区火炬大厦也就三个公交站的路程，其交通之便捷，物流之顺畅，路网之四通八达是有目共睹的。

由此可鉴，高成本的投入将会给项目所在区域创造巨大的环境效益。

1.1.3.1.4改善劳动就业状况:

预计本项目可直接与绵阳市再就业工程接轨，安置解决下岗、待业、荣转军人等200余人就业，间接提供更多的就业发展机会，为政府排优解难。

本项目属劳动密集型产业，设置劳动岗位数目相当可观。

岗位技能涉及高、中、低三个层面，主要是中、低层面，职能技术的掌握相对容易，适合中青年多个年龄段的就业。

同时也为绵阳市职工下岗再就业提供宽广的理想化平台，对绵阳市社会的安定团结也起到积极正面的影响。

1.1.3.1.5知名度和美誉度:

本项目引领绵阳在商业建筑领域与经济发达地区同步。

通过创立商业建筑品牌，提高绵阳市在省内外商业领域的认知度。

随着在改革开放后的飞速发展，现正成为省内大城市中一颗耀眼的新星。

山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则名，该项目的成功运作必将营造一个完美的现代专业市场购物环境。

1.1.3.2对企业本身的发展有以下意义:

本项目的开发，在为我公司带来巨大的经济收益基础上，还将会在其它方面产生巨大的效益，如:

提升我公司在省内外同业态商业领域的地位；提高我公司在省内外的知名度、美誉度；拓宽我公司主营业务的领域；创造我公司商业房地产开发的初级模式及开发流程，为我公司发展商业房地产业培养专业管理人才。

1.1.3.2.1资本升值

房地产经济的增长始终是社会经济增长中较为重要的一个组成部分，在我们国家进一步扩大内需的政策基础上，商业房地产的开发是目前社会经济的热点，也是许多资本追捧的热点行业，结合我公司企业发展的特点、优势，本项目的成功运作将会实现我公司商业运作的根本利益并最大化，从而达到公司资本的升值。

1.1.3.2.2提升我公司在国内同业态商业领域的地位

在目前国内商业环境条件下，通过本项目的开发运作，会为我们公司在今后与合作企业合作时提供良好的资产结构业绩，产生更多的合作机会；另一方面，本项目的建设开发及运营过程增近了公司与当地政府的合作，建立了良好的企业与政府的合作关系，为公司在西南区域的发展，创造了良好的发展条件，并在同业态商业企业目前在西南区域竞争较为激烈的市场环境中增加企业竞争力提供了有力的基础，从而提高我公司在同业态商业领域里的商业地位。

1.1.3.2.3提高公司在省内外商业领域的知名度、美誉度

通过对商业项目的运作，会有大量的专业信息、媒体进行关注，同时我们也对项目的推广进行了一系列策划营销活动，筑坝蓄水。

在目前的商业领域里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重量级的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引起商业领域里的企业、专家、学者们的广泛关注，从而提高我公司在省内外商业领域中的知名度及美誉度。

1.1.3.2.4拓宽我公司主营业务的领域:

作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的一个标志性项目，从此，可以通过自营、联营、招租、出售等一系列方式对物业使用权限进行经营。

拓宽了以往只是自营或招租等方式对物业运营管理的经营模式。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：

温州商贸广场——绵阳高新五金机电城

1.2.2建设地点：

绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管委会对面

1.2.3建设单位：

绵阳高新建设开发有限公司

1.2.4企业性质：

国有

1.2.5法人代表：

梁勇

1.2.6项目负责人：

陆原

1.2.7建设规模：

1.2.8建设期限：

一年

1.2.9资金来源：

项目开发资金由绵阳高新建设开发有限公司、四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新区迈特房地产开发有限公司三方共同投资。

1.2.10场地现状：

（见下图）

1.2.11项目功能构成：

本项目在功能上集展示、交易、办公、居家、仓储、物流于一体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。

1.3可行性研究报告编制的依据：

本项目可行性研究报告编制的依据是《绵高管委函（2005）19号》的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。

1.4可行性报告研究范围

通过对项目建设开发过程中投资、策划、设计、工程建设各项计划的可行性、合理性、准确性等方面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略；规划设计条件、原则及设计方案；项目开发、前期、及施工进度；投资分析及项目经济效益评价；项目组织管理与保障措施等。

1.5项目经济技术指标

温州商贸广场—绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表1-1

表1-1项目技术指标

总规划用地面积

其中

1

代征绿地面积

2

建设用地面积

总占地面积

总建筑面积

其中

1

2

3

4

5

6

7

8

9

容积率

停车位

指标分析

总建筑面积

1

商铺

2

精品专卖店

3

餐饮娱乐休闲会所

4

住宅

5

配套设施

经济指标

1

总投资额

包含住宅开发

万元

不包含住宅开发

万元

2

投资利润率

包含住宅开发

%

不包含住宅开发

%

3

全部投资回收期

（不含建设期）

包含住宅开发

年

不包含住宅开发

年

1.6研究结论及建议

在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场—绵阳高新五金机电城项目的开发计划、条件等进行了论述，将项目开发的前、中、后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决，提供了详细的计划进度安排。

研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合公司企业发展战略要求。

投资、策划、设计、工程建设计划的可行性、合理性、准确性均已进行了详实的论述，项目可以实施。

但鉴于本项目为我公司第一个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。

在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面、深入、标准、优质、高效的对项目加以定位开发。

人员专业、资金充实、决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况，希望天时、地利、人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的一个辉煌。

第二章项目商业市场环境分析及营销战略

2.1商业市场环境分析

2.2营销战略

2.3综合评述

2.1商业市场环境分析

本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。

2.1.1宏观政策环境

继2000年国家推出西部大开发的战略方针之后，2001年11月,中国成功加入世界贸易组织。

在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。

绵阳市委政府确定了2005年全市奋斗目标：

GDP完成526亿元，增长14％；固定资产投资完成150亿元，增长20％以上；社会消费品零售总额完成173亿元，增长12％；城镇居民人均可支配收入增加500元，达到8200元；农民人均纯收入增加150元，达到3050元。

绵阳坚持“工业强市”战略，深入实施“工业千亿工程”，坚定不移走新型工业化道路。

全市工业总产值由1985年的16.5亿，增加到2002年的453亿，增长26倍；工业增加值达到119.3亿元，增长14倍；工业上交税金占地方财政收入的70%。

由此可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济的重要支柱。

2.1.2宏观经济环境

1、政府出面多方联手打造成、德、绵经济走廊

为搞好绵阳“十一五”规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，2004年8月13日，在省委的倡议下，绵阳、成都、德阳三市发展计划委员会就提升成、德、绵区域经济竞争力，以及如何搞好“十一五”规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。

会议认为：

（1）成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之一，也是国家“十一五”规划中提出需要整合提高的城市密集区。

成、德、绵经济总量占全省约48%，是四川的经济核心，成都的都市经济、德阳的重型机械装备、绵阳的科技城建设，将构建四川“十一五”期间最有发展潜力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展组成部分，应当加快、加大经济协作。

（2）为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市“十一五”规划编制工作，三市计委将联合组建《“十一五”期间成德绵区域合作与开发思路研究》课题小组，就三市共同关心的问题进行深入研究。

（3）三市计委达成了“情况互通、信息互通、相互促进”的意向，将进一步加强相互间的沟通和学习。

三市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决的，加快经济发展的平台建设问题，对三城市基础设施、能源、现代物流、通讯信息、金融、专业化协作等问题进行了讨论，对建立通讯本地化、金融协作、城际快速通道、轻轨建设提出了积极的建议。

同时，从产业结构调整与互补发展、优化区域产业结构和空间产业布局，加强跨区域产业整合和协调，打破地区间的贸易壁垒，构建与市场相适应的产业网络，形成统一的大市场，促进区域间资源的流动和共享进行了讨论。

2005年1月31日，四川省发改委正式批复同意编制《成德绵区域发展规划》（川发改规划[2005]43号）文件，编制和实施成德绵区域发展规划，不仅对统筹成德绵地区经济社会发展，进一步发挥其龙头和骨干作用，而且对于促进四川全省经济社会的跨越式发展和绵阳科技城建设，都具有十分重要的作用。

编制成德绵区域发展规划，推进成德绵区域经济发展，得到省发改委的赞同，将成德绵区域经济发展写入了2005年四川省人大工作报告。

2、积极融入成渝经济区的发展

绵阳市四届五次会议第3号提案中提出的《主动融入成渝经济区，建立“成绵经济合作战略伙伴关系”》的建议案受到广泛的重视，结合“十一五”规划的制定，市计委已将“绵阳在成渝经济区的地位和作用”作为一个重大课题进行研究，并在编制绵阳“十一五”规划时，将绵阳加入成渝经济区作为重要内容之一编入规划，在四川形成绵阳、成都、重庆三个区域经济的组成结构。

2.2营销战略

根据本项目的整体战略计划，公司针对其位于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，进行了前期市场调研，在获得大量市场信息数据的前提下，以确立项目的营销与推广核心、尊重市场客情与营销环境、顾及内部资源与开发实力为前提，结合项目的地块规划特点与项目开发条件，制定了较详尽的项目开发策略与营销策略。

为明确营销资源和传播，本章节进一步总结、界定了项目的产品总体规划特点与项目品质形象定位。

依此提炼产品卖点与策划要点，总结项目的核心理念与营销主题，确立项目总体推广思路，并本着近细远疏、循序渐进的原则，对不同阶段的战术特征与企划思路予以界定和描述，从而保障营销推广方案的可执行性、可持续性、可整合性、可拓展性。

同时，基于商业物业与商务公寓在本案开发中的难点与不确定性，分别就相关区域环境、经济趋势、业界态势、可比物业状况等立项指标，进行了全面、科学的再次调研与深入分析，进一步得出二者以及二者统一的市场定位、产品规划、经营分析及销售控制等结论。

2.2.1项目初步规划布局特点及功能构成

依据本案“1拖2商铺”+“超市”+“住宅”的规划主题；结合项目地块的形状特点及规划条件，并顾及到本案开发策略的制订与实施。

对项目的规划与商业的定位结合提出适合本项目的规划及建筑形式设计要求。

2.2.2市场调研数据统计

A、成都市场各项统计数据

本次调研在成都地区的调查范围，主要以成都西门生资一条街、长久机电城、金府机电城为重点。

此区域相当一部分商家实力雄厚，信誉良好，在成都乃至整个四川都具有影响力和代表性，具有相应的调查价值。

调查员在的调查过程中，采用典型调查和抽样调查交错进行的办法广泛收集来自一线目标商家的不同看法。

据统计，本次调查仅调查表发放一项就达到1200份，收回调查表642份，经筛选后确定有效调查表500份。

与此同时，与调研人员进行深入交流的大商家也高达百余人，其意见和建议自始自终引起调研人员的高度重视。

整个调研工作，调研人员都围绕如下问题展开——

1、目前阶段在四川除成都之外还有比较适合建五金机电交易市场的城市吗？

（1）统计表：

地点选项

有

没有

不清楚

没填

西门生资一条街

114

9

19

10

长久机电城

128

7

19

18

金府机电城

140

12

20

4

总计

382

28

58

32

（2）饼形分析图

图形说明：

认为在二级市场已经能有机会建设五金机电城的商家占76%；认为还不具备建设能力的商家占6%；对二级市场情况不了解的占到12%；没填此项占6%。

（3）数据分析

以上数据充分反映，业内人士认为在川内二级城市建设五金机电项目是切实可行的。

尽管有12%的商家在接受调查时表示出对二级市场不是很了解，不便发表意见,同时也有约6%的商家直接持反对意见,但并不影响命题本身的可行性。

毕竟绝对值太过悬殊。

总数不低于20家的知名商家在接受调查时甚至毫不避讳的告诉调查员，如果真有具备一定实力的开发商要在省内二级城市建五金机电市场，那绵阳、自贡、乐山应该是首先要考虑的城市。

这些城市都具有相应的发展基础。

尽管绵阳地处成广高速中段，位置尴尬，但其作为省会城市副中心的发展战略，同时也作为一个闻名全国的科技城市，其巨大的发展潜力是任何商家都不能轻易忽视的。

2、在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备的基本条件是什么？

（多选）

（1）统计表

选项地点

西门生资一条街

长久机电城

金府机电城

总计

良好的硬件

142

172

166

480

足够的消费能力

150

170

164

484

管理规范

140

168

147

455

有一定社会影响力

120

128

152

400

产品质量可靠

120

149

160

429

服务水平不断提高

135

141

155

431

交通方便

150

147

145

442

经营成本低

148

162

157

467

良好的政策环境

112

138

120

370

有一定规模

118

126

156

400

没填

6

4

6

16

（2）条形图

（3）数据分析结论

根据上列统计表我们不难看出：

商家对“足够的消费能力”尤其关注，冠居各项之首；“良好的硬件设施”、“交通方便”和“经营成本低”则充分吸引了被调查商家的注意力；“管理规范”及“服务水平不断提高”则反映出的日渐强化的管理及服务意识。

本次调查列出的十小项调查内容，无疑是引起了被调查五金机电商家的普遍关注。

对这些作为一个成功市场运营必须的条件持无所谓态度的商家则仅有16家，说明现在的商家对市场运作的要求已经大大提高，完全可用今非昔比来描绘。

这在一定程度上增加了市场运作的难度。

3、成都五金机电商家及外地川内销售商家的入住打算：

（1）统计表

地点选项

愿意

不愿意

以后再说

没填

西门生资一条街

68

21

50

4

长久机电城

67

35

49

6

金府机电城

98

58

41

3

总计

233

114

140

13

（2）饼形图

（3）数据分析结论

由上表可以看出：

接近半数的商家（即46%）愿意到经济比较发达的二级城市所兴建的五金机电市场去发展；有28%的商家对二级市场持观望态度。

在此需要特别指出的是，调查人员在调查中发现，表明不愿到二级城市去发展的商家，除了自身实力不济外，其文化素质、风险意识、发展愿望、企业规模及业务网络等方面均存在一定的局限性。

4、在二级城市建五金机电交易市场，你更愿意选择以下哪些城市？

（1）统计表

选项地点

西门生资一条街

长久机电城

金府机电城

总计

乐山

55

48

51

154

绵阳

57

71

74

202

德阳

28

34

41

103

眉山

10

23

33

66

自贡

32

41

48

131

内江

25

27

31

83

广元

12

20

33

65

其它

2

1

2

5

没填

13

8

12

33

（2）柱形图

（3）数据分析结论

统计后发现：

接受调查的成都大商家普遍认为,在四川具备建设专业机电市场的前三名城市分别为绵阳、乐山、自贡，其中选择绵阳的占到愿意到二级城市发展的商家（233家）总数的86.7%，远高出乐山和自贡。

4、作为五金机电商家，你的客户群体最集中的城市是哪些？

（1）统计表

地点选项

成都

乐山

绵阳

德阳

眉山

自贡

泸州

内江

广元

宜宾

其它

没填

西门生资一条街

27

14

19

12

9

11

9

8

8

10

8

4

长久机电城

41

18

18

20

12

12

10

10

13

10

6

5

金府机电城

44

15

32

10

12

9

9

11

9

9

13

13

总计

112

47

69

42

33

32

28

29

30

29

27

22

（2）柱状图

（3）数据分析

从商家客户的集中情况可以看出：

成都商家的销售渠道辐射相当广泛，遍及省内各地；在省内二级城市中，排在首先位置的依然是绵阳，其次是乐山，德阳、眉山、自贡、广元。

5、如果入住一个新建的五金机电交易市场，对商铺的需求你更愿意租还是购买？

（1）统计表

地点选项

租

买

说不清楚

没填

西门生资一条街

102

51

10

8