河南省郑州房地产住宅项目可行性研究报告.docx
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河南省郑州房地产住宅项目可行性研究报告
土木建筑工程学院
《建设项目评估》课程设计
题目
专业班级
姓名学号
指导教师职称
二О一年月日
土木建筑工程学院
毕业设计
201届工程管理专业班级
题目郑州市房地产住宅项目可行性研究报告
姓名学号
指导教师职称
201年月日
内容提要
房地产可行性研究是房地产开发工作中一个重要环节,能够实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
住宅房地产项目位于郑州市***区***路,占地78亩,本项目由***地产股份有限公司投资建设。
本文对项目周边主要同类竞争物业进行了比较,依据郑州市目前的市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,探讨了该地块进行开发经营的可能性。
根据本报告的方案,项目总建筑面积约20万平方米,项目总投资76934.16万元,经预测项目财务净现值29562.94万元,项目财务内部收益率为36.9%,因此项目在经济上具有较强的可行性。
创新点如下:
1、本文对该项目开发经营的市场环境进行了深入调查分析,并在当前全球金融危机的经济背景下和我国调控政策对房地产行业的发展影响下,对该项目的可行性进行了深层次、多角度的分析和论证。
2、将一般建设项目可行性研究的理论与方法具体运用到住宅房地产项目的可行性研究中,通过该项目的详细分析,论证了投资的可行性,为项目的投资建设提供了依据,并可为其他房地产项目可行性研究提供相应的参考。
关键词
房地产;经济性;资金筹措;分析总结
realestateprojectfeasibilitystudyreportofSunshinegardeninZhengzhou
080906205ChengjunguangtutorZhouweiAssociateprofessor
Abstract
Realestatedevelopmentfeasibilitystudyisanimportantlinkintheworkofscientificanddemocraticprojectdecision-making;itavoidsorreducestheinvestmentdecisionerrors,andimproveseconomic,socialandenvironmentalbenefitsoftheprojectdevelopment.
Realestateprojectof***gardenislocatedinRoad***ofZhengzhou,Coveringanareaof78mus,investedbyCentralchinaRealestateLimited.Inthispaper,similarprojectsaroundprojectofSunshinegardenarecompared,basedoncurrentmarketconditionsandpredictionsofthefutureofZhengzhou,preliminarysuggestionsofthefeasibilityoftheprojectanddevelopmentbusinessplanningareputforward.Combinedwiththecharacteristicsandadvantagesoftheproject,investments,financialevaluationsandrisksoftheprojectofSunshinegardenareanalyzed,andthefeasibilityofthedevelopmentandmanagementofthisplotisdiscussed.
Accordingtotheschemeofthereport,totalconstructionareaoftheprojectisabout200000squaremeters,totalinvestmentis76934.16tenthousandYuan,theforecastedprojectfinancialnetpresentvalueis29562.94tenthousandYuan,theprojectfinancialinternalrateofreturnis36.9%,sotheprojecthasstrongeconomicfeasibility.
Innovationsasfollows:
1.ThemarketenvironmentofthedevelopmentandmanagementofSunshinegardenarethoroughlyinvestigatedandanalyzedinthispaper,andundertheeconomybackgroundofcurrentglobalfinancialcrisisandChina'sregulationpolicyinfluenceonthedevelopmentofrealestateindustry,thefeasibilityofthedevelopmentandmanagementofthisprojectsisanalyzedandverifiedindeeplevelandmultipleperspectives.
2.Thispaperappliesthetheoryandmethodofgeneralconstructionprojectfeasibilitystudytotheprojectofsunshinegarden.Throughdetailedanalysisoftheproject,thefeasibilityofinvestmentisverified,whichprovidesthebasisfortheinvestmentandconstructionoftheproject,Andalsoprovidescorrespondingreferencetootherrealestateprojectfeasibilitystudy.
Keywords
Realestate;Economy;Financing;AnalyzingandSummarizing
郑州市房地产住宅项目可行性研究报告
指导老师副教授
1.总论
1.1.项目概况综述
1、项目概况
项目名称:
住宅居住小区项目
建设单位:
房地产股份有限公司
项目四至:
西起***路、南临***路,东接***路,位居***路核心板块;
用地面积:
78亩;
规划用地性质:
住宅
建筑容积率:
4.31;
总建筑面积:
约21.7万㎡
2、可行性研究报告编制依据
(1)国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
(2)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
(3)《城市房地产开发经营管理条例》;
(4)《房地产项目经济评价方法》。
3、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对住宅项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
4、项目提出的理由
①项目建设符合国民经济发展
当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
***房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2008年,我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15%,城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,力争2010年达到人均建筑面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。
----可以查查《郑州市“十二五”房地产业发展规划》、《郑州市“十二五”住房保障规划》(以下均简称为《规划》)。
你的设计是在12年做的,08、10年已过,所以上述提法不合适,不能说什么力争10年怎么怎么样了。
正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
中原经济区地处我国中心地带,全国主体功能区明确的重点开发区域,其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域,地理位置重要,市场潜力巨大,文化底蕴深厚,在全国改革发展大局中具有重要战略地位。
2011年十一国庆前夕,国务院正式出台《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》,建设中原经济区正式上升为国家战略。
大***都市区的范围包括郑州市区、周边县市区、乡镇等,总面积约1700平方公里。
建设***都市区,就是以交通为纽带,以产业为桥梁,按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径,将***周边的县(市)、乡(镇)统一纳入中心城区,按照新的城市功能区的标准,着眼于建设千万人口的现代化大都市的目标进行规划和建设。
同时,左右逢源,上下衔接,呼应周边城市发展,着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。
加快大***都市区建设,是发挥***龙头和核心作用,促进中原经济区形成和中部崛起,打造未来国家新增长极的重要举措。
***都市区十大组团包括:
宜居教育城、宜居健康城、宜居职教城、新商城、中原宜居商贸城、(***)科教新城、二七运河新城、(高新区)高新城、(经开区)先进制造业新城。
***都市区总体定位是:
中原城市群的中心城市,全国区域性中心城市,全国重要的现代物流中心,区域性金融中心和现代服务业中心,先进制造业和高新技术产业基地。
***都市区要打造“一基地、四区、一港”,一个基地指全国重要的先进制造业和现代服务业基地;四区指大都市区科学发展的示范区、中部地区承接产业转移的先导区、全国城乡建设的模范区、华夏文明历史传承的核心区;一港指内陆地区对外开放高地的国际陆港。
***都市区建成后将成为引领中部崛起的国家区域性中心城市,对拉大郑州市城市框架,完善城市功能,促进城市健康科学发展产生深远影响。
中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面,***都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势,大***的发展概念将继续深化,***将成为区域性核心城市,在这些利好因素的影响下***将迎来前所未有的发展机遇,房地产行业深远变革即将开启,未来的地产模块将发生巨大的变化!
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。
因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为郑州市重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加郑州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
该项目位于郑州市***区***路沿线,具体位置为西起天明路、南临群办路,东接丰庆路西,位居***路核心板块。
1.2.项目主要技术经济指标
1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
50333.33
2
规划总建筑面积
㎡
217000.00
2.1
其中:
住宅建筑面积
㎡
150000.00
2.2
其中:
1-2层商铺建筑面积
㎡
50000.00
2.3
其中:
地下停车场建筑面积
㎡
17000.00
3
容积率
4.31
4
绿地率
%
0.35
5
项目总投资
万元
76934.16
6
财务净现值
万元
29562.94
7
财务内部收益率
%
34.90%
8
静态投资回收期
年
1.46
9
动态投资回收期
年
1.68
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及***的房地产项目开发程序及规定。
根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。
郑州市房地产市场正处于开发高潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源;与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。
2.房地产项目市场研究
2.1.全国房地产市场运营情况
(1)全国固定资产投资及房地产投资额增速均回落,房地产投资额占比上升
2-1全国固定资产投资及房地产投资走势
2011年1-11月全国累计完成固定资产投资26.9万亿元,房地产开发投资5.5万亿元,在调控的作用下,市场表现趋冷,开发企业投资热情有所下降,房地产开发投资增速较去年略有回调,但投资总额仍有上涨。
房地产开发投资增幅有所下降,但仍高于近五年复合增长率,房地产投资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨,2011年前11月达到20.6%,经济增长对房地产的依赖度依然较高。
(2)全国商品房销售面积前11个月同比依然增长,但增速低于去年
2-2全国历年房产走势
2011年1-11月份全国商品房累计销售面积89594万平米,同比增长8.5%,增幅较去年下降2.8%,其中11月下降1.7%;商品住宅销售面积79639万平米,同比增长7.5%,增幅较去年下降1.6%。
预计2012年随着调控的延续,市场销售量将会进一步受到抑制。
2.1.1.重点城市成交情况
2-32011年前三季度重点城市商品住宅成交情况
2011年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上涨,其余10个城市均出现不同程度的下滑,不仅是一线城市,二线城市下滑幅度同样较大,其中***、长沙、重庆分别较去年同期下降46.2%、35.5%和35%。
郑州市前三季度住宅市场仅成交377.07万㎡,比去年同期的700.38万㎡下降了将近5成,成交量遭“腰斩”,全年市场形势不容乐观。
大中城市在宏观调控的影响下,房价出现松动,楼市成交量出现大幅跳水的局面,成交量的低迷直接导致房价的下行,开发企业以价换量的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市。
预计2012年上半年将是楼市最为艰难的时间,届时企业在市场累积的压力下销售均价将会进一步下探,局部地区可能降幅较大,但出现大面积大幅下跌局面的可能性较小。
2.2.全国房地产市场运行现状及未来走势分析
2.2.1.土地市场现状
(1)全国土地出让面积仍有增长,但住宅市场土地出让面积下降明显
2-4全国133个城市各类土地成交面积同比增长率
2011年1-11月,全国133个城市招拍挂市场成交各类土地面积同比增长15.6%。
住宅用地近几个月成交低迷,降幅持续扩大,而商务金融用地、工业用地最近两个月也出现不同程度的下降。
(2)总出让金与去年基本持平,住宅用地出让金降幅显著
2-5全国133个城市各类土地出让金同比增长率
2011年前11月,各类土地总出让金小幅下降1.8%,住宅用地出让金降幅达15.4%,且有继续扩大之势,而其他用地皆同比有不同增长。
住宅用地楼面地价显著回落,溢价率下行至历史低位,10月跌破3%,创历史新低。
2012年在调控的持续作用下,住宅用地将呈现进一步的收缩局面。
2.2.2.全国房地产市场未来走势分析
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下,为了保持宏观经济和房地产行业健康发展,政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
系列调控政策的叠加,将会在短期内对房地产市场产生波动影响。
但是,万变不离其宗,任何行业都要遵循市场经济规律,包括房地产市场。
本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展,目前的房地产调控,不会改变行业中长期向好的发展趋势。
国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力
中国经济连续多年保持快速发展,经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。
中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍,人们购房和投资的能力也随之增加,而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展,为房地产业的发展提供了强劲动力。
高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%,根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大
城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性,直接影响房地产市场的潜在容量。
根据2011年发布的全国第六次人口普查结果,中国大陆人口总数达13.397亿人,十年间增加7390万人;城镇人口占49.68%,十年间上升13.46个百分点;中国大陆流动人口为2.6亿人,十年间增加1.17亿人。
2-6六次人口普查总数
中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。
随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加,人均居住面积需求的不断提升,中国房地产市场需求将进一步增加,房市场的潜在容量依然巨大。
城市化进程推动房地产业持续发展
2-7纳瑟姆曲线
在世界城市化发展史研究领域,美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。
纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系:
城市化发展对房地产业持续推动,当城市化率达到30%时,房地产投资开始加速增长,当城市化率达到50%时,房地产投资将达到峰值,其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。
2010年中国城市化率达到47.5%,预计2050年前后将达到70%左右,因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。
通胀压力巨大,房地产市场依然是最佳投资渠道
随着经济的持续、较快回升,我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。
美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策,又使国际流动性溢出效应更加明显,进一步加剧了输入性通胀压力。
2011年7月全国CPI同比涨6.4%,创三年来新高。
当前我国通胀压力仍然较大,由于缺少更好的投资渠道,财富向资产投资转移,房地产市场依然是最佳投资渠道。
城市发展对土地财政的依赖有增无减
2010年国有土地出让收入2.9万亿元,占全国财政收入的35%。
与此同时,全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元,其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。
中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区,由于没有相关产业作为支撑,土地财政必然成为政府收入主要来源,对土地财政更加依赖。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素,仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。
同时,我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题,诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识,我们对2012年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。
乐观是对行业的发展前景所产生的,谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策,迎接挑战,把握机遇。
2.3.2011年与2012年房地产政策
2.3.1.2011年房地产政策
2011年整个房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行,上半年国家调控政策、金融政策密集出台,对行业产生了深远影响;下半年虽然调控政策有所减少,但市场压力已经形成,政策起到了巩固调控效果的作用。
随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布,市场压力逐渐增加。
这一年,央行总共进行了3次加息,6次上调存款准备金率,虽然年底下调了一次存款准备金率,但对房地产的作用微乎其微。
信贷日益紧缩,融资难度渐大,致使房地产行业运行整体放缓,成交量大幅缩水。
这一年,全国有超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”,10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。
“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻,市场观望氛围浓厚。
在诸多限制性手段的作用下,调控效果日渐显著。
3月起,在全国重点城市范围内,商品住宅成交量迅速下滑,至12月份,全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮,甚至部分不限购的三线城市也受到波及,成交量开始下探。
房地产行业开发投资速度全面放缓及交易量的大规模萎缩,已经逐渐波及相关联的上下游行业。
2.3.2.2012上半年房地产政策
(1)国务院:
决不让房地产调控出现反复
2012年4月13日召开的国务院常务会议,会议指出,当前我国经济运行总体平稳。
总的看,我国经济的基本面是好的,经济增速处于合理区间;经济发展具备很大潜力,宏观调控政策具有较大回旋余地。
会议指出,我国经济社会发展仍面临不少困难和挑战。
国内经济运行存在下行压力,物价上涨压力仍然存在,小型微型企业融资难问题仍然比较突出,出口行业面临困难增多。
会议提出,要巩固房地产市场调控成果,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。
(2)统计局:
一季度GDP增速连续两年下降
国家统计局13日公布的数据显示,初步测算,一季度国内生产总值107995亿元,按可比价格计算,同比增长8.1%。
分产业看,第一产业增加值6922亿元,同比增长3.8%;第二产业增加值51451亿元,增长9.1%;第三产业增加值49622亿元,增长7.5%。
从环比看,一季度国内生产总值增长1.8%。
(3)统计局:
调控之下房地产市场运行惨淡
2012年第一季度,房地产市场呈现出以下六大鲜明特点:
投资回落,前两月房地产投资规模再度下滑,一季度,全国固定资产投资47865亿元,同比上涨20.9%,房地产开发投资10927亿元,同比上涨23.5%。
商品住宅投资7443亿元,同比涨幅19.0%。
同比涨幅均出现明显回落;开工减少,住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑;房企资金紧张,自筹
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