中海地产上半年工作总结.docx

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中海地产上半年工作总结

中海地产,上半年工作总结

　　篇一：

中海地产集团公司对完工项目之评估报告

　　长春【中海水岸项目】

　　后评估报告

　　齐梓贺二○○九年十一月

　　长春【中海水岸项目】后评估报告

　　前言：

　　中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。

项目于XX年2月完成全部的土地转让，项目销售于XX年9月7日开始，至XX年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到%，（数据统计截止时间为：

XX年6月）。

　　【核心内容提要】

　　【项目基本概况】

　　【项目后评估综述】

　　【项目营销工作评估】

　　【项目进度、工程管理评估】

　　【项目成本管理评估】

　　主要内容目录

　　【核心内容提要】

　　。

　　一、营销工作评估

　　项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。

二、发展进度、工程管理评估

（一）水岸项目实际施工时间从水岸春城一期XX年5月28日开工，至XX年11月30

　　日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。

成功克服了桩基础雨季施工、外与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。

（二）在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作

　　中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。

三、成本管理评估

　　水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。

但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。

　　【项目基本概况】

　　一、项目概况

（一）中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项

　　目以南，项目总占地万平方米。

中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：

水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。

其中水岸春城项目规划占地面积万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。

（二）该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开

　　通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。

项目自然环境优越，临近长春城市母亲河---伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进很多。

　　二、项目经济技术指标

　　22

（一）水岸项目占地835363m，综合容积率为，总建筑面积期1014620m。

水岸春城容

　　222

　　积率，总建筑面积382484m，其中计容面积379900m，不计容面积2584m，建筑

　　2

　　密度％，绿地率37％；莱茵东郡容积率，总建筑面积305458m，其中计容

　　22

　　面积284582m，不计容面积20876m，建筑密度％，绿地率37％；水岸馨都容积

　　222

　　率，总建筑面积326678m，其中计容面积308092m，不计容面积18586m，建筑密度％，绿地率38％。

（二）本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数5473户，其中水岸春城包括67

　　栋住宅楼，共2325户，车位1312个；莱茵东郡包括142栋住宅楼，共1113户，车位1348个；水岸馨都包括58栋住宅楼，共2035户，车位1429个。

三、项目开发周期

　　水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城XX年5月12日签订土地出让合同后，于XX年5月开工建设，XX年9月7日开盘，XX年8月3日全部完成竣工备案，XX年12月10日项目全部入伙；莱茵东郡XX年7月12日签订土地出让合同后，于XX年5月开工建设，XX年5月3日开盘，XX年10月20日全部完成竣工备案，XX年5月1日项目全部入伙；水岸馨都XX年2月4日签订土地出让合同后，于XX年3月开工建设，XX年7月15日开盘，XX年11月30日全部完成竣工备案，XX年8月30日项目全部入伙；建设期54个月，销售期68个月。

　　项目基本信息

　　水岸项目地块总面积万平米，总体容积率为，水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。

　　水岸春城：

容积率：

　　建筑密度：

%

　　总建筑面积：

382484㎡其中：

地上面积：

379900㎡地下面积：

2584㎡绿化率：

37%

　　楼栋数：

67栋住宅层数：

4-6、9总户数：

2325户

　　户型面积及配比表：

总车位：

设计（930辆）实际（1312辆）

　　地上：

设计（151辆）实际（613辆）地下：

设计（779辆）实际（779辆）

　　篇二：

中海地产项目发展进度管理程序

　　中海地产项目发展进度管理程序

　　1目的

　　确保项目发展可以按照总部下达的经营目标和期望，合理有序地完成项目市场定

　　位、规划设计、营销策划、施工管理、物业移交等工作。

　　动态掌握项目的实际进展情况及发展过程中存在的问题，及时制定相应的解决措

　　施，对发展节点进行合理调整，使项目发展安排与公司整体经营要求相一致。

适用范围

　　本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部进度管理，不属此范围的项目，总

　　部结合实际情况确定其具体管理办法。

　　职责

　　地区公司发展管理部负责组织编制“项目发展进度节点计划”（参见附表1）。

　　地区公司发展管理部负责组织编制“项目发展总体进度计划”（参见附件2），并

　　负责组织各部门及地区公司领导对有关计划进行评审，根据评审意见修改有关计划。

　　地区发展发展管理部负责进度月报的填报工作。

　　地区公司发展管理部负责重大文字情况说明的编写及上报工作。

　　总部发展管理部负责“项目发展进度节点计划”的审批工作及“项目发展总体进

　　度计划”的备案工作。

　　总部发展管理部负责协调总部设计中心、营销中心对“项目发展进度节点计划”

　　进行审批，及自行审批直接管理部分。

　　总部发展管理部负责年度进度计划的编制和下发工作。

　　工作流程

　　首次计划上报

　　地区公司在签订项目土地出让合同或土地转让协议，即获得土地的开发使用

　　权之后的30天内，根据可研报告及公司的期望，编制并首次上报该项目的“项目发展进度节点计划”。

　　“项目发展进度节点计划”内容包括但不限于7项工作的11个节点：

定位

　　开始时间、结束时间，规划设计开始时间、结束时间，第N（N的多少取决于项目的大小，原则上为获得土地当年算起的三年内入伙结利分期的个数）期的设计开始时间、施工图设计完成时间，开工时间，样板区开放时间，开盘时间，竣工时间，入伙时间。

　　项目分期的原则为：

　　项目分期原则上最多分到三级，即“项目”、“期”、“区”，例如XX项

　　目XX期XX区。

分到区后不再以标段及物业类型（例如高层、小高

　　层）进一步命名。

期、区均使用中文数字，例如一期二区。

　　项目中含有独立地块的，可以以地块名或分案名命名，例如XX项目

　　XX号地块XX区。

　　当项目建筑面积小于100，000m2时，不宜分期。

　　当项目建筑面积大于等于100，000m2时，可以考虑分期，每一期建

　　筑面积原则上不少于80，000m2，剩余建筑面积可计一期。

　　当前期策划时，原则上应避免将不同的类型物业（指施工周期完全不

　　同的物业）划为一期。

如确实存在，则以区进行划分。

　　为满足结利需要，地区公司在办理报建手续时，可适当考虑将“期”、234

　　“区”内的物业按需结利的范围和面积进行分区。

　　“项目发展进度节点计划”经地区公司总经理批准后上报并执行，总部发展

　　管理部对首次上报计划备案但暂不进行审批。

　　中期计划上报

　　地区公司应在项目定位获总部批准，即项目分期、物业类型、建筑物栋数及

　　布局、建筑物层数等主要参数均已确定后的14天内，编制并第二次上报该项目一期的“项目发展进度节点计划”。

　　为保证“项目发展进度节点计划”中各时间里程碑控制目标的客观、严肃和

　　合理性，该计划应经过地区公司营销、设计、发展（报建）及项目等相关部门的评审和确认。

　　“项目发展进度节点计划”经地区公司总经理批准后上报总部发展管理部。

　　发展管理部将会同营销策划中心、规划设计中心进行审批（“项目发展进度节点计划审批表”见附件3）.如无特殊原因，审批工作将在上报后的14天内完成。

审批期间地区公司应继续开展相关工作。

　　如“项目发展进度节点计划”未获批准，则地区公司应根据总部相关部门的

　　审批意见对原计划进行修改，并在获得审批意见后的7天内重新上报。

　　地区公司应在规划设计方案获得政府部门审批通过后的14天内，编制并上

　　报该项目一期的“项目发展总体进度计划”。

　　一期的“项目发展总体进度计划”应与经审批的节点计划相符，内容应该包

　　括定位工作、拆迁工作（如有）、设计工作、报建工作、合约分判工作、施工工作、销售工作、竣工验收工作及入伙工作等的时间安排。

　　一期的项目“项目发展总体进度计划”经地区公司总经理批准后上报并执行，

　　总部发展管理部对此计划备案但不进行审批，作为日常进度检查的依据。

　　政府部门审批通过的规划设计方案同前期定位中确定的方案相比出现重大

　　调整，且该调整将导致已审批的“项目发展进度节点计划”发生改变，或规划方案报建工作进度严重超出原计划的报建时间时，应在取得规划设计批复后的14天内，同时上报“项目发展进度节点计划”及调整后的“项目发展总体进度计划”。

　　调整后的“项目发展进度节点计划”所包括的工作内容同条，上报遵

　　循～工作程序。

　　二期（及以后分期）计划上报

　　地区公司应该根据“项目发展进度节点计划”中的安排，在项目二期（及以

　　后分期）方案设计工作开始的30天前上报该期的“项目发展进度节点计划”。

　　该期的“项目发展进度节点计划”所包括的工作内容同条，该次上报

　　及以后上报、批工作程序同条。

　　该期的“项目发展总体进度计划”上报执行～条。

　　项目发展月报上报

　　地区公司在项目第X期的“项目发展总体进度计划”报总部备案后的当月

　　开始月报工作。

　　月报内容通过总部开发的“项目发展进度管理软件（CDMS）”进行填报。

　　（“项目发展进度管理软件填报指引”参见附件4）.

　　除4、9、12月外的其它月份，每月的20日至25日地区公司收集项目发展

　　资料，每月的15至20日收集项目发展资料，20至25日填报“项目发展进度管理软件”。

　　5

　　6地区公司应每月召开项目进度发展评审会，并根据评审会中确定的最新计划时间，及时更新月报。

重大事件的情况上报土方及基础施工阶段出现异常情况，且预期工期顺延达30天以上时，地区公司应在出现异常后的7天内向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明造成异常情况的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的影响。

施工中出现因与施工单位、供货单位合同纠纷导致进度受影响或停工，当拖延或停工时间已经达到30天并预测延期或停工的时间还将继续并对工期造成进一步影响时，地区公司应在该时间（即影响或停工达到30天）立即向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明导致影响或停工的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。

施工中出现质量、安全事故而导致进度受影响或停工时，地区公司应在安全事故发生后的3天内向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明安全事故的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。

施工中外力干扰，如连续恶劣天气、政府大型活动、重大政策调整、突发疫情或市场变动等情况出现，且预期工期将顺延达15天或以上时，地区公司应在该时间（即影响或停工达到15天）立即向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明发生何种情况的外力干扰、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。

年度进度计划下发与检讨每年年底总部将会在对各地区公司在发展及即将发展项目的实际情况调研的基础上，根据总部对项目发展节点的批复、项目实际进展情况以及全年经营活动的整体安排，形成下一年度各项目开工、开盘、竣工及入伙结利的节点进度计划要求，如无重大事件影响，各地区公司应严格执行。

为便于动态了解情况及上市公司信息发布的需要，各地区公司应在每年的5月及11月前对三年内（含本年）在发展项目及即将发展项目的“项目发展进度节点计划”及“项目发展总体进度计划”进行检讨。

调整后的“项目发展进度节点计划”在5月及11月底前上报总部发展管理部。

对于未调整项目也应书面告知。

因重大事件导致入伙结利时间跨半年度或年度时，应于4月底及10月底之前向总部发展管理部提交书面报告，报告应说明导致不能按时入伙结利的原因或仍可按时入伙结利的可能性以及调整后的“项目发展进度节点计划”。

支持性文件附件1：

《项目发展进度节点计划》附件2：

《项目发展总体进度计划（高层、小高层、多层、别墅模版）》附件3：

《项目发展进度节点计划评审表》附件4：

进度数据库汇总表记录

　　《项目发展进度节点计划》

　　《项目发展总体进度计划》

　　《项目发展进度节点计划评审表》