房地产开发项目成本费用核算办法.docx

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房地产开发项目成本费用核算办法

房地产开发项目成本费用核算办法

第一章总则

第一条为了规范公司及所属企业房地产开发项目成本费用核算，真实、完整地提供企业的会计信息，依据《企业会计准则》、《企业产品成本核算制度（试行）》相关规定，特制定本会计核算办法。

第二条本办法规范房地产项目的成本核算原则、成本构成内容、成本费用归集、成本费用分配和成本费用核算等内容。

第三条本办法适用于所有房地产开发项目。

第二章成本核算原则

第四条在成本核算过程中，应遵循以下基本原则：

一、按实际成本计价；

二、按照权责发生制原则，正确划分各个会计期间的成本；

三、正确划分收益性支出和资本性支出；

四、以成本核算对象为标准，正确划分应负担的成本；

五、正确划分完工产品成本与在产品成本，即开发产品与开发成本。

第五条在成本核算过程中，应遵循以下核算程序：

第一步：

确定成本核算对象。

根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：

归集开发成本。

明确成本支出项目及包含内容，设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集各项开发成本。

第三步：

确定成本分配方法。

按受益原则和配比原则，确定应分配成本在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：

在成本核算对象之间分配成本。

完成各项成本结算（预估）、计提、相关数据收集与核对，将归集的开发成本按确定的方法、标准和流程在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：

计算各成本核算对象的开发总成本。

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：

结转开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。

正确划分已完工、在建产品之间的开发成本，分别结转开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。

第七步：

结转当期销售成本。

根据当期完工开发产品结转面积和单位成本，结转当期销售成本。

第八步：

编制成本报表。

根据成本核算和管理要求，编制成本报表，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第六条成本核算对象的确定原则：

应满足的需要：

便于成本的归集，适应成本控制的要求。

1.可否经营或销售原则：

能够用于经营或销售的，应作为独立的成本核算对象；不能用于经营或销售的，先作为过渡成本核算对象进行归集，然后再将其相关成本分配入能够用于经营或销售的的成本核算对象。

2.分类归集原则：

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，应作为一个成本对象进行核算。

3.功能区分原则：

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

4.定价差异原则：

开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

5.成本差异原则：

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

6.权益区分原则：

开发项目属于受托代建、多方合作开发、政府回购等，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

第七条根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规划、周期等当地实际情况，确定具体成本核算对象：

1.单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为一个成本核算对象。

2.在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

3.对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

3.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

3.2同一项目有住宅、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，一般应按功能划分成本核算对象。

3.3同一分期（区）有高层、多层、别墅等不同结构类型且导致成本或定价差异较大的，还应按结构类型划分成本核算对象。

3.4根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，一般应单独作为成本核算对象。

第八条根据上述原则，成本核算对象一般设置如下：

可售部分：

住宅、别墅、公寓、写字楼、可售商业、可售酒店、可售车位、高于成本价销售的回迁房等；

自持部分：

自持住宅、自持商业、写字楼、酒店、文化设施、地下车位等。

公共配套设施：

物业用房、会所、幼儿园、学校、医疗设施、地下配套设施（含地下人防等）、邮电通讯设施、锅炉房、配电室及其他公共配套设施；

其他：

无偿提供、移交或低于成本价销售的回迁房等。

其中，公共配套设施及无偿提供或低于成本价销售的回迁房（冲减回迁房补偿价款）等作为过渡成本核算对象（即先作为单独成本核算对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。

第九条成本核算对象设置应便于成本的归集，兼顾成本监控的要求，便于统计和与成本部门的对接，遵循重要性和成本效益原则。

第十条在符合会计核算要求的情况下，成本核算对象设置可以考虑国家和当地税务政策的要求。

第十一条在项目开发的各个阶段，成本核算对象的划分应保持一致，但出现项目开发进度调整、业态调整等情况时，成本核算对象应予以调整。

成本核算对象调整时需项目公司财务负责人及成本负责人审核同意。

第三章成本构成与核算内容

第十二条土地一级开发的成本构成

土地一级开发，指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再由政府对熟地通过“招拍挂”形式公开上市进行有偿出让的过程。

在土地一级开发成本的核算过程中，应按以下六个成本项目及核算内容归集相关成本：

一、征地费用

征地费用是指国家或其委托土地开发单位，依照法律规定，将集体土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和安置所发生的费用，包括

（1）土地补偿费[如耕地补偿款、宅基地补偿款等]

（2）青苗补偿费[如农作物、林木等]（3）人员安置补助费[如安置富余劳动力等]。

二、拆迁费用

拆迁费用是指一级土地开发过程中，拆除地上附着物[如房屋、厂房、设备等]及搬迁所发生的费用，通常以拆迁协议体现。

包括：

（1）农民[或居民]房屋拆迁费[如拆迁补偿、搬家补助、家电改移补助等]

（2）乡镇企业拆迁费[如拆迁补偿、搬迁补助、停产停业补助等]（3）国有企事业拆迁费[如拆迁补偿、搬迁补助、停产停业补助、设备搬迁补助等]（4）回迁房建造支出（5）市政设施补偿费（6）公共设施补偿费（7）古树文物古建修护还建费（8）拆迁服务费（9）拆迁评估费。

三、前期开发费

前期开发费是指一级开发所发生的各项前期费用，包括

（1）立项[项目建议书]

（2）可研报告（3）开发实施方案编制（4）规划（5）设计（6）环境影响评价（7）交通影响评价（8）地震影响评价（9）勘察（10）测绘（11）施工图审查（12）招标代理及服务（13）工程咨询（14）工程保险（15）临水、临电、临路及临设（16）其他。

四、市政基础设施建设费

市政基础设施建设费是指在土地一级开发区域内、各二级开发地块红线范围外的公共区域永久性基础设施建设费用，包括：

（1）道路

（2）桥梁（3）市政管线[如雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等]（4）市政场站[如雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、中水站等]（5）其他。

五、配套设施建设费

配套设施建设费是指在土地一级开发区域内、各二级开发地块红线范围外的公共配套设施支出，包括：

（1）交通智能化系统

（2）公共标识指示系统（3）安防监控系统（4）公共卫生间（5）环卫设施（6）垃圾收集转运站（7）消防站（8）派出所（9）邮局（10）公交车辆场站（11）机动车停车场[停车库]（12）非机动车停车场（13）市政管理用房（14）幼儿园（15）学校（16）医疗设施（17）会所（18）其他。

六、环境景观建设费

环境景观建设费是指在土地一级开发区域内、各二级开发地块红线范围外的园林环境景观支出，包括：

（1）公共环境景观[如绿化、微地形、艺术小品、喷泉、休息座椅等]

（2）其他。

七、开发间接费

开发间接费是指直接组织、管理开发建设项目发生的费用，即开发项目现场管理发生的费用，包括

（1）职工薪酬[职工工资、职工福利费、五险一金、工会经费、职工教育经费、年金等]

（2）办公费[办公房屋租赁费、办公房屋物业费、办公房屋取暖费、办公通讯费、办公水电费、办公用品等]（3）会务会议费（4）差旅交通费（5）业务招待费（6）职工取暖费（7）劳动保护费（8）固定资产维护费（9）折旧费（10）资本化利息（11）一级土地成本审核审计费（12）委托入市交易服务费（13）地价评估费（14）其他。

第十三条土地二级开发的成本构成

房屋二级开发,指在取得土地使用权的基础上，建造房屋以满足销售、出租、自用的需要而进行二级开发的过程。

在房屋二级开发成本（简称房屋开发成本）的核算过程中，应按以下六个成本项目及核算内容归集相关成本：

一、土地成本

土地成本是指取得土地的相关成本，包括

（1）土地出让金

（2）契税（3）基础设施建设费（政府收取）。

二、前期工程费

前期工程费是指开发项目前期工程所发生的各项费用，包括

（1）立项

（2）规划（3）设计（4）项目可研[项目申请报告]（5）环境影响评价（6）交通影响评价（7）水土保持方案（8）建筑节能方案（9）勘察（10）测绘（11）定桩（12）施工图审查（13）招标代理（14）招标服务（15）工程咨询（16）工程保险（17）考古（18）红线范围内“三通一平”[施工用临水、临电、临路及场地平整]（19）其他。

三、基础设施费

基础设施费是指开发项目红线范围内室外公共区域发生的永久性基础设施支出，包括

（1）道路

（2）供水（3）供电（4）供气（5）供热（6）排污（7）排洪（8）消防（9）通讯（10）照明（11）环卫（12）景观绿化（13）其他。

四、公共配套设施费

公共配套设施费是指开发项目红线范围内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，包括

（1）居委会

（2）托老所（3）幼儿园（4）学校（5）锅炉房（6）公共厕所（7）垃圾回收站（8）派出所（9）邮局（10）消防站（11）人防工程（12）其他。

五、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指开发建设房屋[用于销售、出租、自用的房屋]主体建筑工程所发生的支出，体现为开发企业支付给施工企业的工程款，包括

（1）建筑工程费

（2）安装工程费（3）精装修费等。

能够有偿转让、出租的“公共配套设施”，也应在本项目中核算；而不能有偿转让、出租的“公共配套设施”应在本条第四项“公共配套设施费”中核算。

六、开发间接费

开发间接费是指直接组织、管理开发建设项目发生的费用，即开发项目现场管理发生的费用，包括

（1）职工薪酬[职工工资、职工福利费、五险一金、工会经费、职工教育经费、年金等]

（2）办公费[办公房屋租赁费、办公房屋物业费、办公房屋取暖费、办公通讯费、办公水电费、办公用品等]（3）会务会议费（4）差旅交通费（5）业务招待费（6）职工取暖费（7）劳动保护费（8）固定资产维护费（9）折旧费（10）工程监理费（11）前期物业费（12）资本化利息（13）其他。

第十四条代建项目的成本构成，参照土地二级开发的成本构成。

第四章会计科目

第十五条为准确核算和归集开发项目成本，应设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”和“主营业务成本”等四个一级科目。

第十六条在“开发成本”一级科目下，应设置“房屋开发成本”、“土地开发成本”、“代建开发成本”等二级科目。

“房屋开发成本”科目用于归集在建房屋二级开发成本，在该账户下应分别设置“土地成本”、“前期工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“建筑安装工程费”、“开发间接费”和“已完开发成本转出”等七个三级科目，并在三级科目（除开发间接费外）下应按成本核算对象设置核算项目进行明细核算。

“土地开发成本”科目用于归集在建土地一级开发成本，在该账户下应分别设置“征地费用”、“拆迁费用”、“前期开发费”、“市政基础设施建设费”、“配套设施建设费”、“环境景观建设费”、“开发间接费”和“已完开发成本转出”等八个三级科目，并在三级科目（除开发间接费外）下应按成本核算对象设置核算项目进行明细核算。

“代建开发成本”科目用于归集在建代建项目开发成本，在该账户下应分别设置“土地获得支出”、“前期工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“建筑安装工程费”、“开发间接费”和“已完开发成本转出”等七个三级科目，并在三级科目（除开发间接费外）下应按成本核算对象设置核算项目进行明细核算。

第十七条“开发间接费”一级科目用于集中归集待分配的开发间接费，在该账户下应按照第十二条第七项和第十三条第六项的核算内容分别设置二级科目，并在二级科目下应按成本核算对象设置核算项目进行明细核算。

报告期末，对能够分清成本对象的开发间接费（一级科目），应直接转入“开发成本”科目下的“开发间接费”三级科目中的不同核算项目；对不能分清成本对象的开发间接费（一级科目）应采用一定的分配方法分别转入“开发成本”科目下“开发间接费”三级科目中的不同核算项目。

第十八条“开发产品”一级科目用于核算已办理竣工备案手续并达到可销售状态的完工开发产品的实际成本。

在该账户下应分别设置“房屋开发产品”、“土地开发产品”、“代建开发产品”等二级科目，并在二级科目下应按成本核算对象设置核算项目进行明细核算。

第十九条“主营业务成本”一级科目用于核算已确认主营业务收入应结转的成本。

在该账户下应分别设置“房屋销售成本”、“土地开发成本”、“代建项目成本”等二级科目，并在二级科目下应按成本核算对象设置核算项目进行明细核算。

第五章成本的归集与分配

第二十条成本核算应遵循合规性、合理性、一贯性、可操作性原则。

成本分配方法一经确定，无特殊情况不得随意变动。

第二十一条为了准确归集和核算开发项目成本，应按不同成本核算对象，分别建立成本台账，逐笔登记相关合同以及工程报量、付款金额。

建立成本台账的目的，是为成本分配提供可靠的依据。

记账人员应根据成本台账中的成本项目和核算内容，准确归集到对应的会计科目中。

同时，应定期核对成本台账与财务系统，保证两者一致性，如有错误，应及时纠正。

第二十二条成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，依据相关支持文件确定各成本项目合理的受益对象、分配标准和分配流程。

成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件，包括但不限于每项成本支出的收费文件、招投标文件、合同、结算单、工程量确认单等资料。

各成本项目的受益对象应仔细甄别，准确界定成本受益对象的范围，根据相关支持文件能直接确定归属对象的，应直接计入该成本核算对象。

不能直接归属的共同成本，采用合理标准和流程分配计入相关成本核算对象。

第二十三条完工产品成本分配应在可售物业结转收入前和自持物业达到预定可使用状态前完成。

之后每季度应根据最新成本归集情况，对完工产品成本分配进行调整。

第二十四条结转收入或达到可使用状态前尽量取得结算文件。

对于无法取得结算文件的，或者虽已取得结算文件，但因争议导致结算成本不完整的，应合理预估成本，预估金额尽可能准确并提供计算依据。

对于因工程进度原因暂无法取得结算文件的，应取得工程单位、监理单位、工程部、成本部对工程量的确认单、政府以及其他相关部门收费依据等相关支持文件。

比对成本预算项目和金额、梳理实际签订的合同和所有成本支出，分析所有成本项目的受益对象，确定完整的结算清单，对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及已确认发生尚未支付的成本，也应预估金额，合理预提，避免出现缺项、漏项、甩项。

第二十五条应关注结算进度，相关部门应定期（每季至少核对一次，并要求有各方签字的核对记录）核对每个合同的结算金额或最新预估金额，报总经理办公会审批。

第二十六条正确区分可售物业和自持物业成本，不得出于其他目的进行调整。

第二十六条取得的经主管领导签字确认的土地面积数据作为土地成本分配的依据（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件、外部设计院或测绘机构的测绘报告等）。

土地面积数据包括：

分期或分地块、组团面积等。

第二十七条成本分配依据的项目整体建筑面积数据要求经主管领导签字确认，项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：

（1）实测面积；

（2）预测面积；（3）施工图面积（最新版本）；（4）建筑工程规划许可证面积。

项目整体建筑面积数据包括成本分配所需求的所有业态的面积指标。

对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收且取得实测面积的部分采取实测面积、其余部分按照最新面积数据作为成本分配的依据。

第二十八条土地一级开发成本的分配，应按以下两种情况分别进行处理：

一、一级土地整体挂牌上市时，一级开发所投入的资金，通过二级开发商摘牌后支付“开发建设补偿费”形式一次性得到收回，不需要对所归集的成本进行分配。

待一级土地开发完成后，一次性结转土地开发产品成本，并于收回开发建设补偿费后，一次性结转开发产品成本。

二、根据国土资源部关于单块土地出让面积上限的规定，一块一级开发土地可能需要分成两块以上进行拆分挂牌上市时，应采取“占地面积法”对一级开发总成本进行分配。

分配比例=上市地块宗地面积/一级开发宗地总面积

上市地块应分配的成本=土地一级开发总成本×分配比例

第二十九条房屋开发成本的分配

一、土地成本分配

土地成本分配采用占地面积法，但开发项目只有一个成本核算项目时，即开发项目在功能及结构上相同或相似，可采用建筑面积法或可售面积法。

地下部分不分配土地成本，但土地出让合同等相关合同或文件中明确约定地下空间的土地出让金金额的，或单独补缴土地出让金的，地下部分应包含该部分土地出让金。

无收益或低于成本价转让的建筑物，如回迁房及其他配套设施，可设置过渡核算对象，归集除土地成本、配套设施成本以外的成本，扣除收到的补偿价款后，比照土地成本进行二次分配；或不设置过渡核算对象，总成本扣除收到的补偿价款直接在可售面积中分配。

土地成本若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象。

若不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关成本核算对象：

（1）如涉及多期或多地块，先按照各期或各地块占地面积比计算出各期或各地块土地成本（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件、外部设计院或测绘机构的测绘报告等）；

（2）同一期或地块内，按各不相连的独立建筑物占地面积计算出各建筑物应分配的土地成本：

某建筑物土地成本=分期或地块土地成本×该建筑物占地面积/该分期或地块各建筑物占地面积之和；

（3）同一建筑物按建筑面积或可售面积计算单位土地成本；

二、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费（除资本化利息）的分配

在准确划分成本核算对象的基础上，前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费（除资本化利息）可按建筑面积或可售面积进行分配。

三、配套设施费的分配

建造的属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿移交政府、公用事业单位的配套设施，分以下两种情况进行处理：

（1）已按可售面积进行成本分配，并未按成本核算对象单独归集配套设施成本的，在准确划分成本核算对象的基础上按可售面积进行分配。

此方法适用于公共配套设施全部为整个项目服务的情况。

（2）按成本核算对象单独归集配套设施成本的，先按收益原则分配至最终成本核算对象，再按可售面积进行分配。

此方法适用于公共配套设施服务于部分成本核算对象的情况。

已在土地出让合同、售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的公共配套设施，在其受益的开发产品首次结转收入时尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用，按规定归集和分配。

具有营利性、产权属于公司的公共配套设施，应单独设置成本核算对象进行归集。

若暂时无法明确公共配套设施的性质，也应单独设置成本核算对象进行归集。

四、资本化利息分配

资本化利息按各成本核算对象归集的实际成本支出进行分配，已完工产品不参与分配。

（1）某成本核算对象的分配比例=截至报表日某成本核算对象实际成本支出/全部成本核算对象实际成本支出（不含已完工产品）

（2）某成本核算对象分配的资本化利息=某成本核算对象的分配比例×当期资本化利息总额。

五、地下成本分配

地下部分不分配未明确由地下承担的土地成本、配套设施费。

若地下部分未收益的成本支出不应分配至地下成本，如基础设施费中的地上道路、景观绿化等。

若地下设施受益对象为地上建筑物的，其成本不应包含在地下成本之内。

在准确划分成本核算对象的基础上，按建筑面积或可售面积分配，参考配套设施费的分配。

利用人防设施形成的车位，若长期租赁给客户、一次性收取全部租金、收取的租金可以覆盖成本，应并入可售面积分配成本，否则视同为地下配套设施，不计入可售面积中。

第六章开发成本的核算

第三十条土地一级开发成本核算，应通过“开发成本-土地开发成本”账户进行归集和核算。

发生相关成本、工程报量时

借：

开发成本-土地开发成本-明细

贷：

应付账款-明细

支付相关成本时

借：

应付账款-明细

贷：

银行存款

土地开发完成

借：

开发成本-土地开发成本-已完开发成本转出

贷：

开发产品-土地开发产品

获得“一级开发补偿费”并确认收入时，结转土地开发产品成本

借：

主营业务成本-土地开发成本

贷：

开发产品-土地开发产品

调整成本时，不管是调增或调减成本均应使用借方进行调整，不得使用贷方，不得跳过中间科目直接记账。

借：

开发成本-土地开发成本-明细蓝字或红字（调增或调减）

贷：

应付账款-明细蓝字或红字（调增或调减）

借：

开发成本-土地开发成本-已完开发成本转出蓝字或红字（调增或调减）

贷：

开发产品-土地开发产品蓝字或红字（调增或调减）

借：

主营业务成本-土地开发成本蓝字或红字（调增或调减）

贷：

开发产品-土地开发产品蓝字或红字（调增或调减）

第三十一条房屋开发成本核算，应通过“开发成本-房屋开发成本”账户进行归集和核算。

发生相关成本、工程报量时

借：

开发成本-房屋开发成本-明细

贷：

应付账款-明细

支付相关成本时

借：

应付账款-明细

贷：

银行存款

房屋开发完成

借：

开发成本-房屋开发成本-已完开发成本转出

贷：

开发产品-房屋开发产品

获得“一级开发补偿费”并确认收入时，结转房屋开发产品成本

借：

主营业务成本-房屋开发成本

贷：

开发产品-房屋开发产品

调整成本时，不管是调增或调减成本均应使用借方进行调整，不得使用贷方，不得跳过中间科目直接记账。

借：

开发成本-房屋开发成本-明细蓝字或红字（调增或调减）

贷：

应付账款-明细蓝字或红字（调增或调减）

借：

开发成本-房屋开发成本-已完开发成本转出蓝字或红字（调增或调减）

贷：

开发产品-房屋开发产品蓝字或红字（调增或调减）

借：

主营业务成本-房屋开发成本蓝字或红字（调增或调减）

贷：

开发产品-房屋开发产品蓝字或红字（调增或调减）

第三十二条以完成工程量为依据进行成本核算的特别处理：

预付工程款时通

借：

预付账款-明细

贷：

银行存款-明细

月度根据《工程量报审表》

借：

开发成本-房屋开发成本-建筑安装工程费（××项目）

贷：

应付账款-应付工程款（××施工单位）

支付月度工程进度款时

借：

应付账款-应付工程款（××施工单位）

贷：

银行存款-明细

或：

贷：

预付账款-明细

工程竣工结算后，根据《工程结算单》，调整开发成本

借:

开发成本-房屋开发成本-建筑安装工程费（××项目）

贷：

应付账款—应付工程款（××施工单位