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漳州市场
高层PK小高层谁领漳州楼市风骚?
06.11.10
漳州作为一个长期以农业为主的三级城市,很长一段时间里,市民还习惯于居住在传统的多层住宅里,对于小高层尤其是高层住宅,并不是十分热衷。
但是近两年以来,无论是在漳州市区还是在靠近厦门的龙池开发区、招商局漳州开发区,小高层或者高层住宅迅猛兴起,逐渐成为了市场主流产品形态。
特别是从近期开工建设的住宅项目规划看,几乎无一例外都是小高层或者高层产品。
因此,有业内人士认为,小高层、高层住宅已成漳州楼市的发展趋势,高层建筑是城市现代化的标志,这两种产品形态将成为今后漳州楼市竞争的主角。
大盘当道 小高层和高层渐成主流
近两年来,漳州房地产市场可谓“大盘当道”,规模大盘不断涌现,渐成楼市主角。
同时,楼盘的品质竞争日趋激烈,一批更具有现代感的带电梯的小高层和高层项目迅速兴起,并逐渐为广大购房者所接受,从而拉动漳州房价整体上扬。
小高层和高层的流行,与大盘的兴起不无关系。
稍作留意,大家不难发现,近期漳州已推出或将要推出的大盘、名盘无一例外都是以小高层和高层为主要产品形态,如特房·锦绣一方、悦华·都市阳光、夏商·阳光雅苑、延安广场、鑫荣嘉园、天利仁和、云龙海岸花园三期等。
对此,漳州招商房地产有限公司营销总监边漩认为,这种规模开发的大盘模式一改以前小而散的零星开发局面,便于管理,让居住环境更舒适;同时,这些大型楼盘都趋向于小高层、高层开发建设,这对减少土地资源耗费、提高居住环境质量、建设现代化城市都有一定的促进。
他同时认为,小高层和高层住宅是漳州房地产业的发展趋势,不仅省地,而且容易营造小区的层次感和空间感,让居住更舒适,采光通风防噪音等效果都较好。
福建向荣建设集团策划部经理赵志杰也认为,开发以高层、小高层为主的产品也顺应了国家发展“节能省地型住宅”的要求,而且随着城市经济的发展,高层建筑将成为城市中心的房地产产品主流。
此外,在从“有其屋”到“优其屋”的转变过程中,很多开发商本为提高楼盘的居住品质,营造更优美的园林景观等目的,新近开发的楼盘逐渐以小高层、高层取代多年前非常普遍的多层住宅。
赵志杰介绍说,近期漳州新推项目中带电梯小高层和高层住宅成为了产品主力,而在早期则主要是不带电梯的多层楼宇。
另据悉,目前市区带电一梯的高层均价已经超过每平方米4000元,带电梯小高层的均价则在每平方米3700元左右,即使是不带电梯的小高层均价也达到每平方米3300元。
从市场统计数据看,尽管小高层和高层的价位每平方米要较普通住宅贵数百元,但各个楼盘销售仍然良好,充分了说明了漳州购房者已经完全接受了小高层和高层建筑。
相对来说,小高层项目在目前漳州市场上更为流行,几乎所有的大盘都带有小高层,而小高层住宅不仅成交量十分活跃,而且房价涨幅也很明显,从年初的不到每平方米3000元的均价,上升到如今的每平方米3500元左右。
厦门卓实行销策划有限公司总经理吴伟臻也认为,住宅由多层向小高层、高层的转变与进化,是居住品质提高的一种表现,是必然的结果。
高层住宅未来将会更多的在中心城区出现,而对于郊区大盘来说,小高层则更具发展空间,首先它的建筑密度更低,有更多空间作为绿化、活动等公共空间,更适合人们的居住要求,同时因为土地、造价等成本也较高层更低一些,所以在价格上会有一定优势,不管对于投资还是自住人群来说,都更具有吸引力。
各具优势
未来谁领漳州楼市风骚
众所周知,高层和小高层住宅作为城市化和工业现代化的产物,以其较低的土地成本,受很多开发商的青睐,近年来漳州高层和小高层也如雨后春笋般兴起。
厦门卓实行销策划有限公司总经理昊伟臻认为,小高层和高层的兴起有其必然性,它们相对于传统的多层住宅各有优势。
选择多层住宅的客群一般考虑的是公摊小、物业管理费低、维护费用节省等因素、而高层住宅由于高楼层、带电梯、物业好等特点,不仅视野较开阔,空气质量较好,自然风大,利于房屋通风;而且出人方便,上下楼有电梯代步,老人、残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦。
但是,高层住宅建设成本较多层和小高层来得高,由于有电梯、电梯等候间、地下室等,需分摊的公用面积较多层的要多,因而实际得房率要低一些,另外在房型设计上也稍难一点,装修也易带来不便。
另外,高层住宅更多出现在城市中心区,地段较好,而且由于土地有限,寸土寸金,高层建筑有利于最大程度的发掘土地价值。
因此,高层具备的这些特点吸引了很多喜欢现代都市生活方式、经济实力较强的置业人群的青睐。
吴伟臻同时认为,小高层介于高层与多层之间,拥有高层与多层的综合优点,比如采用框架结构、可自由组合房型、带电梯、适合居住各种类型的特殊人群、公摊合理、物业管理费较低、维护费用不高、耐用年限高、环境及景观系数高、污染程度低、土地的利用率较高、土地成本相对较低等优点,不但受客群的普遍欢迎,也很受开发商的青睐。
所以,小高层作为开发商与客群共赢的产品,自然有着广泛的市场。
市区带电梯的高层项目也逐渐增多,尤其是出现了一些高层小户型,但总体来讲,目前市区内电梯高层楼宇还比较少,毕竟由于高层住宅的公摊面积比较多,包括物管费、水电公摊等的生活成本也比较高,而且开发成本较多层、小高层高出很多,户型设计也更讲究一些,因此开发商普遍更偏向于以小高层为主的定位。
此外,从几个楼盘的客户采访情况看,大部分购房者还是比较接受小高层。
对此,赵志杰分析说,漳州城市化发展相对比较慢,大部分漳州人工作、生活都比较休闲,对于电梯高层的接受还需要进一步普及,现在市面上建好的,业主大多不自己住,而是租给小型公司作办公使用。
周边县城有很多人因为考虑小孩教育、户口等问题,纷纷到漳州购房,他们主要购买一些价格比较低的楼盘,比如市区边缘地带或新开发区,而且他们很喜欢群居在一起,一个村或县的人喜欢集中在某一个楼盘里居住,互相照应,这部分人群相对来说更能接受小高层。
当然,部分高收人人士,如企业主、公务员、高管比较能接受电梯高层,属于享受型消费者,喜欢好的景观、好的空气,还有就是能体现自己的身份。
不管怎样,漳州楼市上演小高层与高层两强争锋的格局是大势所趋。
不论谁能在这场角逐中获胜,其实最大的赢家还是购房者和整个社会。
毕竟,在城市空间有限而居住需求继续膨胀的矛盾下,开发小高层和高层住宅比开发多层可以节约出来更多的土地空间。
在相同的容积率下,由于楼体建筑占地减少,可以建造更多的配套设施,可以有更多的空间进行园林绿化,使住户的公共活动空间更大,为住户的日常生活提供方便。
(海峡导报刘建雄)
“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”。
当特房地产、招商地产、夏商地产、大洲集团、悦华新房产、向荣集团等品牌房地产企业纷纷抢驻漳州市场,当“社区大盘”、“景观大盘”、“生态社区”等全新的地产概念更是争抢着购房者的眼球时,人们恍然发现,漳州地产似乎在一夜之间进入了一个品牌、品质竞争的时代。
品牌地产抢滩漳州
品牌地产似乎是在一夜之间走进漳州人视线的。
2002年起漳州房地产在沉寂了多年后,悄然复苏。
“以九龙江西溪向厦门方向为城市发展的主要.方向,实施城市中心区东移,接受厦门的经济辐射,与厦门携手共建繁荣的厦门湾经济圈。
”厦漳城市发展定位,让更多开发商看到了漳州房地产发展的美好前景。
同时,相对于厦门越来越昂贵的地价和房价,漳州低廉的地价和房价,预示着巨大的发展潜力和利润空间。
一时间,众多异地品牌房企纷纷进军漳州。
“近水楼台先得月”,一大批来自厦门的实力房企,例如特房集团、建发房产、夏商地产、泛华集团、金宾士房产、信达集团捷足先登,大举进攻漳州市场。
他们跑马圈地的范围从漳州老市区到新市区以及龙池开发区、漳州开发区、长泰,无处不在。
随着漳州房地产持续稳健的发展,更多的外地品牌房企也开始盯上了漳州市场。
2002年,全国著名的品牌地产商招商地产正式进驻招商局漳州开发区,带着深圳蛇口的成功片区开发经验矢志在厦门湾南岸再造“第二蛇口”。
今年广州知名房企广州云星房地产开发集团也进驻漳州,以天价拿下了火车站附近的地块,并于近日正式推出钱隆首府。
这些外来品牌房企携强大的资本实力以及成熟的营销理念来到漳州,迅速在漳州购房者中形成起了强大的品牌号召力,推动了漳州品牌地产的发展,促使本土房企重视和加快品牌建设,如悦华新房产集团和向荣建设集团等也在日益激烈的市场竞争中成长起来,并且通过专业、用心的产品打造,在消费者当中形成了良好的口碑信誉,创建起了自己的品牌形象。
品质楼盘应运而生
福建向荣建设集团策划经理赵志杰指出,尽管目前漳州的房地产品牌发展还处于成长阶段,但是就就产品本身来说,一些项目的规划设计、工程质量、产品配套等方面与发达城市相比较,已没有太大差别。
近期漳州楼市中表现抢眼的楼盘无一例外都出自品牌开发商之手,这些品牌带着先进的开发理念,先进的管理经验,更为漳州市场带来了一个个高品质的项目。
特房·锦绣一方、夏商·阳光雅苑、天利仁和、鑫荣嘉园等项目刚一亮相,就以其高端的品质,引起了市场的高度关注。
特房·锦绣一方凭借其175万平方米的规模优势,率先在福建引入Multi-Garden的居住理念,不仅在建筑细节上多有创新,而且“给每户一个花园”的设计更让人怦然心动。
圣地亚哥则凭借着独特的地理优势在龙池开发区打造一个号称厦门人“一生之城”的大型生活社区,产品类型丰富,社区内还有步移景异的配套公建设施,如会所、风情商业街、幼儿园等。
近期动工建设的天利仁和更是提出了“居住岛”、“桥水人家”、“空中栈道”、“珍稀植物园”、静态建筑与动态景观相融等一系列国际领先的规划及开发理念。
漳州招商房地产有限公司副总经理施玫介绍说,招商地产不仅是漳州开发区的第一个开发者,它更是漳州开发区产品品质和市场走势的领跑者。
招商依山海一期以现房形式推出后,立即得到购房者们的高度认可,目前在二手市场的价格一涨再涨,甚至有价无市。
不少购房者买房时就是冲着“招商”的品牌和其未来的规划而去的,即使价格比别的项目高一些也认为是值得的。
实力竞争愈演愈烈
随着漳州品牌房地产队伍的不断壮大和升级,购房者对品质楼盘的认可和和忠诚度明显增强。
消费者普遍认为品牌房企开发的楼盘,无论是质量、户型设计、园林、配套、物业管理等方面都会比较有保证。
悦华新房产集团营销总监沈建政认为,随着房地产业发展的不断规范和成熟,必将进人品牌竞争时代,竞争的深度和广度都将比以往更激烈。
品牌企业所开发的项目能够热销,除了楼盘本身的品质特点因素之外,品牌因素所起的作用也不容忽视,特别是在同质化比较严重的房地产市场,品牌尤为重要。
他同时指出,目前漳州一些房地产龙头企业正以其高知名度、美誉度以及消费者的品牌忠诚度形成竞争优势。
向荣建设集团总顾问曾漳溪也认为,以前,市民知道楼盘却不知道楼盘开发商的情况比比皆是,而现在,人们买房时一定会先仔细了解开发商的“底子”后再作决定。
这说明一些楼盘已在市民当中形成了较高的知名度,开发商品牌也日益成为消费者购房时考虑的重要因素。
施玫认为,一个深入人心的企业品牌是经过了长期的企业实践和市场检验形成的。
品牌开发商在做产品时一般要承担起更多的社会责任,强化企业的口碑影响,因此会更用心、更专业,回报社会和消费者更多、更好的产品和服务。
归根到底,房地产品牌最终还是要回归产品本身,用产品的品质和品牌来带动企业品牌的成长。
2010年,人均面积多5平方米
漳州中心城区将拓展,未来5年开发7万套住房
未来5年,漳州中心城区将新开发7万套住房,使人均居住面积从现在的25平方米增加到30平方米,建设范围将突破老城区尽力向南向西拓展。
这是刚刚出台的《漳州市中心城区住房建设规划(2006年─2010年)》确定的目标。
漳州市中心城区近期建设规划区的范围确定为:
九龙江北岸──东起江东桥,沿九龙江西溪向西至金峰开发区厂西二路,芗城区北至北环城路、龙文区北至漳华路,南至江滨路,用地面积44平方公里;九龙江南岸——桥南片区西起西洋坪路,东至九龙大道东侧花卉市场及厦深铁路场站及周边用地,用地面积约6平方公里。
规划期内,中心城区将新开发住房72000套,建筑面积682万平方米,加上在建中的290万平方米,合计5年住房供应总面积812万平方米。
其中,90平方米以下住房面积共478万平方米,占总量的70%;经济适用房建筑面积71万平方米。
最近5年,漳州中心城区开发各类住房3万套,目前中心城区建成区已达40平方公里,人均居住面积25平方米。
但中心城区的住房建设至今仍集中在芗城旧城区附近,新城市中心区、金峰片区住房建设发展缓慢,桥南片区的发展几乎空白
爱上漳州东部,置业心态渐变
9月8日,漳州东部新区又一品质楼盘夏商•阳光雅苑开盘,售楼处现场引来了数百名来自漳州市区和周边县市以及厦门的购房者。
当天,同样位于新区的香格里拉•观园三期开盘现场也很火爆。
而此前,特房•锦绣一方二期小户型国际公寓也是热卖,东部地产在近期的漳州楼市表现抢眼。
现在东部地产已经摆脱了昔日充当老城区陪衬的尴尬地位,开始成为漳州楼市的主要角色。
同时,东部新区房地产由于规划起点相对较高、居住品质不断提升、区域潜力巨大等诸多优势,让购房者在置业心理上已经逐步接受了东部。
本地客户居住为先
目前,漳州东部新区尤其是在新行政中心东迁所选地址周边,汇集了众多大盘和名盘,如特房•锦绣一方、天利仁和、悦华•都市阳光、夏商•阳光雅苑、日出印象、桂溪花园、南昌新城、荣昌花园、丽园君悦、香格里拉等。
一段时期以来,这些房产项目撑起了漳州市区楼市的半壁江山,销售业绩也普遍不俗。
目前漳州房地产市场主要还是本地购买者居多,大部分出于满足自己居住的需求,而且很多都是出于改善居住品质的升级换房行为,因此他们买房的时候对于住宅本身的居住功能考虑比较多。
现在新区的发展形势很好,漳州市政府将通过新城市中心区的建设,除了市政东迁这样的大举措外,还进一步完善新区的交通、商业、休闲、娱乐、服务等基础配套,努力打造一个符合高品质的人居环境。
经过几年的开发建设,一个具备现代城市综合功能的东部新城区已经初步呈现出来了,老百姓对它的认可程度大大提高,在心理上已经走进了东部。
漳州夏商房地产公司总经理蔡伯权介绍说,购房者看好新区房地产的原因已经不仅仅局限于对新区远景的看好,更重要的是目前新区房地产项目多以大盘形式出现,社区内部环境、配套也大多不错,一些楼盘的园林甚至比旧城区的很多楼盘都要优越,在居住环境上更胜一筹。
于是,从居住角度出发,也有越来越多的漳州市民选择到新区置业。
来自芗城区的购房者张先生对记者表示,新区的规划与老城区相比较为系统和科学,楼盘的品质、居住环境也比较好,价格上相比老城区还稍有优势,而且这边的楼盘大多规模较人,能形成人社区,更适合居住。
另外,开发商的实力也比较强,像特房、夏商等都是厦门过来的品牌企业,所以现在他吏倾向于到新区来买房子。
异地客户看好投资
除了城区本地居民外,漳州郊区县市的居民在新区购置房产的比例也在大幅增加。
记者在新区几个楼盘的销售现场都遇见了不少来自郊县的购房者。
对他们而言,老城区、新市区的地域差异并不大。
他们在选择楼盘时更多是考虑性价比,来自漳浦的王女士就是其中之一。
她说,漳州城区本来就不大,只要交通和生活方便,房子买在新区还是老城区差别不是很大。
另外,从某种程度上来说,新区的房子还更有升值潜力,而且感觉新区的楼盘有社区的比较多,更适合居住。
另一个值得关注的现象,今年以来,漳州以外的异地投资者到新区置业的比例也较之以前有了很大的提高。
据悦华新房产集团营销总监沈建政介绍,今年以来购买悦华商业广场店面和都市阳光小户型住宅的客户中,来自厦门地区的客户大约占到了五成左右。
另据了解,特房•锦绣一方二期国际公寓的购买群体中,也有为数不少的厦门投资客。
记者在夏商•阳光雅苑作楼处也遇到几位专程从厦门赶来的购房者。
其中一位一王先生向记者介绍说,由于自己本来就是漳州人,工作在厦门,现在厦门房价太高,买不起岛内的房子,而漳州新区与厦门的交通最为便利,40分钟的车程就能到达,相当于大城市两个区之间的距离,价格上更是不可同日而语,因此买一套这里的房子,不仅作为投资,将来条件成熟后还可以考虑在这里居住,开车到厦门上班,也很方便。
另一位邹女士则是地道的投资客,她说,现在厦门的房价已经很高了投资的门槛太高,而漳州现在的房地产市场就跟前几年的厦门差不多,虽然一些客观条件比不上厦门,但可以预见的是漳州楼市已经进人了一个快速发展期,听说市政府也要搬过来,感觉这边的房子会有比较大的升值潜力。
沈建政同时认为,新区的房地产开发,整体迎合了新行政中心区域的开发需求,为以后新的行政中心区域引人更多的固定人流,并奠定良好的人脉基础。
而且他认为,新区房地产在规模和规划上更超前,在品质塑造上也有优势,涌现了一批高品质居住社区。
如今位于新区的沃尔玛也已经开业,为新区的商业和人气的提升注人了新鲜血液,未来的新城市中心也已经初具模型。
这也大大增强了投资置业者对新区房产的信心。
(海峡导报刘建雄)
2006年1-6月份漳州市房地产市场运行情况分析报告
一、上半年我市房地产市场运行情况及主要特征分析
(一)开发投资情况
年份
指标
2005年1-6月
2006年1-6月
同比(%)
完成投资
19.25
26.73
38.85
其中:
住宅
10.06
11.41
13.42
施工面积
370.56
425.16
14.73
其中:
住宅
292.65
321.06
9.71
新开工面积
135.26
125.21
-7.43
其中:
住宅
102.85
106.32
3.37
竣工面积
20.56
30.75
49.56
其中:
住宅
16.15
26.24
62.48
上半年全市房地产开发完成投资26.73亿元,同比增长38.85%,占全社会固定资产投资完成量的30.20%,增幅比去年同期提高1.0个百分点,增幅比今年一季度回落3.05个百分点。
其中,商品住宅完成投资11.41亿元,占42.69%,同比增长13.42%,增幅比去年同期回落34.52个百分点,比今年一季度回落9.31个百分点;其中,普通住宅8.83亿元,占商品住宅投资的77.39%。
其他投资12.98亿元,占48.56%,同比增长87.30%。
市区房地产开发投资完成17.35亿元,占全市房地产开发投资完成量的64.91%,同比增长32.95%,增幅比全市低5.9个百分点,其中,商品住宅完成投资7.04亿元,占40.57%,与去年基本持平,普通住宅完成投资6.70亿元,占商品住宅完成投资量的95.17%。
全市房地产开发完成投资继续保持较快增长,但增幅明显趋缓。
在完成开发投资中,土地购置费8.89亿元,占33.26%,土地开发投资2.83亿元,占10.59%,两项合计11.72亿元,占完成投资总量的43.85%,同比增长59.24%,环比增长19.71%。
土地购置和开发投资的增幅较大。
(二)商品房供应情况
1、上半年全市商品房可售面积一览表
单位:
万平方米%
指标
商品房
合计
同比%
商品
住宅
同比%
商业营
业用房
同比%
办公楼
同比%
其他
同比%
上半年批准
预售面积
52.52
-23.38
45.39
-21.99
5.25
-10.71
0
-100
1.88
-31.88
6月末实际
销售面积
73.32
20.57
58.71
8.98
12.61
103.05
1.11
236.36
0.89
100%
6月末空置
面积
45.85
10.58
13.95
-0.71
24.75
28.17
3.68
-74.19
3.48
-0.57
2、上半年市区批准预售面积
单位:
套平方米%
用途
05年套数(套)
06年套数(套)
同比%
05年面积
06年面积
同比%
普通住宅
3746
2206
-41.11
427887
193776
-54.71
别墅
48
45
-6.25
20195
11990
-40.63
店面
495
302
-38.99
42403
17668
-58.33
商住楼
645
1
-99.84
72357
1080
-98.51
商场
9
14
55.56
6824
8646
26.70
车库
228
138
-39.47
20495
3389
-83.46
车位
175
183
4.57
5394
7117
31.94
办公写字楼
5
3
-40.00
4475
2568
-42.61
其他
17
243
1329.41
2973
4278
43.90
合计
5427
3096
-42.95
603003
250512
-58.46
注:
本表市区仅指芗城、龙文区,不含招商局开发区。
新建商品房供给稳中有降,需求旺盛,价格稳中略升。
上半年由于较长时间处于雨季的因素,影响了新开工进度。
中低价位商品住房供应已启动,龙文区毅达新城上半年已批准预售4幢,407套,批准预售面积2.85万平方米,价位在2000元/平方米左右的商品住房投放市场。
虽然上半年批准预售面积大幅减少,但去年供应量较大,尚有一定存量;同时,房价已在相对高位运行,被动需求被合理引导。
因此,供求关系基本平衡,主要是中低价位商品住房及经济适用住房,求大于供,经济适用住房建设比重明显偏低,无法满足中低收入无住房户的购房需求。
(三)商品房销售情况
上半年全市商品房销售合同登记备案面积73.32万平方米,同比增长20.57%。
商品房批准预售面积与合同备案面积之比是1:
1.39,供求基本平衡。
上半年市区新建商品房完成销售4112套,同比增长68.66%;合同备案面积43.09万平方米,同比增长56.34%;商品住房销售合同登记备案面积31.73万平方米,同比增长63.89%;成交金额13.18亿元,同比增长81.04%。
其中,居民购房按揭2556套,同比增长52.51%,占市区完成销售套数的62.16%。
购房面积26.37万平方米,同比增长36.21%,购房金额7.93亿元,同比减少0.99%。
(四)市场预期的抽查统计数字。
近期在交易大厅对300位居民就以下10个问题进行了问卷随机调查。
据抽样问卷随机调查:
第一次购房的占89.95%,第二次购房的为10.05%,第三次购房的为0%;购房目的为自住的占96.12%,投资保值的占3.88%。
对当前房价看法:
21.63%的人认为房价适中,56.41%的人认为稍微偏高,21.96%的人认为过高。
对房价走势预测:
6.35%的人认为房价会下降,19.58%的人认为会持平,50.72%的人认为会上涨,但涨幅趋缓;2.14%的人认为影响不大仍将较快上涨,5.36%的人认为会下跌,15.85%的人认为不好判断。
对何时购房合适:
62.15%的人选择现在就购房,37.85%的人选择等一段再考虑购房。
购房的面积区间段分布为:
80m2以下的为16%,80-100m2的为54%,100-120m2的为16%,120-140m2的为12%,140m2以上的为2%。
对认可的购房单价区间段分布为:
2000元以下的占34%,2000-2500元的占40%,2500-3000元的占22
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