最新合肥天门湖锦城住宅小区可行性研究报告.docx
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最新合肥天门湖锦城住宅小区可行性研究报告
21.查询表Rsgz中“实发工资”字段值在800元到1000元范围内的职工信息查询语句是:
SELECT编号,姓名,实发工资FROMRsgz______________________。
【答案】B
D.过程文件只包含过程,可以被其他程序所调用
25.SQL语句中条件短语的关键字是________。
X="A"
C.ERASETABLED.DELETEDBF
exit
clear
B.使用HAVING子句的同时不能使用WHERE子句
4.输入一个字符串,要求分别统计出其中英文字母、空格、数字和其它字符的个数。
目录
目录……………………………………………………………1
第1章项目总论…………………………………………………………4
§1.1项目概述………………………………………………………5
§1.1.1项目名称……………………………………………………5
§1.1.2项目拟建地区、地点…………………………………………5
§1.1.3项目开发商…………………………………………………5
§1.1.4承担可行性研究工作的单位………………………………5
§1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度………………………5
§1.1.6可行性研究报告的依据和原则……………………………6
第2章项目背景及必要性………………………………………………9
§2.1项目建设背景…………………………………………………9
§2.2项目建设的必要性……………………………………………9
§2.2.1项目建设的必要性……………………………………9
§2.2.2项目发展及预期目标…………………………………11
第3章市场分析………………………………………………………13
§3.1投资环境分析…………………………………………………13
§3.1.1合肥市经济形势及有关政策…………………………13
§3.1.2开发区的经济社会情况及管理、政策因素…………13
§3.2市场分析………………………………………………………16
§3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅价格分析………16
§3.2.2本项目市场发展分析……………………………………18
§3.2.3需求方面分析……………………………………………19
第4章建设条件及建设规模……………………………………………23
§4.1建设条件……………………………………………………23
§4.1.1项目选址……………………………………………23
§4.1.2建设条件……………………………………………23
第5章建设规模………………………………………………………28
第6章规划设计方案…………………………………………………29
§6.1项目组成……………………………………………………29
§6.2规划设计指导思想与原则…………………………………29
§6.2.1规划设计指导思想…………………………………29
§6.2.2规划设计原则………………………………………30
§6.3项目规划设计方案………………………………………30
§6.3.1规划目标……………………………………………30
§6.3.2位置与用地…………………………………………31
§6.3.3总体布局……………………………………………31
§6.3.4主要规划指标………………………………………32
第7章公司工程和辅助设施方案……………………………………34
§7.1建筑设计…………………………………………………34
§7.2结构设计…………………………………………………36
§7.3给排水设计………………………………………………34
§7.4电气、弱电设计…………………………………………36
§7.5暖通、燃气设计…………………………………………34
第8章环保与节能……………………………………………………39
§8.1节能………………………………………………………39
§8.2建设地区的环境现状……………………………………39
§8.2.1大气、地下水、地面水的环境质量状况………39
§8.3项目主要污染源的污染物………………………………39
§8.4项目环境保护执行标准…………………………………39
§8.5治理环境的方案…………………………………………39
§8.5.1施工期间…………………………………………39
§8.5.2竣工交付后………………………………………40
§8.6环境影响评论结论………………………………………40
第9章经营方针和营销策略…………………………………………41
§9.1经营方针…………………………………………………41
§9.2营销策略…………………………………………………41
第10章项目实施规划…………………………………………………43
§10.1项目实施的各阶段落……………………………………43
§10.1.1建立项目实施管理机构…………………………43
§10.2项目建设计划……………………………………………43
§10.2.1项目建设计划……………………………………43
第11章投资估算及资金筹措………………………………………45
§11.1项目总投资估算……………………………………………45
§11.1.1投资估算范围………………………………………45
§11.1.2项目总投资及构成…………………………………45
§11.1.3编制论据……………………………………………46
§11.1.4投资分析……………………………………………46
§11.2资金筹措……………………………………………………48
§11.3投资使用计划………………………………………………48
第12章财务分析……………………………………………………50
§12.1经营收入估算…………………………………………50
§12.1.1销售收入及税金预测…………………………50
§12.2成本费用估算…………………………………………52
§12.2.1项目建设投资…………………………………52
§12.2.2销售费用估算…………………………………52
§12.3税金估算………………………………………………54
§12.3.1销售税金估算…………………………………54
§12.3.2土地增值税……………………………………54
§12.3.3所得税…………………………………………54
§12.4财务评价………………………………………………55
§12.4.1财务盈利能力分析……………………………56
§12.4.2资金来源与运用分析…………………………60
§12.4.3敏感性分析……………………………………62
第13章可行性研究结论与建议……………………………………63
§13.1可行性研究结论………………………………………63
§13.1.1结论性意见………………………………………63
§13.2项目实施建议…………………………………………63
第14章附件…………………………………………………………64
第1章项目总论
我国是一个发展中国家,人口众多,经济底子薄,居住设施需求量极大,居住标准偏低,造成我国的住宅建设长期停留在一个较低的水平上。
随着我国综合国力的不继加强,人民的生活水平也有了显著的提高,对居住条件和居住环境有了更高的要求,为适应国内住宅产业化的发展,近几年来,房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在数量上,都较以前的发展有了较大的提高。
但另一方面,我国的人均居住面积仍远远低于世界平均水平,住宅产业仍有一个较长的发展过程。
如今,房地产业已进入品牌化、规模化发展的时期,海恒公司作为合肥房地产业的知名品牌,在成功开发和建设了欧洲风情街、乡村花园、南滟湾小区等知名房地产项目,以及徽园、安徽国际会展中心等众多旅游、展览项目,其硬件上的设计及建设和软件上的管理将会越来越完善。
在天门湖·锦城住宅小区项目建设上能够做出一流的产品,管理上能够提供星级的服务,使之成为继乡村花园和南滟湾小区之后的又一个规划合理、环境优美、配套完善的住宅小区。
经过分析论证,天门湖·锦城小区的开发建设符合当前国家产业政策和经济政策,技术上具可操作性,经济上各项指标良好,如规划合理,又具有良好的营销笄,将会产生良好的经济效益和社会效益。
因此,本项目的建设是必要的、可行的,建议尽快实施。
§1.1项目概述
§1.1.1项目名称
天门湖·锦城住宅小区
§1.1.2项目拟建地区、地点
天门湖·锦城住宅小区,位于合肥经济技术开发区,紫云路与天门湖路交叉口东北角,东临华顺·天门湖花园,北临天门湖·新界小区,西临安徽省建筑工业学院。
§1.1.3项目开发商
企业名称:
合肥海恒发展股份有限公司
注册地址:
合肥市经济开发区始信路乡村花园
注册资金:
柒仟贰佰万元整
房地产开发资质等级:
二级
企业登记类型:
股份有限公司
法定代表人:
杜平太
§1.1.4承担可行性研究工作的单位
可研报告编制单位:
合肥市工程咨询服务有限责任公司
§1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度
在对项目外部环境进行充分研究的基础上,论证项目建设的必要性和可行性,提出建设方案和运营策略,制定项目初步实施计划,测算工程投资,并进行经济效益分析,最终提出项目建设的有关结论意见,供有关部门进行决策。
本可行性研究报告的研究范围主要包括:
(1)项目提出的背景、投资必要性和经济意义
(2)市场分析
(3)建设条件
(4)建设内容和规模
(5)工程规划
(6)环境保护与安全卫生
(7)经营方针与策略
(8)项目实施规划
(9)投资估算及资金筹措
(10)经济效益分析
(11)财务评价
(12)结论和建议
§1.1.6可行性研究报告编制的依据和原则
(一)编制依据
(1)合肥海恒发展股份有限公司天门湖·锦城小区立项批文;
(2)合肥海恒发展股份有限公司天门湖·锦城小区项目建议书;
(3)合肥市城市总体规划;
(4)肥海恒发展股份有限公司天门湖·锦城小区规划方案;
(5)建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”;
(6)国家计委、建设部分布的“建设项目经济评价方法和参数”(第二版)[1993年];
(7)委托方提供的其他资料;
(8)研究人员实地调查取得的相关资料。
(二)编制原则
(1)服从城市总体规划,保护城市环境,丰富城市景观,遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则,全面规划,合理布局,综合开发;配套建设。
(2)依托科技进步,加大住宅建设的科技含量,节约能源,节约用地,节省材料,带动住宅建设水平面的提高,推动合肥地区乃至安徽省住宅产业现代化进程,带动相关产业发展。
(3)吸取省内外优秀住宅小区的成细经验,进一步提高规划、设计、建设和管理水平,做到有所寄语破,有所创新,建设一个高标准、高品位的小区,为合肥市城市增加新的亮点。
(4)氢握住宅建设的发展趋势,更新观念,更新知识,提高企业技术创新能力,地强企业在市场中的竞争能力。
目前规模化已成为住宅小区建设发展趋势,具体表现在注重区域环境,强化配套设施,建设和维扩的经济化,优化社区文化生活。
而就住宅单体设计而言,强调以人的居住行为为模式的设计依据,包括:
(1)强调住宅的多元化,要有多套型、多户型、多种空间形式,多种变化的可能性,适应没家庭的选择。
(2)强调其合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区、厨房、卫生间的设备、管线设计。
(3)强调其创新性,比如在结构上,可采用较先进的全浇灌壁框架异形柱结构体系。
(4)强调其科技性,如智能化小区概念的引入,节能、环保材料的使用等。
康居住宅是当前的热门话题,其定位标准是“科技先导,适度超前”,这将是我国住宅产业未来发展方向,专家们将其所有具备的征归纳如下:
(1)套型面积稍大,配置合理,有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。
(2)平面布局合理,体现食寝分离、居寝分离的原则,并为住房留有装修改造的余地。
(3)房间采光充足,通风良好,隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高1至2个等级。
(4)合理配置成套厨房设备,改善排烟通风条件,冰箱入厨。
(5)合理分隔卫生间,减少便溺、洗浴、化妆等相互干忧。
(6)管道集中,水、电煤气三表现户,增加保安措施,配置电话,闭路电视、空调专用线路。
(7)方便更衣换鞋;展宽阳台,提供室外休息场所;合理设计过渡空间。
(8)住宅区环境舒适,便于治安防范和噪音综合治理,道咱交通组织合理,社会服务设施配套。
(9)垃圾处理袋装化,自行车就近入库,预留汽车停车车位。
(10)社区内绿化好,景色宜人,体现出节能、节地的特点,有利于保护生态环境。
第2章项目背景及必要性
§2.1项目建设背景
合肥市是安徽省省会,为安徽省政治、经济和文化中心,是国务院批准实行沿海开放城市政策的几个内陆城市之一。
近年来,合肥市建设现代化大城市步伐明显加快,城市建设取得令人瞩目的成绩。
完成了环城路、新火车站、骆岗机场扩建等基础设施建设,城市的文明创建工作得到中央领导和有关部门的高度评价。
随着经济不断发展,合肥的城市规模扩大,居民对环境优美、设施配套、服务周到、高品位的住宅需求量也越来越大,商品住宅市场发展潜力十分巨大。
根据调查,合肥市现有的环境美、位置好、设施全、质量高、房价适中的住宅小区供不应求,特别是在国家新的房政策出台后,这种矛盾更加突出。
因此,抓住机遇,正确定位,强占市场制高点,开发高品位、规模化的商住小区,是合肥市房地产开发企业取得良好经济效益的重要契机。
§2.2项目建设的必要性。
§2.2.1项目建设的必要性
住宅建设代表一个国家和地区社会经济发展水平,在社会发展中占有重要地位。
住宅建设的好坏,不仅是居住本身的要求,而且还是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。
多年来,我国住宅建设总量始终居于世界前列,然而住宅总体建设水平仍然很低。
具体表现在:
相当一部分住宅小区规划设计不合理,不适用现代社会对于居住质量及生活质量的要求,建筑密度高,绿化率低、不考虑停车场位置,无人际交往及活动空间;住宅设计没有全面考虑功能配置及生活要求;结构体系、墙体材料和制品等标准化、系列化配套程度低;物业管理内容少,管理不到位等,不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。
因此改善住宅及环境质量,提高居住的舒适性、文明性,成为当前住宅产业发展的首要问题。
改革开放以来,古城合肥发生了翻天覆地的变化。
城市建设综合开发事业超常发展,形成多层次开发,多元化投资的良好态势。
2003年是合肥市房地产投资地增长最快的一年,房地产累计完成投资77倔元,同比增长92.4%,施工面积950万平方米,同比增长58.02%,竣工面积达260万平方米,同比增长26448%。
依据城市总体规划,合肥市城市用地主要向西南方向发展,城市布局主要发展新城区,向南靠近江淮运河,向东濒临巢湖,沿合芜高速公路、淮南铁路向东南方向呈组团式发展。
合肥经济开发区、政务文化新区、高新开发区即处在城市未来发展的中心,合肥人口的发展、市区面积的扩大,发展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化区。
随着开发区知名度的日益提高,投资项目及投资额的不断增加,兼具开发区无可比拟的区位优势以及人才、土地、政策、资源的优势,前来开发区投资经商的人将会越来越我,必然会逐渐形成旺盛的人气、商气。
目前经济开发区经济的快速发展给区内的房地产开发工作带来了新的空间,开发区已成为房地产开发的热土,成为房地产开发企业的必争地。
随着房地产业的发展,中高档次的房地产正成为众多房地产商竞相争取的对象,开发区将旅游业列为未来发展的产业之一,几年来陆续建成的明珠广场、欧洲风情街、徽园、大学城悲翠湖景区、南滟湖景区等都以成为合肥市新的观光盛地。
规划中的南滟湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密联系起来,充分表现开发区人与自然和谐统一的发展理念,使开发区拥有良好的环境优势和不可复制的生态条件。
随着经济的高速发展,城市里许多成功人士正在追求高质量的生活,而生态环境对人们的生活越来越重要。
首当其冲选择生态环境极佳又在城市近郊的区域生活,健康、舒适便是人们追求的终级。
拥有开发区旅游、文化资源,作为合肥最近的自然滨水胜地,其不可替代的诸多优势和未来极大发展空间,是任何一个开发商无力复制的,开发区已成为合肥休闲居住和投资热点的沃土。
本项目地处合肥市开发区,空气质量较好,其建设符合国家的产业政策的要求,结合开发区的现状,该项目可定位为中高档住宅区。
该项目的建设将对促进合肥市经济发展,加快合肥市建设现代化大都市步伐,推动合肥市房地产业发展进程,改变合肥市的市容市貌,都将产生积极的作用,项目的建设是必要的。
§2.2.2项目发展及预期目标
合肥正在规划建设大都市,并形成自己的都市经济圈,而合肥经济开发区是合肥市新的经济增长点,是合肥市最具发展潜力的地段。
选择在此建住宅小区,应是看重这里不可再造的绝佳生态环境:
高标准的规划,明珠广场、徽园、大学城、南滟湖风景区的建设等,随着开发区房地产建设工作的不断发展,将会越来越多人来此经商、投资、居住,实现开发区“新合肥”的发展目标。
项目的发展目标是到2005年实现小区一期工程交付使用,到2006年实现小区的全面竣工交付使用,并将建成设施配套齐全、环境优美的住宅小区。
第3章市场分析
§3.1投资环境分析
§3.1.1合肥市经济形势及有关政策
合肥市是安徽省省会,为安徽省政治、经济和文化中心,为国务院批准的全国对外开放城市,是一座具有2000多年历史的古城,位于中国中部,长江淮河之间,是沿江近海的内陆城市,具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。
全市总面积7266平方公里,其中市区总面积596平方公里,市区总人口165.8万人。
合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。
近年来城市建设出现了飞跃发展,形成了多层次开发、多元化投资的良好态势,城市面貌日新月异。
经过合肥旧城的改造探索,总结出“统一规划,合理布局,综合开发,配套建设”的经验被列入《中华人民共和国城市规划法》。
近年来,合肥市积极推动住房制度改革,改善居民住房条件,不断加大旧城区改造的力度,使合肥市的住宅建设呈现出前所未有的蓬勃生机。
随着市区总体规划的调整,人口的增加,现代化大城市的建设,将为合肥市房地产业提供广阔的发展空间,将使合肥市房地产市场呈现长期发展的态势。
§3.1.2开发区的经济社会情况及管理、政策因素
合肥经济技术开区创建于1993年,2000年升级为国家级经济技术开发区。
经济开发区的发展取得了优异的成绩。
在坚持“三为主一致力”的办区宗旨下,通过良好的招商引资工作,目前,开发区已初步形成了以海尔集团为核心的海尔工业园,以佳通轮胎及相关产品为代表的佳通工业园,以日立建机及日关联企业为代表的日立工业园,以德国史坦白氏、库尔兹、福斯润滑油为代表的德国工业园,以统一企业、可口可乐公司、华泰食品为代表的食品工业园,以江淮汽车、安凯汽车为代表的汽车工业园,以林龙卫生用品公司、日立挖掘机维修中心、金相缘公司等为代表的民营科技经济园,以丰乐种业、安徽省种子公司为代表的现代农业科技示范园,以大学城、省教育学院、合肥中锐国际学校、润安公学为代表的教育产业化园;另外,以明珠国际大酒店、明珠广场、安徽省国际会展中心、徽园、欧风街、乡村花园、东海花园等为代表的第三产业也得到了迅速发展。
开发区显现出起步晚、发展快、后劲足的强劲发展势头,初步展现出一个现代新型工业区的轮廓。
合肥经济开发区已建成的有明珠国际大酒店、欧风街、明珠广场、徽园、安徽国际会展中心、东方家园、桐山国际购物中心,以及合肥大学城、体育中心、中锐国际学校、润安公学、万博职业学院、三联职业学院、一六八中学、乡村花园、东海花园为代表的一批旅游、商贸展示、房地产、文教体育等项目的先后落成,开发区已成气候,影响力迅速提高,前往开发区投资经商、参加会议、旅游观光、学习的人次也大幅上升。
2003年,开发区GDP和工业产值分别达到76.6亿元和201亿元。
十年来,共引进外资项目134个,其中,世界500强企业18家;累计合同利用外资13亿美元,实际利用外资8.6亿美元;引进内资项目373个,投资总额164.3亿元。
累计完成固定资产投资163亿元,其中基础设施投资20.5亿元。
建成道路100公里,变电所4座,10KV以上供电线路70公里,供水管线65公里,通讯管线70公里,绿化面积220万平方米,开竣工建筑面积近360万平方米。
合肥经济开发区工业经济总量占合肥经济的1/3强,是合肥市经济强区,是发展速度最快的国家级经济技术开发区之一。
国家商务部对中西部17个国家级开发区进行了评比,合肥经济技术开发区的基础设施配套能力、经营成本、社会及环境情况均列第一,综合经济实力、技术创新环境情况位列第二,人力资源及供给情况列第三,总指数名列第一。
2003年,全区共新引进项目105个,实际利用外资、合同内资分别为9989万美元和54.6亿元人民币,是历年来引进项目最多、规模最大和质量最好的一年。
合肥经济技术开发区经过十年多的发展,已经初步实现了市委、市政府当初提出的“再造新合肥”的奋斗目标。
依据城市总体规划,合肥市城市用地主要向西南方向发展,城市布局主要发展新城区,向南靠边江淮运河,向东濒临巢湖,沿合芜高速公路、淮南铁路向东南方向呈组团式发展。
合肥经济开发区、政务文化新区、高新开发区即处在城市未来发展的中心。
2002年底,合肥市委、市政府提出计划到2010年合肥市区人口翻一翻,达到300万人,建城区面积280万平方公里,而合肥人口的发展、市区面积的扩大,发展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化区,随着经济开发经济的快速发展,投资项目的不断增加,人口总量的扩大,对住房的需求在不断增大。
经济开发区房地产开发工作相对较落后,造成开发区居住条件有诸我不便,但也给开发区房地产开发工作带来的新的空间,目前这里已成为房地产开发的热土,成为房地产开发企业的必争地。
§3.2市场分析
§3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅价格分析
2003年商品住宅价格走势逐月攀升,据安徽经典市场调查公司对合肥市2003年房产跟踪调查的数据显示:
2003年合肥市的商品住宅的平均价格已经达到2341元/平方,与去年的商品住宅平均价格比较,上涨幅度达到16%,(见图)略低于刚刚发布的全国商品房2450元/平米的价格。
图5-1
从2003年合肥的各月平均房价分析,3月份平均价为2200元/平方米,4月平均价2270元/平方米,8月平房价升到2300元/平方米,10月涨至2310元/平方米,而12月份高升到2430元/平方米,可以看到商品房销售价格是逐月追涨。
据安徽经典市场调查公司对合肥楼市的跟踪调查显示:
2003年合肥市在售的商品住宅面积有近700万平米,其中多层住宅占74%,小高层占21%,别墅占5%;与2002年相比,多层住宅占比由去年的82%下降了8%,小高层和别墅则分别上涨了6%、3%,而这一部分高价的建筑类型占比加重,必然会直接拉升整个楼市的平均价格,因此无形成为合肥商品住宅价格增至2341元/平米的一个重要因素。
具体分析包河区内住宅的分布发现,2003年包河区内以多层住宅销售为主体,且这些住宅大部分沿马鞍山路及美菱大道分布,具有良的居住环境,特别是马鞍山路在合肥市未来的规划中将建成合肥的景观大道,提升了居住的品质,因此这片住宅的价格也水
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