房地产项目物资集中采购实施细则.docx

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房地产项目物资集中采购实施细则

xxxx集团有限公司房地产项目物资集中采购实施细则（试行）

第一章总则

第一条为规范集团公司物资集中采购行为，保障集团公司投资效益的最大化，实现专业化管理、集约化经营、规范化运作，根据《xxxx集团有限公司物资集中采购管理办法（试行）》（以下简称集中采购管理办法），结合房地产业物资采购管理的特点，制定本实施细则。

第二条物资集中采购工作在xxxx集团有限公司（以下简称集团公司）的领导下，坚持统一计划、统一招标、统一采购、统一储备、统一配送和公开、透明、择优、信用的原则，实行集约化管理。

第三条本实施细则适用于xx置业集团公司以及所属房地产开发建设单位。

本实施细则中所规定的属于集中采购范围内的物资采购，由xxxx物资集团有限公司组织实施。

第二章管理机构及职责

第四条集团公司招投标管理中心（以下简称招标中心）招标中心是集团公司招投标工作的职能管理部门，对集团公司各产业公司、项目单位、物资公司的招投标工作进行全过程统一管理。

其主要职责是：

1、贯彻执行国家有关招投标的法律、法规、政策和集团公司的有关规定；制定并组织实施集团公司招投标管理的有关规定、办法和实施细则等。

2、根据《xxxx集团有限公司招投标管理办法（试行）》规定和程序，对招投标的全过程进行统一管理。

3、负责集团公司系统内招投标活动的组织、指导和监督等管理工作。

组织、授权产业公司、项目单位或委托有相应资质的代理机构进行项目招投标活动。

4、负责和管理各产业及项目单位上报的招投标工作计划；接受和审定各单位项目招投标的实施方案。

5、处理和调解招投标活动中的重大事项或纠纷；定期汇总通报项目招投标情况。

第五条xxxx物资集团有限公司（以下简称物资公司）

物资公司是集团公司物资采购的职能管理部门，负责对集中采购范围内的房地产物资进行全过程统一管理。

其主要职责是：

1、贯彻执行国家有关物资管理的法律、法规、政策和集团公司的有关规定；制定并组织实施房地产物资集中采购的有关规定、办法和实施细则等。

2、根据物资采购相关管理办法及规定和程序，负责对房地产物资集中采购范围内物资采购活动的组织、实施、指导和监督等管理工作。

3、实行项目制管理。

设置相应的物资供应项目组（以下称项目组），每项目组设项目经理一名。

以项目经理为首的项目组代表物资公司在本管理办法和本实施细则的范围和原则下，与项目单位签订物资供应合同。

负责本项目集中采购范围内物资需用计划的汇总、参加招评标、签订合同（包括技术协议）、配送运输、付款结算、现场服务直至质量保证期满的全过程物资采购与供应管理。

4、负责建立和完善房地产物资集中采购信息系统，建立服务体系和客户服务支持系统，建立市场资源及价格信息的网络，建设现代物流的网络市场。

5、负责整合房地产物资集中采购信息、资金、供应商、物流等内外部资源，优化流程，制定并组织实施物资集中采购配送方案，以达到实现集团公司利益最大化的目的。

6、负责推荐和预审合格供方名录和评标专家库，并提出相应年度资格考评意见。

建立物资采购合格供方名录和业绩考核档案，以合格供方名录为基础，物资公司会同置业公司和招标中心，优选业绩好、品牌好、服务好、产品质量好、互惠合作好的合格供方建立集中采购战略合作联盟，并将合作联盟厂商引入集中采购有形市场。

入住有形市场的厂商必须是战略合作联盟伙伴厂商，入住有形市场的产品必须实行集中招标采购，并且投标资格原则上必须是入住有形市场的厂商。

7、建立物资集中采购工作的信息定期发布制度：

定期通报各项目单位物资需用计划的报送情况、物资采购情况、货款回收情况等报表，重大、重要项目发布项目简报。

8、负责与项目单位签订物资采购供应管理合同（协议），负责处理和调解采购活动中的重大事项或纠纷，重大情况及时上报集团公司。

第六条xxxx置业集团有限公司（以下简称置业公司）负责领导开展并管理置业公司及所属房地产开发建设单位的物资集中采购工作，其主要职责是：

1、贯彻执行集团公司有关集中采购的制度和规定，领导、协调和监督房地产物资的集中采购工作。

2、负责对各房地产项目集中采购范围内的物资需求计划的审批。

负责协调房地产物资集中采购资金及时到位。

3、负责推荐和预审房地产集中采购物资的合格供方名录，并筛选、推荐优秀的合格供方加入集中采购战略合作联盟；对合格供方及集中采购战略合作联盟提出年度资格评审考评意见。

4、负责协调和处理置业集团公司及所属房地产开发建设单位物资集中采购过程中出现的各种纠纷，重大情况及时上报。

第七条房地产开发建设项目单位（以下简称项目单位）

主要职责是：

1、贯彻执行集团公司集中采购管理的有关规定和制度。

2、编制属于集中采购范围内的物资需用计划（包括技术规范或要求），提出集中采购草案、预案或申请，推荐和初审合格供货商，并报送置业集团审批。

3、负责按有关规定要求，将审批后的属于集中采购范围的物资需用计划（包括技术规范或要求）报送招投中心和物资公司。

4、负责落实物资采购资金。

5、负责物资的现场接卸、验收工作。

6、推荐和预审与本单位有关的合格供方名录，并提出年度资格评审的考评意见。

7、负责处理本单位物资集中采购中出现的各种纠纷，重大情况应及时上报。

第三章集中采购物资范围及形式

第八条房地产物资集中采购的范围，详见附件《房地产物资集中采购目录》。

不属于本目录范围内的物资，由置业集团和项目单位自行采购。

第九条属于集中采购范围内的物资，根据“统一计划、统一招标、统一采购、统一储备、统一配送”的原则，各项目单位汇总需求能够形成批量的，均实行战略联盟招标采购；暂时不能形成批量但在一定时期内汇总各项目需求可以形成批量的物资，可以采取定期预招标方式实行战略联盟招标采购。

第十条对不适宜进行集中招标采购的大批量物资（如建筑钢材水泥等），由项目单位申请、分管产业公司审核，经招标中心和物资公司批准后在项目当地招标采购。

第十一条对属于集中采购范围内但一定时期内不能形成批量的物资，由项目单位申请、分管产业公司审核，经招标中心和物资公司批准后由项目组实施零星采购或委托项目单位自行采购。

第四章业务流程

第十二条物资采购的全过程，必须在集团公司的领导、组织或和监督下进行。

物资集中采购工作的管理，按照本管理办法有关条款的规定执行。

第十三条计划管理

1、项目单位根据项目开工面积、施工计划、工程分包方式、预算造价、设计图纸等，在项目开工前编制集中采购物资需用计划，经置业公司审核批准后，报招标中心和物资公司。

2、物资公司汇总物资需用计划，编制物资招标采购和物流配送方案，分解到各项目组具体实施。

3、物资公司根据施工计划安排、集中采购招标和物流配送方案以及采购合同等，编制本项目集中采购物资的供应进度计划，及时分发各项目组和项目单位。

4、物资公司跟踪项目施工计划动态，若有工期、开工面积、预算造价、工程分包方式等调整，需及时向置业公司或项目单位核实，相应调整物资采购量和供应进度计划，并将变更调整情况归档备案。

第十四条招标评标

招标中心根据《xxxx集团有限公司招投标管理办法（试行）》实施物资的招投标工作。

第十五条采购合同签订

1、会议组织。

在确定中标或预中标单位后，物资公司组织置业公司及项目单位、设计、监理等相关单位召开物资订货会议（含技术协议洽谈会）。

2、合同（及技术协议）签订。

物资公司采购部门依据招标书、投标书及评标澄清后确定的供货范围和技术配置，组织上述有关各方签订技术协议，并依据技术协议与中标人签订采购合同。

若因设计/技术原因或项目单位的合理要求引起商务调整，项目经理可根据设计单位、项目单位、预中标人书面签字或盖章的评标与合同的差异表对技术协议和合同进行调整，重大商务调整应取得招标中心书面认可，差异表随投标报价存档。

但上述差异或调整若对招标和投标文件产生实质性的改变，应及时通知招标中心按招投标有关规定处理。

3、合同分解。

集中采购合同签订后，物资公司采购部门及时分解到各项目组。

4、合同变更。

在合同执行过程中，可依据设计单位、项目单位签字或盖章的书面变更通知进行合同变更，如有重大设计变更或预算造价变更需要对采购合同进行重大修改变更时，应取得置业公司书面认可，并报招标管理中心批准。

合同变更随合同存档。

5、合同管理。

物资采购合同管理按照物资公司合同管理办法执行。

第十六条在项目当地招标采购的物资，按照招标中心和物资公司的批准授权，参照以上程序执行。

第十七条合同履行

1、配送运输：

按照项目施工进度计划的需要和物流配送方案，物资公司项目组负

责落实各项目集中采购物资的供应计划，确保供应及时、批次合理、物流配送最佳。

2、验收交付：

集中采购物资运达施工现场后，项目单位负责组织监理、施工单位、供应商等相关单位进行现场验收，验收合格后对验收记录共同签字确认，交付施工单位保管使用，各方签字的验收记录和由施工单位出具的收货证明作为合同结算依据。

3、货物交付后需要进行质量检验试验的物资，在合同规定的期限内，由接收（施工）单位负责进行相关检验试验，并及时将结果通知物资公司项目组。

检验试验报告合格的，原始报告由接收单位存档；不合格的由物资公司负责协调处理或依合同规定追究供应商三包退换货和赔偿责任。

4、质量记录及追溯：

集中采购物资的原始质量证明资料以及厂家提供的图纸、技术资料等，随同货物一并验收移交，项目单位、监理、接收单位共同签字。

接收单位登记并保管存档，在工程竣工时移交项目单位，以便于对物资质量全过程的追溯。

第十八条结算

根据物资公司与项目单位签订的物资供应管理合同（协议），并按物资公司与中标厂商签订的采购合同制定的用款计划，项目单位提前筹集资金，及时、足额拨付物资公司。

在此资金额度内，物资公司向供应厂商支付货款。

第十九条现场服务

1、组织厂家服务。

按照合同约定需要供应厂商提供现场技术服务的，由物资公司协调组织厂商现场服务。

2、现场服务。

需要常驻工地服务的，项目组常驻现场服务；不需要常驻工地服务的，项目组根据工程实际进度定期现场服务，遇有紧急情况随时到工地服务。

3、回访跟踪服务。

项目完工验收后，对项目集中采购物资供应执行情况进行总结，

内容包括：

总体目标实现情况，项目工期执行情况、集中采购物资质量及验收情况、安全情况、经济效益情况，经验与教训等。

在采购物资的质保期内，项目组应按时回访跟踪，遇有问题及时处理。

第二十条业务流程图

房地产项目物资集中采购流程图

第五章监督考核

第二^一条房地产物资集中采购的工作纪律和考核与监督，按照《xxxx集团有限公司物资集中采购管理办法（试行）》和集团公司有关规定执行。

第六章附则

第二十二条本实施细则根据《xxxx集团有限公司物资集中采购管理办法（试行）》制订。

第二十三条本细则由集团公司规划发展部负责解释。

第二十四条本细则自下发之日起执行。

房地产物资集中采购目录

序号

类别

品种

备注

1

建材类

钢材

可以实行当地

招标采购

水泥

木材

油漆涂料

墙地砖

PVC管材及管件

2

电气设备类

高低压电器及元器件

电线电缆

3

照明灯具灯饰类

4

电梯类

5

智能及安保系统

含消防系统

3

门窗类

铝合金门窗、塑钢门窗

防盗门、防火门、木门

4

暖通设备及器材

中央空调、风机

暖气片

5

卫浴洁具

6

表计

水电气表

7

其它

XXXX置业集团有限公司

物资招标实施办法

（试行）

1、目的

为充分发挥集团化发展的优势，提升集约化经营、专业化管理水平，进一步规范物资招标程序，最大限度地提高项目开发的经济效益，根据XXXX集团有限公司（以下简

称XX集团）招投标管理与物资采购的有关规定，结合XXXX置业集团有限公司（以下

简称置业集团）管控模式的改革，制定本实施办法。

2、适用范围

本办法适用于置业集团所属项目工程采用的材料、设备等物资的招标。

具体采购范围包括车库门、水泵、开关插座，其余见XX集团规[2006]193号文件《房地产物资集中米购目录》。

3、职责

3.1xx集团招投标管理中心（以下简称招标中心）负责对置业集团招标权限内的物资招标的指导、监督与检查。

3.2xxxx物资集团有限公司（以下简称物资公司）负责置业集团物资采购的组织与物资供应的实施；负责xx集团有形市场的建设和统一管理。

3.3置业集团工程管理中心（以下简称工程管理中心）负责战略联盟信息库管理工作，并纳入xx集团有形市场的统一管理；负责投标人推荐（原则上在xx集团有形市场范围内选取）、预中标人审批、合同评审及合同审批单的报批工作。

3.4置业集团所属区域公司或直属项目公司负责组织各自建设项目物资需求计划的编制与现场物资的管理。

4、工作程序

4.1物资招标工作计划根据置业集团确认的各项目年度工作计划，由工程管理中心组织所属区域公司或直属项目公司共同制定物资招标计划；招标计划分为年度计划和月度计划。

工程管理中心根据物资需求计划，分类汇总，提交物资公司。

4.2招标工程管理中心负责组织各类物资合同、招标文件的标准化建设，合同条款应广泛征询区域公司或直属项目公司意见；区域公司或直属项目公司根据确定的物资参数、规格、颜色样式等提交需要采购物资的标准，工程管理中心组织编制招标文件。

4.3投标

投标人由工程管理中心在xx集团有形市场范围内选取推荐报批（见附表1），特殊情况可由区域公司或直属项目公司推荐投标人的必须明确说明推荐理由。

4.4开评标开标、评标由物资公司组织集中办理；评标小组由招标中心和物资公司有关人员、

工程管理中心及置业集团本部相关部门专业人员、区域公司或直属项目公司主要负责人

或分管领导（或其指定代表）及其技术和物资采购专责人员，以及外聘咨询公司专业人

员组成；评标小组负责对评标情况写出评审意见，编写评标报告；工程管理中心根据评

标报告和推荐的中标候选人确定预中标人，报相关领导审核批准（见附表2）。

4.5合同的签订预中标报告完成审批后，物资公司根据定标结果，办理合同签订手续（见附表3、附表4），分别与中标人和置业集团所属区域公司或直属项目公司签订物资采购合同。

4.6合同履行物资公司根据项目需要确保及时供应，置业集团所属区域公司或直属项目公司负责组织物资的接收并按照采购协议进行货款的支付。

5、文件归档招标过程中形成的有关文件和记录以及合同订立的相关文件由区域公司或直属项目公司存档管理，工程管理中心可根据需要随时调阅。

本办法自下发之日起试行。

附表：

1.《投标人推荐审批表》

2.《预中标单位审批表》

3.《合同评审表》

4.《合同审批表》

附表1:

投标人推荐审批表

单位名称：

日期：

编号:

项目名称

招标项目概况

招标范围及要求、

目标成本

推荐投标人

推荐理由

（资质、业绩、合作记录等）

主要负责人

及联系方式

投标资格审查签批

区域公司或

直属项目公司

XX集团领导

置业集团主管部门

招投标管理中心

置业集团分管领导

置业集团总经理

物资集团

说明：

本审批单适用于物资类招标投标人推荐审批，由置业集团工程管理中心经办。

附表2:

预中标单位审批表

单位名称：

日期：

编号:

项目名称

预中标方案审查签批

招标项目概况

XX集团分管领导：

XX集团监审部：

招标范围及要求：

XX集团招投标管理中心：

物资集团负责人：

推存预中标单位情况简介：

置业集团总经理：

置业集团分管领导：

结果排序：

置业集团工程管理中心：

目标成本及需要说明的事项：

区域公司或直属项目公司：

说明：

本审批单用于物资类招标预中标审批，由置业集团工程管理中心经办。

附表3

合同评审表

单位名称：

日期：

编号:

项目名称

合同名称

合同内容

签约

主体

甲方

乙方

合同价款

联合经办

xx物资集团

经办人

xx置业集团

经办人

区域公司或

直属项目

公司意见

置业集团本部

相关部门意见

审核意见：

xx物资集团：

xx置业集团：

年月日

说明：

本审批单用于物资类合同评审；由xx物资集团公司与置业集团工程管

理中心联合经办，按对方主体为中标单位和置业所属项目单位分别填写，同时

报审

附表4:

置

业合同审批表

i~T7r

单位名称：

团

审日期：

编号:

核项目名称

合同名称及内容

合同价款

签约

主体

甲方

乙方

联合经办

XX物资集团

经办人

XX置业集团

经办人

区域公司或

直属项目公司

承办部门

经办人负责人

法律顾问

财务部

分管领导

总经理

置业集团审核

主管部门

产业发展部

财务部

分管领导

分管财务领导

联合审批：

XX物资集团：

XX置业集团：

说明：

本审批单用于物资类合同评审；由XX物资集团公司与置业集团工程管

理中心联合经办，按对方主体为中标单位和置业所属项目单位分别填写，同时报审

xxxx集团有限公司

招投标资格审查管理办法

（试行）

第一章总则

第一条为规范xxxx集团有限公司（以下简称“集团公司”）招投标资格审查工作，维护公开、公平、公正的市场竞争环境，依据《中华人民共和国招标投标法》及有关法律法规和集团公司招投标管理办法和实施细则，特制定本管理办法。

第二条资格审查分为资格预审、资格后审和资格复审。

资格预审是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查，只有通过资格预审的潜在投标人，方可取得投标资格；资格后审是指在开标后对投标人进行资格审查；资格复审是指评标委员会完成评标并出具评标报告以后，招标人在确定中标人或签订合同前对预中标人进行的资格复核。

第三条资格预审一般适用于潜在投标人较多或者大型、技术复杂项目的公开招标，或其他准备详细的投标文件成本很高不利于竞争的情况；工程附属设施以及工程规模较小、技术较简单或潜在投标人数量较少的项目，可根据工程实际情况，采取资格后审。

第四条潜在投标人必须是具有独立法人资格、持有营业执照、具有与招标项目相应的资质、信誉和业绩能力的企业。

第五条进行资格预审的，一般不再进行资格后审，仅在评标过程中的符合性审查阶段对投标与资格预审结果是否发生变化进行复核，采用资格后审方式的，必须进行资格复审。

资格预审合格的潜在投标人不足三个的，招标人应当重新组织进行资格预审，并可在满足规定的最低资质条件的基础上适当降低资格预审的条件和标准；对资格后审的不合格投标人，评标委员会应对其投标作废标处理。

第六条资格审查工作应遵循公开、公平、公正、科学、择优的原则。

资格审查工作不得针对不同地区、不同行业的潜在投标人设定不同的资格标准。

第七条资格预审，由资格预审小组负责，按照招标项目资格预审的要求和条件，对各单位推荐的潜在投标人进行资格审查或从合格供方名录库中选取，并推荐合格投标人名单，报由招投标管理中心负责审定。

资格后审，由评标委员会负责，在开标后对投标人进行的资格审查，一般在评标过程中的初步审查开始时进行。

资格复审，由招标人负责，除对资格预审或后审情况进行复核外，还可以对预中标人的资信、业绩进行实地调查，以确保中标人有足够的实力完成中标项目。

第二章资格审查程序和要求

第八条采取资格预审的，招标人应当在招标文件或资格预审文件中详细规定资格审查的标准和方法；采取资格后审的，在招标文件中应详细规定资格审查的标准和方法。

第九条资格预审公开招标按下列程序进行：

（一）招标人编制资格预审文件，根据招标项目的性质、特点和要求，编制资格预审文件，明确资格预审的条件和方法；

（二）发布资格预审公告；

（三）发放资格预审文件；

（四）潜在投标人编制并递交资格预审申请文件；

（五）对资格预审申请文件进行审查；

（六）编写资格审查报告，如果需要进一步考察投标单位，则由项目单位组织对投标单位进行考察，并提交考察报告；

（七）资格审查报告报集团公司招投标管理中心审批；

（八）发出资格预审结果通知。

邀请招标的资格审查工作由资格预审小组负责。

第十条采用资格后审的，可参照资格预审程序执行，在招标文件中要规定资格审查文件的内容和方法，开标后应先进行资格审查。

第十一条在项目招投标资格审查前组建资格预审小组，评标前组建评标委员会，特殊情况，经招投标管理中心同意，可不设资格预审小组，其资格审查工作由评标委员会负责（按资格后审程序进行），各成员名单应当保密。

第十二条招标项目的资格预审小组、评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的审查意见承担个人责任。

对所提出的预审和审查意见承担责任，没有向本单位领导汇报情况的义务。

任何单位和个人不得非法干预、影响审查过程和结果。

第十三条资格审查方法分强制性条件审查法和综合评分法两种。

招标人可根据工程特点和潜在投标人的数量选择合适的审查方法。

强制性条件审查法，是指对潜在投标人的资格条件是否满足资格预审文件规定的强制性资格条件要求进行审查，只有全部满足强制性资格条件的潜在投标人才可通过资格审查。

审查结论分“通过”和“不通过”两种。

综合评分法，是指按资格预审文件规定的评分标准，对潜在投标人的经验、组织方案、质量、能力和履约信誉等方面的内容进行量化打分的办法。

只有总得分超过规定分值的潜在投标人才能通过资格审查。

第十四条对潜在投标人的资格审查，应当严格按照资格预审文件载明的资格预审的条件、标准和方法进行。

第十五条资格审查按以下程序进行：

（一）符合性检查；

（二）澄清与核实；

（三）强制性资格条件审查或综合评分。

第十六条通过符合性检查的主要条件：

（一）资格预审申请文件组成完整；

（二）资格预审申请文件正本由潜在投标人的法定代表人或其授权的代理人逐页签字；

（三）潜在投标人（包括联合体成员）的营业执照、法人证书及法人授权书或公证书有效；

（四）潜在投标人（包括联合体成员）的施工资质满足资格预审文件的要求；

（五）潜在投标人没有正受到责令停产停业的行政处罚或财务被接管、冻结、破产状态；

（六）潜在投标人没有正受到取消投标资格的行政处罚；

（七）潜在投标人没有涉及正在诉讼的案件；

（八）以联合体形式申请资格预审的，符合联合体的规定和要求，提交了联合体协议，并明确了联合体主办人及联合体各方职责；

（九）有分包工程的，提交了分包人的有关资料，分包人的资质满足资格预审文件的要求；

（十）潜在投标人没有提供虚假材料。

未全部通过符合性检查的潜在投标人不能通过资格审查。

第十七条采用强制性条件审查法的，招标人应按照标段内容和特点，