房地产区域状况分析报告.docx
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房地产区域状况分析报告
诚投集团冉家坝工程应标书
第一部分:
区域环境分析1
第二部分区域及地块房地产状况分析8
第三部分地块环境分析27
第四部分工程SWOT分析28
第五部分目标客户群分析(针对商品房)30
第六部分住宅部分发展建议33
第七部分公司简介45
第八部分合作建议书62
第一部分区域环境分析
一、北部新区基本简况
1.地理位置:
位于重庆主城区北部,南接重庆中心城区江北区和渝中区;北靠江北国际空港;西邻嘉陵江,与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联;东南3公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。
2.地域面积:
130平方公里
3.成立时间:
2001年
4.现有人口:
9.9万
5.现有交通状况:
210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布;已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过,重庆新火车客运站正在区内兴建,西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。
6.产业特点:
重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业,汽车及零配件制造等现代制造业,以及出口加工制造等产业。
北部新区实行"一区多园",开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。
7.良好的投资环境,支撑北部新区经济持续快速发展。
1)明显的区位优势:
拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。
2)广阔的发展空间:
拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园
3)良好的基础设施和生态环境:
◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施工程正在兴建,将逐步展露北部新区现代都市风貌。
◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间,形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。
4)优惠的扶持政策:
北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势,实行“普惠、特惠和特事特办”的政策,形成明显的“政策洼地”,吸引海内外投资者来兴业发展。
5)八年实现全面改造
◆三年打造基础:
从2003年到2005年,基本完成7个组团的基础设施。
◆五年构建框架:
到2007年,完成基础设施网络和综合立体交通网络建设,并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。
◆八年基本建成新区:
到2010年,7个组团基础设施建设全面完成,以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成,现代都市风貌展示区风貌初步展现,对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现,北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成,北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。
6)快捷的服务方式:
政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。
7)良好的发展前景
◆基础设施投资快速增长。
2003年,北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元,比上年同期有较大幅度增长。
◆落户开发区的工程和投资增长较快。
北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122个,累计合同投资总额269.1亿元,其中2003年引进工程87个,占历年引进工程总数的71%;合同投资总额208.7亿元,占历年合同投资总额的77.6%。
◆入驻开发区工程生产经营状况良好。
2003年北部新区各项指标简况:
区域
经开园和高新园
指标
GDP
工业总产值
金额
14
39.4
同比增长
53.9%
230%
二、交通简况
1、交通设施
Ø 公交客运主枢纽站:
1处
Ø 枢纽站场:
5处
Ø 一般站场:
6处
Ø 公交保养场:
1处
2、轨道交通
◆轨道交通线路三条:
轨道三、四、六号线。
◆轨道交通环线
●一级轨道交通枢纽站:
2处;
●三级轨道交通枢纽站:
4处。
◆检修站:
1处(童家院子)占地30公顷。
3、区域交通状况归纳总结:
1)片区拥有渝怀铁路、寸滩港口以及渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公路线,对外交通非常便捷。
2)规划中的轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区,使未来的北部新区与其它主城各区紧密联系在一起。
三、城市发展规划
1、规划性质:
北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地,是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。
1)规划规模:
◆用地规模:
规划区总用地面积136.60平方公里,规划城市建设用地91.73平方公里,占总用地的67.15%。
◆人口规模:
规划人口规模为65万人。
2)区域规划:
用地形态由七个组团构成:
人和组团(1号)、大竹林组团(2号)、礼嘉组团(3
号)、黄茅坪组团(4号)、翠云组团(5号)、鸳鸯组团(6号)、金山组团(7号),
各组团之间由生态林地、市级公园等自然隔离。
◆人和组团(1号组团):
本工程所在组团。
规划城市建设用地18.72平方公里,人口20万人。
规划主要职能:
商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。
从城市功能规划上看,本工程所在的人和组团,未来将成为城市居住的中心区。
◆大竹林组团(2号组团)
规划城市建设用地18.31平方公里,人口10万人。
规划主要职能:
信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。
◆礼嘉组团(3号组团)
规划城市建设用地16.15平方公里,人口18万人。
规划主要职能:
高新技术研发,居住用地主要发展高档社区。
◆黄茅坪组团(4号组团)
规划城市建设用地5.95平方公里,人口3.5万人。
规划主要职能:
现代制造业。
◆翠云组团(5号组团)
规划城市建设用11.37平方公里,人口2万人。
规划主要职能:
以汽车、摩托车配套产业为主的生产及研发。
◆鸳鸯组团(6号组团)
规划城市建设用地11.7平方公里,人口10万人。
规划主要职能:
为翠云组团和金山组团服务的第三产业。
四、北部新区主要特征概括
1、北部新区的人口在未来几年内快速增长。
到2015年,北部新区规划人口将达到65万,而现有人口9.9万,这意味着未来11年,北部新区人口特别是就业人口将快速增长。
2、北部新区近两年经济高速增长。
3、北部新区拥有良好的生态环境。
4、北部新区基础设施大大改善。
5、区域对外交通网络发达。
6、规划中的三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区与主城各区之间的交通。
第二部分区域及地块房地产状况分析
一、重庆市住宅市场发展状况:
(一)房地产市场供给部分
1、土地供应现状(土地购置)
年份
土地购置(万m2)
增幅(%)
1999
624.53
——
2000
619.21
-1%
2001
870.34
41%
2002
1320.26
45.2%
分析:
房地产开发土地购置呈高速增长的态势,远远高于同期全市房地产开发投资的增长速度(在后面的房地产开发投资分析中可见)。
1999—2002年,重庆市通过各种方式完成土地购置的总量达到了3434.34万平方M,除2000年增长幅度出现负值以外,2001和2002年较上年的平均增幅达40%以上。
2、房地产开发投资
Ø房地产开发投资
年份
完成投资(亿元)
增长率(%)
1999
112.51
15.6%
2000
139.63
24.1%
2001
196.67
40.9%
2002
245.91
25.0%
分析:
2002年以前,重庆房地产土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比,明显偏低,加之土地供应不够市场化,为部分开发商谋取暴利提供了机会,开发投资也呈逐年稳定上升趋势,2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出让金、配套费都成倍上调,还加强了土地买卖的经管,这直接影响到房地产开发的投资增长率。
Ø住宅开发投资
年份
完成投资(万元)
增长率(%)
1999
523357
——
2000
728125
39.13%
2001
1107126
52.05%
2002
1306998
18.05%
Ø呈现的特点分析
1)截至目前,2002年全市房地产开发投资的数量是最大的,而每年都不同程度地呈现出递增的趋势;且每年的投资同比增长速度都有所增长,仅2002年的同比增长速度较2001年有所下降。
2)从不同类型物业占商品房投资总额上分析,1999年至2002年住宅投资所占份额从56%至71%逐年增大。
3、竣工面积
Ø房地产竣工面积
年份
竣工面积(万m2)
增幅(%)
1999
620
3.5%
2000
849
36.9%
2001
1021
20.3%
2002
1390.73
36.2%
Ø住宅竣工面积
年份
竣工面积(万m2)
增长率(%)
1999
438.56
——
2000
622.08
41.85%
2001
1020.63
64.07%
2002
1390.73
36.26%
Ø呈现的特点分析
1)自1997年重庆直辖后,全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势,2002年的竣工面积达到1390.73万平方M,为历年最高;而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰,同比增长比例分别达到了36%左右,2001年的增长幅度相对较少。
2)重庆市住宅竣工面积同样呈现逐年上涨趋势,2002年的竣工面积达到1390.73万平方M,为历年最高;从增长幅度来看,2001年的增幅最大,达到了64.07%。
4、重庆市住宅物业市场供给发展趋势预测
1)土地价格上涨、土地供应市场化,出让金、配套费大幅上调,以及新的拆迁办
法出台,使得近两年商品房开发成本大幅增加,从而导致住宅供应价格迅速上
涨。
2)虽然国家建设部正式下文,要求限制高档商品住宅的总体供应量,但我们仍然看见重庆市高档住宅(包括别墅)的供应只增不减,且大多为外来发展商投资兴建,可见外地投资商对于重庆发展的期望值很高。
3)重庆住宅郊区化发展的进程加快,这从近两年内大宗土地买卖成交量大,这从
重庆大量涌现规模化郊区大盘的现状上可以看出。
4)2003年土地放量巨大,并且吸引了大批外来投资商进入重庆圈地,这无疑将加
大重庆未来几年内的住宅总体供应量,并加剧竞争态势,不排除局部会出现泡
沫的可能性。
(二)房地产市场需求部分
1、商品房销售状况
Ø商品房销售面积
年份
销售面积(万m2)
2000
580
2001
746
2002
1016
2003
1645
分析:
结合商品房销售面积以及竣工面积统计数据,可知销售面积与竣工面积基本保持同步增长,且二者的比例基本保持在1:
1.07,这说明供给与需求总体上是平衡的。
这也一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康地发展着。
Ø商品房销售额
年份
商品房销售额
(亿元)
1999
59.20
2000
78.37
2001
107.65
2002
158.15
Ø商品房平均销售价格
年份
商品房销售价格
(元/m2)
增幅
(%)
1999
1377
—
2000
1351
-1.9%
2001
1443
6.8%
2002
1556
7.8%
分析:
2000年以前重庆房地产市场化、商品化水平都不高,总体成交均价也呈无规律的发展态势,但从2000年至2003年总体成交均价呈大幅度的上涨趋势。
这不仅说明市场化、商品化水平不断提高,还与开发成本增加以及大量拆迁刺激消费等因素有关。
Ø住宅销售价格
年份
销售价格(元/m2)
增长率(%)
1999
1080
-6.98%
2000
1077
-0.28%
2001
1133
5.20%
2002
1277
12.71%
Ø呈现的特点分析
◆全市商品房平均销售价格总的来看增幅不明显,而2003年上半年的平均销售价格为1690元/平方M,较去年同期上升了17.7%。
◆住宅销售价格增幅不明显,1999年和2000年都呈现负增长态势,2001年有所回升,2002年则增幅较大,达到了12.71%。
◆住宅市场已经达到98.87%的几乎完全商品化程度。
◆今秋房交会统计数据表明,成交件数比去年同期增长52%,但成交金额只增长12%,成交均价比去年下降120元/平M左右。
表明低价房和二手房的需求倾向十分明显。
◆今秋房交会统计数据表明,现房成交速度比期房成交速度高出33%左右,这与拆迁居民拉动现房销售有很大关系,同时也说明消费者更加理性。
2、商品房空置状况
Ø商品房空置面积
年份
空置面积
(万m2)
增幅
(%)
空置一年以上(万m2)
增幅
(%)
1999
353.04
38.4%
150.08
93.4%
2000
421.94
19.5%
179.29
19.5%
2001
484.48
14.8%
223.54
24.7%
2002
559.61
15.5%
266.26
19.1%
Ø住宅空置状况
年份
空置面积(万/m2)
增长率(%)
1999
183.60
29.27%
2000
223.14
21.54%
2001
227.72
2.05%
2002
280.36
23.12%
Ø呈现的特点分析
◆ 总体上看,随着需求市场不断扩大以及房地产开发商把握市场水平不断提高,空置率逐年下降。
◆由于住宅总体供应量大,开发水平、综合质素差异较大等原因,空置率水平呈现无规律的发展形态,且在1999年和2002年空置率甚至超过总体空置水平。
(三)重庆住宅市场总体需求发展趋势预测
◆ 随着重庆加快主城区城市建设步伐并加大拆迁量,近两年内住宅需求将出现空前旺盛的局面。
◆未来2-3年内住宅需求也还将主要表现为对中低价房的需求倾向。
二手房对于消费者的心理障碍逐渐消除,未来几年内二手房交易总量还将持续上升。
◆消费者表现为对品牌物业的追捧还将更加显著。
◆中高价位住宅需求需要态势不很明显。
二、重庆商业物业市场分析及发展趋势预测
(一)重庆市商业物业现状
1、重庆市商业物业面积尚有较大缺口,市场机会较多。
目前,重庆市主城区内的有效商业面积约在350万平M左右,以主城区常住人口500万人计,人均商业面积约0.7平方M,按照人均城市人口的有效商业面积1平方M的规范,重庆商业物业面积还有较大缺口。
2、商业物业平均月租金在150-200元/平M左右,租金有较大的上升空间。
据大型商家及商业专业调研机构的调查,并结合重庆市未来五年的发展趋势,平均月租金价格应在300-400元/平M之间,按这一数字,租金尚有较大的上扬空间。
3、商圈未饱和,竞争尚未达到“白热化”。
根据商圈商业营业面积、客户体量、平均购买力等指标对各商圈进行饱和度计算,各大商圈中商业物业每平方M的营业额普遍在25000-35000元之间,离理想状态的经营值尚有20000元-35000元的差距,远远低于饱和指数。
4、商业业态结构不合理,规模型实力经营者有较大的空间。
1)从目前重庆市各商业业态所占的比例(见下图),我们可以看出,在目前重庆市各商业业态中,便民店和杂物店所占的比例较大,达到了35%,而连锁仓储中心所占比例较低,只占5%,这说明目前重庆整体商业物业水平较低,业态结构不是很合理。
2)从商家的构成(见下图)看,品牌商家所占的比例较低。
5、商圈总体格局:
五大商圈为主,四大商圈为辅的局面基本形成。
解放碑、沙坪坝、南坪、观音桥、杨家坪五大商圈发展已较为成熟,并具有明确的发展方向。
南滨路、大石杨三角区、大渡口、巴南四大新兴商圈也已渐成气候。
(二)重庆市商业物业市场发展状况
1、商业物业供给部分
Ø 商业物业投资
年份
完成投资(万元)
增长率(%)
1999
303840
——
2000
311708
2.59%
2001
365987
17.41%
2002
420038
14.77%
Ø 呈现特点分析:
商业用房的投资所占份额逐年萎缩,从33%减少至23%。
Ø 商业物业供给发展趋势:
◆ 从1999年至2002年的统计数据上看,由于受到市场需求不旺盛的影响,商业物业供应量增长速度迟缓。
◆进入2003年,随着政府加大城市建设速度,各区扩大商业步行街的规划规模,商业物业供应量将在未来的2-3年内增长速度迅猛。
◆另外,随着重庆市主城区地价和相应开发费用的大幅上涨,导致开发成本大幅上涨,而消费者对商品住宅的价格较为敏感,部分开发商也会因为住宅开发风险不易控制,而转向商业物业的开发。
2、商业物业需求部分
Ø商业物业销售价格
年份
销售价格(元/m2)
增长率(%)
1999
3550
42.97%
2000
3275
-7.75%
2001
3548
8.34%
2002
3653
2.96%
Ø呈现的特点分析:
商业物业销售价格增幅缓慢,2000年为负增长,2001年增幅较大,达到16.09%,为历年最高,2002年则有所回落,仅为2.96%。
Ø 商业物业需求发展趋势
◆ 商业物业投资与经营将逐渐分离。
便于投资的小型商业铺面需求将逐步上升。
◆ 经营特色商业的物业以及高端消费市场的商业物业仍有一定市场需求量,但同质化竞争显著的商业物业整体需求不会有明显增长。
◆商业物业的需求特点仍然与所处商业地段有直接关系。
◆ 更多国内知名以及国际化的专业市场将涌入重庆,一定程度上将促进专业市场类商业物业的发展。
三、北部城区房地产发展状况
1、土地供应市场分析
重庆市各季度各主城区土地转让宗数对比:
土地总数(个)
2002年1季度
2002年2季度
2002年3季度
2002年4季度
2003年1季度
渝中区
3
4
15
5
4
江北区
4
6
4
10
1
渝北区
3
5
6
9
1
沙坪坝区
0
13
14
14
3
九龙坡区
8
13
8
8
3
南岸区
5
6
16
8
4
北部新区
0
4
0
5
2
分析:
北部新区土地交易宗数在重庆各主城区中所占的比重整体呈波浪形递增,2003年1季度其土地交易宗数占主城各区总数的11%,这说明:
北部新区作为新开发区,正逐渐成为重庆市的热点开发区域。
2、北部新区大盘放量
序号
工程名称
占地面积
总建筑面积
档次
建筑形态
物业类型
1
中体奥园
1050亩
104.9万方
中高档
多层为主
综合型住宅
2
保利集团工程
3000亩
150万方
高档
别墅为主
住宅为主
3
重庆香江国际
576亩
72万方
高档
高层、小高层
商务为主含大型商业
4
棕榈泉花园
1280余亩
127.9万方
高档
不详
住宅为主
5
建工集团工程
800亩
不详
不详
不详
不详
6
蓝湖郡
1600亩
70万方
高档
别墅为主
住宅为主
分析:
Ø 未来几年北部新区大盘总体放量巨大,表中所列六个工程总量将达到约600万方。
Ø 大盘档次定位较高,基本上为中高档。
Ø 大盘的容积率均较小。
3、商品房销售情况分析
1)成交件数
2002年1季度
2002年2季度
2002年3季度
2002年4季度
2003年1季度
成交件数
38
166
108
68
398
#住宅
29
139
101
61
370
#非住宅
9
27
7
7
28
2)成交面积
2002年1季度
2002年2季度
2002年3季度
2002年4季度
2003年1季度
成交面积(m2)
5060.94
21174.66
23595.33
7528.83
37935.57
#住宅
3674.50
19037.88
22912.71
5832.70
33925.27
#非住宅
1386.44
2136.78
682.62
1696.13
4010.30
分析:
◆从成交件数和成交面积看,住宅占据了绝对的比重,这说明,北部新区目前的物业
供应主要以住宅物业为主。
◆从长期趋势看,住宅物业的比重有逐渐增大的趋势,这说明该片区住宅类物业较被
消费者看好,写字楼、商业等非住宅类物业发展相对滞后。
3)成交金额
2002年1季度
2002年2季度
2002年3季度
2002年4季度
2003年1季度
成交金额(万元)
1684.83
5957.58
10988.29
1187.13
12100.91
#住宅
1036.95
5346.90
10796.46
938.47
10154.74
#非住宅
647.88
610.68
191.83
248.66
1964.17
分析:
从成交金额看,非住宅类物业的成交金额占总成交金额的比重有较大幅度的上升,但其成交面积却有所下降,这说明,非住宅类物业供应在该片区较为短缺,而市场需求量较大,导致价格上涨较快。
(四)北部新区房地产市场特征分析
1、北部新区作为一个全新的片区,开发成本极低,在未来几年内其开发面积相当大。
2、由于该片区拥有天然的自然环境,发展中高端市场具有较大的自然资源优势。
3、该片区是大盘比较集中的区域,大盘主导该片区房地产市场的局面初步形成。
4、住宅产品以低密度和中高档产品为主。
四、片区物业竞争状况分析
1、可能竞争工程罗列:
与本案可能会产生竞争关系的工程主要有:
东和春天、水晶郦城、小天鹅花园、南桥苑、光华·南桥人家、新城丽都、时代绿苑、巨宇名居、自由港湾、香山花园、天和美舍、升辉雅舍、桂湖花园、富悦景园、光华苑等。
备注:
以上工程为两公里半径内在售或准备发售的工程。
2、主要竞争工程列表见下页附表
3、区域在售工程对比分析:
1)区域在售工程对比分析
◆规模
从规模看,竞争工程规模普遍较小,建筑面积大部分在10万平M以下,10万平M以上的工程都较为少见。
◆价格
从价格上看,竞争工程套内均价基本上处于2400-2900元/平M范围内,均价最高的为水晶郦城3300元/平M,最低的为天和美舍和升辉雅舍,均价为2400元/平M。
◆档次
以上工程中东和春天、水晶郦城、新城丽都定位档次较高,其余基本为中低档定位。
◆销售情况
销售情况最好的为东和春天、新城丽都、水晶郦城,较差的为桂湖花园。
◆户型定位
以上工程基本为适宜居家的二居室、三居室为主力户型,户型面积段二房主要集中在套内面积70-80平M范围,三房主要集中在套内面积100平M和120平M
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