物业商场经营管理手册.docx

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物业商场经营管理手册

物业商场经营管理手册

陕西明珠房地产有限公司前期物业部

二〇一一年二月

明珠千百汇商场经营管理手册

热烈欢迎各用户迁入明珠千百汇商场（以下简称商场）。

本手册可作为用户的指南，本手册包括：

商场服务、商场内的紧急应变措施、用户服务、用户管理及用户责任等。

为实现本手册所提及的管理服务，使本商场保持优雅舒适的经营环境，恳请用户细心阅读本手册内有关用户权利和责任条文。

本手册各项条款和内容，明珠千百汇有限公司可根据实际情况做出修改或补充，并通知各用户。

本手册所指“用户”的概念，是指进入商场进行经营活动的租户及其相关工作人员。

一、

商场服务

1、管理机构

--明珠房地产有限公司设立物业管理处（下称管理处），负责整个商场的物业管理事务。

商场经营管理服务由陕西明珠房地产开发有限公司前期物业部负责提供。

--如阁下对本手册管理事项有任何疑问，请在办公时间向管理处查询。

--办公时间：

星期一至星期日上午8时至晚上16时

--办公地点：

明珠千百汇四楼物业办公室

--办公电话：

029-

2、商场办公室

--设在商场四层。

在营业时间内接待咨询、投诉、报修等事宜，同时，也提供协助及服务。

--咨询、报修、投诉电话：

029-

备注：

安全人员在大楼24小时值班

3、商场地址

--地址：

陕西省西安室高陵县南正街（原剧院内）

4、营业时间

--商场：

一层至三层每年的营业时间为每天早上8时至晚上22时开放；四层因行业特殊可通宵营业。

--在节日如国庆节、五一节、中秋节、圣诞节、农历新年等，商场将会适当调整开放时间。

而管理处在节前十日内公布有关调整开放时间的安排。

5、卫生间

--商场内每层均设有卫生间。

--在非繁忙时间，部分卫生间因清洁需要可能暂停使用，将会放置适当指示牌。

二、管理公司权限

1、在不抵触发展商及其权利受让人权利的前提下，管理公司有一切必须的管理及维修权力，包括（但不限于）：

（1）向各业主、租户及“明珠千百汇商场”使用者收取本公约规定的一切费用和款项，包括但不限于向业主定期收取管理费用，一次性收取管理费保证金，专项维修资金，以及按政府有关规定定期收取有关市政公用费，包括但不限于水、电、电话、煤气等费用。

有权对业主或租户要求的特别或额外服务收取服务报酬。

（2）按照本公约的规定不定时制定管理规则及指定公共地方和公共设施的具体范围。

（3）为“明珠千百汇商场”安排垃圾收集及处理、公共区域的清洁、维修及其他公共服务，代表全体业主与政府部门、公共事业机构、承办商、专业服务机构及任何单位或个人接触、交涉、签订合同、契约或进行诉讼。

（4）可于一切合理时间并经预先通知（紧急情况除外），带同工具进入商场任何部分（包括任何商铺），履行在本公约下之维修及管理职责。

（5）对于本公约规定必须获得管理公司同意许可之事项，管理公司可在该事项上附加条件或收取合理行政费用，管理公司为个别业主或租户提供额外的管理或维修服务，可向有关业主或租户收取额外费用。

（6）为执行本公约规定，拆除该土地及“明珠千百汇商场”上违法或违反本公约之物体，暂停违反本公约业主的商铺的水、电及其他类似供应和服务；或拒绝与违约业主办理专项维修资金的转名手续；或将违反本公约之业主或租户的名字张贴于“明珠千百汇商场”之告示板上；或采取一切必要的法律或诉讼行动。

（7）保持所有公共地方良好照明，保持“明珠千百汇商场”公共地方清洁、卫生、干净。

（8）采取一切措施防止“明珠千百汇商场”任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。

任何倾倒于公共地方造成垃圾淤积、侵蚀等，应要求责任人负责将垃圾清除并收取因此而引起的费用。

（9）清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，向责任人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。

（10）安排保养“明珠千百汇商场”内消防设施，并使之符合政府有关法律、法规的要求。

（11）为“明珠千百汇商场”提供保安人员，并在管理公司认为合适的情况下，安装、使用并维护保安设施。

（12）管理“明珠千百汇商场”内所有车辆停放。

（13）维修、保养绿化区。

（14）为“明珠千百汇商场”的公共地方、公共设施、其管理人员及第三者责任保险投保，其金额及险种由管理公司全权决定。

投保应根据业主各自的投保权益，以管理公司的名义代表管理公司本身及业主投保，管理公司统一支付保险费以使该等保险有效。

（15）任何人未经管理公司同意在“明珠千百汇商场”叫卖、喧哗、推销，派发宣传单张或募捐。

管理公司有权制止。

（16）监察各业主、租户遵守及履行本公约或“明珠千百汇商场”各项规则的条款，方法为：

Ø书面通知违约业主、租户纠正错误，并在通知后十四天期满而该业主、租户仍未纠正错误，可采取相应的行动，如属紧急情况，可不必书面通知。

Ø透过法律手段向违反本公约规定应缴而未缴任何款项的业主和租户追讨。

Ø向当地管理部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该商铺的业主不得转让所有权。

Ø对逾期一个月或以上仍未缴清专项维修资金、管理费用及其他费用的有权采取包括但不限于中断有关商铺的水、电、煤气、通讯等措施，直至商铺业主缴清所欠费用连同滞纳金为止。

Ø管理公司认为合适的其他办法。

（17）安排经发展商或管理公司认可之公司修缮“明珠千百汇商场”的主要结构、公共设施及公共地方等，确保维修良好。

（18）聘请、撤换与付酬予工作人员，但有关聘任协议应以经济、平等及考虑到为“明珠千百汇商场”提供有效管理为原则。

2、管理公司在“明珠千百汇商场”适当的地方设置告示板，以张贴管理规则、其他本公约规定的通知及布告，连续张贴三日后，即构成对所有业主及其租户、使用人、雇员及代理人的有效通知。

3、管理公司及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：

（1）为履行公约所作出的一切行为或不作为，但涉及刑事责任、严重过失及故意违约的不包括在内。

（2）因下列原因造成的损失或服务中断：

Ø因任何设施、装置必要之保养维修和更换；

Ø意外、台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭；

Ø公共地方、公共设施、水、电、煤气、通讯、电梯及其他公共服务设施之损毁、故障、停顿、偷窃或劫案；

Ø管理公司因客观原因无法控制的其他一切原因。

三、

管理相关费用

1、管理费用：

（1）管理费用分摊的原则按下述管理预算及管理份额计算，而有关各商铺之管理份额由管理公司按本公约规定而制定。

各业主均须缴交管理费用，无论其商铺是否空置、出租或自用。

（2）管理“明珠千百汇商场”的经常性支出由管理公司采用每月定期收费方式，按上款原则向所有业主征收管理费用。

业主同意在本公约生效日期起两年内，发展商在“明珠千百汇商场”未出售的空置商铺的每月管理费用按有关法律、法规规定缴纳。

2、管理预算

（1）为确定及计算业主应付的管理费用，管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。

该预算应显示“明珠千百汇商场”总体上在管理与维修方面的估计开支（包括管理公司酬金）和估计收入。

（2）为确定预算，会计年度即自每年一月一日始，至该年十二月三十一日。

（3）管理公司将根据“明珠千百汇商场”设施的维护、修缮和更换等实际情况，调整管理预算，并将业主的请求提供在年度管理预算中，作为相关支出变动的依据。

（4）管理公司有权在其认为必要的情况下增加各业主、租户、使用人每月应付的管理费用金额以满足有关年度修改后之估计开支，并不必如下第五款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主、租户、使用人该增加之款项将构成该月应付的管理费用的部分。

（5）如管理公司认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理公司可准备一份修改后的管理预算确定每一业主应加付的数目，则管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。

在特别情况下，如因管理公司认为合适，该笔款项亦可以一次性总付的方式向各业主收取。

3、管理费的使用包括（但不限于）下列各项：

（1）履行本公约项下的管理公司职责的费用；

（2）聘用及解聘协助广场管理的工作人员的费用；

（3）聘用及解聘任何管理“明珠千百汇商场”所必需的所有工作人员及为其提供工作服、工具、材料、设备之费用；

（4）“明珠千百汇商场”公共地方及公共设施所使用或耗用的水、电等支出和费用；

（5）管理公司的酬金；

（6）处理垃圾的费用的费用；

（7）操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共设施的支出和费用；

（8）本公约第三章第一条14款所提及的保险金；

（9）管理公司为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或其他专业费用。

4、保证金、专项维修资金的转移

（1）在任何业主停止拥有或使用该商铺时，有关管理费保证金及专项维修资金将不退还。

但如将该商铺使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署列于附表承诺书，该管理费保证金及专项维修资金或其余额可以免息转移于该商铺的新业主的名下。

（2）任何由各业主名下持有之管理费保证金及专项维修资金或其余额，在土地批文（包括其展期批文）到期但无法再获得新的续期时，可以免息退还给该业主，但以管理公司对该业主无债务追索请求为前提。

管理费保证金及专项维修资金应在政府土地批文到期前根据当日每一业主的管理份额，按比例分配。

5、商铺转让时管理费的支付

“明珠千百汇商场”每一商铺转让时，转让人（亦称“前业主”）应自有关购买者于买卖公约签署之日起一个月内，就使用权变化情况以书面通知管理公司，并应取得由受让人所签署列于附表内经公证的承诺书交与管理公司，以确保有关遵守本公约内的一切条款，并受其约束。

前业主在管理公司接到这一通知前，对该商铺的管理费用及其他有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费用及其他有关费用。

前业主如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，新业主负有连带清偿责任。

四、

发展商权利

1、发展商有权在其认为合适的情况下更改“明珠千百汇商场”的其中任何部分的名称及编号。

在进行上述更改前，发展商应提前三个月以书面通知所有业主，并无须就因此而引致的任何损失、费用或开支向其他业主赔偿。

发展商保留及拥有大厦的屋顶、天台、外墙及各非私人拥有的平台的使用权，并有权于上述任何部分安装、架设招牌、广告及其他物件，因此而获取的金钱上或非金钱上的利益或其他回报属发展商及其承让人全权所有，惟不得妨碍其他业主使用其所属商铺，如发展商与业主签署的房地产预售契约另有约定除外。

2、发展商及其承建商、代理人及其他经许可人因为根据政府批准的图则，完成该物业的工程或须进行发展商对“明珠千百汇商场”责任范围内的维修，包括但不限于公共地方及公共服务设施，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入“明珠千百汇商场”任何一部分，但须预先书面通知（紧急情况除外）有关的业主或使用人。

3、发展商有权对本公约签订时存在的“明珠千百汇商场”建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订、或改动而无需任何其他业主或其他拥有“明珠千百汇商场”权益的人同意或批准。

但上述更改、修订、增订或改动须事先获得有关政府当局的批准。

所有有关更改、修订、增订或改动并不赋予任何业主针对发展商诉讼的权利。

惟上述更改、修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其商铺的权利。

4、发展商有权于“明珠千百汇商场”所有权并未出售的部分安装、架设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、天线、桅杆、避雷针、照明设施及其他各种固定设施，并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入“明珠千百汇商场”任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许获批准或授权其他人进行上述工程。

惟上述工程不得妨碍其他业主使用其所属的商铺。

5、发展商有权将其于“明珠千百汇商场”及该土地拥有所有权的部分在其认为适当的时间内划作额外的公共地方，并立约声明。

在声明制定的时间内，该等额外地方构成公共地方的一部分，各业主须按其管理份额的比例负责该等额外地方的保养及维修。

惟在行使上述权利时，发展商不得妨碍其他业主使用其所属商铺。

6、发展商有权将在“明珠千百汇商场”拥有所有权的任何部分转让或赠予，而无须其他业主同意。

7、发展商有权在其认为合适的情况下将管理份额分配做出更改或重新安排，并有权以发展商的名义签署任何有关文件，而无须其他业主同意，但须以不改变各业主之间的管理份额比例为原则。

8、发展商有权向政府有关部门申请对土地批文做出发展商认为适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而无需其他任何业主同意或批准及可以以发展商的名义签署任何有关文件。

惟此项权利的行使不得妨碍其他业主使用其所属的商铺。

9、发展商有权扩大或重新划定该土地的界限，就此事与政府磋商及达成协议，而无须其他任何业主同意或批准。

10、在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租、批准占用、或以其他任何方式处置“明珠千百汇商场”并未出售的任何部分，而不须任何业主同意。

11、发展商可委派代理人行使本公约保留予发展商的任何权利。

（1）发展商可按其认为适当的条件将本公约保留予发展商的全部或部分权利转让予发展商认为适当的人士或公司。

（2）在不抵触本公约条款的前提下，发展商可就“明珠千百汇商场”任何部分另行订立副公约及其他有关管理“明珠千百汇商场”的文件。

（3）本公约所载发展商的其他权利。

五、

紧急应变

1、受伤/急症

--如阁下发现有受伤事件或需要协助，立即拨商场服务电话、急救中心电话或向就近的管理人员求助（电话120）。

2、火警发生

--各用户须采取必要的措施防止火警发生。

商场安装有自动喷淋系统，各层设置有消防栓、消防卷闸及配置了消防灭火器。

--如在贵商铺或附近发生较小的火警，在喷淋系统启动前，需用户立即进行处理及扑救：

（1）应立即通知商场服务台或向就近的管理人员求助，管理处会及时安排人员到贵铺协助救火并视火势情况疏散现场附近商铺雇员或顾客，必要时将通知公安消防中心（电话119）。

（2）如需使用灭火器，应向火焰的底部喷射灭火剂。

（3）切勿用水扑救因漏电而产生的火警。

（4）倘若阁下认为自己及顾客有危险，请按紧急出口指示，立即疏散铺内职务员及顾客。

（5）如果听到连续火警钟响，贵铺所有雇员及顾客应立即按紧急出口指示，利用消防楼梯撤离商场。

（6）如有火警发生时，请勿使用电梯。

3、恶劣天气

--如遇恶劣天气（如暴雨、大雪等）管理处将利用公共广播系统宣布商场暂时关闭和开放的通告。

4、停电

--当阁下的商铺遇到停电：

（1）请关闭所有电气设备。

（2）在情况许可下，检查单元内的供电总开关，确定是否是保险丝烧断或短路开关跳闸。

（3）立即报修。

--在商场全部停电时，如需要疏散商场内人士，管理处将会利用公共广播系统通知撤离安排。

届时所有电梯会停止运行，请按紧急出口指示离开商场。

5、

炸弹恐吓

--遇到炸弹威胁切勿惊恐。

请注意以下事项：

（1）如接到电话炸弹恐吓时：

1）保持镇静，请勿惊动其他雇员及顾客

2）小心聆听，并切勿打扰致电者的说话。

要求致电者，避免伤及无辜人士

6、发现不明物体

--用户发现不明物体时应立即通知商场总服务台；

--用户不要试图触动及打开不明物体包装；

--安全人员将迅速到达处理；

--若要疏散或撤离，听从管理处的现场指挥，并按紧急出口指示离开商场。

7、偷窃

--如上班时发现偷窃的情况，请采取下列措施：

（1）立即通知商场总服务台；

（2）等候安全人员到场处理；

--如进入商铺后才发现偷窃，请不要触碰任何物品，直至安全人员到场处理；

--在商铺内捉获偷窃者，请不要自行处理或实施暴力，请与商场总服务台联系或交安全人员处理。

8、消防喷淋系统滴漏

--消防喷淋系统会意外爆裂，如果发生：

（1）立即通知商场服务台；

（2）转移物品，减少损失；

（3）等候工程人员处理；

（4）记录被损坏的所有物品。

--管理处将调查事故并及时处理。

--用户请勿尝试自行修理受损的喷淋头，应通知商场服务台。

9、水浸

--虽然商场内发生水浸的机会是很小的，但因恶劣天气、消防喷淋系统滴漏、上下水管道淤塞等情况，水浸仍可能发生。

在水浸发生后，请立刻通知商场服务台，工程人员会尽快找出水浸的原因，并采取措施修复。

--清洁人员会及时清理公共地方。

在条件允许的情况下将协助清理商铺内的积水。

如果情况严重，物业管理公司会为贵铺安排特别清洁服务。

（如因用户原因所造成的，用户须承担清洁服务费用和相关修复费用）。

--清理积水后，建议用户用消毒液清洁受影响的地方。

10、不明气体

---用户感觉到商铺内及附近有不明气体的异味，立即通知商场总服务台。

---安全人员、工程人员会立即到场查测。

---用户不要打开或关闭任何电器，因这些动作可能会产生火花而发生爆炸。

---疏散商铺内雇员及顾客到空气较流通地方。

11、疏散/撤离程序

--在商场内，顾客及雇员的安全是管理处最关注的要素之一。

如需要疏散商场内顾客人群的时候，会通过公共广播系统或其他方式发出通知，届时请按以下程序疏散：

（1）保持镇静，稳定顾客，避免出现恐慌现象；

（2）指引商铺内顾客前往最近的紧急出口离开商场；

（3）当商铺内顾客及雇员完全撤离后，请关闭商铺大门，利用最近的出口离开商场。

--管理处会及时通知安全返回商场的时间。

六、安全措施

1、商铺员工的管理

--各商铺必须依照劳动法律、法规和规章的规定聘用员工。

--各商铺不得聘用无身份证、无失业证（或劳务证）和无计生证的“三无人员”。

--各商铺必须定期安排员工参加体检，所聘用的员工必须持有卫生防疫部门核发的《健康证》和《卫生培训证》。

--各商铺应当为员工向管理公司申请办理《“明珠千百汇商场”员工出入证》，《“明珠千百汇商场”员工出入证》为商铺员工进出“明珠千百汇商场”的凭证。

--各商铺必须安排员工参加消防部门和管理公司举办的消防安全培训，掌握消防器材的使用和熟悉基本的消防常识。

--各商铺员工在非营业时间进出“明珠千百汇商场”时必须在管理公司指定的员工通道出入，并主动向管理公司人员出示《“明珠千百汇商场”员工出入证》，接受管理公司人员的查对。

2、

日常安全

--商场提供24小时安全防范工作。

安全防范工作是由管理处所辖的安全管理员队伍负责。

如需任何协助，请随时与商场服务台联系。

--安全人员主要工作是：

（1）监控维持大厦公共安全及消防；

（2）制止违法犯罪行为和扰乱公共秩序行为；

（3）应对突发事态，处理紧急事件；

--物业安全人员会巡查商场内外所有的公共地方、停车场、服务通道及货物装卸处。

同时，检查商场所有商铺进出口，并定时巡逻公共地方及通道。

如物业安全人员发现有用户未上锁，将会尽量通知到商铺有关人员，并可对该商铺采取适当安全措施。

3、消防安全

--消防系统由管理处集中统一管理。

用户不得移动、搬运、开关、更换、拆除任何消防设施，更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误动作，否则，将按公安消防条例进行处理。

--防火为用户最重要的责任。

敬请每天检查商铺，预防火警发生（如柜台、试衣间、储货室等），请采取必要的防火措施：

（1）各用户须自备灭火器放置商铺内，定期进行检查并保证雇员正确使用（灭火器应该悬挂于容易取到的地方）；

（2）商铺内严禁吸烟（在显眼处应放置禁止吸烟的标志）；

（3）所有货品放置应与消防喷淋头保持最少0.5米的距离；

（4）切勿悬挂任何物品在天花及消防喷淋系统下，确保消防喷淋系统无阻碍；

（5）不得使用电炉，请勿在商铺内煮食或煮水；

4、用户安全

--保证商铺内的安全是用户的责任，请确保所有雇员（全职/临时）均熟知规定：

（1）对商铺内的安全应保持警觉，对任何可引致安全问题的现象及时向商场服务台报告；

（2）请检查商铺内所有货品是否完整无缺并妥善放置；

（3）在关闭商铺时，请检查所有的门户是否上锁后，才能离开。

（4）商铺内不准员工留宿；

5、非开放时间进出商场

--如阁下必须在非开放时间进出商场，请在事前报管理处书面批准，并按规定要求进出。

--务必向管理处提交在非开放时间授权进入商铺的职员名单。

--进入商场时，出示个人身份证明进行登记，方可获准进入。

任何没有列在名单上的人士不准进入。

--上述措施是为保障各用户的利益而设置的。

请确保所有雇员均知道上述规定，以免在安全人员严格执行或拒绝其进入商场时发生尴尬或冲突。

--如阁下或雇员必须在商铺内超时工作（如清点存货，摆放陈列货品等），请预先通知管理处并经书面批准。

6、雇员登记

--各用户必须向管理处提供一份在商铺内工作的职员名单，并提供身份证等相关资料的复印件，以备存查。

7、紧急联络名单

--各用户必须向管理处提供一份在非开放时间负责处理紧急事项的职员名单。

按联络名单的先后次序排列，以备发生紧急事故时的联络。

--如有任何联络资料的更改，请及时通知管理处。

在紧急情况发生时，管理处不必为尝试联络有关职员而花费时间，避免扩大事件，造成严重的后果。

七、用户服务

1、空调供应

--商场中央空调由管理处根据四季温度的变化进行供应。

--商场的空调系统由物业工程人员操作，如感觉温度太热或太冷，请告之商场服务台。

2、维修服务

--管理处可为用户提供有偿维修服务。

如有需要，请致电商场服务台。

3、清洁服务

--所有用户应自行负责商铺内的清洁卫生，并保持整洁干净。

--管理处可为用户提供有偿清洁服务。

如有需要，请致电商场服务台。

4、失物

--如阁下发现任何留在商铺或公共地方的物品，请送交商场总服务台，并提供下列资料：

（1）发现物品的位置；

（2）发现物品的时间；

（3）发现物品人士的姓名及联系电话。

--商场总服务台会记录被发现物品的资料。

如果物品存有任何物主的身份证明，物业管理公司会直接与物主联系或通知公安机关处理。

--如果有顾客到商场寻找失物，请指示他们与服务台联络。

倘有关物品未被寻获，商场服务台亦会记录报失物品顾客的个人资料及有关失物的资料，以备物品在日后被寻到后安排物主领回。

--如阁下及顾客有任何疑问，请与商场服务台联络。

5、迷失孩童

--如在商铺内或附近发现有迷失的孩童，请通知商场服务台。

八、

使用规定（包括但不限于）

1、开放时间管理

--请牢记：

为顾客提供一个舒适的购物环境是管理者与用户共同的愿望，因为他们会逗留更长的时间进行购物，使用户增加营业额。

请予以积极配合。

--所有用户都必须在商场规定的开放时间内营业（有关其他工作包括清点盘存，应安排在非开放时间进行）。

如果开放时间有更改，管理处会预先通知。

--为方便用户做好营业时间前后准备工作，商场会在上午7时允许相关商铺工作人员进场，晚上23时离场。

--节假日是商场经营的旺日，用户全部必须正常营业。

商场开放时间内，如各用户暂时停止营业或提前结束当日营业，都必须取得管理处的书面批准。

2、日常经营管理

--用户商铺的经营项目都必须按经营管理单位批准的项目经营，如变更其商铺的经营项目须征得经营管理单位书面同意许可；

--用户须按《商铺租赁合同》的约定缴交租金，承担商铺使用期间的物业服务费及经营须向政府缴纳的税费；

--商铺的电费由独立计量表计量的实际用量和用电总表与各分表之间的线损构成，由使用商铺的用户按《商铺租赁合同》约定期限缴交。

在接收商铺时，还须向管理处按元/平方米缴交水电周转金。

--用户商铺转让给第三方承租