持续严控的房贷政策对我国楼市的阻碍.docx

持续严控的房贷政策对我国楼市的阻碍.docx

《持续严控的房贷政策对我国楼市的阻碍.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《持续严控的房贷政策对我国楼市的阻碍.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

持续严控的房贷政策对我国楼市的阻碍

经济贸易学院

学年论文

题目：

持续严控的房贷政策对我国楼市的阻碍

专业班级：

金融

作者姓名：

学号：

导师姓名：

论文页数：

16

2020年11月28日

摘要

2020年末以来，国务院、国土部、国资委、银监会等中央各大部委联合几回出击调控房地产，可谓规模空前。

本次国家调控房地产遏制房价的决心也是空前的。

在08年金融危机后，09年中国房地产的非正常进展已经引发中央政府的高度重视，拯救楼市危机已迫在眉睫。

本文将要紧研究我国近期出台的一系列严控的房贷政策，和对我国房地产市场的阻碍，并对房地产市场以后进展作出预测。

关键词

严控的房贷政策房价交易量

ABSTRACT

Sincetheendoftheyear009,theStateCouncil,theDepartmentofHomeland,theSASAC,ChinaBankingRegulatoryCommissionandothercentralregulationofvariousministrieswentontheattackinrealestate,canbedescribedasanunprecedentedcountry'sdeterminationtocontroltherealestatepricesistocurbthe2020financialcrisis,in2020thenon-normaldevelopmentofChina'srealestatecausedbythecentralgovernmenthasattachedgreatimportancetosavethehousingcrisisisarticlewillstudytherecentintroductionofaseriesofstrictcontrolofthemortgagepolicies,aswellastheimpactoftherealestatemarket,andforecastthefuturedevelopmentoftherealestatemarket.

KEYWORDS：

RealestateregulationHousepricesVolume

目次

1引言

从1998年开始，随着把住宅业培育成为新的经济增加点的制度改革，和各项政策方法的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的进展时期。

2003年以后，房地产投资快速增加，房地产价钱大幅上涨，住房供给结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策方法对房地产市场进行调控。

从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手操纵房地产投资过快增加。

从2005年开始，政府强调做好供需双向调剂，着力采取有关政策方法稳固房价。

从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力成立健全城市廉租住房制度，改良和标准经济适用住房制度，进一步采取有关政策方法抑制房地产价钱过快上涨。

但是2007到2020中国房地产市场的火热达到了一个前所未有的程度。

楼市泡沫加倍严峻，面对愈来愈严峻的房地产市场形式，截止到2020年10月，国务院、国土部、国资委、银监会等中央各大部委联合几回出击调控房地产，可谓规模空前。

相信这次调控对我国房地产市场以后进展能起到踊跃作用。

2我国房地产市场现状

市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场市场化发育时刻较短，而且在发育进程中，受到许多不健康因素的阻碍（如官商勾结、房地产商炒作等），致使了其发育不良、利润率太高而不可持续进展。

据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，而且一直在快速增加。

国际上房地产利润率一样维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。

在国外人们购一套适于居住的衡宇仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶级购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。

由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝同意价钱下降的现实。

并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，显现了较严峻的泡沫。

据统计，我国的房价收入比（即一套衡宇的价钱与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。

依照国际老例，目前比较通行的说法以为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

据东方财富网报导日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:

1,美国及其他发达国家房价收入比是3:

1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:

1。

土地的供给不标准，政府机遇主义行为严峻

政府在我国房地产市场的发育和进展中起着超级重要的作用。

但是，我国政府却在某些方面是机遇主义的：

一是在土地转让和利用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机遇主义行为。

他们以低价从农人手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。

二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。

三是政府的调控政策没有延续性和稳固性，很多政策的出台都是违背市场经济规律的（如要求开发商公布建房本钱等）。

四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严峻。

咱们的国土治理部门和各级政府在过去二十几年的房地产进展中，土地供给很不合理。

而且在土地交易中存在专门大的黑箱操作和腐败行为。

这些行为严峻阻碍了我国成立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严峻的供需结构失衡。

具体表现为：

一是新建的中小户型、中低价位一般商品住房和经济适用住房供给不足，而高捧住房却供给多余。

据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市衡宇销售情形调查，销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。

同时，据建设部门统计，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为%尽管这两年有所增加，但与政策目标差距仍是分庞大。

二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。

同时经济适用房的供给不能知足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府要紧以提供廉租房为主）。

三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能知足需求。

房地产业对金融依托程度较高，蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融的依托程度很高，远远超动身达国家对金融的依托程度，积存了大量的金融风险。

要紧表此刻以下方面：

一是房地产信贷增加过快。

2010年10月末，全国商业性房地产贷款余额达万亿元，同比增加%；比年初增加万亿元，占同期商业银行全数新增人民币贷款的%。

其中，个人住房贷款余额万亿元，比年初增加6192亿元，同比增加%。

住房公积金委托贷款10月末余额达到亿元，比年初增加960亿元，同比增加%。

二是房地产商自有资金比重低。

我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，据统计，我国80%左右的土地购买和房地产开发资金，是直接或间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全数购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的欠债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到%，个别地产超过80%。

这意味着房地产市场的绝大部份风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

三是商业银行过度竞争。

目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日趋猛烈。

为了争取更多的市场份额，部份商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严峻阻碍银行资产平安。

四是住房贷款治理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。

少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，乃至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构一起虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮忙开发商套现。

房地产市场秩序混乱

我国目前的房地产市场秩序比较混乱。

房地产开发、交易、中介效劳和效劳治理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。

尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，歹意哄抬房价，带来一些项目的房价短时间内非正常上涨。

而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原先被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机遇主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短时间内可能进一步加重。

3我国房地产市场产生现状的缘故

人口因素

随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而增进房地产业的进展。

那个因素能够从人口的进展史和住房史能够看出。

我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出庞大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的进展。

而本世纪初我国的婴儿诞生量还在高位运行，故估量到2030年间，我国每一年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。

收入因素

随着人们的收入的增加，专门是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而增进房地产业的进展。

那个能够从许多关于一国人均收入与房地产业进展之间关系的研究中找到答案。

依照世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速进展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就能够够确信为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，以后增加便趋于平缓。

基于上述判定，2020年，中国人均GDP已经达到1800美元，而中国房地产业增加值也慢慢占到GDP总量的5%到6%。

因此咱们能够判定，当前我国已进入房地产业的快速进展期。

另外高盛公司的研究报告那么显示，从此刻起，人均收入超过3000美元的中国中产阶级人口将快速增加，这种状况会持续到2035年左右，中产阶级人口将达到14亿左右。

这都可能转化为持续的购买力，从而增进房地产业的持续进展。

城市化因素

随着我国城市化的进展，房地产业也会取得专门大的进展，城市化的进程确实是一国房地产业快速进展的进程。

城市化的进程同时是城市人口增加的一个进程，房地产行业无疑是最直接的受益者。

而且，城市化的进程也是收入增加的进程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的进程，这也会增进我国房地产业的长期持续进展。

热钱刺激

我国房地产市场的迅速进展使房地产行业成为我国最赚钱的行业之一。

庞大的利润吸引了大量空闲资金和国际热钱的流入，这也反过来进一步刺激了我国房地产市场的进展。

其他因素

阻碍我国楼市的因素还有很多，错综复杂。

其中由于楼市庞大利润形成的各类各样的既得利益集体对楼市的阻碍，开发商的集体举高房价等。

还有原材料供求阻碍等。

4政府调控房地产市场政策

中央政府调控政策

首套房贷一刀切

原先对“房价太高地域，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。

暂停发放第三套房贷

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要增强对消费性贷款的治理，禁止用于购买住房。

推动房产税改革试点

我国将加速推动房产税改革试点，并慢慢扩大到全国。

分城市限购房套数

房价太高、上涨过快、供给紧张的城市，要在一按时刻内限居住民家庭购房套数。

囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款

对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购买土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

后续巩固方法

同时为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日又别离出台方法，巩固房地产市场调控功效，增进房地产市场健康进展。

这些方法要紧有：

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策方法的力度。

要当即研究制定贯彻落实国发〔2020〕10号文件的实施细那么。

已印发实施细那么的地域，要依照最近国家有关部委出台的政策方法进行调整和完善。

房价太高、上涨过快、供给紧张的城市，要在一按时刻内限居住民家庭购房套数。

严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　二是完善不同化的住房信贷政策。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率倍的规定。

各商业银行要增强对消费性贷款的治理，禁止用于购买住房。

对不认真执行不同化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处置。

继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

增强对土地增值税征管情形的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽察。

加速推动房产税改革试点工作，并慢慢扩大到全国。

　　四是切实增加住房有效供给。

各地要加大对各地2020年住房建设打算和用地供给打算实际完成情形的督查考核力度，切实落实中小套型一般商品住房和保障性住房建设打算和供地打算。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供给总量。

认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。

鼓舞金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、鼓动客户签定“阴阳合同”等行为。

对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开完工时刻、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和惩罚力度。

对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购买土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

另外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日联合发布通知调整房地产相关税收政策。

依照三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，自10月1日起，对个人购买一般住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶和未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下一般住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人购买的一般住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

通知还明确，对出售自有住房并在1年内从头购房的纳税人再也不减免个人所得税。

5政策成效分析

调控后楼市表现

从去年开始的调控政策到目前已有一段时刻，但这次调控的成效具体如何却值得沉思。

到目前为止，我国前三季度房地产市场统计数据已经有初步统计，楼市表现到底如何呢？

9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为，比8月份回落点，比去年同期提高点。

图一：

我国房地产开发景气指数趋势图

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为，比8月份回落点，比去年同期提高点；今年资金来源分类指数为，比8月份回落点，比去年同期提高点；土地开发面积分类指数为，比8月份回落点，比去年同期提高点；商品房待售面积分类指数为，比8月份回落点，比去年同期提高点；衡宇施工面积分类指数为，比8月份回落点，比去年同期提高点。

从图二我国一至九月商品房销售面积和销售额中能够看出，我国前9月商品房销售额增速仍在增加，但上海北京浙江等较发达地域却已明显降低。

这也说明我国一系列严控房贷政策有了必然作用。

图二：

我国2010年1-9月商品房销售面积以及销售额

地区

商品房销售面积（万平方米）

销售面积增速（%）

商品房销售额

（亿元）

销售额增速（%）

全国总计

一、东部地区

北京

天津

河北

辽宁

上海

江苏

浙江

福建

山东

广东

海南

二、中部地区

山西

吉林

黑龙江

安徽

江西

河南

湖北

湖南

三、西部地区

内蒙古

广西

重庆

四川

贵州

云南

西藏

陕西

甘肃

青海

宁夏

新疆

摘自国家统计局数据

调控后阻碍

房价下行压力增大

　　国家统计局近日发布的数据显示，9月份，全国70个大中城市衡宇销售价钱同比上涨%，涨幅比8月份缩小个百分点；环比上涨%，终止前两月的持续环比持平。

同时，9月全国商品房的销售面积和销售额，也均创下年内新高。

但房地产投资开发增速和国房景气指数的持续回落也显示，以后市场不容乐观。

限购、加息后一线城市购房成交量急剧下滑。

京沪深楼市“限购风暴”：

约7成受访者推延购房。

九月楼市二次调控政策成效立竿见影，各地涌现退房潮。

全国各地楼市迅速降温

　　九月楼市新政出台一月以后，政策成效已经初步显现，多个城市楼市成交的回暖态势戛但是止，成交量明显下降，个别楼盘乃至显现退房率爬升现象。

北京市房地产交易治理网数据显示：

10月中上旬（截至20日）北京市商品住宅期房（扣除保障房）实际成交4345套、万平方米，相较9月份同期别离下降了%和%；商品住宅现房共成交459套、万平方米，环比更是下降了%和%。

由于愈来愈多的签约集中在城郊的几个楼盘上，致使10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平方米，环比9月份下降了618元，降幅为%。

　资金流出

　　9月底10月初，楼市二次调控出台，政策成效可谓立竿见影，各大中城市楼市迅速降温，各地观望潮、退房潮、降价潮暗潮汹涌……这还不够，各类迹象表示，楼市还将进一步严控，房价真摔或已为时不远。

限购令发威成交量跌，炒楼客转战二线城市

　　新一轮调控下各地楼市成交的回暖态势戛但是止，成交量明显下降。

限购与加息逼退炒房客，众多投资者转投股票等。

开发商面临诸多压力

　尽管政策调控在加码、银根一再收紧、成交量持续下滑，但开发商的资金链似乎还未到“临界点”。

依照监测数据显示，大部份一、二线城市11月份的房地产供给量将显现大幅下滑。

这将是自调控以来，首个全国范围的供给低潮。

　　截至2020年10月22日，全国共有14个城市公布“限购令”，在监控的北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中，仅上海、福州两城市打算开盘量有少量增加，其余8个城市11月商品住宅项目打算开盘量均较10月有所降低。

而大连作为“限购令”已公布的城市之一，11月，打算有6个项目开盘，较10月份开盘量下降%。

6我国楼市后续政策预期

在这次不断说明决心和信心的调控方，似乎做好了打“持久战”的预备，也不断升级调控“武器”。

调控升级也致使各方博弈升级，虽在第一回合中调控方的“国十条”“略败”（楼市诡异的“回暖”），从而招致调控方“9•29”再次出击。

且在此第二回合中除“限令”外，又祭出“加息”大棒。

同时，将“达摩克斯之剑”高悬，作随时斩下之势。

那么我国政府在接下来的时刻又会做出如何的政策也值得咱们沉思。

强化政策执行力，持续严控的房贷政策

政策再好，却不能专门好的贯彻实施，那么也就成了一张白纸。

在目前调控政策初见成效之时，政府应该加倍注重强化政策实施，避免房价的再度反弹。

增强房地产市场监管

增强对房地产市场的监管，避免开发商囤地捂盘等行为。

加大对保障性用房的投入,完善住房支持制度

仅仅限制购房而不从本源上解决老百姓的住房问题，楼市问题就得不到合明白得决。

各国体会来看，只有加大对保障性用房的投入，才能有效解决住房问题。

成立合理的城市建设用地供给制度

我国高房价的一个缘故确实是地价太贵,地价往往占开发商费用的好几成，从而间接举高房价。

成立科学的房地产信息统计和预警调操纵度，引导消费者合理购房

我国现有房地产信息统计系统存在较大缺点，这严峻误导市场和调控政策，应该进统计方式，发布准确严谨的房地产统计信息。

在准确统计的基础上，踊跃探讨房地产市场预警制度，为市场调控提供翔实靠得住的一依据。

同时政府必需及时发布我国宏观调控政策成效，使消费者关于房价有一个比较明了的预期，从而幸免老百姓盲目购房。

改革房产税费治理机制，税费治理重点由交易环节转向持有环节

税费治理制是房地产规制的重要手腕，包括交易环节和持有环节。

由于我国住房制度还不完善，现有税费治理制大体属于交易环节税费。

在市场经济调剂下，交易环节税费治理有利于过度的市场交易，但无益于经济上升时期活跃市场，无益于市场结构改善，从长期看，持有环节税费等有利于市场稳固和可持续进展。

7我国楼市进展趋势及预测

咱们预测，我国房市在以后会发生以下转变：

价钱会慢慢趋于合理

随着泡沫不断取得挤压、行业竞争的增强、国家宏观调控的进一步成熟和购买者理性的增加，我国房市以后的价钱会慢慢趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

供需结构会取得优化

一是高级住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

市场秩序会慢慢改善

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会慢慢标准；各类中介组织也会慢慢的发育、壮大和成熟起来，其行为也会取得标准；相关制度建设也会慢慢得以改善。

市场集中度会得以提高

随着拿地、政府调控、行业竞争的增强、银行贷款的收缩等缘故，一些实力不强的房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

政府行为会得以标准

随着政府自身制度建设和监管的增强，随着公民主权和民主的推动及法制、舆论的建设的完善和产权的明晰，政府（尤其是地址政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等进程中的腐败等机遇主义行为会慢慢的得以标准。

我国房市中长期供给仍然偏紧，以后的进展前景趋好

尽管短时间内，房地产市场因为价钱太高致使有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供给仍然偏紧。

从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每一年1%左右的速度快速增加，保守估量，每一年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部份需求约亿平米。

我国目前存量住房约160亿平米，以平均利用50年计算，每一年折旧拆迁量约为亿平米。

另外，商品房动工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购买面积也未相应增加，近三年来明显低于销售面积，这显示以后几年供给紧张的局面难以取得减缓。

从四大一线城市来看，其情形大体类似，因此，在价钱取得适当调整后，供不该求的情形将会继续显现。

8总结

尽管强化的楼市调控方法慢慢加力，可处于调整状态中的房价，降幅仍然超级有限。

或许随着成交量的萎缩、