住宅物业服务二级标准.docx
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住宅物业服务二级标准.docx
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住宅物业服务二级标准
住宅物业服务二级原则
5.1基本规定
5.1.1客户服务场合
1设立客户服务场合,配备基本办公设备。
2公示物业服务公司资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务原则、收费项目、收费原则等有关信息。
提供特约服务,公示特约服务项目及服务原则、收费原则。
3客户服务场合工作时间,工作日不少于8小时,其她时间设立值班人员。
4设立并公示24小时服务电话。
5.1.2人员
1从业人员按照有关规定获得职业资格证书。
2从业人员统一着装,佩戴标志。
3配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。
4项目负责人具备3年以上物业服务公司管理工作经历,为我市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
5.1.3制度
1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2建立突发公共事件应急预案。
3建立物业服务工作记录。
5.1.4档案
1建立物业管理档案。
2配备档案管理人员。
3应用计算机管理基本信息、基本资料。
5.1.5标志
设立安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
5.1.6客户服务
1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行状况、收支状况、本年度收支预算。
2涉及业主或使用人正常生活重要物业服务事项,应在重要出入口、各楼单元门内张贴告知,履行告知义务。
3对违背治安、规划、环保等方面法律、法规规定行为,应劝阻并报告有关行政主管部门。
4水、电急修20分钟内、其他报修按双方商定期间到达现场;由专项服务公司负责设施设备应在30分钟内告知。
5业主或使用人提出意见、建议、投诉在3个工作日内回答。
6每年公开征集1次物业服务意见,公示整治状况。
7配合有关部门进行公益性宣传。
8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
5.1.7专项服务委托管理
1订立专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2专项服务公司应符合有关行政主管部门资质规定;操作人员应持有相应职业资格证书。
3专项服务公司人员佩戴标志。
4对专项服务进行监督及评价。
5.2共用部位及共用设施设备运营、维修养护
5.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备基本档案。
2运营、检查、维修养护记录应每月归档。
3组织实行房屋使用安全状况评估检查。
4共用部位检查中发现问题,应按照责任范畴编制修缮筹划,并按筹划组织修缮;共用设施设备运营中浮现故障及检查中发现问题,应即时组织修复。
5每年第四季度制定下一年度维修养护筹划。
6特种设备按照关于规定运营、维修养护和定期检测。
7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气先后进行
检查并贯彻防范办法。
8设备机房
1)每月清洁1次,室内无杂物。
2)设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,保证完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)张贴或悬挂有关制度、证书。
5.2.2共用部位
1房屋构造
每季度检查1次梁、板、柱等构造构件,外观浮现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同步采用必要防护办法。
按鉴定成果组织修缮。
2建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每2月巡逻1次共用部位门、窗、玻璃等。
3)每半年检查1次共用部位室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3附属构筑物
1)每2月巡逻1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每半年检查1次雨、污水管井等。
3)每2月巡逻1次大门、围墙、围栏等。
4)每2月巡逻1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
5.2.3空调系统
1运营前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设施设备进行系统性检查。
2运营期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合有关规定。
3每年清洗消毒1次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
5.2.4二次供水设施
1按照卫生防疫部门规定使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生原则。
2每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运营状况。
3每半年切换1次备用水泵。
4每年检查1次水泵润滑状况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。
5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻解决。
6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5.2.5排水系统
1排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
2污水泵
汛期每日巡视1次,平时每2周巡视1次,检查设备运营状态;每月进行1次手动启动测试;每年养护1次。
3化粪池
每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。
5.2.6照明和电气设备
1楼内照明
每周巡视2次,普通故障1日内修复;复杂故障1周内修复。
2楼外照明
每周巡视1次,普通故障2日内修复;复杂故障2周内修复。
3应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4低压柜
每日巡视1次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全。
5低压配电箱和低压线路
每季度巡视1次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清扫。
6控制柜
每月巡视1次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、调试、清扫。
7发电机
每季度试运营1次,保证运营正常。
8配电室、楼层配电间
防小动物办法完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。
5.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡逻1次,检查设备运营状态;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。
2对讲门口机
每2月检查1次按键、显示屏等;每2月表面清洁1次;每年内部除尘1次。
3网络控制箱
每半年检查1次外观、接线;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。
4红外对射探测器
每半年检查1次接线、探测范畴、防水状况等;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等,进行相应调试;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。
8云台
每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每季度检查1次外观;每季度表面清洁1次;每日存储巡更记录。
10读卡器
每季度检查1次外观;每季度表面清洁1次,查看防水状况。
11电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
5.2.8电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向有关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯明显位置。
2在电梯安全检查合格有效期届满前1个月,应向电梯检查检测机构提出定期检查申请。
3寻常维护保养和定期检查中发现问题应及时排除;电梯安全附件、安全保护装置、测量调控装置及关于附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质电梯制造、安装、改造、维修单位订立电梯维保合同,商定维护保养内容、规定、频次、期限以及双方权利、义务与责任。
对专项服务公司维修保养工作进行监督,对专项服务公司定期检修筹划贯彻状况进行监督。
5配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要安全知识。
6制定电梯应急救援预案并定期演习。
发生电梯困人或其他重大事件时,应及时启动事故应急预案,组织救援,并及时向有关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。
5.2.9水景
1启用迈进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2有效期间每周巡逻2次喷水池、水泵及其附属设施,每2月检查1次防漏电设施。
3设立必要安全警示标志。
4水质符合卫生规定。
5.3消防安全防范
5.3.1综合管理
1建立、贯彻消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
2成立义务消防队,配备必要消防器材,有关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加消防演习。
3设立消防安全宣传专栏,组织开展经常性消防安
全宣教;每年对员工进行2次消防安全培训。
4每日防火巡逻1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全规定。
5发现消防安全违法行为和火灾隐患,及时纠正、排除;无法及时纠正、排除,应向公安机关消防机构报告。
6消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时解决各类报警、故障信息。
7发生火情及时报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
5.3.2消防设施设备维修养护
1火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡逻1次设备运营状况,保证24小时持续正常运营;每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置报警、警报功能;探测器投入运营2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。
3)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电实验1次。
2消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场合对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内设备内部除尘1次。
3防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门启闭功能、防火卷帘手动和自动控制功能、电动防火阀联动关闭功能;每年在防火卷帘门电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护1次防火门附件,在门
转动部位补充1次润滑油。
5水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每年检查1次润滑状况;每年养护1次室内、外消火栓。
6应急照明、疏散批示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。
7消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8灭火器
每周巡逻1次灭火器数量、位置状况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处在完好状态。
5.4绿化养护
5.4.1基本规定
1乔木
生长基本正常,植株无明显偏冠和缺枝,植株保存率高于90%,年成活率高于90%。
2灌木
生长基本正常,植株无明显偏冠和缺枝,植株保存率高于90%,年成活率高于90%。
3绿篱和色块
植株保存率高于90%,年成活率高于90%。
4地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于90%,花坛植物死亡率低于10%。
5草坪
保证基本成活,草坪覆盖率高于90%。
5.4.2绿化养护内容
1灌溉
浮现干旱状况及时灌溉,不因旱涝因素导致植物浮现死亡现象。
普通植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水
1次。
2施肥
依照植物生长状况施肥,普通乔木每2年施肥1次;灌木每年施肥1次;地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬先后施肥1次至2次;花坛植物依照生长状况进行追肥;生长不良植物恰当增长施肥频次。
3病虫害防治
依照病虫害发生规律,植物生长季每2周检查1次病虫害状况;发现病虫害能有效控制,不因病虫危害影响景观效
果。
4整形修剪
乔木每2年修剪1次;灌木每年冬季修剪1次;绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1次;冷季型草坪生长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪10次。
5除草
每年全面除草2次,重点绿地增长除草次数,浮现杂草绿地面积不超过总绿地面积20%。
6垃圾解决
绿化作业产生垃圾和绿地内垃圾杂物每周解决2次。
5.4.3工作检查和记录
1生长季节每2周检查1次植物生长状况。
2编制绿化养护办法和工作筹划。
5.5环境卫生
5.5.1生活垃圾收集、清运
1按关于规定和原则实行垃圾分类。
2配备密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3每月至少清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。
4每日清运1次生活垃圾到指定垃圾消纳场合,不得乱堆乱倒。
5垃圾清运车外观整洁。
5.5.2物业共用某些清洁
1楼内
1)大堂、一层候梯厅
每日清扫1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。
2)楼道、楼梯
每周清扫2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。
每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、批示牌等共用设施。
2电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1次轿厢地面。
3天台、屋面
雨季前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。
每季度巡逻1次天台、内天井,有杂物及时清扫。
4楼外道路及设施
每日清扫1次楼外道路。
每季度清洁1次楼外公共照明及共用设施;每半年清洁
1次雨蓬、门头等。
5水景
依照水质状况进行消毒净化解决。
有效期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。
6有害生物防止和控制
配合有关部门进行有害生物防止和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
7雨雪天气清洁
雨后对社区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
5.5.3工作检查和记录
每日检查1次清洁质量,做好记录。
5.6公共秩序维护
5.6.1重要出入口有专人值守。
5.6.2制定巡逻路线,巡视检查并做好记录。
6:
00至22:
00巡视1次,22:
00至次日6:
00巡视1次。
5.6.3巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
5.6.4机动车辆凭证出入。
5.6.5安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
5.6.6对违法行为及时报警,协助有关部门解决。
5.6.7记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
5.7装饰装修管理
5.7.1建立装饰装修管理服务制度。
5.7.2建立装饰装修管理档案。
5.7.3受理业主或使用人装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修公司订立住宅室内装饰装修管理服务合同,告知业主或使用人在装饰装修工程中禁止行为和注意事项。
5.7.4装饰装修期间每日巡逻1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为,应及时劝阻;拒不改正,报告有关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。
5.7.5装饰装修结束后进行检查,对违背住宅室内装饰装修管理服务合同当事人按照商定解决。
5.7.6委托清运装修垃圾,应在指定地点暂时堆放,采用围挡、遮盖办法,在2日内清运。
自行清运装修垃圾,应采用袋装运送或密闭运送方式,在2日内清运。
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