罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc.docx
- 文档编号:28101942
- 上传时间:2023-07-08
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:218.02KB
罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc.docx
《罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc
罗湖莲塘片区房地产市场研究报告
第一部分概况篇
莲塘片区在早期为旧村和荒地,伴随着深圳经济的发展,它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一,其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。
1992年罗沙公路的建成通车,使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带,其基础设施的开发、兴建籍此开始。
目前,深圳拟建莲塘口岸,形成大交通体系。
莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。
据莲塘口岸建设的远期方案显示,将在莲塘口岸中部向西北,打通隧道穿过塘排山,通过爱国立交连接东环,同时连接拟建中的东部通道,和盐排、深惠、深汕高速公路相连。
这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离,形成东部大交通体系。
莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应,促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。
一、范围界定
莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地,总用地面积为434.66公顷。
二、功能定位
莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能,适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。
莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域,其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色,同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴,并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。
三、发展现状
1、交通环境
1992年罗沙公路建成通车后,莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带,片区对外交通较为畅通,其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远,从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。
本片区的主要交通干道有:
城市快速路:
罗沙路(双向八车道)
片区主干道:
鹏兴路、仙湖路、国威路
片区次干道:
聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路
2、人口构成
莲塘总居住人口近15万,主要有以下四类:
a)莲塘工业区内的打工者,主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区
b)莲塘片区原有居民,主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域
c)在罗湖上班的人士,居住在近年开发的商品住宅区内
d)部分香港客户,主要是一些工薪阶层的人士
3、现有配套
莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带,且以前是按工业区的规划来建设,一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小,档次低,缺乏大型购物和娱乐场所,市政配套也有所欠缺。
但从总体上来讲,经过几年的发展,整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变,生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。
区内主要设施有:
a)教育类:
幼托4所;小学1所;中学1所
b)医疗卫生类:
门诊部2所
c)行政管理类:
社区管理机构1所;街道办事处1所
d)商业类:
民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等
e)金融类:
工商银行、建设银行、中国银行等
f)道路交通类:
公交停车场1个;加油站2个
4、片区地位
莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。
随着罗湖区的发展、工业外迁等,将有较大的发展扩大的可能,可结合其居住区的开发,形成新的居民点,不再是单纯的村民居住地。
其在罗湖中的商业和交通地位是:
a)商业地位:
居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统
b)交通地位:
次干道系统(梅园路―田贝四路―太宁路―莲塘北侧十号路)
四、片区规划
1、规划目标
莲塘三面临山,有良好大自然生态环境。
规划要求严格控制对山体的破坏,加强山体植被的维护和建设,依托梧桐山风景保护区,大力发展风景旅游事业。
2、人口规划
至2010年,莲塘片区的规划人口为65000人,远景人口容量为97000人。
3、建筑规划
至2010年,莲塘片区的规划建筑容量为402万平方米,毛容积率为0.45。
4、土地利用规划
a)罗沙公路以南地区:
围绕规划的莲塘口岸,调整用地,配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等
b)罗沙公路以北地区:
以发展综合居住区为主,完善公共配套设施。
迁出莲南工业区,改造为住宅区
c)莲塘的东北部:
依山就势,布置一些多层和低层住宅;保留西部和北部的工业区,作为罗湖区的重点工业区进行建设,调整产业结构,以食品加工业、轻型加工业为主
5、规划中增加的配套设施
a)教育类:
增加幼托4所、小学6所、中学2所
b)医疗卫生类:
增加区级医院1所、社区健康服务中心7个
c)文娱体育类:
增加一批文娱体育中心
d)商业类:
适量增加一些综合市场
从片区规划来看,莲塘片区的配套设施将一步到位。
该规划注重完善基础设施和环保措施,并形成都市型的加工业加工区;注重完善商业、服务业,增加娱乐设施和体育用地,形成相对集中的公共活动中心,从而增强了莲塘片区的综合吸引能力。
第二部分房地产市场发展篇
一、房地产市场发展概况
莲塘以前是个工业区,商品房是在部分工业区搬迁之后开始建的,发展时间有10来年。
从总体上看,该区域不大,二手楼盘的数量较少,且基本分布在罗沙公路的两侧,约有40个左右。
早期开发的商品住宅往往规模小,档次低,建筑风格、规划设计落伍,多为普通多层住宅,仅凭籍“低价位”赢取市场份额,如莲塘房地产公司前几年开发的松源大厦,莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。
再加上原有区域功能定位(以工业区为主)的影响,莲塘片区在生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后,整体环境亦显得较为杂乱,往往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象,这在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展。
最近几年来,随着莲塘房地产迅速发展,工业开始淡出莲塘,莲塘涌现出一大批崭新楼盘,如鹏兴花园、名骏豪庭、鹿茵翠地、金色年华家园、仙桐合正锦园等,吸引了大量白领阶层置业莲塘。
莲塘已经成为重要的白领居住区,并继续吸引着大量白领涌来,他们收入较高,消费力相对较强,对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民,他们的大量涌入会促进本地区各种商业配套的尽快完善。
二、房地产市场供给、需求与价格分析
1、供给分析
莲塘房地产起步较晚,2000年之前主要是莲塘房地产盘踞此地,曾开发景福花园、名骏豪庭、聚福花园、祥和花园、华景园、傲翠庭等项目,同时片区楼盘户型大多为中小户型,楼盘规模不大,分为六期开发的鹏兴花园成为片区的首个大盘,同时中大户型开始进入市场,并占有一定比例。
2003年之后片区大户型继续呈现加大趋向。
a)历年供给分析
从莲塘历年批售面积图中可以看出,2002年是该片区住宅供给的高峰时期,供应量达到25.58万平方米,名骏豪庭和鹏兴花园是当年供给的主力军,特别是名骏豪庭,供应量超过10万平方米。
2003年至05年的供应量呈上升趋势,但上升幅度不大,这三年的供应量维持在8——10万平方米之间。
b)往年楼盘供给分析
目前莲塘片区仍有近600套往年住宅供应,其中,名骏豪庭和鹿茵翠地还有近500套住宅供应,占往年住宅供应量的绝大部分比率。
该些楼盘的供应中以中小户型为主,有部分三房、四房和复式户型。
c)2005年新增供给分析
2005年,莲塘片区新增供给的楼盘有4个,为城市东座、金色年华家园、鹏瑞仙桐雅轩和仙桐合正锦园。
4个楼盘的总预售面积为9.81万平方米。
新增供给的楼盘以高层为主,容积率较高。
户型方面以中小户型为主,其一房和二房的总供给比率占到65.95%。
2、需求分析
a)历年需求分析
从整体上看,莲塘片区历年住宅的成交面积呈波浪状。
其中,2003年是成交的波峰期,而2004年则是成交的波谷期,波峰期和波谷期的成交面积相差12.31万平方米。
造成2003年成交波峰期的出现主要是受到2002年供给过于旺盛的影响。
b)2005年新增楼盘需求分析
2005年新推出的4个楼盘的销售情况非常好,其销售率已经都在97%以上,这主要是由于该些项目定位准确,特别是价格方面相对较为合理。
从总体上说,2005年莲塘片区房地产市场销售的成功将带旺该片区的需求,吸引更多的置业者关注该片区今年的房地产项目。
3、价格分析
莲塘片区住宅价位与中心一线住宅价格相比,平均低2——3成。
从走势图来看,这几年莲塘住宅成交均价一直呈上升趋势,上升幅度最大的是2003年,达到13.53%。
2004年和2005年的上升幅度分别为5.32%和2.7%,升幅相对比较平稳,这说明该片区的房价增长情况比较合理。
三、片区展望
莲塘房地产市场相对来讲一直都处于温和状态,这是因为土地供给方面涉及到原厂房用地等问题,所以需要一定的时间过渡。
同时,国土规划部门也加强了梧桐山周边房地产项目的管理,以保证正在申报国家级名胜风景区的梧桐山的整体环境不被破坏。
由此推断,莲塘片区的改造工程尚待时日,后期梧桐山周边房地产开发将进一步规范。
土地供应方面:
莲塘的东部有莲塘地产公司的莲塘村、坳下村用地,西部为鹏基地产公司用地,这两个地产公司用地范围内的大部分土地已被开发或占用,待开发土地主要集中在本区东、南部。
就目前的土地情况而言,该片区的新用地主要依靠旧城改造项目提供,同时,还有土地储备的开发释放。
住宅供需方面:
从2002——2005年供需的数据来测算,该片区仍有6.8万平方米的供给缺口。
片区今年将推出东方尊峪、鸿景翠峰等项目,这能在一定程度上缓解供需矛盾。
东方尊峪和鸿景翠峰的总户数达2000多户,三房至五房为主力户型,同时,该些项目的社区内部配以商业,用于满足业主生活居住之需,这就弥补了片区生活配套上的欠缺,将吸引更多的置业者关注该片区。
住宅价格方面:
根据今年前三个月的成交均价显示,其成交均价为7103.27元/平方米。
后期即将推出的几个楼盘依托梧桐山以及体育公园环境的稀缺性,其推出价格必然在目前市场价格基础上有较大攀升,据说东方尊峪均价要过万元,价格直逼盐田部分海景住宅。
从莲塘片区的发展脉络上看,其房地产市场的发展呈现出一种上升的趋势,其生态优势和口岸优势必然会逐渐深入人心。
随着东部发展战略的逐步实施和莲塘片区内各项配套设施的完善,它将成为各大发展商逐鹿房地产市场的战场。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 罗湖莲塘片区 房地产市场 研究 报告 doc
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)