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某集团集团概述
目录
1、总论
1.1某集团集团概述
1.2某项目历史沿革及开发现状
1.3项目主要财务评价指标
1.4本报告结论
1.5报告编制依据和说明
2、项目概况
2.1项目所在城市——重庆市概况
2.2项目所在地区——北部城区概况
2.3项目所在地——”某街”概况
2.4项目建设内容
2.5项目规划方案
2.6项目生态环境
2.7项目物业管理
3、项目开发建设模式及进度计划
3.1项目开发建设模式
3.2项目进度计划
4、市场分析
4.1重庆市发展房地产的优势浅析
4.2重庆市土地供需状况
4.3重庆市居住物业市场分析
4.4重庆市居住物业市场观念的转变及竞争性发展项目
4.5市场分析结果
5、项目投资估算与资金筹措
5.1估算编制依据
5.2项目投资估算
5.3资金筹措
6、项目经济效益评价
6.1销售收入与税金
6.2运营成本预测
6.3损益预测
6.4现金流量分析
6.5贷款偿还分析
7、风险分析
7.1盈亏平衡分析
7.2敏感性分析
8、附件
8.1公司简介;
8.2法人代表简介;
8.3公司营业执照;
8.4法人代码证;
8.5房地产开发企业资质证书;
8.6重庆市首届房地产开发企业五十强证书;
8.7公司章程;
8.8联合开发建设洋河新区·”某街”六号地块项目合同书及补充协议;
8.9关于退出《联合开发建设洋河新区”某街”六号地块项目合同书》的协议。
8.10重庆市计委关于项目建议书的批复,江北计经投资发[1998]79号文、[1998]95号文、[1998]110号文;
8.11重庆市建委关于项目初步设计的批复,渝建设[1999]16号文;
8.12重庆市规划局关于重庆市建设工程方案设计审查意见通知书,重规规审[1999]局字第0013号文;
8.13重庆市规划局关于建设工程现场放线通知单,重规测通[1999]江字第0012号文;
8.14重庆市规划局关于重庆市建设工程初步设计审查意见通知书,重规建审[1999]江字第0013号;
8.15重庆市规划局关于重庆市建设工程方案设计审查意见通知书,重规建审[1998]江字第0250号;
8.16重庆市规划局关于临时建设工程规划许可证及附页,重规临建证[1999]江字第0003号文、重规临建证[1999]江字第0004号文;
8.17江北区城乡建设管理委员会建设工程设计市政审查意见书,江建市政审[99]第020号文;
8.18重庆市建筑工程设计质量监督站关于施工图审查意见表;
8.19重庆市勘测院关于某项目工程放线、定线、验线交验回单,重勘线[1999]字第0012号文;
8.20重庆市城市园林绿化工程设计方案审查意见书;
8.21重庆市公安局消防局建筑工程消防设计审核意见书,重公消审[99](高)(方)字第006号文;重公消审(99)(高)(初)字第013号文;重公消审(99)(高)(施)字第068号文
8.22中华人民共和国建设工程规划许可证及附页,重规建证[1999]江字第0040号;
8.23重庆市建设工程施工许可证,施证(渝江)字第99—007号;
8.24固定资产投资项目投资许可证(正本)、(副本);
8.25中华人民共和国建设用地规划许可证,建江字第1号文;
8.26预售房许可证;
8.27重庆市人民政府关于同意江北洋河大道东段”某街”规划设计方案的批复,重府函[1997]117号;
8.28重庆市计委关于调整江北区洋河新区”某街”1—6号地块开发工程建设内容的批复;重计委固[1998]1035号;
8.29国有土地使用证;江北区国用(1998)字第009656号。
1、总论
1.1某集团集团概述
重庆某集团集团是一家以房地产开发为主,兼有制药、机械、物业、餐饮等行业的多元化公司,其支柱产业主要为房地产成片开发,是重庆市4个建设部颁发的具有壹级开发资质的企业之一。
公司注册资本壹亿元人民币,至今已拥有总资产近20亿元,员工三百多名(含控股企业),各类工程技术人员近百人。
1995年始,集团公司立足于重庆城市建设发展要求,乘直辖东风,在北部城区中心地带征地600余亩,规划建设了功能齐全、交通便捷,配套完善的洋河大社区。
公司投入巨资,从土地整治,道路建设,管网配套等前期工程开始,逐步完成了洋河新区洋河大道、长安大道的建设及大道周边的主要建筑工程。
在洋河新区内,近几年集团公司的开发业务主要集中在以下项目。
①******小区
“******”安居工程小区是集团公司前期开发的住宅建筑产品,占地面积73亩,总建设面积10万㎡,从1997年起到1999年全部开发完毕,销售业绩良好,销售率在95%以上。
②“某街”
“某街”是集团公司于1997年开始启动的大型公用建筑项目。
它荟萃了欧陆建筑精华,是专门打造的一个为国际国内现代商务服务的国际商务社区。
③******城
*****城是集团公司在洋河新区建设的大型康居花园小区。
规划总建筑面积约100万㎡,是重庆市第一个上百万平米的住宅开发项目。
目前已完成C组团约17万㎡的住宅及配套建设,上万平方米的中庭花园已基本完工,销售势态良好。
④******城
*****城是沿长安大道修建的商业用房。
现有门面房312个,共计2.5万㎡,主要是为相邻长安汽车公司而形成的汽配市场服务。
从修建以来,每年出租率达到90%以上,年租金收入近千万元,现已成为重庆著名的汽配专业市场之一。
某集团在强力推动房地产开发项目的同时,还稳步地推行了多元化经营发展战略,先后投资了****药业有限责任公司以及重庆****制药有限责任公司等高新技术企业,取得了可观的经济效益。
特别是****制药,在集团公司控股后的两年之中,迅速发展壮大,出口产品在美国市场占有率达50%以上,每年创利2000多万人民币。
集团公司不仅在业务上发展十分迅速,在近两年中,还针对开发企业的特点,深化了在集团内部管理体制上的改革,除了健全企业日常业务工作岗位的岗位责任制和管理制度外,还广泛推行了按部门、按项目的绩效考核制,其核心是把各个项目的投资金额,还贷付息责任、赢利目标落实到每一个项目和项目负责人身上,使二级企业、项目单位的责权利有机的结合起来,把个人的收入与企业工作目标,工作业绩实行挂钩考核,从而有效地激发了各个部门和员工的工作积极性,使企业的基础管理工作、质量管理工作都有了明显的提高。
去年,集团公司房地产开发管理体系一次性通过了ISO9002质量认证;****制药在美国FDA突击抽查中获得了“零缺陷”企业美誉;今年上半年,*****工程质量验收被评为市级“优良工程”。
1.2某项目历史沿革及开发现状
1.2.1项目由来
某项目是”某街”大型国际商务社区中6#项目。
一九九七年五月,重庆市人民政府以重府函[1997]117号文的形式作了同意江北洋河大道东段”某街”规划设计方案的批复(见附件8.27),明确该规划区集商贸、办公、展销、居住、餐饮等功能于一体,是江北洋河商贸、居住综合区的重要组成部分,由此带动了周边土地的开发;同年重庆市计划委员会做了关于江北区洋河新区”某街”1—6号地块开发工程内容的批复,明确了其建设内容主要为住宅,以及为小区居民生活服务配套的商场、农贸市场、学校、托儿所、车库、小区管理用房和工程涉及的市政公用配套设施。
在此基础上,重庆某房地产开发有限公司对”某街”1—6号地块进行了认真、详尽的调查、分析,初步认定了六号地块的可行性,并形成开发思路与经营策略。
其后,该公司与该地块的业主—重庆某集团集团有限公司本着互惠互利、真诚合作的原则,经过多次友好协商,于1998年6月3日签订了《联合开发建设洋河新区”某街”六号地块项目合同书》(见附件8.8),同年六月、七月,重庆市江北区计划经济委员会分别以江北区计经投资发[1998]79号、95号、110号文(见附件8.10)的形式对六号地块1号片区、2号片区、3号片区开发工程项目建议书做了批复,予以立项。
由此,揭开了重庆某集团集团有限公司与重庆某房地产开发有限公司联合开发”某街”六号地块,建设某项目的序幕。
尔后,由于市场经济的风云变化,某公司机构及人事变动,某公司在某一期建设开工后不久,就停了下来。
2000年6月,经双方协商,某公司在保证甲方根本利益,继续履行义务的同时,无条件退出”某街”六号地块的开发,由重庆某集团集团有限公司独立开发工程(见附件8.9)。
1.2.2项目范围
某一期项目建设地点位于规划建设的江北区洋河新区”某街”六号地块内,建设范围包括:
东以”某街”中央商务区为界,南临洋河大道,西邻阳光商业城,北接望海现代城一期,项目总用地面积14502㎡。
1.2.3项目建设内容及现状
一期项目总建筑面积为65993.70㎡,由下而上分别为F1、F2、F3幢相对独立楼房组成。
其中住宅面积为32447.21㎡,商业用房5648.24㎡,写字间16592.58㎡,地下车库及设备用房11305.67㎡,泊车位179个,建筑密度27.4%,容积率3.38%,绿化率37.8%。
自我方从某公司接手建设至今,一期资金总投入已达3680.56万元,其中:
F1、F3塔楼及商场主体工程已基本完工封顶,F2基础工程已部分建成。
后期工程建设内容主要包括F2主体工程建设及三幢楼的水电、消防、基础配套、室内外装修,地下管网、道路及环境建设等。
1.3项目主要财务评价指标
1.3.1一期项目总投资
本项目总投资为11729.23万元人民币。
其中建设投资10850.70万元,建设期利息238万元,免固定资产投资方向调节税。
1.3.2项目资金筹措
本项目资金来源为:
部分注册资本金及其他自有资金6850.70万元,银行贷款及其他方式融资4000万元。
1.3.3销售收入与税金
本项目共实现销售收入17842.77万元,营业税金892.12万元。
1.3.4总成本及运营成本
本项目总成本估算11723.23万元,开发成本10850.70万元。
1.3.5利润
本项目利润总额5221.42万元,税后净利3498.34万元。
1.3.6财务内部收益率(FIRR)
本项目全部投资的财务内部收益率为36.50%。
1.3.7财务净现值(FNPV)
本项目财务净现值为2562.87万元(ic=5.95%)。
1.3.8动态投资回收期(Pt)
2.07年
1.3.9本项目借款偿还期
24个月(含建设期)。
1.4本报告结论
通过本项目现测算报告数据,可以看出,该项目是可行的,并将获得较好的经济效益、社会效益和环境效益。
●该项目拥有良好的市场前景。
该项目所处地理位置位于重庆市北部城区的黄金地段,随着市政府城市开发战略的实施,土地出让金的涨价,售价具有较好的上涨空间,升值潜力巨大。
●该项目全部投资内部收益率为36.50%,远远高于银行贷款利率,财务效益很好,且贷款偿还期较短,项目抗风险能力强。
●该项目具有良好的社会效益与环境效益。
该项目将发展成为洋河新区商业、商务中心的精品项目。
目前,江北、渝北地区大量开发的均是住宅小区,成形成片的商业、商务楼盘并不多见。
由于该项目地处江北已形成的餐饮文化一条街和”某街”商务核心地段,能对周边大量住宅楼盘提供商业服务配套作用。
因此,本项目的开发成功,将对本区域内的居住物业和商务办公业态产生较大的影响力,有着良好的社会效益和环境效益。
1.5本报告编制依据和说明
1.5.1编制依据
●《中华人民共和国土地管理法》;
●《中华人民共和国房地产管理法》;
●《城市房地产开发经营管理条例》;
重庆市人民政府关于同意江北洋河大道东段”某街”规划设计方案的批复;(见附件8.27)
●《联合开发建设洋河新区”某街”六号地块项目合同书》;(见附件8.9)
●重庆市规划局文件“建设工程方案设计审查意见通知书[重规审(1998)江字第0250号]”;(见附件8.15)
●重庆市江北区计划经济委员会关于江北区洋河新区”某街”六号地块工程项目建设书的批复;
●重庆洋河新区”某街”六号地块某住宅区规划方案;
●其他相关国家规定及相应项目及市场资料等;
●原计委认定的可行性研究报告;
●实际已完成的工程量。
1.5.2编制说明
●国家有关法律、法规、政策和有关技术规范以及重庆市的社会经济环境无重大变化;
●本报告财务测算期间贷款利率按5.95%测算;无其他人力不可抗因素及大的不可预见因素造成重大的不利影响。
2、项目概况
2.1所在城市——重庆市概况
2.1.1简介
重庆市简称“渝”,位于长江上游水系中心,三峡库区内,东西长470公里,南北宽450公里,是西南水陆交通的枢纽。
主城区坐落在长江、嘉陵江交汇处,依山傍水,参差错落,建筑物层层叠叠,具有独特的山城风格,又有“山城”之称。
重庆市幅员面积8.2万平方公里,总人口3002万人,是我国四个直辖市之一。
公元前十一世纪,重庆曾是巴国都城;至唐宋,重庆已成为西南内陆物资集散地和繁荣的商业城市;清代,洋货大量涌入,物资吞吐规模扩大,促进了流通繁荣,每年东运物资达300万担以上,商贸成交量仅次于上海、天津及汉口;在第二次世界大战期间,重庆作为抗战时的陪都,许多外国使馆相继迁入,成了当时风云国际的政治中心及世界知名城市;建国后,重庆市作为中国西南地区特大的中心城市,既是长江上游的重要的交通枢纽,又是我国著名的老工业基地;随着重庆直辖市设立及西部大开发战略的实施,重庆已成为我国改革开放的重要支点,在全国经济战略的地位和作用更加突出。
2.1.2城市规划及建设概述
98年12月23日国务院以国函[1998]108号文对《重庆市城市总体规划(1996—2020)年》作了正式批复。
国务院原则同意我市城市总体规划确定的城市性质及发展目标、人口和用地规模、城市空间布局、城市基础设施建设、历史文化名城和环境的保护等内容。
这是重庆市历史上继1983年后第一次经国务院审批通过的城市总体规划,是重庆市政治、经济、文化等各项事业发展的总蓝图。
据此,重庆市城镇体系布局为:
以产业布局为依据,能源、交通、原料和旅游的开发为动力,以主要交通线为发展轴,以都市圈为核心,万州、涪陵、黔江等地区中心城市为增长极的“一心多极网络式”结构体系,逐步形成以中心城市为依据,由特大城市—大城市—中等城市—小城市—小城镇组成的层次分明、规模适度、功能合理的城镇体系。
为实现该蓝图,重庆市政府决策超前发展基础设施建设,重点建设城市综合交通体系,建设渝长、长涪、渝黔、渝合、渝遂、梁万等高速公路,打通对外出口;修建大佛寺、黄花园、鹅公岩、马桑溪、马鞍石、嘉陵江复线及王家沱大桥;加紧主城区快速干道路网建设,近期完成“一环、二纵、三滨、四横、五射”工程;建设以大容量的快速轨道交通为骨干,地面公共汽、电车为主体,索道、缆车、轮渡、垂直电梯、自动扶梯、空中客车等多种客运方式相结合的综合立体客运体系。
2.2项目所在地区——北部城区概况
2.2.1功能分区
北部城区将建设成为重庆现代化大都市的标志性城区。
其功能定位为“三个中心、一个枢纽”,即行政中心、信息中心、文化艺术中心和交通枢纽。
北部城区由观音桥、江北城、大石坝、新牌坊、龙头寺、冉家坝六个地区组成。
规划用地面积76平方公里,2020年人口规模为80万人。
北部城区规划范围的六个地区为:
●观音桥地区:
包括观音桥、长安厂、苗儿石,以居住为主,辅以配套商业服务设施和另工业;
●江北城地区:
包括五里店、江北城,以行政办公、文化、旅游服务为主,辅以配套居住及商业服务;
●大石坝地区:
包括大石坝、龙脊开发区南部,鸿恩寺及江北农场南部,以居住及无污染加工业为主;
●新牌坊地区:
包括重庆国际金融贸易开发区、北部商贸城、金紫山开发区及人和,以金融、办公、信息、第三产业为主;
●龙头寺地区:
包括龙头寺、溉澜溪、童家院子南部,以对外交通及公共服务设施为主;
●冉家坝地区:
包括江北农场北部、冉家坝新城龙脊小区北部、龙湖开发区,以商业服务、文体娱乐居住为主。
2.2.2蓝图描述
与以上功能分区上配套,北部新城将来的基础设施堪称一流。
在效能方面,城市道路系统为“网络自由式”布局,依次分快速路、主干路、次干路、支路四类。
快速路由一条东西向、两条南北向及国道组成,大体呈“井”字形结构,将北部城区分为8个交通分区,平均每个交通分区面积约为9平方公里,人口约10万。
北部城区与渝中区、沙坪坝区、南岸区通过黄花园、嘉陵江、嘉陵江复线、华村、石门、高家花园、大竹林、大佛寺、王家沱等9座大桥相联系。
水、电、气、通讯方面,规划将建设梁沱水厂二期工程;建设石子山、人和变电站在内的3—6座220KV变电站和14—20座110KV变电站;除现有2个市话局外,建设新牌坊、龙头寺等5—6个市话局;建设人和储配气站和新牌坊、九龙湖、冉家坝、头塘等调压站并拆除现小湾储配气站;扩建唐家桥污水处理厂及完善其排水管网系统,建设溉澜溪及盘溪河流域污水管网系统,为实施沿江水截流,建设集中污水处理厂打好基础。
2.3项目所在地——”某街”状况
“某街”是某集团在洋河新区建设的一个商业、商务性质的高档建筑群体工程项目,也是集团公司为开发大西部的需要而启动的一个重庆的CBD项目。
它共分为七大建筑群,由中国著名建筑大师黄克武先生担纲设计。
其建筑风格具有浓郁的文艺复兴后期南欧建筑特色,高层与多层搭配合理,组合丰富,沿街均有骑楼与回廊连接,既可遮阳避雨,开阔人行道空间,又可形成步行走廊利于商业发展;在建筑结构上采用大柱网框架或框剪钢筋混凝土结构,内部布置和空间分割灵活方便;外观采用新型欧式构件及加厚石材造型,色彩简捷明快,拱型顶、老虎窗、罗马柱交相辉映,构成非常美妙的天际轮廓线,建成后势必成为重庆标志性建筑群体之一。
“某街”规划占地168亩,总建筑面积49万㎡,其中住宅17.98万㎡,写字楼13.72万㎡,商业用房9.8万㎡,酒店3.5万㎡,车库、设备等配套用房约4万㎡,建筑临街线长达600米。
共分七个项目:
1﹟****大厦、2﹟****大厦、3﹟***大厦、4﹟***大厦、5﹟***大厦、6﹟****、7﹟项目****。
“某街”是集大型商场、超市、酒店、写字楼(甲级标准)以及酒店式商务公寓为一体的综合性商务社区,并兼有会所、金融、证券、商务俱乐部、停车场等城市功能配套设施。
除建筑物本身所应具有的各项功能外,集团公司还在洋河社区配套建设了学校、医院、游泳池、购物中心等大型配套设施,力图以宏大的建筑构想、完美的功能配套、广阔的市场定位,整体引进各类知名品牌、企事业单位和物业专业市场,为进军重庆的企事业机构打造辐射西部的商务平台。
2.4项目建设内容
2.4.1项目建设用地
“某街”六号地块某项目是北部城区”某街”的重要组成部分,位于”某街”西北侧,南向通过洋河大道相隔,面对已开工建设的三、四、五号地块上的建筑物,北邻在建的望海现代城中庭园林景观,西靠拟建的星级酒店,与北部城区公园——海洋公园遥相观望。
地段显要,环境优良,交通方便。
2.4.2总体布局
项目划分为3个片区,使某界定为三段,以入口加以组织,形成为一个整体,依次布置七栋建筑,其中,一期布置C、D、B三栋,依次为F1、F2、F3幢。
●一期总用地面积:
14502㎡
●一期总建筑面积:
65993.70㎡
其中:
住宅建筑面积:
32447.21㎡
商业用房总建筑面积:
5648.24㎡
地下车库建筑面积:
8863.64㎡
写字楼建筑面积:
16592.58㎡
备用房:
2442.03㎡
●建筑密度:
27.4%
●容积率:
3.38%
●绿地率:
37.8%
●停车位:
179个
●住宅总套数:
171套
2.5项目规划方案
2.5.1建筑设计
某一期总建筑面积65993.70㎡,广场地面以上为二栋19层高塔式商住楼(1~3层为商业用房),一栋11层高层式写字楼组成,地面以下则由二层地下车库及设备用房组成。
●景观与朝向:
因该地块紧邻望海现代城中庭园林花园、海洋公园等有利景观条件,且地块内部环境质量较高,故设计方案在采光及景观朝向上均精心布置,基本上让全部客户既有良好的采光通风又有良好的景观效果。
●套型:
项目住宅户型面积以130㎡—160㎡为主,辅以60—70㎡的一室一厅及200—300㎡的跃层大户型,且每种户型均可根据可持续发展的原则提供了灵活的可变性。
●建筑造型:
保持欧式特色,并适当增加造型的现代感(但仍以欧式面貌出现),增加住宅建筑的通透感(大面积落地玻璃),欧式建筑丰富的建筑细部(如檐口、线脚、柱廊等)和追求通透的现代品位相结合,使建筑造型既风格统一又丰富多彩。
2.5.2结构设计
●主体结构形式:
采用框架剪力墙结构,裙房部分采用纯框架结构。
地基处理及基础形式:
据地质勘察结果,场地基本为泥岩及沙岩,基础形式采用人工挖孔桩基(深度约5—6米)。
●三缝设置:
各片区之间设置伸缩缝(兼抗震缝),不设沉降缝(因地质为基岩)。
●楼盖形式:
地下各层及商场采用井字梁楼盖,住宅各层采用井字密肋楼盖(因如此可减少室内露梁、增加层高、降低造价、并使室内适用美观)。
●抗震设计:
按6度设防,本方案符合抗震设计要求。
2.5.3给排水设计
●水源:
沿洋河大道铺设一条由梁沱水厂供给的DN800给水管(供水标高350米),可作项目水源。
●用水量及给水系统:
项目总用水量为927天/m3,各片区给水采用分区供水,其中六层以下由市政给水管直接供给,七层以上由负一层生活水池、全自动变频调速供水设备联合供水。
●消防给水系统:
分室内、室外消火栓给水系统系统和自动喷水灭火系统,消防用房量储存于负一层的消防储水池中(另屋顶水箱储有18m3消防用水)。
●排水量与排水系统:
生活污水量按生活用水量的90%计,雨水量按重庆地区暴雨强度公式计算;在片区内室外布置四座地埋式污水处理装置,生活污水经此处理达标后排入市政污水管,雨水直接排入市政污水管。
2.5.4电力设计
●电源:
本小区由西北方向约三公里处设有洋河变电站,装机容量为4×5000KVA;东南方向约200米规划有新原兴开闭所。
●供电系统:
在地块一、三号片区地表层各设一配电室,在二号片区负一层设一高供压配电室,采用TN-S系统供压配电别式,消防用电在最末一级配电箱处设置自动切换装置。
2.5.5弱电设计
●电话:
在片区内设一电缆交换间,内设电缆交换箱一个,容量为2400对。
●有线电视:
在小区住宅部分设置有线电视系统,每户一个系统输出端口。
●火灾自动报警:
小区负一、二层、商场及公共场所设置火灾自动报警系统(由火灾自动报警、联动控制、火灾紧急广播、火灾通讯等内容组成)。
2.5.6暖通
地下室可采取自然通风、机械通风系统及消防排烟系统;高层住宅楼消防电梯前室及梯间设置加压逆风系统,D栋住宅靠外墙的防烟梯间采用自然排烟方式。
2.5.7燃气
区内燃气由市政管网直接引入小区庭院至各栋楼,经调压后进入户内,总耗量约为650m3/天。
2.6项目物业管理
●项目配套设施:
小区内采用四回路供电,实现“永不停电”;设置国产污水处理设备、玻璃钢冷却塔,并配高、中、低压、生活、喷淋及屋顶增泵、污水地排水等若干台;设有公共天线及卫星天线,提供各户接收本地区收星电视节目;火灾报警控制器及CRT显示系统;同时,一期配置名牌高速电7台,力求实现小区最佳的空间组合和流畅的交通组织;更为重要的是,小区配有红外线控测防盗、紧急救助、门磁开关、天然气泄漏控测、水电智能抄表等智能化设施,区内中心数据通讯、信息、电话在、传输及综合布线实行智能化自动化控制。
●物业管理:
小区聘请全国知名的物业管理公司,使小区物业管理工作规范化、专业化,符合ISO9002质量体系,并在三年内通过ISO9002国际质量体系认证,获得“全国城市物业管理优
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