资产评估自考题分类模拟题9.docx
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资产评估自考题分类模拟题9
资产评估自考题分类模拟题9
一、多项选择题
1.房地产的存在形态有______
A.土地
B.单纯的土地
C.建筑物
D.单纯的建筑物
E.土地与建筑物合成一体的房地产
答案:
BDE
[解答]房地产的存在形态有三种:
(1)单纯的土地;
(2)单纯的建筑物;(3)土地与建筑物合成一体的房地产。
2.土地按照所有权归属,可以分为______
A.国家所有土地
B.集体所有土地
C.私人所有土地
D.个人所有土地
E.以上均正确
答案:
AB
[解答]本题考查的是土地分类的内容。
土地按所有权归属,可分为国家所有土地和集体所有土地。
3.按社会经济用途,土地可分为______
A.工业用地
B.商业用地
C.公用事业用地
D.交通运输用地
E.闲置未用土地
答案:
ABCD
[解答]按社会经济用途,土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地等,闲置未用土地属于按利用程度分类的类别。
4.土地的自然特性表现在______
A.用途多样性
B.面积的有限性
C.空间位置的固定性
D.使用价值的永续性和增值性
E.不可替代性
答案:
BCDE
[解答]土地的自然特性表现在以下方面:
土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地的不可替代性。
5.我国的土地资产价格类型包括______
A.抵押价格
B.出租价格
C.土地使用权出让底价
D.转让价格
E.土地交易成交价格
答案:
ABCDE
[解答]我国土地资产的价格类型包括:
(1)基准地价;
(2)标定地价;(3)土地使用权出让底价;(4)转让价格;(5)出租价格。
6.基准地价是城镇国有土地的基本标准价格,它是______
A.一个区域性的平均地价
B.各类用地的平均地价
C.政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格
D.单位土地面积的地价
E.政府评估的具体地块的地价
答案:
ABCD
[解答]从基准地价的定义中可以看到:
(1)基准地价是一个区域性的平均地价;
(2)基准地价是各类用地的平均地价;(3)基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;(4)基准地价是单位土地面积的地价。
7.以下关于标定地价的描述,哪些是正确的?
______
A.标定地价是一个区域性的平均地价
B.标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据
C.标定地价是政府评估的具体地块的地价
D.标定地价是各类用地的平均地价
E.一般情况下,标定地价不进行大面积评估
答案:
BCE
[解答]从标定地价的定义中可以看到:
(1)标定地价是政府评估的具体地块的地价;
(2)在一般情况下,标定地价不进行大面积的评估;(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
8.一级市场的价格范畴包括______,其价格由政府决定。
A.基准地价
B.标定地价
C.土地使用权出让底价
D.转让价格
E.出租价格
答案:
ABC
[解答]一级市场是政府垄断市场。
与其相对应的一级地价包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价。
9.影响商业用地土地价格的区域因素有______
A.交通便捷度
B.人文环境
C.自然环境
D.建筑物的容积率
E.商业繁华程度
答案:
ABCDE
[解答]影响商业用地土地价格的区域因素有:
(1)商业繁华程度;
(2)交通便捷度;(3)环境优劣度,反映商业用地的环境质量主要有人文环境和自然环境两个指标;(4)规划限制,主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求,包括土地的具体用途,建筑物的高度、密度、容积率等。
(5)其他因素。
10.土地的自然特性和经济特性决定了土地资产价格的特点,其特点表现为______
A.土地价格不是土地价值的货币表现
B.土地价格主要由土地的需求决定
C.土地价格具有明显的区域性
D.土地价格的上涨性
E.土地价格是由生产成本决定
答案:
ABCD
[解答]土地资产价格的特点表现在:
(1)土地价格不是土地价值的货币表现;
(2)土地价格主要由土地的需求决定;(3)土地价格具有明显的区域性;(4)土地价格的上涨性。
11.反映商业用地环境质量的指标有______
A.交通便利度
B.人文环境
C.自然环境
D.规划环境
E.基础设施保证度
答案:
BC
[解答]反映商业用地的环境质量的指标主要有两个,一是人文环境,二是自然环境。
12.影响住宅用地价格的区域因素有______
A.城市居民收入和消费水平
B.交通便捷度
C.住宅区内居民的受教育水平
D.行政因素
E.学校、医院等公用设施的完善程度
答案:
BCE
[解答]影响住宅用地价格的区域因素有:
(1)位置;
(2)交通便捷度;(3)基础设施保证度;(4)公用设施完备度;(5)环境质量度;(6)规划限制;(7)其他因素。
13.影响地价的个别因素主要有______
A.位置因素
B.地形地质因素
C.面积因素
D.地块形状因素
E.土地利用因素
答案:
ABCDE
[解答]影响地价的个别因素是:
(1)位置因素;
(2)地形地质因素;(3)面积因素;(4)地块形状因素;(5)土地利用因素。
14.地形地质因素对地价的影响主要表现在______
A.地形条件较差会造成使用效果差
B.地质条件差会增高开发成本
C.地形条件会决定土地用途
D.地形条件制约开发规模
E.地形条件决定土地价格
答案:
AB
[解答]地形地质因素对地价的影响主要表现在两个方面:
(1)城市中如果地形条件较差,如背阴、通风不畅等,其使用效果差,造成地价水平较低;
(2)复杂的地形、较差的地质条件均会造成土地开发成本的增高,从而降低了地产的价格。
15.土地利用因素主要包括______
A.开发目的
B.容积率
C.土地用途
D.开发时点
E.土地面积
答案:
BC
[解答]土地利用因素主要包括两个方面的内容:
(1)容积率;
(2)土地用途。
16.土地使用权评估的原则有______
A.最有效使用原则
B.替代原则
C.变动原则
D.贡献原则
E.供需原则
答案:
ABCDE
[解答]土地使用权评估的原则是:
(1)替代原则;
(2)最有效使用原则;(3)变动原则;(4)供需原则;(5)贡献原则。
17.土地权属按不同的角度,可以分为______
A.土地所有权
B.土地使用权
C.划拨土地
D.出让土地
E.买卖土地
答案:
ABCD
[解答]土地权属按不同角度,可以分为土地所有权、土地使用权、划拔土地、出让土地等。
18.土地使用权出让年限最高为40年的土地有______
A.居住用地
B.商业用地
C.工业用地
D.旅游用地
E.娱乐用地
答案:
BDE
[解答]商业、旅游、娱乐用地的最高使用年限为40年,居住用地为70年,工业用地为50年。
19.国有企业改制中的土地资产处置方式有______
A.出让
B.投资入股
C.转让
D.抵押
E.租赁
答案:
ABE
[解答]企业资产重组与改制中土地权属的处置方式包括以下三种:
(1)出让;
(2)投资入股;(3)租赁。
20.在运用市场法对土地使用权进行评估时,对交易情况进行修正时应考虑的因素包括______
A.有一定利害关系的主体之间的交易
B.有特别动机的交易
C.买方或卖方不了解市场行情的交易
D.交易时点
E.其他特殊交易情形
答案:
ABCE
[解答]对交易情况进行修正应考虑的因素包括:
(1)有一定利害关系的主体之间的交易;
(2)交易时有特别动机,如急于出售或购买;(3)买方或卖方不了解市场行情;(4)其他特殊交易情形。
21.运用基准地价修正系数法评估土地价值时,可能需要修正的因素有______
A.土地使用权年限
B.土地使用权出让金
C.土地等级
D.基准地价时间因素
E.容积率
答案:
ADE
[解答]本题为识记内容,考查运用基准地价修正系数法需考虑的因素。
22.土地使用权评估中的收益法的理论依据是______
A.替代理论
B.地租理论
C.生产要素分配理论
D.贡献理论
E.以上均正确
答案:
BC
[解答]土地使用权评估中的收益法,也称收益还原法,其理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
23.还原利率为以下哪几项之和?
______
A.银行利率
B.安全利率
C.风险调整值
D.国库券利率
E.债券利率
答案:
BC
[解答]通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率,即:
还原利率=安全利率+风险调整值。
24.运用成本法评估土地使用权价值时,适用于______
A.土地市场发育不完善
B.土地成交实例不多
C.有相同或相似的其他交易案例
D.可以较为准确地估算收益
E.既无收益又很少有交易情况的具有特殊性的土地
答案:
ABE
[解答]成本法一般适用于土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法,既无收益又很少有交易情况的土地评估。
25.土地开发费主要包括______
A.基础设施配套费
B.公共事业建设配套费
C.拆迁费
D.投资利息
E.小区开发配套费
答案:
ABE
[解答]土地开发费主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
26.运用假设开发法评估土地,其中全部预付资本主要包括______
A.建筑费
B.税费
C.专业费
D.地价
E.利息
答案:
ACD
[解答]运用假设开发法评估土地时,全部预付资本包括地价、建筑费和专业费。
27.用假设开发法来估算地价,要求有______的社会经济环境保证。
A.一个明确、开放和长远的房地产政策
B.一套统一、严谨及健全的房地产法规
C.一个完善、公开及透明度很高的房地产资料库
D.一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单
E.一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划
答案:
ABCDE
[解答]运用假设开发法评估土地,要求有满足的社会经济环境保证:
(1)有一个明确、开放和长远的房地产政策;
(2)有一套统一、严谨及健全的房地产法规;(3)有一个完善、公开及透明度很高的房地产资料库;(4)有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单;(5)有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
28.房屋建筑物的基本组成部分包括______
A.基础
B.主体承重结构
C.屋顶
D.围护结构
E.建筑物内部设施
答案:
ABCD
[解答]房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构、屋顶和围护结构,建筑物的内部设施不属于建筑物的基本组成。
29.在对房屋建筑物的评估过程中,通常会遇到几种类型的价格评估,它们是______
A.房屋建筑物所有权价格评估
B.房屋建筑物使用权价格评估
C.房屋建筑物租用权价格评估
D.房屋建筑物转让权价格评估
E.房屋建筑物租赁权价格评估
答案:
ABC
[解答]在资产评估中通常会遇到的三种类型的价格评估是,房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和租用权价格评估。
30.按照房地产管理法的规定,土地使用权出让最高年限,根据出让土地的用途不同而不同,下面选项中正确的是______
A.居住用地70年
B.工业用地60年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
D.商业、旅游、娱乐用地50年
E.综合或其他用地50年
答案:
ACE
[解答]土地使用权出让最高年限按用途分别确定,其中,居住用地为70年,工业用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年。
31.建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则,还因为建筑物价格本身的特点及产业性质,必须遵循特定的______原则。
A.经济性
B.专业性
C.客观性
D.公正性
E.科学性
答案:
AB
[解答]由于建筑物价格本身的特点及产业性质,建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则,还要遵循特定的经济性原则和专业性原则。
32.建筑物评估的原则有______
A.替代原则
B.最有效使用原则
C.供需原则
D.房地合一原则
E.贡献原则
答案:
ABCD
[解答]评估建筑物时必须遵循特定的经济性原则和专业性原则是:
(1)替代原则;
(2)最有效使用原则;(3)供需原则;(4)房地合一原则。
33.建筑物成本通常可归纳为______
A.前期费用
B.建筑安装工程费
C.其他费用
D.合理利润
E.资金成本
答案:
ABCDE
[解答]建筑物成本一般包括建筑安装工程费、前期费用、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本和税金。
34.在估算建筑物重置成本的方法中,重编预算法比较适用于______
A.测算建筑物的更新重置成本
B.测算建筑物的复原重置成本
C.测算构造简单建筑物的重置成本
D.测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本
E.测算原工程量较合理建筑物的重置成本
答案:
AC
[解答]由于重编预算法所需的技术经济资料较多,而且费时,工作量较大,因此,此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。
35.引起建筑物功能性贬值的原因有______
A.土地与建筑物用途不协调
B.建筑物的设计及结构上存在缺陷
C.有效使用面积与建筑面积不成比例
D.建筑物的装修与其总体功能不协调
E.建筑物使用强度与其所占土地的最佳使用不一致
答案:
ABCDE
[解答]题目中五个选项均是引起建筑物功能性贬值的原因,考生需认真识记。
36.建筑物评估中市场法的具体做法主要有______
A.综合分析法
B.收益现值法
C.交易实例比较法
D.价格指数调整法
E.基准价格对照法
答案:
CE
[解答]市场法的具体做法很多,主要有以下两种:
(1)交易实例比较法,也称直接法;
(2)基准价格对照法,也称间接法。
37.建筑物评估的市场法应具备的条件主要有______
A.要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于3个
B.选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性
C.交易时间与评估基准日尽可能接近
D.交易应具有透明性、公平性和有效性
E.交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面基本一致
答案:
ABCDE
[解答]运用市场法评估应具备的条件主要有以下五个:
(1)要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于3个;
(2)选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性;(3)交易时间与评估基准日尽可能接近;(4)交易应具有透明性、公平性和有效性;(5)交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
38.区域因素修正的确定可采用的方法是______
A.询价法
B.假设开发法
C.十等分因素比较法
D.环境成熟度修正法
E.双百分制比较法
答案:
CDE
[解答]区域因素修正可以采用以下方法:
(1)双百分制比较法;
(2)十等分因素比较法;(3)环境成熟度修正法。
二、名词解释题
1.土地
答案:
土地是指包括地上空间和地下空间的地表,是一个立体的概念,可以从纵横两方面认识。
从横的方面看,即范围;从纵的方面看,分为三部分,即地上空间、地下空间、地表。
2.基准地价
答案:
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。
是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业和住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
3.土地使用权出让底价
答案:
土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据和确定成交地价的基础。
4.地产转让价格
答案:
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。
5.一级市场
答案:
一级市场也称政府批租市场。
在这里,政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。
6.二级市场
答案:
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和,是竞争性市场,虽然不同用途的土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地的用途规定,但同种用途土地市场上的经营者可以在国家法律规定的范围内充分竞争。
7.出让土地使用权
答案:
出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
8.土地使用权评估中的市场法
答案:
土地使用权评估中的市场法也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。
9.土地使用权评估中的成本法
答案:
土地使用权评估中的成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
10.“七通一平”
答案:
“七通一平”即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热,土地平整。
11.建筑物
答案:
建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。
12.建筑安装工程费
答案:
建筑安装工程费是指为建筑物工程而直接或间接耗费的各种材料和人工费用,一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。
13.重编预算法
答案:
重编预算法是指按工程预算的编制方法,对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。
即根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图,按照编制工程预决算方法,在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率,编制工程预算书,再按现行标准计算间接成本,从而计算出建筑物重置成本。
14.价格指数调整法
答案:
价格指数调整法是根据建筑物的账面成本,运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。
15.打分法
答案:
打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准,分解建筑物整体成新率评分标准,以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分,得出或汇总得出建筑物的成新率。
16.使用年限法
答案:
使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的实体性贬值率;或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。
17.建筑物评估中的市场法
答案:
建筑物评估中的市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(外部环境因素)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础,作必要的修正后,得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
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