最新北京朝阳区某后CBD住宅项目可研报告.docx
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最新北京朝阳区某后CBD住宅项目可研报告
北京朝阳区某后CBD住宅项目可研报告
一、项目概况
1、位置——扼守CBD南麓紧邻东三环要道
本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处,紧邻东三环。
北距CBD仅为1公里,距离长安街延长线1.5公里;东距东四环2公里;南距南二环1.5公里;西距东二环2公里。
地处北京东南部核心地带。
2、规模——打造东南部地区地标极物业
占地13344平方米,已批审建筑面积为。
属于本地区最大规模的建筑单体,适于开发综合类大型物业项目,整体项目屹于东三环之畔,无任何遮挡,将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑,形成东三环上的一道风景线。
3、交通状况——横贯东西,直通南北,得天独厚
紧邻东三环,可方便到达CBD及城南和城北,临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路;东西南北交通极为方便;由于临近京沈、京津高速公路,本项目处于外省市进京的必经之路;在公共交通方面,多条公共交通线经过本项目,如:
300、830、730、28、810、37、57、707、705等;随着北京城市轨道交通网的建设与贯通,地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线,都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。
4、市政状况——成熟完善奠定项目全面基础
本区域是近二十年开发的成熟地区,市政条件完善:
道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。
目前,三环路正在改造之中,其交通容量将进一步提升,为迎接奥运会做好充分的准备。
5、市场状况——特征明确面向需求
✧商业市场状况:
本地区缺乏大型商业中心,大型购物场所的供应现
状是北至国贸中心,西至崇文门商圈,存在大型商业中心;而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。
✧住宅项目:
周边住宅项目众多,竞争激烈,市场供应非常丰富。
(详见下页本地区住宅项目调查表)
本地区住宅项目一览表
项目名称
项目位置
物业属性
起价
发展商
物业
状态
电话
珠江帝景(Ⅰ)
朝阳区西大望路与广渠路交叉口
公寓
7600元/平方米
北京珠江合生创展房地产开发有限公司
期房
87777771
/2/3/4/5
乐澜宝邸
朝阳区劲松桥东100米路北
普通住宅
7700元/平方米(全套精装修)
北京万发房地产开发股份有限公司
准现房
67730005-0008
苹果社区
朝阳区国贸桥东南(紧邻通惠河南)
普通住宅
6000元/平方米
今典集团
期房
62277925
/62238844
后现代城(Ⅱ)
朝阳区西大望路与百子湾交汇处
普通住宅
6300元/平方米
北京金马文化园房地产开发有限公司
期房
67788833
风度·柏林
朝阳区双井桥向东(广渠路与大望路交汇处)
普通住宅
5700元/平方米板:
6400
北京融利达房地产开发有限公司
期房
67705611/2
非常生活
朝阳区国贸南600米
普通住宅
6900元/平方米
北京天相房地产开发有限公司
期房
87776555
建外SOHO
朝阳区建国门外大街4号(国贸中心对面)
公寓
11500元/平方米
北京红石建外房地产开发有限公司
期房
65678888
易构空间
朝阳区百子湾路南
普通住宅
4990元/平方米
北京国锐房地产开发有限公司
期房
87719999
项目名称
项目位置
物业属性
起价
发展商
物业
状态
电话
华贸国际中心
朝阳区西大望路6号
普通住宅
9800元/平方米
北京国华置业有限公司
期房
85951155/66/77/88
九龙特区(九龙花园)
朝阳区双井立交桥往东150米
普通住宅
5800元/平方米
北京嘉利恒德房地产有限公司
期房
67711166/67787700
世桥国贸公寓
北京市朝阳区双井东三环南路22号北门
普通住宅
7200元/平方米(全套精装修)
北京世桥房地产开发有限公司
期房
87771115/6
富力城(Ⅰ)
朝阳区双井桥西北角
普通住宅
7000元/平方米(全套精装修)
北京富力城房地产开发有限公司
期房
67757777
新御景(御景园Ⅱ)
朝阳区东三环华威桥东南角
普通住宅
8550元/平方米
北京松榆花园房地产开发有限公司
期房
87312836/7/8/9
富顿中心
朝阳区劲松桥东北角
公寓
7466元/平方米
北京昆泰嘉业房地产开发有限公司
期房
65881678/65881680
新青年公寓(优士阁)
朝阳区东距双井桥200米
公寓
8600元/平方米(全套精装修)
华润置地房地产开发有限公司
期房
87775221
美景东方(Ⅰ)
朝阳区东三环华威桥东300米
普通住宅
4600元/平方米
崇文区城市建设、达义兴业房地产开发公司
现房
87318608
恋日·国际
朝阳区大北窑东南角
公寓
11000元/㎡(精装修)
北京华野投资管理有限公司
期房
65688007/8
山水文园(一组团)
朝阳区华威桥东南300米
公寓
5980元/平方米
荣泰恒嘉房地产
期房/现房(四栋)
67353300/3322
东方瑞景
朝阳区建国门外长安街南侧
公寓
10800元/㎡(精装修)
北京峻成房地产开发公司
期房
65662669/70
方丹苑(缤纷四季Ⅰ)
朝阳区劲松西口500米
普通住宅
5980元/平方米
北京方恒房地产开发公司
1现房
67788818,67746360
百环花园(售罄)
朝阳区东三环南路潘家园桥西南侧
经济适用房
4250元/平方米
北京百环房地产开发有限责任公司
双花园小区(Ⅰ)(售罄)
朝阳区广渠门外大街北侧光华木材厂院内
普通住宅
4380元/平方米
北京建材集团房地产开发公司
期房
华腾园(甲区)(售罄)
朝阳区东三环双井劲松桥北100米
普通住宅
4580元/平方米
北京北化房地产开发有限公司
现房
67790005/6/7
香榭舍(售罄)
朝阳区东三环华威桥东100米
普通住宅
10000元/平方米
北京富阳物业发展有限公司
酒店式
公寓
✧写字楼项目:
由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的
省、市驻京办事处、酒店,促使该地区的商业氛围日渐浓重,目前,仍有新的驻京机构及商业写字楼项目在建设当中,致使本区域呈现全面性和可持续性发展的局面,同时,拉动提升了地区的消费潜力。
✧娱乐休闲项目:
娱乐休闲项目在本地区较少,尤其缺乏面向大众的
大规模、综合性餐饮、娱乐、休闲的集中地,成为该地区的空白点。
在北京,以商圈为龙头带动地区的各类消费为普遍模式,所以,本项目存在着良好的商机。
二、项目初步研究
1、项目开发初步设想
针对本区域的主要特征,即以传统居住区域结合大量新开发居住性项目的特点,居住饱和度较高;同时,大型的商业项目、标志性的商圈均未有形成,所以,根据本项目的规模、特征和位置、交通优势,本项目初步定位为大型综合性商业服务性项目,具体论证分析如下。
2、本项目相关地区人口特征——密度大数量多
按行政划分,本地区区位属于朝阳区内,主要地区包括:
劲松地区、双井地区、建外地区、潘家园地区、垡头地区、高碑店地区、小红门地区、十八里店地区等,户籍人口总量大约28万人以上,加上常住人口、流动人口和外来人口,居住人口总量超过百万,形成人口密度极大的特征。
相关人口调查
(如下表)
街道
男
女
人口数
劲松地区
97
89
58430
双井地区
86
103
59965
建外地区
55
75
49708
潘家园地区
97
111
60591
垡头地区
20
29
21771
高碑店地区
70
62
27220
小红门地区
28
A.是同一个数据库中的两个表B.不同数据库中的两个表14
input"输入第"+str(i)+"数据:
"tonum6055
十八里店地区
30
A.HAVING子句必须与GROUPBY子句同时使用,不能单独使用29
9928
3、本项目商业辐射区域界定——百万人口的巨大商业市场
✧类比北京城南核心商圈的服务人口数量:
t=a周边现有商圈例举:
clear崇文门商业圈——以百货零售业为主;
三、名词解释十里河商圈——以建材商贸为主
大红门商圈——以服装、纺织品批发类为主;
大都会商圈——面向全市,以百货类为主。
✧
✧三、名词解释题(每题2分,共10分)本项目发展空间:
本地区尚缺乏以日用商品、餐饮、娱乐为核心的商圈,
市场空白点有待填补。
✧参照其它类似商圈发展模式
A.公主坟商圈:
地处西三环,依托周边大规模居住区,以城乡贸易中
心和翠微商厦为核心形成综合性商业、零售、百货、餐饮以及通讯产品为主的商圈;
B.
C.A.按四舍五入取数值表达式值的整数部分当代—双安商圈:
地处北三环,依托中关村和人民大学等商住群体
【答案】SET,获奖次数>=5以双按商场、当代商城为核心形成以商业、商务、餐饮为主的商圈;
D.燕莎商圈:
地处东北三环,依托使馆区、商务区、旅游酒店和高档
生活社区,形成以商业、商务、旅游、娱乐为主的高档商圈。
✧
✧fori=0to999如以本项目作为本地区商圈的核心商业项目,其所辐射服务的范围可以
扩展至东城、崇文、朝阳大部分地区以及丰台区东部地区、大兴区东北部地区、通州西北部地区等区域,辐射人口数以百万计。
4、本地区综合特征分析——现代与传统的碰撞大众与高端的结合
✧人文环境:
本地区人口密度大,六十年代发展起来的多家大型企业形成
了本地大量的企业、事业及政府公务员的工薪人群;经过近年房地产业的发展,以及对国有大型企业的迁移和对国有企业土地开发,形成了一个规模较大的新型地产市场,吸纳了工薪白领、经营管理者等中高档次的居住人群,同时,由于临近CBD,本地区也是最早的租务市场,形成以工薪阶层为基础,中高收入为高端的复合型人群类型。
✧位置特征:
地处城南,扼守东三环,紧邻CBD,既可借助CBD国际化
商业氛围,又独具自身高密度居住区的特征,是一个京城南北之间、东部与中部之间的复合型区域,兼有城南、城东和CBD区域的地理位置特征。
✧文化特征:
本地区因地处北京的南城,因而地区文化以北京传统南城文
化为底蕴,明显烙有低阶层、大众文化的特点,比如:
潘家园的旧货市场等,就是典型例证;另一方面,毕竟本地区紧邻CBD地区,加上世贸国际公寓、苹果社区、富力城、金港国际、珠江帝景等高端项目,拥有大量的高端人群,因而具有较强的时尚性、国际化文化特征。
传统与现代,京城与国际两种文化在此碰撞、融合,形成代表时代发展的文化特征。
5、本区域商业市场初步分析——以大众化为基础以高档化为提升
✧消费群体数量大,总数量近百万人口,在当今北京大型商业项目相对饱和的环境中,此类现象非常少见,充分说明,本地区商业发展不平衡,大型商业匮乏。
✧消费特征以大众化消费为主,工薪阶层在此地占有绝大多数,为百姓服务仍是市场定位的基础和立足点。
✧市场空白为服务于北京东南部地区的大型商业服务业中心建立了
基础。
目前相关临近大型商业中心有:
新世界中心、国贸中心、蓝岛商厦、贵友商厦、赛特中心等,这些商业中心距离较远,档次较高,主要面向中高人群,所以,本区域急需一个满足大众消费群的商业中心。
✧潜在市场是面向中高端人群的精品商业、金融业、特色餐饮、娱乐
休闲业等。
本区域新的地产项目,带来了大量的高端人群,其需要就近消费,者就意味着需要高档次、多元化的服务业满足其要求。
目前本地区的中高端人群主要流向国贸、朝阳门—蓝岛商圈,距离相对较远,针对此类人群,吸引其就近消费,带动本地区中高端市场,本项目不仅具有得天独厚的地理条件和交通优势,还具有在整体上提升项目形象的重要意义
✧本区域超市数量不足,市场渗透潜力大
本区域超市一览:
华普超市华威桥店——华威西里8号楼
普尔斯马特劲松店——东三环南路54号
京客隆商厦九龙山商场——双井路口东
天客隆东三环店——农光东里34号楼
✧潜在竞争分析——地产项目闻风而动抓住机遇时不我待
本区域及其周边的地产项目亦看到东南部地区,这一巨大的商机,未来主要竞争对手如下:
建外SOHO
建外SOHO有8万平方米的底商,每平方米价格在28000元至30000元之间,面积都在200平方米以上明、后年才入住,现在已经销售了70%。
规划出16条小街,相互交错,并具有小资、时尚的经营定位。
优仕阁(U-Space)底商
U-SPACE位于东三环与广外大街交会处。
U-SPACE是集UP上升/Union联合等概念于一体的多价商务空间。
优仕阁C座10000平方米金铺底商,整租整售。
苹果社区商铺
苹果社区自由空间商铺:
大型购物超市,小剧场,6厅电影院,美术馆,潜水俱乐部,健美俱乐部,陶艺坊,美食广场,Coffee,Bar等。
珠江帝景商业街
珠江帝景位于北京CBD(中央商务区)边缘西大望路(与社区毗邻段规划为亮丽风景一条街)与广渠路交叉口,占地31公顷,总建筑面积90万平米左右。
珠江帝景欧洲风情商业街体现异域风情。
北京大都市街
"大都市街"西起珠市口,东到磁器口,长1.8公里,分布在广安大街两侧,总建筑面积超过30万平方米。
集餐饮、娱乐、旅游观光、休闲、购物于一体,拥有近十个主题商业平台。
未来,它将与前门传统商业区和崇外大街商业、房地产业增长带贯通,形成紧密的"U"字型商圈,并实现业态互补,成为首都长安街以南最大的现代化商贸中心。
目前,"大都市街"意向认购已超过50%。
"体育用品精品走廊"、"家居艺品广场"、"东方时尚广场"等都将在这里落户。
三、项目初步开发设想
1、5A级商业旺地
项目所在地北面与CBD中心商务区、国贸中心毗邻,西面是东三环黄金大道,东边是富豪云集,发展无限的高档社区;南面是北京东、南城结合部,项目所在地交通畅达,人文优秀,是北京城东半部5A级商业旺地,黄金商业中心。
业内行家、社会名流无不惊叹此处商机无限。
2、商圈辐射区人口将超百万
本项目核心商圈内成熟的社区有:
平乐园、富力城、华腾园、广渠东里、广渠西里,劲松东里、劲松西里、百环家园,乐澜宝邸,世桥国贸公寓,风度﹒板井,优士阁、苹果、鑫兆豪园、垂杨柳等,社区人口超过50万,商圈辐射区将达10平方公里以外,人口将超过百万。
3、京都不夜城
本项目拟建成一座8万平米的集大型超市、名品百货、精品专卖、特色餐饮、健身休闲、高雅娱乐为一体,成龙配套的京都“不夜城”,定会举城瞩目,商贾云集,车水马龙。
4、建筑风格
主体突出商业功能,体现轻松,明快,线条流畅的建筑风格,突出人和特色的外装修。
内部不统一做精装修,滚梯从地下一层直达地上第五层,突出现代气派,豪华舒展的特色。
5、功能分布
功能分布成购物一条龙,特色餐饮,高雅娱乐,休闲健身成龙配套,性情中人以到“京都不夜城”消费为时尚,京城百姓,工薪阶层以到“京都不夜城”消费为生活中的第一大幸事,乐不思蜀。
✧地下第二层和第三层建成600个单位的宽敞明亮的大型停车场;
✧地下第一层,集全国名牌家用电器、百货、文化用品、体育、休闲用品
于一体的精品专卖,配以特色快餐;
✧地上第一层及全国名牌服装、服饰、皮革、名人字画、文房四宝、时尚
化妆品和珠宝首饰为一体的精品专卖店,配以特色餐饮;
✧地上第二、第三层,引进大型超市;
✧地上第四层以洗浴、健身为中心,配以美容、美发、音乐茶座服务一条
龙;
✧地上第五层一部分以写字间为主,配以若干会议室,洽谈室,另一部分
作为“京都不夜城”管理用房。
四、商业运营策划
1、项目开发经营策略:
该项目总建筑面积:
8万平方米,其中:
地下车库2万平米(F-3、F-2),车位500个;商业6万平米(F-1~F5)。
商业出租:
出租面积(层数):
6万平米(F-1~F5)或4万平米
出租价格(以建筑面积为基数的综合单价):
3元/平米.天
出租方式:
长期或年租
出租回报测算:
6万平米*3元/平米.天*365天=6570万元/年;
或:
4万平米*3元/平米.天*365天=4380万元/年;
车位出租:
出租面积(层数):
2万平米(F-3、F-2)
出租价格:
2元/个.小时
出租方式:
计时
出租回报测算(按出租比率为60%):
500个*2元/个.小时*8小时.天*365天*60%=175.2万元/年;
商业出售:
二、三层超市一次性出售。
出售面积:
2万平米
出售价格:
1.8万/平米
出售方式:
一次性出售
销售周期:
2年
销售回报测算:
2万平米*1.8万/平米=36000万元
2、经营方案
经营方案A:
采用车位出租、商业全部用于超市、各式餐饮、精品服装、健身、娱乐、网吧出租。
则:
资金投入的最高峰值约为6亿元,预期于2015年左右达到资金平衡。
经营方案B:
采用车位出租、二、三层超市2万平米一次性出售,其余4万平米用于经营各式餐饮、精品服装、健身、娱乐、网吧等出租。
则:
资金投入的最高峰值约为4亿元,预期于2012年左右达到资金平衡。
经营方案C:
基于经营方案B,经过2年运作,其余商业也全部售出。
则:
资金投入的最高峰值约为4亿元,预期于2008年毛收益2.8个亿。
3、项目预计2004年5月完成前期运作,正式开工,于2005年10月竣工,取得销售许可,并开始进行销售。
4、成本估算:
✧土地成本:
4000元/平米;
✧前期、管理、财务等费用:
850元/平米;
✧建安费用:
4150元/平米;
✧总成本:
9000元/平米;
五、项目总体投资回报分析
(一)项目投资估算
1.开发成本及费用估算
①征地拆迁费
根据华腾园西区公建项目与对方达成的协议,我方以人民币200,000,000.00元的价格得到华腾园西区公建项目的建设用地,土地转让费大约为2亿元,其中包括城市基础设施建设费及四源费,不含土地出让金,土地出让金按基准地价四级(1240-1860)估算为1500元/平米,总计人民币120,000,000.00元,因此本项目的征地拆迁费用总计为人民币32000万元。
②前期费用
包括土地出让契税、报建费用,设计费、工程勘探费等费用,以150元/平米计算,共计人民币1204万元。
③基础设施及配套设施建设费
本项费用包含在征地拆迁费中。
④建安工程费
建安工程费4150元/平米,其中:
地下及结构:
2000元/平米
机电、消防等设备:
1000元/平米
外立面:
900元/平米
环境及公共部位装修:
250元/平米
⑤管理费、财务费及其它
管理费、财务费及其它按700元/平米计算。
2.项目开发总成本
(1)项目开发总成本估计为72000万元,单位成本为9000元/平米。
详见“项目投资估算明细表”。
(2)资金筹措、投资计划及借款利息
资金筹措与投资计划表——方案A(单位:
万元)
序号
项目名称
合计
建设经营期
第一年度
第二年度
第三年度
第四年度
一
项目开发投资
72000
11358
24787
25895
9960
二
资金筹措
72000
1
自由资金筹措
20000
5358
14642
2
银行借款
27040
10145
16895
3
预收款再投入
24960
6000
9000
9960
资金筹措与投资计划表——方案B、C(单位:
万元)
序号
项目名称
合计
建设经营期
第一年度
第二年度
第三年度
第四年度
一
项目开发投资
72000
11358
24787
25895
9960
二
资金筹措
72000
1
自由资金筹措
20000
5358
14642
2
银行借款
21382
10145
7895
3342
3
预收款再投入
30618
6000
18000
6618
在资金来源方面,我们可以采用各类融资手段,如银行借款和利用预收款的方式尽量避免资金使用高峰。
由于项目一次开发完成,资金需求量较大,在建设期快完成时,可以通过预售取得预售款,以及在租金押金方面采用押三付一的方式取得资金,来偿付建设的末期款,并在项目竣工后利用租金收入来偿还银行借款本金及利息。
(二)项目销售收入预算
本项目带有浓厚的商业性质,因此在项目建成后,采取销售与租赁相结合的办法。
考虑到地价及行业情况,出售价格定在18000元/平米,而租赁价格定位在3元/平米.天,地下车位的出租价格按2元/个.小时。
具体有三种经营方案供选择:
经营方案A:
车位和商业全部出租。
则资金投入的最高峰值约为6亿元。
竣工后,每年的租金收入为6570+175.2*=6725.2万元,由此看来需要10-11年收回成本,之后每年有将近7千万的租金收入;
经营方案B:
车位出租、商业2万平米出售,4万平米出租。
则资金投入的最高峰值约为4亿元。
项目竣工后,通过出售-1及1层商铺,可回收资金3.6亿元,之后每年租金收入为4380+175.2*=4555.2万元,则可望在8年内收回投资,之后每年有4500万的租金收入;
经营方案C:
基于经营方案B,经过2年运作,其余商业全部售出。
则:
资金投入的最高峰值约为4亿元,预期于2008年毛收益2.8个亿。
*说明:
地下停车位,按40建筑平米/个,因此地下-2、-3两层共2万平米,也就是500个停车位,出租比率按60计算,因此出租回报测算:
500个*2元/个.小时*8小时/天*365天/年*60%=175.2万元/年
(三)项目财务指标分析
项目损益表及静态分析(单位:
万元)
序号
项目名称
方案A
金额
方案B
金额
方案C
金额
1
销售及租金收入
84065a
92940b
119300
2
总成本费用
72000
72000
72000
4
税前利润
12065
20940
47300
5
税前利润率
16.8%
29.1%
65.7%
6
项目利润率
14.4%
22.5%
39.6%
a6725.2/0.08=84065
b36000+4555.2/0.08=92940
c36000+4555*2+4*18000+175.2/.08=119300
评价指标:
投资利润率(税前)=(税前利润总额/总投资额)×100%
A=16.8%B=29.1%C=65.7%
项目利润率(税前)=(税前利润总额/总收入)×100%
A=14.4%B=22.5%C=39.6%
以上两个静态指标与房地产同行业相应指标相比较,可以接受,故项目可行。
(四)现金流量概算表及动态分析
详见“现金流量概算表”
评价指标:
项目投资净现值NPV为A=12629(贴现率=8%)
B=18735(贴现率=8%)
C=311
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