房地产项目投资.docx
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房地产项目投资
房地产项目投资
操作法度榜样
第1操作环节:
房地产寿命周期与房地产投资机会
第2操作环节:
房地产投资决定计划的法度榜样设计
第3操作环节:
房地产项目投资的阶段性分析
第4操作环节:
把握房地产投资机会的要点
应用解释
有人说,成长商的企业就是“项目投资”。
我们发明,很多成功项目背后最出色的环节就是投资;或四两拔千斤,或阁下逢源。
试图总结房地产公司老总最核心的思惟与策略是不切实际的,这里从技巧层面概括了项目投资的标准化法度榜样与实战要点,在实际中仍要靠成长商的长袖善舞。
第1操作环节:
房地产寿命周期与房地产投资机会
一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开端,到房地产项目拆除为止经由的时光。
因为房地产的应用刻日长,一般为40~50年,高者上百年,所认为便利房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
(-)论证设计阶段
指从房地产开辟商着手买地到决定开辟房地产具体内容的阶段。
此阶段,房地产开辟商起首获得开辟地盘并搞出一个粗包装(项目建议书)。
承认后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究申报)。
承认后,委托设计人员搞出项目设计筹划。
(二)第措资全阶段
指从房地产开辟项目标设计筹划完成到项目开工为止的阶段。
此阶段,房地产开辟南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目扶植需用资金。
(三)项目扶植阶段
指从房地产开辟项目破土动工到落成验收为止的阶段。
此阶段,房地产开辟商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目扶植义务。
(四)项目试运营阶段
指从房地产开辟项目投放运营到运营正常为止的阶段。
此阶段,房地产开辟项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,进出根本稳定下来。
此阶段时光较短,一般一年阁下。
(五)项目正常运营阶段
指从房地产开辟项目试运营停止到设备须要更新为止的阶段。
此阶段,房地产开辟项目供给办事并获取利润,且进出变更幅度较小。
(六)项目设备区农阶段
指从房地产开辟项目标设备更新到项目需修复改革为止的阶段。
此阶段,需追加投资用于更新设备、改良办事、进步利润程度。
(七)项目修江孜追阶段
指从房地产开辟项目修复改革到项目预备抗除为止的阶段。
此阶段,需投入大年夜量资金修复改革原有建筑,使房地产开辟项目标办事水平和获利才能获得进步。
(八)项目拆除阶段
指从房地产开辟项目预备拆除到项目拆除完成为止的阶段。
此阶段,从新筹划应用地盘,拆除原有建筑。
房地产寿命周期说清楚明了房地产投资机会的丰富多彩
1、房地产寿命周期的每一阶段都须要资金的支撑,都须要接收资金,从而给投资者以投资机会:
房地产项目标开辟经营须要大年夜量充分的资金支撑,然而房地产投资商投放的资金都是有限的,不论这种有限投资是有意照样无奈,房地产投资商都往往投入必定资金开辟经营出阶段性成果后再行转手或融资。
而这种房地产寿命周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商供给了很多种可供选择的机会。
2、处在房地产寿个周期每一阶段的房地产开辟项目都可以在市场上交易,都可以买进卖出,从而为房地产投资机会的增多供给了包管:
房地产项目标开辟经营,既可以按全部寿命周期进行,也可以在每一阶段临时停止。
每一阶段性成果都可以在市场长进行生意,而房地产项目标阶段性生意为房地产投资供给了相当多的投资机会。
七。
果只能进行全部寿命周期或者半个寿命周期的生意的话,那么投资机会将少之又少。
所以说,房地产项目标阶段性生意,是房地产投资机会增多的包管。
3、处在房地产寿命周期不合阶段的房地产项目,其所处市场供求状况不合,因为对市场猜测和房地产价值断定的差别,使得房地产交易必定频繁,从而给投资者带来丰富的投资机会。
4、跟着城市人口的增长和社会的成长,对房地产项目标需求赓续出现,从而使得房地产投资机会大年夜大年夜增多。
除了对原有房地产项目进行改建、扩建之外,还须要进行房地产项目标开辟扶植。
这就给房地产投资供给了更多的投资对象,供给了更多的投资机会。
总之,房地产投资机会是丰富多彩、层出不穷,而这与房地产项目标寿命周期互相干注。
房地产开辟项目标寿命周期有长有短,寿命周期内的每个阶段也长短不一,所以每一房地产开辟项目标寿命周期各不雷同。
固然每一房地产开辟项目标寿命周期不合,但根本上都经由上述八个阶段。
第2操作环节:
房地产投资决定计划的法度榜样设计
汇集国内有关地区房地产开辟、经营、政策材料及其政治、经济、工业、贸易、经济扶植方针、经济政策等信息。
在广泛查询拜访研究的基本上,对投资地区、类别、范围等作初步商量,提出房地产开辟的项目扶植书,经有关部分或引导人审批、承认后,进行初步投资决定计划及具体投资决定计划研究。
等前一阶段研究的结论,获得上级引导赞成后,再进行后续研究工作。
房地产投资决定计划法度榜样即按以下法度榜样进行:
1、起首是研究房地产开辟项目标须要性和实际性。
经由过程市场查询拜访,包含外销市场及其竞争力的渗入渗出率.经由过程资本查询拜访,政治、经济、工业、贸易、交通等,对拟建项目标须要性和实际性进行研究。
2、扶植项目地点的选择及肯定开辟房屋类别及范围。
所有这些需作多筹划的论证比较,选择最佳筹划.以研究扶植项目在技巧上的可能性。
3、财务分析与经济评价:
计算项目标投资造价与土建、设备成本,投资后果分析,资金了偿办法、了偿时光.项目标利润及还本期,以研究扶植项目经济上的合理性。
4、进行扶植项目标筹划设计与编制扶植总进度筹划,这是研究扶植项目标实施筹划。
5、最后提出投资决定计划研究申报,得出结论性看法与建议,供给有关部分决定计划和审批。
第3操作环节:
房地产项目投资的阶段性分析
分析A:
房地产开辟策划阶段投资分析
房地产开辟策划阶段的重要目标是决定投资开辟的对象。
为了实现此目标,房地产投资者经由过程房地产市场研究.寻找投资开辟机会经由过程项目建议书初步论证开辟项目标可行性;经由过程可行性研究来最终做出是否投资开辟的决定计划;经由过程房地产开辟经营流程设计来对开辟项目标实施做出初步安排。
恰是因为此阶段工作成果的不肯定性,因而投资的风险性最大年夜,然则一旦投资成功,所获利润也最高。
在房地产开辟策划阶段投资的重要风险有:
(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目。
(2)假想项目从一开端就误入歧途。
(3)假想项目得不到有关音阿比较准。
(4)项目标可行性研究通不过审查。
(5)项目标开辟经营流程严重离开实际等。
因为对策划阶段的风险没有切实有效的防备办法,所以此阶段投资的风险最大年夜。
在房地产开辟策划阶段投资的重要好处有:
(1)可以按本身的欲望和前提进行假想,投资工作干起来会轻车熟路。
(2)须要创造性思维多,但采要的资金少,是少投入多产出的最好时代。
(3)便于本身占据最佳投资地位。
(4)成功的策划项目,可以很快接收资金,很快取得投资收益,并且收益往往异常可不雅。
(5)便于及早抓住有利投资项目
因为房地产开辟策划阶段投资的好处异常诱人,所以很多投资者伎痒,预备发挥才能。
在房地产开辟策划阶段投资,投资者应具备以下前提:
(1)对房地产开辟投资富有经验。
(2)人员本质高,具备专业齐备配套的有丰富经验的经济技巧治理人员。
(3)社会信用好,天资等级高。
(4)资金雄厚。
(5)有优胜的社会背景。
分析B:
房地产开辟前期工作阶段投资分析
房地产开辟前期工作阶段的重要目标是为开工扶植做好预备,经由过程征地拆迁落实扶植场地问题,经由过程工程勘察、筹划、设计,获得一个知足城市总体筹划请求的项目实施蓝图,经由过程开工预备工作为开辟扶植创造须要前提,经由过程房地产的预租、预售来早日落实客户,及早收取房钱或发卖收入。
在房地产开辟前期工作阶段投资的重要风险有:
(1)征地工作艰苦重重。
(2)融资工作进展迟缓,资金缺口较大年夜。
(3)地质前提不好,筹划前提限制过严,施工图纸出现问题。
(4)开工前提难以具备,比如知足的施工部队未找到,施工用水电等不落实,临时占道不许可等。
(5)预期的预租、预售工作开展不起来,给资金造成缺口。
(6)设备材料价格上涨太高,人工费用涨幅过大年夜等。
因为前期工作阶段的风险可采取一些办法在必定法度榜样上加以防备,所以固然风险仍很大年夜,但要比策划阶段小。
在房地产开辟前期工作阶段投资的重要好处有:
(1)有对场地、筹划、设计的影响力,从而对包管投资收益有好处。
(2)投入资金虽多,但能很快见到阶段性成果,便于及时转手。
(3)在介入前期工作时,可获得一些潜在收益。
(4)此时投资的回报承诺高,投资收益大年夜。
(5)便于及早抓住有利的投资项目。
因为房地产开辟前期工作阶段投资的好处很多,也很诱人,所以很多投资者也都积极争夺在此阶段投资。
在房地产开辟前期工作阶段投资,投资者应具备以下前提:
(1)房地产开辟前期工作富有经验。
(2)有配套的高本质专业人员,起码有经验丰富的勘察、筹划设计人员,征地拆迁入员,招标投标人员,市场营销人员等。
(3)对假想项目标前景看好。
(4)有必定的融资才能。
(5)社会信用好,天资等级高,资金雄厚。
(6)熟悉扶植地点的各类关系。
(7)对房地产预租预售前景看好,有客户来源。
分析C:
房地产开辟扶植阶段投资分析
房地产开辟扶植阶段的重要目标是包管按期、按质、按量、节约、安然地完成房地产开辟项目标扶植。
经由过程落实监理单位实现工程扶植的专人治理和分担风险;经由过程工程控制使得开辟项目标工期短、投资省、质量好经由过程施工验收周全考验工程扶植成果.并结清与有关单位的权力义务关系;像前期工作一样,经由过程预租预售早日落实客户并收取资金。
恰是因为房地产开辟扶植阶段的上述工作内容,在此阶段投资的风险较大年夜,然则一旦投资成功,所获利润也较高。
在房地产开辟扶植阶段投资的重要风险有:
(1)因为材料、设备、工入费的价格上涨;
(2)因为设计或施工问题,致使产生重大年夜质量变乱;
(3)因为社会动荡或气候影响,使工期严重延长;
(4)落成验收时交不了工;
(5)产生天然灾害或不测变乱,造成工程损掉;
(6)商品房预售掉;
(7)新的竞争性项目出现;
(8)筹措资金不到位;
因为开辟扶植阶段的风险多半可采取办法加以防备,所以投资风险峻比前期阶段低,但仍有较多弗成防备的风险存在。
在房地产开辟扶植阶段投资的重要好处有:
(1)对施工过程的开展有影响力,便于主动发挥感化。
(2)投入资金虽多,但能很快见到最终性成果,心里比较扎实。
(3)投资收受接收期较短。
(4)便于选择比较好的楼层或地位,为经营房地产创造好的前提。
(5)对所经营的房地产重点对待,节约二次装修费。
(6)便于介绍本身熟悉的施工部队承揽施工义务。
(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。
因为房地产开辟扶植阶段的好处很多很直接,所以有很多房地产投资者都在此
阶段投资。
在房地产开辟扶植阶段投资,投资者应具备以下前提:
(1)对房地产开辟扶植阶段的治理有丰富的经验。
(2)有工程扶植治理方面的高本质人才。
(3)对房地产项目标市场前景看好。
(4)对房地产项目中的某些有利楼层或地位兴趣极大年夜。
(5)本身拥有施工部队,或与施工部队有密切关系。
(6)资金雄厚,各类社会关系熟悉。
分析D:
房地产开辟发卖阶段投资分析
房地产开辟发卖阶段的重要目标是找到用户,实现房地产开辟项目标价值。
经由过程经营方法的选择肯定是出售照样出租或部分出租部分出售,经由过程评估促销对象肯定采取哪些倾销办法,经由过程肯定出租或出售价格来做到租售时的心中稀有,经由过程开展符合实际、丰富多彩的租售活动来实现房地产开辟项目标价值,即租出或售出房地产以获得房钱或发卖收入。
恰是因为房地产开辟发卖阶段工作如上所述,是以在此阶段投资风险仍较大年夜,然则一旦投资成功,所获利润也仍较高。
在白地产开辟发卖阶段投资的重要风险有:
(1)市场行情跌落。
(2)竞争性项目出现。
(3)促销费用上升。
(4)订价不恰当。
(5)分期付款时,后期款项无下落。
因为开辟项目标发卖期较短,不定身分及新的投资风险已减小很多。
但仍存在一些不良身分,是以投资风险仍较大年夜。
在房地产开辟发卖阶段投资的好处有:
(1)投资收受接收期短。
(2)赚取“批发”和“零售”的差价。
(3)获得物业升值的利润。
因为房地产开辟发卖阶段的好处不少并且轻易看到,所以有很多房地产投资者在此阶段投资。
在房地产开辟发卖阶段投资,投资者应具备以下前提:
(1)对市场行情看得准。
(2)对市场发卖有丰富经验。
(3)有客户来源。
(4)资金雄厚。
(5)市场关系熟悉。
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