长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx
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长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx
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长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则
长沙市物业管理优秀项目(企业)标准及评分细则
附件一:
长沙市物业管理优秀项目(住宅小区)标准及评分细则
申报项LI名称:
序号
标准内容
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
一
基础管理
29
1、按规划要求建设,房屋及配套设施全部投入使用。
1
实地查看:
符合,不符合0
2、办理了物业承接验收手续,资料齐全,分类建档,查阅方便。
2
按照《物业管理条例》第29条检査资料:
符合,不符合0
C
3、各种服务标识规范、醒目:
公开服务承诺。
2
实地査看:
符合,不符合0
4、物业管理用房按照规定移交,装修符合办公标准。
(
1
实地査看:
符合,未移交0
5、房屋使用手册、装饰装修管理规左及《业主(临时)管理规约》等各项制度完善。
1
检查资料:
完善,不完善0
6、业主委员会按规左程序成立并备案,按《业主大会议事规则》履行职责。
1
检查备案资料;符合,不符合0
7、业主委员会(建设单位)与物业服务企业签订了物业服务合同,合同文本规范,双方责权利明确。
2
1
检查资料;符合,基本符合,不
符合0
8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。
小区有创优宣传板报;发放业主征求创优意见表,业主对创优工作知晓率达到85%以上。
2
检查资料、实地査看:
无创优征求意见表,扌口,无创优计划和实施方案扣,无宣传板报扣
>
9、管理处部门独立设置,机构健全,岗位职责上墙:
各项制度齐全,并有具体的落实措施和考核办法。
2
检查资料,实地查看:
机构不健全扣,职责未上墙扣,制度不齐全扣,无落实措施和考核办法扣
10、企业工作人员(含管理人
2
检查资料、实地查看:
管理人员、
■
员)和专业技术人员经过专业培训,持证上岗。
专业技术人员每发现1人无上岗证扣
11.员工统一着装,佩戴工作牌,文明礼貌,工作规范:
熟悉项目基本情况。
2
实地抽查看;企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣
12、有《价格服务登记证》,公开服务项目、收费标准:
实行酬金制的,至少每年公开一次物业服务费用收支情况。
>
3
检查资料:
无《价格服务登记证》扣,未公开扣;未执行有关规立扣
13、建立住用户档案、淸册,査阅方便。
1
检查资料:
符合,不符合0
14、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话;有单独的投诉回访制度,投诉回访记录规范齐全。
4
检查资料、实地査看:
电话未公开扣,无投诉回访记录扣,记录不完整一处扣,扣完为止
15、每年泄期向住用户发放物业服务工作征求意见单,并对意见及时整理和处理,对合理的建议及时整改,满意率达90%以上。
2
)
检查资料:
符合,基本符合,不
符合0
16、建立并落实便民维修服务承诺制,零修、急修及时率100%,返修率不髙于1%,并有回访记录。
1
检查资料:
建立并落实,建立但未落实扣,未建立扣:
及时率符合,每降低1个百分点扣;返修率符合,不符合0;回访记录完整,记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
14
1、制泄年度房屋维修养护计划并实施。
1
$
检查资料、实地查看;符合不
符合0
2、小区主出入口设有总平而示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。
2
实地査看:
符合,无示意图扣,无路标扣,幢、单元、户号每缺一个扣
{
3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位,无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象,无危及房屋结构安全行为。
2
检查资料、实地查看:
符合,每发现一处不符合扣
4、房屋外观完好、整洁,无脱落.无污迹。
2
实地査看:
符合,发现一处不完好、不整洁、脱落.污损扣
}
5.屋面干净,无开裂渗漏,无杂物推放。
1
实地査看:
符合,发现一处不符合要求的扣
6、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康,并符合有关规左;霓虹灯按要求设置,保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。
t
2
实地査看:
符合,未按规泄设置0:
按规定设程,但不整齐或有破损每处扣,有安全隐患每处扣
7、封闭阳台统一有序,色调一致,除建筑设计要求外,一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬
1
实地查看;符合,每发现一处不符合扣
8、空调及其它户外设施安装符合小区规泄,位垃统一有序。
2
实地査看:
符合,每发现一处不符合扣
9、楼宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损:
共用部位门窗、灯具、开关等功能良好:
卫生间、水房等管道完好。
1
1
实地査看:
符合,每发现一处不符合扣
三
共用设施设备管理
16
1、制定设施设备维修养护计划并实施。
有操作规程与维保记录,无安全隐患。
2
检查资料、实地查看;符合基本符合,不符合0
2、共用配套设施及用房完好,干净整洁、标识明显,无随意改变用途现象。
2
%
实地査看:
符合,每发现一处不符合扣
3、管道井、桥架维护良好,无私搭乱接,无架空管线,无碍观瞻。
1
实地査看:
符合,发现一处不符合扣
4、排水、排污管道、化粪池完整通畅,无堵塞外溢现象。
1
实地査看:
符合,发现一处堵塞或外溢扣:
发现一处井盖缺失、损坏扣
5、道路通畅,路而平整;井盖无缺损、无丢失,场地(景观、健身器材、建筑小品等)维护良好。
2
实地查看;符合,发现一处不通畅、不平整、积水扣:
发现井盖缺损或丢失扣,路而井盖梯响^行,发现一处不龄扣
(
6、供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染:
二次生活用水有严格的保障措施,按规泄淸洗水池,水质符合卫生标准:
制订停水及事故处理方案。
2
检查资料、实地査看;符合,水池未封闭、无淸洗记录、无检测报告本项分值为0
7、制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整:
专变供电设备运行正常,配电室管理符合规泄,路灯、楼道灯等公共照明
A
2
检查资料、实地査看:
符合,发现一处不符合规左扣,抽查10个灯泡,发现有2个不亮,扣
设备完好。
8、电梯由专业维保公司进行维修保养,有年检标识;日常维修、保养人员持证上岗,无安全事故:
轿箱、井道和电梯机房干净整洁,通风、照明良好;
2
检查资料、实地査看:
符合,无年检标识或标识过期,本项分值为0
9、电梯应急对讲畅通,制订出现故障的应急处理方案。
在电梯轿厢内张贴安全注意事项,设置紧急装置。
2
实地查看:
符合,发现一处不符合,本项分值为0
四
秩序维护、消防、车辆管理
16
■
•
1、秩序维护人员实行24小时值班及巡査制度;熟悉小区的环境,文明礼貌,认真负责:
有交接班记录和值班巡査记录,有来访登记制度。
2
检查资料、实地査看:
符合,无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣;值班及巡查i垛不规范,发现一处扣
1
2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
4
检查资料、实地查看:
符合,发现一处不符合规泄扣
3、消防设备设施完好无损,可随时起用:
消防通道畅通:
制订消防应急预案;消防控制室有专人值班。
4
检查资料、实地查看:
抽查消防栓10个,消防灭火器10个,消防报警器10个,消防应急灯10个。
符合,发现一处不符合规泄将本项分值扣完
[
4、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆停放有序,进出有登记。
1
检查资料、实地査看;制度完善,基本完善,不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣(管理单位公开承诺赔偿的不扣):
发现一台车辆乱停乱放扣,出入无记录扣
5、非机动车车辆笛理制度完善,按规左位置停放,管理有序:
未占道停车。
a
1
检查资料、实地査看:
符合,制度不全或不落实的扣,乱停放每部车扣
6、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处垃有应急预案。
2
检查资料;符合,发现一处不符合规泄扣
7、门禁、监控等安全防范设施正常运行,有左期维护记录。
2
检查资料、实地査看:
符合,发现一处不符合规泄扣
五
环境卫生
10
1、环卫设备设置合理,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1
实地査看;符合,发现一处不符合扣
2、淸洁卫生实行责任制,有专职的淸洁人员和明确的责任范用,实行标准化保洁。
垃圾日产日淸,泄期进行卫生消毒灭杀。
2
检查资料;未实行责任制的扣,无专职淸洁人员和责任范围的扣,未实行标准化保洁的扣,发现一处垃圾扣,未达到垃圾日产日淸的扣,未左期进行卫生消毒灭杀扣
4、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。
1
实地査看;符合,发现一处不符合扣
5、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。
1
实地査看;符合,发现一处不符合扣
6、房屋共用部位保持淸洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象:
楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1
实地査看;符合,发现一处不符合扣
7、商业网点管理有序;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象C
2
实地査看;符合,发现一处不符合扣
■
8、无违反规泄饲养宠物、家禽、家畜。
1
实地査看:
符合,不符合0
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。
1
实地査看;符合,发现一处不符合扣
六
绿化管理
5
1、绿地无改变用途,无损坏、践踏、占用现象。
2
实地査看;符合,基本符合,不符合0
2、绿化有专人养护管理,花草树木长势良好,修剪整齐美观,无裸露黄土。
1
实地查看;长势不好扣,其他发现一处不符合扣
3、及时灭治虫害,有灭杀记录,无枯死花草、树木。
2
实地查看;符合,发现一处不符合扣
七
精神文明建设
5
1、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体冇、娱乐活动。
A
1
检查资料、疋访业主:
符合,不符合0
2、物业服务企业与街道、居委会、派岀所关系协调,积极配合并参与社区文化建设。
3
检查资料、進访并征求相关部门意见;符合,基本符合,不符合0
3.建立小区精神文明宣传栏,形成特色的小区文化。
1
实地査看;符合,不符合扌口
A
管理效益
5
■
1、物业服务费收缴率达到90%以上。
2
检查资料:
符合,每降低1个百分点扣
2、提供便民特约服务,服务项目与收费标准公开。
2
检查资料、实地查看:
符合,基本符合,不符合0
3、本项目物业管理经营状况良好。
1
■
检查资料:
检查财务报表等:
盈利,持平,亏本0
附件二:
长沙市物业管理优秀项目(大厦)标准及评分细则
申报项口名称:
序号
标准内容
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
一
基础管理
20
1、按规划要求建设,房屋及配套设施全部投入使用。
1
实地查看:
符合,不符合0
2、办理了物业承接验收手续,资料齐全,分类建档,查阅方便。
1
■
按照《物业管理条例》第29条检查资料;符合,不符合0
3、各种服务标识醒目、规范,责任人上墙公示。
1
实地査看:
符合,不符合0
4、物业管理用房按照规泄移交,装修符合办公标准。
1
实地査看:
符合,未移交0
5、房屋使用手册、装饰装修管理规左及《(临时)管理规约》等各项公众制度完善。
1
检查资料:
符合,不符合0
$
6、业主委员会按规左程序成立并备案,按《业主大会议事规则》履行职责。
1
检査备案资料;符合,不符合0
7、业主委员会(建设单位)与物业服务企业签订了物业服务合同,合同文本规范,双方责权利明确。
}
1
检査资料:
符合,不符合0
8、物业服务企业制订了符合实际的创优il•划和实施方案:
大厦有创优宣传板报:
发放业主征求创优意见表。
业主对创优工作知晓率达85%以上。
2
检查资料、实地査看;无创优征求意见表,扌口,无创优汁划和实施方案扣,无宣传板报扣
9、管理处部门独立设置,机构健全,岗位职责上墙:
各项制度齐全,并有具体的落实措施和考核办法。
2
检查资料,实地査看;机构不健全扣,职责未上墙扣,制度不齐全扣,无落实措施和考核办法扣
10、管理人员和专业技术人员经过专业培训,持证上岗:
员工统一着装,佩戴工作牌。
1
/
实地查看、检查资料;管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣,着装及工作牌每发现1人不符合扣
llx有《价格服务登记证》,公开服务项目、收费内容和标准:
实行酬金制的,至少每年公开一次物业服务费用收支情况。
2
检查资料:
无《价格服务登记证》或未公开收费内容和标准的扣
12、建立业主及使用人档案、淸册,査阅方便。
1
检査资料:
符合,不符合0
13、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话,有单独的投诉回访制度,投诉回访记录规范齐全。
2
检查资料、实地査看;电话未公开扣,无投诉回访记录扣,记录不完整一处扣,扣完为止
}
14、每年立期向住用户发放物业服务工作征求意见单,采纳合理建议并及时整改,满意率达90%以上。
1
实地查看、检查资料、随访业主;符合,基本符合,不符合0
15、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修处理及时率100%,返修率不髙于1%,并有回访记录。
}
2
检査资料;符合,建立但未落实扣,未建立扣:
及时率符合,每降低1个百分点扣;返修率符合,不符合0:
回访记录完整,记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
9
1、制泄年度房屋维修养护计划并实施。
1
实地查看、检查资料:
符合,基本符合,不符合0
2、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,设立引路方向平面图,驻大厦各单位爼录标识设在大堂内显箸位亂
1
(
实地查看;符合,无示意图或发现一处标志不淸或没有标志扣
3、房屋装饰装修制度齐全、管理到位,无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象,无危及房屋结构安全行为。
2
检查资料、实地査看;符合,每发现一处不符合扣
(
4、大厦外观完好、整洁;屋而干浄,无开裂渗漏,无杂物推放;外墙是建材贴而的,无脱落:
是玻璃幕墙的,淸洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍:
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
2
实地査看;符合,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣:
是涂料的每发现一处褪色不一致的扣:
发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣
5、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康,并按规定设程,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。
1
实地査看:
符合,未按规左设置0:
按规泄设置,但不整齐或有破损每处扣,有安全隐患每处扣
6、空调及其它户外设施安装符合大厦规泄,位置统一有序。
1
实地查看;符合,发现一处不符合
7、封闭阳台的,统一有序,色调一致。
@
1
实地查看;符合,发现一处不符合扣
三
共用设备管理
39
(一)综合要求
6
1、有完整的设备台帐和各项维护保养计划,有相关设备大中修计划,并严格执行。
1
&
检查资料;符合,计划不合理,每处扣,发现未严格执行计划,每处扣,扣完为止
2、设备标识淸晰,制左岗位责任制度并上墙。
2
实地査看、检查资料;符合,发现一处不符合扣
•
•
3、制订设备安全运行、左期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度,并严格执行。
2
实地查看、检査资料;符合,发现一处不符合扣
4、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机站房环境符合设备要求。
1
实地查看;符合,发现一处不符合扣
(二)供电系统
3
1、专变供电保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限;制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。
2
实地查看、检查资料;符合,无明确的审批权限扣,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣
2、配备了应急发电机的,维护良好,可随时启用。
1
实地査看,检査资料;符合,不符合0
(三)弱电系统
3
1、按工作标准规世时间排除故障,保证各弱电系统正常工作。
1
实地查看、检查资料;符合,发现一处不符合扣
2、监控系统等智能化设施设备运行正常,记录完整规范并按相关规定期限保存。
2
实地查看、检查资料;符合,运行不正常、无记录或有记录但未按规左期限进行保存,此项得分为0
(四)消防系统
8
1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用。
)
3
检查资料、实地査看;抽查消防栓10个,消防火火器10个,消防报警器10个,消防应急照明灯10个。
符合,发现一处不符合规定将本项分值扣完
2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教冇,明确各区域防火责任人,定期组织消防演练。
1
实地查看、检查资料;符合,责任人不明确每发现一处扣
3、泄有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。
2
实地查看、检查资料;无应急方案扣,各种标志每缺少一个及发现i处不畅通扣0.1
4、无火灾安全隐患,有左期检查记录。
2
(
实地查看、检查资料;发现一处安
全隐患扣:
无检查记录扣1
(五)电梯系统
7
•
1、电梯由专业维保公司进行维修保养,维保合同完备,维修、保养人员持证上岗。
1
检查资料:
符合,不符合0
2、电梯年检合格证完备。
1
检査资料:
符合,不符合0
:
3、电梯按规泄或约左时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。
轿厢、井适、机房保持淸洁。
2
实地查看、检査资料;发现一处不符合扣
4、在电梯轿厢内张贴安全注意事项,设巻紧急装巻,应急对讲畅通。
]
2
实地查看;符合,发现一处不符合规左将本项分值扣完
5、有排除险情的应急处理预案及措施。
1
检査资料:
符合,不符合0
(六)给排水系统
9
1、设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏。
1
实地査看:
发现一处不符合扣
2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行淸洁、淸毒:
水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱淸洁卫生,无二次污染。
3
实地查看、检查资料;符合,发现一处不符合扣,无水质化验单扣,
(
3、髙压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周用无污染隐虑。
2
实地査看、检查资料;没有管理措施扣,水箱周朗每发现一处隐患扣
4、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
1
实地査看;符合,每发现一处不符合扣
)
5、制订事故应急处理方案。
2
检查资料;无处理方案扣,方案不完善扣
(七)空调系统
&
3
1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象。
1
实地査看;符合,不符合0
2、制订中央空调发生故障应急处理方案。
2
检査资料:
符合,不符合0
四
共用设施管理
5
>
1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途。
1
实地查看;符合,发现一处不符合扣
2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
1
实地查看;符合,发现一处不符合扣
3、管道井和桥架维护良好。
1
实地查看;符合,发现一处不符合扣
■
■
4、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
1
实地査看:
符合,发现一处不亮扣
5、大厦范用内的道路通畅,路而平坦。
%
1
实地査看;符合,发现一处不符合扣
五
秩序维护、车辆管理
8
1、秩序维护人员实行24小时值班及巡査制度;熟悉小区的环境,文明礼貌,认真负责。
1
实地查看、检查资料;无值班、巡查及来访登记等制度扣;
2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整,有来访登记制度。
2
(
检查资料:
符合,无交接班和值班、巡查记录,本项分值为0,无接班、值班及巡查记录不规范,发现一处扣
3、结合大厦特点,在危及人身安全处,设立淸晰规范的安全警示标识,制订安全防范措施。
1
检查资料、实地査看;对特殊的部位要有相应的防范措施,发现一处无防范措施扣
4、大厦内外消防通道畅通。
2
实地査看;符合,不符合0
5、进岀大厦各种车辆管理有序,停车场有专人疏导,车辆停放整齐,无堵塞交通现象,不影响行人通行。
1
实地查看;符合,基本符合,不符介0
•
•
6、非机动车车辆管理制度落实,有集中停放场地,停放整齐,场地整洁。
1
实地査看;符合,基本符合,不符fro
六
环境卫生管理
8
1、环卫设备设置合理,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1
实地查看;符合,发现一处不符合扣
2、淸洁卫生实行贵任制,有专职的淸洁人员和明确的责任范用,实行标准化保洁。
垃圾日产日淸,立期进行卫生消毒灭杀。
1
实地查看、检查资料;符合,发现一处不符合扣
3、房屋共用部位保持淸洁,无乱贴、乱画,无披自占用和堆放杂物现象:
大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净:
大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
2
!
实地査看;符合,发现一处不符合扣
4、商业网点管理有序;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
2
实地查看;符合,每发现一处不符合扣
)
5、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。
1
实地查看;发现一处不合格扣,发现一次环保部门下达整改通知扣
6、无违反规立饲养宠物、家禽、家畜。
1
符合,不符合0
■
七
绿化管理
4
1、绿地无改变用途,无损坏、践踏、占用现象。
1
实地查看;符合,基本符合,不符
fro
2、绿化有专人养护管理,花草树木长势良好,修剪整齐美观,及时灭治虫害,无枯死花草、树木。
1
实地査看;长势不好扣,英它每发现一处不符合扣分
3、绿化带(包括天台和屋顶)内无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。
2
实地查看;符合,发现一处不符合扣
八
精神文明建设
4
)
1、全体业主和使用人能自觉遵守(临时)管理规约,维护公众利益,遵守大厦的各项管理规左。
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