城市广场项目可行性研究报告.docx
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城市广场项目可行性研究报告
城市广场项目可行性研究报告
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第一节:
总论----------------------------------------------------04
一、项目概况----------------------------------------------------04
二、业主单位简介------------------------------------------------05
三、可行性报告编制依据------------------------------------------06
四、可行性报告编制范围------------------------------------------06
第二节:
房地产市场分析-----------------------------------------07
一、全市当产开发投资--------------------------------------------07
二、某某市市本级商品房供销情况----------------------------------08
第三节:
商业市场分析--------------------------------------------12
一、春园商圈----------------------------------------------------13
二、火车站商圈--------------------------------------------------19
第四节:
项目建设的可行性---------------------------------------22
一、政策分析----------------------------------------------------22
二、区位价值分析------------------------------------------------22
三、项目条件分析------------------------------------------------23
四、产品形态分析------------------------------------------------23
第五节:
项目建设条件-------------------------------------------25
一、地形条件----------------------------------------------------25
二、气候条件----------------------------------------------------25
三、经济条件----------------------------------------------------27
三、交通条件----------------------------------------------------27
第六节:
建筑方案及产品说明-------------------------------------30
一、项目选址-----------------------------------------------------30
二、总平面布局---------------------------------------------------34
三、项目定位-----------------------------------------------------35
四、道路布置-----------------------------------------------------36
五、配套设置-----------------------------------------------------36
六、给排水系统---------------------------------------------------37
七、电气设计-----------------------------------------------------39
八、通风排烟系统-------------------------------------------------42
九、景观设计-----------------------------------------------------42
第七节:
节能节水措施--------------------------------------------43
一、节能措施-----------------------------------------------------43
二、节水措施-----------------------------------------------------44
第八节:
环境影响与评价-----------------------------------------46
一、环境影响分析-------------------------------------------------46
二、综合结论-----------------------------------------------------49
三、建议与要求---------------------------------------------------49
第九节:
劳动安全卫生与消防-------------------------------------53
一、劳动安全卫生-------------------------------------------------53
二、消防措施-----------------------------------------------------55
第十节:
组织机构与实施方案------------------------------------57一、项目开发计划-------------------------------------------------57
二、组织管理-----------------------------------------------------58
三、实施措施-----------------------------------------------------62
四、项目实施进度-------------------------------------------------63
第十一节:
项目招投标管理---------------------------------------64
一、招投标依据---------------------------------------------------64
二、招投标管理---------------------------------------------------64
三、招投标基本情况-----------------------------------------------64
第十二节:
投资估算与资金筹措-----------------------------------66
一、投资估算-----------------------------------------------------66
二、项目总投资---------------------------------------------------76
三、资金筹措-----------------------------------------------------77
第十三节:
销售收入测算------------------------------------------79
一、销售单价测算-------------------------------------------------79
二、销售总价测算-------------------------------------------------80
第十四节:
财务估算及评价---------------------------------------84
一、总成本费用估算-----------------------------------------------84
二、利润估算-----------------------------------------------------85
三、项目可运用资金估算表-----------------------------------------87
四、项目总体现金流量表-------------------------------------------87
五、财务评估指标-------------------------------------------------88
第十五节:
研究结论与建议----------------------------------------89
附图及附表
《项目区位图》
《项目红线图》
《某某体育场地块规划设计条件》
《某某市委常委会议纪要》(2006年第四次)
《关于某某城市广场项目环境影响报告书的批复》
《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(娄办发「2009」1号)
《某某城市广场规划设计方案》
《某某城市广场户型面积表》
《某某城市广场户型图》
《项目工程进度图》
第一节:
总论
一、项目概况
1、项目名称
某某城市广场
2、项目投资商
湖南某某集团、湖南某某集团、大连某某集团
3、项目开发商
某某房地产开发有限公司
4、项目建设地点
位于氐星路与贸西街西北角,东临春园步行街,南面与娄星广场隔街相望,西邻气象局及体育馆宿舍区,北至九龙小商品市场。
5、用地性质
综合用地(含旅馆业、居住、办公用地、商业用地)。
6、建设规模
项目规划建设用地面积为48586㎡(不包括城市道路用地面积),地上总建筑面积为194167㎡,容积率为5.2,地下总建筑面积为54607㎡,其中商业建筑面积为80304㎡,酒店建筑面积为47038㎡,住宅建筑面积为126919㎡。
7、投资总额
89160万元。
8、资金来源
本项目建设资金以开发商自筹资金为主,部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。
9、建设计划
项目建设周期为36个月,即2009年7月至2012年7月。
10、主要建设内容
本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式ShoppingMall和城市中央高端居住区的城市综合体。
(1)商业区设在地块东区,临氐星路和春园步行街,总建筑面积为80304㎡,其中主力百货为22014㎡,品牌商业为59481.36㎡。
(2)酒店位于氐星路与贸西街交口,沿路口设置,拟定为为五星级酒店标准,拟为一类高层设计,体现建筑地标性。
(3)住宅区位于地块西部,采取行列式排布,为南北通透的板式高层建筑,总建筑面积为126919㎡。
11、经济效益测算
该项目开发建设总投资为89160万元;
项目可实现销售收入为95182万元;
可实现的固定资产收入为37938万元;
可获取利润总额43961万元,税前利润率为49%;
预期支付所得税3569万元;
税后利润40392万元,税后利润率为45%;
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